LOKALPLAN Tillæg 1 til lokalplan nr. 123 P-plads Dagli'brugsen Strøby FORSLAG I HØRING FRA 25.01.2018 TIL 21.02.2018 teknik & miljø
Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan? 1 Redegørelse 2 Baggrund og formål 3 Området 4 Lokalplanens indhold 5 Anden planlægning 6 Anden lovgivning 8 Servitutter 9 Bestemmelser 10 1. Lokalplanens formål 11 2. Område- og zonestatus 12 3. Områdets anvendelse 13 4. Udstykning 14 5. Bebyggelsens omfang og placering 15 6. Bebyggelsens ydre fremtræden 16 7. Ubebyggede arealer 17 8. Veje, stier og parkering 18 9. Tekniske anlæg 19 10. Miljø, energi, klima 20 11. Grundejerforening 21 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 22 13. Servitutter 23 14. Retsvirkninger 24 Kort og bilag 26 Kortbilag 1 - Matrikelkort 27 Kortbilag 2 - Delområder 28
Hvad er en lokalplan? En lokalplan kan siges at være en lokal lov. En lokalplan fastsætter, hvordan der skal bygges i et område, og hvad området må anvendes til. Lokalplanen kan også fastsætte hvordan arealerne skal anlægges og vedligeholdes, hvordan arealerne skal disponeres, hvad der kan rives ned og hvad der ikke må. Når man lokalplanlægger et område er der muligheder for at skrive lokale interesser og ønsker ind i planen. Det betyder at borgerne i lokalområdet får indflydelse på den endelig plan. Hvad består lokalplanen af? Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Bestemmelserne, der omfatter de bebyggelsesregulerende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse Kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og den fremtidige disponering af området. Hvornår laves der en lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Kommunalbestyrelsen har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Forslaget har været fremlagt i offentlig høring i perioden 25. januar til 21. februar 21018. Der er ikke indkommet høringssvar i høringsperioden. Den endelige lokalplan Når kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt er planen bindende for de ejendomme, der ligger inden for planens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse, eller lovlig anvendelse, som er etableret, før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Lokalplanen er endelig vedtaget d. 6. marts 2018. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i bestemmelsernes afsnit 14 Retsvirkninger. Side 1
Redegørelse I redegørelsen beskrives baggrunden for lokalplanen og hensigten med lokalplanens hovedindhold. I redegørelsen beskrives desuden en række forhold, der har betydning for udformning af lokalplanen og lokalplanens virkeliggørelse. Det gælder bl.a. lokalplanens forhold til kommuneplanen og til anden lovgivning, som fx naturbeskyttelsesloven eller miljølovgivningen. Lokalplanens redegørelse er ikke juridisk bindende og beskriver de forhold, der er gældende ved lokalplanens udarbejdelse. Side 2
Baggrund og formål Baggrund Baggrunden for udarbejdelsen af dette tillæg til lokalplan nr. 123 er et ønske om at ændre anvendelses, udstyknings og bebyggelsesregulerende bestemmelser for lokalplanområdet således at der kan etableres tæt/lav boliger (rækkehuse) indenfor den del af lokalplanområdet som ikke er udlagt til parkeringsplads. Tillæg 1 til lokalplan nr. 123 omfatter det samme areal som gældende lokalplan nr. 123. Arealet er ca 1050m2, beliggende i Strøby. Lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen i Strøby, blev vedtaget i år 2010. På daværende tidspunkt udgjorde lokalplanområdet en selvstændig matrikel, hvorpå der var et eksisterende parcelhus. Siden 2010 har Strøby Brugsforening opkøbt en del af de omkringliggende matrikler og sammenlagt matriklerne således at lokalplanområdet idag omfatter del af matr. nr. 28c, Strøby By, Strøby. Med dette tillæg sikres det at der på hele matrikel 28c, Strøby By er mulighed for at opføre tæt/lav bebyggelse. Den gældende Lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen i Strøby, omfatter bebyggelsesregulerende bestemmelser som sikrer at ny bebyggelse indpasser sig områdes øvrige bebyggelse. Disse bestemmelser sikrer at opførsel af rækkehuse på matr. nr. 28c som er delvist omfattet af lokalplan nr. 123 og dette tillæg indpasses områdets karakter. Formål Formålet med dette tillæg til den gældende lokalplan er: at give mulighed for, at der kan etableres både åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse i den del af lokalplan nr. 123 som ikke er udlagt til parkeringsareal. Side 3
