VÆKST OG BÆREDYGTIGHED Erhvervslejeaftale Mellem Holbæk Kommune Kanalstræde 2, 4300 Holbæk CVR.nr.: (herefter kaldet udlejer) Museum Vestsjælland Arkæologisk Afdeling Klosterstræde 18 CVR: 32 68 97 60 (herefter kaldet lejer) Er der indgået følgende aftale om leje af bygning beliggende på Oldvejen, matrikel nr. 31 a Holbæk Markjorder, Oldvejen 25C, 4300 Holbæk.
1 Det lejedes omfang og beliggenhed 1.1 Det lejede er beliggende på matrikel nr. 31 a, Holbæk Markjorder 1.2 Det lejedes postadresse er Oldvejen 25C, 4300 Holbæk. Det lejede omfatter jf. plantegning (bilag 1) og udgør: 889 m². 1.3 Til lejemålet hører brugsret til dele af gårdspladsen samt udenoms arealer, som angivet på oversigtskort i bilag 2. 1.4 Hvis en opmåling af arealerne måtte vise, at arealerne er mindre eller større end angivet jf. 1.2, sker der ikke ændringer i den aftalte leje. 1.5 Lejemålet er overtaget som det er og forefindes, og som beset og allerede godkendt af lejer. 2 Det lejedes anvendelse 2.1 Det lejede skal anvendes til museumsformål og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andre formål. 2.2 Lejer er i enhver henseende ansvarlig for, at der fra det lejede ikke udøves virksomhed, som er i strid med offentlige vedtægter eller forskrifter, ligesom lejer alene påtager sig ansvaret og risikoen for, at der ved lejemålets indgåelse samt til stadighed kan opnås de fornødne myndighedstilladelser til den af lejer ønskede anvendelse af lejemålet. 2.3 Lejer må ikke foretage nogen forurenende aktivitet på ejendommen. 2.4 Deponering af farlige eller forurenende stoffer må ikke ske på eller ved det lejede. 2.5 Der må ikke ske nogen form for oplagring på udendørs areal uden udlejers forudgående skriftlige godkendelse. 2.6 Lejer må ikke uden udlejerens forudgående skriftlige godkendelse foretage ændringer af bygningsmæssig karakter, herunder ændre indretning. 2.6 Lejer har dog ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede jf. Erhvervslejeloven 1 s 37, samt ret til efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde et krav fra en offentlig myndighed vedrørende anvendelse af det lejede i overensstemmelse med nærværende lejeaftale. 1 Lovbekendtgørelse nr. 1714 af 16. december 2010 Side 2 af 11
2.7 Ved lejemålets ophør er lejer forpligtet til, såfremt det ønskes af udlejer, at sørge for fornøden reetablering af det lejede uden udgift for udlejer, idet udlejer kan kræve, at der til sikkerhed for reetableringsudgiften stilles et separat depositum. 2.8 Det lejede må ikke anvendes til anden virksomhed end den i 2.1 nævnte, uden udlejers forudgående skriftlige godkendelse. 3 Ikrafttræden og ophør 3.1 Lejeaftalen træder i kraft den 1. marts 2015 3.2 På overtagelsesdagen eller på et andet mellem parterne aftalt tidspunkt gennemgår udlejer og lejer sammen lejemålet med henblik på at fastslå lejemålets stand på tidspunktet for lejemålets begyndelse. 3.3 Lejemålet kan af enhver af parterne opsiges med 12 måneders forudgående skriftligt varsel til den 1. i en måned. Dog kan lejemålet fra udlejers side tidligst opsiges til fraflytning den 1. januar 2035. 3.4 Lejer accepterer, at lejer ikke vil modtage erstatning, såfremt udlejer opsiger lejeaftalen. Erhvervslejelovens 66 gælder således ikke for dette lejeforhold. 3.5 Lejer betaler ikke for goodwill ved lejemålets indgåelse og er ikke berettiget til ved lejeaftalens ophør, at modtage betaling for goodwill. 4 Lejens størrelse og regulering 4.1 Den årlige leje udgør 0 kr. årligt. Der skal ikke betales moms af lejen. Svarende til 0 kr. pr. m 2. Ovennævnte leje er fastsat under hensyntagen til at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer jf. 10 i nærværende lejeaftale. Og dele af den udvendige vedligeholdelse påhviler lejer jf. pkt. 4.2 Lejen og anden skyldige beløb opkræves årlig forud i januar. 4.3 Den årlige husleje reguleres hvert år pr. 1. oktober med Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Huslejereguleringen tager sit udgangspunkt i differencen mellem nettoprisindekset fra 1. oktober i året før & 1. oktober i det givne år. 4.4 Det er mellem parterne aftalt at Erhvervslejelovens 13 om markedsleje ikke skal være gældende i nærværende lejeforhold. Side 3 af 11