Området Herunder beskrives lokalplanområdet og omgivelser. Oversigtskort Lokalplanens område. Luftfoto 2017. Lokalplanområdet Beliggenhed Lokalplanområdet omfatter et areal på 1050m 2 del af matr. nr. 28c, Strøby By, Strøby. Lokalplanområdet ligger i Strøby, som er en landsby, beliggende i byzone. For yderelige beskrivelse henvises til lokalplan nr. 123 Omgivelser Lokalplanområdet afgrænses imod vest, syd og øst af den eksisterende by, imens det imod nord afgrænses af det åbne land. Landskabet nord for lokalplanområdet består af en let bølget moreæneflade med marker, levende hegn, skove og spredt bebyggelse. Området øst for lokalplanområdet fremstår idag som ubebygget men er i Stevns Kommuneplan 13 udlagt til boligformål. Lokalplanområdet som alene udgør en del af matr. nr. 28c, Strøby By, Strøby afgrænses af afgrænses mod nord af Rolighedvej og ældreboliger på nordsiden af Rolighedsvej, imod øst af Daglibrugsen, samt ubebyggede dele af matr. nr. 28c Strøby By, Strøby imod øst og vest. Matrikel nr. 28c afgrænses imod øst og vest af tæt/lav boligbebyggelse. Side 4
Lokalplanens indhold Anvendelse Dette Tillæg 1 til Lokalplan nr. 123 omfatter ændringer af formål-, område-, anvendelsesog udstykningsbestemmelser. Samt ændringer af bestemmelserne om ubebyggede arealer. Idag kan der ifølge lokalplan nr. 123 opføres en parcel, åben/lav bebyggelse med en minimums grundstørrelse på 700m 2. Anvendelses og bebyggelsesregulerende bestemmelser ændres således at der kan opføres tæt/lav (rækkehusbebyggelse) med en minimumsgrundstørrelse på 350m 2. Herved åbnes op for at der på matr. 28c kan opføres 2 rækkehuse med hver 3 enheder. Disponering Lokalplanområdet er opdelt i 2 områder, et udlagt til parkering og et udlagt til boligformål. For ydereligere beskrivelse af områderne henvises til lokalplan nr. 123. Trafik Der henvises til lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby Eksempel på hvordan lokalplanområdet kan forestilles udnyttet sammen med den resterende del af matr. 28c. På illustrationen er placeret hvad der ca svarer til 2 rækkehuse med 3 enheder i hver. Side 5
Sammenhæng med anden planlægning Formålet med dette afsnit er at give det bedst mulige grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng. Miljøvurdering Kommunen skal i nogle tilfælde miljøvurdere planforslag inden endelig vedtagelse. Ifølge lov om planer og programmer og konkrete projekter (VVM) skal planer der fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalplan eller alene medfører mindre ændringer i forhold til gældende planlægning miljøvurderes, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Stevns Kommune har gennemført en screening og har vurderet at planforslaget ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Screeningen viste, at de anvendelses- og bebyggelsesmuligheder som lokalplanen åbner mulighed for, ikke vil medføre væsentlige miljøpåvirkninger af området. På denne baggrund er der ikke foretaget en miljøvurdering af lokalplanen. Screeningen og afgørelsen med tilhørende klagevejledning blev offentliggjort d. 25. januar 2018 samtidig med at dette lokalplanforslag blev sendt i 4 ugers offentlig høring. VVM I Bekendtgørelsen om VVM: "Vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet" er det på bilag 1 og bilag 2 defineret, hvilke anlægsarbejder mv., der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. På nuværende tidspunkt omfatter planen ikke projekter eller anlæg opført på bilag 1 eller bilag 2 i ovennævnte bekendtgørelse. Derfor er der ikke udarbejdet en VVM-screening eller en VVM-redegørelse. EF-Habitatdirektivet Habitatdirektivet handler om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter. Natura 2000-områder Det er myndighedens ansvar at sikre sig, at der er tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til at afgøre, om planen/projektet kan skade et Natura 2000-område. Der er ca. 330m til nærmeste Natura2000 område Tryggevælde Ådal. Natura 2000-området har et areal på 347 ha og består af et stort sammenhængende område omkring Tryggevælde Å fra udløbet i Køge Bugt til sammenløbet med Stevns Å syd for Hårlev.. Imellem planområdet og Tryggevælde Å ligger en mindre bebyggelse som en del af Strøby. På baggrund af adskillelsen af den eksisterende by samt områdets tilstand og anvendelse i øvrigt vurderes det, at planen ikke vil påvirke Natura2000 området negativt. Bilag IV-arter Habitatdirektivet forpligter medlemslandene til at sikre en streng beskyttelsesordning for en række dyr og planter overalt i landet. De arter, der er omfattet af beskyttelsesordningen, fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Lokalplaneområdet ligger inden for udbredelsesområdet for en række flagermuse arter, opført på Habitatdirektivets bilag IV. Arealet fremstår som en græsplæne. Det vurderes derfor, at arealet ikke opfylder betingelserne som yngle- eller rasteområde for arter på Habitatdirektivets bilag IV. Side 6
Kommuneplan Kommuneplanen indeholder både en række generelle retningslinier for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer og rammer. Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 7B1 Strøby i Stevns Kommuneplan 2017. Lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplanområdet er omfattet af den eksisterende Lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby. Lokalplan nr. 123 er fortsat det primære grundlag for regulering af forhold området, eneste undtagelser er at tillæg 1 til Lokalplan 123 gør det muligt at opføre tæt/lav bebyggelse, samt udstykke grunde på 350m 2 Side 7
Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning I dette afsnit gives der en oversigt over, hvordan planen forholder sig til andre love end Planloven. Arkæologi Der henvises til lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby Jordforurening Der henvises til lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby Grundvandsbeskyttelse Området er beliggende indenfor område med særlige drikkevandsinteresser (OSD), jf.bekendtgørelse om krav til kommuneplanlægning indenfor områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse, der er trådt i kraft pr. 1. januar 2017, betragtes boligformål ikke længere som en anvendelse, der er særligt grundvandstruende. Der henvises iøvrigt til lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby Side 8
Servitutter Ejere og bygherrer er selv ansvarlige for overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af gældende lokalplan nr. 123 blev der d. 20 oktober 2009 registreret en tinglyst servitut, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejdet. Ved udarbejdelsen af dette tillæg er lavet et servitut udtræk for matr 28c, Strøby By, Strøby, d. 12. december 2017. Udtrækket omfatter 18 servitutter, heraf er ingen lyst senere end i år 2005. Der henvises til lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby, men gøres samtidig opmærksom på at ejer og bygherre, forud for byggearbejder på hele matr. 28c, Strøby By, Strøby selv er ansvarlige for overblik over de tinglyste servitutter Side 9
Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser er den juridiske del af lokalplanen, der bl.a. fastlægger rammerne for områdets anvendelse, udstykning og bebyggelse. Bestemmelserne fastlægges i henhold til Lov om planlægning. Bestemmelserne er juridisk bindende overfor områdets ejere og brugere. Der må derfor ikke etableres forhold, der er i strid med lokalplanen. Der kan i nogle tilfælde meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med de grundlæggende principper i lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Side 10
1. Lokalplanens formål 1 Lokalplanens formål i gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby erstattes med: 1. Formålet med lokalplanen er at muliggøre etablering af en parkeringsplads til Dagli'Brugsen i Strøby, og opførsel af åben/lav eller tæt/lav bebyggelse. Side 11