4.5 Pålægges ejendommen, efter lejemålets påbegyndelse, nye eller øgede skatter og afgifter af enhver art, også sådanne der skyldes ejendommens højere ansættelse i ejendomsværdi, kan udgiftsforhøjelsen kræves betalt gennem en forhøjelse af lejen. 4.6 Lejeforhøjelse som følge af stigning i de på ejendommen hvilende skatter og afgifter samt dækningsafgift sker med udgangspunkt i de på ejendommen pr. 1. januar 2015 påhvilende skatter og afgifter, herunder dækningsafgift. 4.7 Det er mellem parterne aftalt, at lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet. 4.8 I henhold til denne aftale kan udlejer i medfør af erhvervslejelovens 14 stille krav om ændring af lejevilkårene med den virkning, af udlejer kan opsige lejeren, hvis parterne ikke efter en forhandling er nået til enighed om det fremtidige lejevilkår. Lejeren har ikke krav på erstatning, idet erhvervslejelovens 66 ikke gælder for dette lejemål. 4.9 Ændring i lejevilkårene og opsigelse kan dog tidligst få virkning 10 år efter lejemålets begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter 14 stk. 1 sidst er trådt i kraft. 5 Depositum 5.1 Der betales ikke depositum. 6 Forsikring 6.1 Udlejeren har tegnet brand-, bygning-, vand- og storm skade forsikring på ejendommen. Lejer betaler omkostningen i henhold til den årlige opkrævning, som opgøres over driftsregnskabet. Lejer betaler 43,75% af den årlige præmie. Konstateres en skade, som kan være omfattet af Holbæk Kommunes forsikring kontaktes Vækst og bæredygtighed med det samme via telefon 72 36 25 06. 6.2 Alle øvrige forsikringer påhviler lejer, herunder evt. glasforsikring. Ønsker lejer en sådan forsikring, tegnes denne af lejer for egen regning, idet lejer bærer den fulde risiko for glas og sanitet. 7 Fremleje/Afståelse 7.1 Lejer må ikke fremleje, afstå eller på anden måde helt eller delvist overlade brugen af det lejede til andre uden udlejers forudgående skriftlige samtykke. 8 El, varme og vand Ejendommen bliver opvarmet med Oliefyr. Side 4 af 11
8.1 Varmeregnskabet opgøres en gang årligt og løber fra den 1/1 til den 31/12. Udlejeren kan omlægge varmeregnskabsperioden. Varmeregnskabet omfatter følgende udgifter: Alle udgifter til forsyning (Olie, vand og el) Driftsudgifter til tekniske installationer (Oliefyr mv. samt tekniske driftsudgifter f.eks. reparation, vedligeholdelsesudgifter ved anlægget) Serviceeftersyn på tekniske installationer Adm. bidrag 8.2 Udlejer har ikke ansvar for forbigående forstyrrelser i el-, varme-, ventilations- og vandforsyningen, men skal snarest søge at afhjælpe sådanne forstyrrelser. Udlejer er berettiget til at lukke for forsyningen i fornødent omfang for eftersyn eller reparation af anlæg. 8.3 Lejeren betaler et aconto bidrag til dækning af sin andel af forventede udgifter. Aconto beløbet udgør for tiden 54.789 kr. pr. år. Aconto beløbet betales årligt sammen med lejen. Såfremt aconto beløbet afviger fra det forventede forbrug, kan bidraget med 6 ugers varsel kræves ændret, således at bidraget i det væsentlige dækker de faktiske udgifter. 8.4 Lejer betaler el forbrug efter de målere, der særskilt er opsat på lejemålet. 8.5 Lejer betaler vandforbrug efter de målere, der særskilt er opsat på lejemålet. Lejer betaler ligeledes udgifter til vand afledningsafgift og kloakafgift. 8.6 Udlejer aflægger forbrugsregnskab for disse udgifter. Forbrugsregnskabet skal være fremsendt til lejer senest 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Fristen i erhvervslejelovens 51 stk. 2 forlænges fra 2 til 8 måneder. 