2. Område- og zonestatus 2 Område afgrænsning og zonestatus i gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby erstattes med: 2.1 Lokalplanens område Lokalplanens område er vist på Kortbilag 1 - Matrikelkort. Lokalplanen omfatter del af matr. 28c, Strøby By, Strøby samt alle parceller eller delnumre, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes indenfor lokalplanområdets afgrænsning Lokalplanafgrænsningen svarer til ca. 1050 m 2 2.2 Zoneforhold Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 2.3 Opdeling i delområder Lokalplanområdet opdeles i delområde A og B, som vist på Kortbilag 2 Side 12
3. Områdets anvendelse 3 Områdets anvendelse i gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby erstattes med: 3.1 Anvendelse, delområde A Delområde A fastlægges til parkeringsformål Note til Anvendelse, delområde A Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen. 3.2 Anvendelse, delområde B Anvendelsen i delområde B fastsættes til helårsboligformål. Indenfor delområdet må der kun opføres åben/lav eller tæt/lav boliger. Note til Anvendelse, delområde B Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen. Side 13
4. Udstykning 4 Områdets udstykning i gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby erstattes med: Delområde A og B kan udstykkes som selvstændige matrikler, i overensstemmelse med delområde afgrænsningen. Delområde B kan endvidere udstykkes til tæt/lav boliger på min. 350m2 eller parcelhus på min 700m2. Side 14
5. Bebyggelsens omfang og placering Se gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby. Side 15
6. Bebyggelsens ydre fremtræden Se gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby. Side 16
7. Ubebyggede arealer 7 Ubebyggede arealer i gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby erstattes med: Ubebyggede arelaer skal udformes som grønne områder Der må ikke forefindes oplag. Hegn skal etableres som levende hegn, med en max højde på 1,80m. Levende hegn kan indvendigt suppleres med trådhegn med en højde på max 1,40m. Terrænforskelle skal optages som naturlige hældninger på grunde og langs veje. Der må ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5m. Side 17
8. Veje, stier og parkering Se gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby. Side 18
9. Tekniske anlæg Se gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby. Side 19
10. Miljø, energi, klima Se gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby. Side 20
11. Grundejerforening Se gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby. Side 21
12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Se gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby. Side 22
13. Servitutter Se gældende lokalplan nr. 123 Parkeringsplads til Dagli'Brugsen Strøby. Side 23
14. Retsvirkninger Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) I perioden fra lokalplanforslaget/tillægget offentliggøres og indtil den endeligt godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunen tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. 14.1 Endelig godkendelse og bekendtgørelse Når lokalplanen er endeligt godkendt og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen. 14.2 Eksisterende lovlige forhold Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. 14.3 Handlepligt Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres. 14.4 Dispensationer Kommunen kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Kommunen har pligt til at dispensere fra bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når en bygning opføres som lavenergibyggeri. 14.5 Naboorientering Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives. 14.6 Ny lokalplan Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. 14.7 Ekspropriation Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan kommunen ekspropriere. Side 24
14.8 Overtagelsespligt Hvis en ejendom, der er udlagt til offentlige formål eller omfattet af bestemmelser om bevaring af bebyggelse, indebærer, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den. Forslag Side 25
Kort og bilag Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og disponerering af området. Der kan desuden være illustrationsbilag, der viser et eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Afhængig af den enkelte lokalplan, kan der også være andre bilag. Side 26
Forslag Kortbilag 1 - Matrikelkort Side 27
Forslag Kortbilag 2 - Delområder Side 28