9 Fællesudgifter 9.1 Udover den aftalte leje betaler lejeren en forholdsmæssig andel af ejendommens driftsudgifter/fællesudgifter, idet fordelingen af udgifter sker i forhold til lejerens andel af ejendommens samlede areal. 9.2 Udgifterne nævnt i 9.1 omfatter samtlige Ejendomsskatter, dækningsafgifter og øvrige afgifter af enhver art, herunder forbrugsafgifter som ikke opgøres særskilt i henhold til 8.1. Hvad enten ydelsen skal erlægges til det offentlige eller private. Ligeledes omfattet er forsikringsudgifter og præmier jf. 6.1 samt lovpligtige tjek af brandsikringsanlæg, vedligeholdelse af tekniske installationer, udgifter til renholdelse, snerydning og vedligeholdelse m.v. af udenoms arealet. Side 5 af 11
9.3 Udgifter som nævnt i 9.1 og 9.2 som udlejer vil opkræve af lejer er anført i bilag 3. Lejeren bekræfter hermed at have gjort sig bekendt med nævnte bilag. Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved dennes aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejeren derfor tillige kan kræve refunderet ud over lejen. 9.4 Udlejer forestå administrationen af ovennævnte og aflægger regnskab for disse udgifter på samme tid og med samme frist som varmeregnskabet jf. 8.6 9.5 Lejeren betaler et acontobeløb 41.781,- årligt, til dækning af udgifter omtalt i 9.1 og 9.2. Dette beløb erlægges en gang årligt forud, samtidig med den anførte leje. 10 Det lejedes vedligeholdelse og renholdelse 10.1 Al indvendig vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse, påhviler lejer, der forpligter sig til at holde det lejede i mindst samme vedligeholdelsesmæssige stand, som ved lejeaftalens ikrafttræden. 10.2 Lejers vedligeholdelses- og fornyelsespligt omfatter eksempelvis følgende: - Maling, væg- og loftbeklædning - Gulve og gulvbeklædning - Installationer og fast inventar af enhver art, herunder vvs og elinstallationer - Rensning af afløb og vandlåse - Indvendige bygningsdele, herunder låse, nøgler, beslag og dørhåndtag - Cisterner, haner, WC-skåle med sæde, vaskekummer mv. Alt arbejde skal udføres lovligt og håndværksmæssigt korrekt og efter rådføring med Vækst og bæredygtighed, Holbæk Kommune, ejendomsadministration@holb.dk 10.3 Lejer skal have forudgående skriftligt samtykke fra udlejer til at forandre de lejede lokaler. 10.4 Lejer varetager renholdelsen, af det til det lejede tilknyttede udeareal. 10.5 Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet til at foretage en årlig gennemgang af dette lejede og det dertil hørende inventar med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand mv. 11 Renovation 11.1 Lejer er forpligtet til at lade sig registrere som selvstændig bruger hos leverandøren af renovation. Enhver udgift til renovation, herunder afgifter betales af lejer ud over huslejen direkte til leverandøren. 11.2 Emballage, opbevaring af varer, lagring mv. må ikke forekomme udenfor det lejede uden skriftlig tilladelse fra udlejere. 11.3 Opstilling af affaldscontainere på de udvendige arealer må kun ske efter tilladelse fra udlejeren. Side 6 af 11
12 Fraflytning og aflevering 12.1 Ved lejemålets ophør skal det lejede afleveres ryddeliggjort og rengjort og i mindst samme stand som ved overtagelsen, dog med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde. 12.2 Lejer har pligt til inden fraflytningsdagen at fjerne alt det af lejer bekostede løsøre og inventar. Særlige indretninger opsat af lejer, såsom skillevægge mv. herunder ændringer foretaget af lejer, kan udlejer kræve fjernet af lejer. Ligesom udlejer kan kræve ethvert spor efter den særlige indretning fjernet. Udlejer kan efter aftale med lejer, vælge at lade de pågældende indretninger forblive i ejendommen uden kompensation til lejer. 12.3 Afleveres lejemålet ikke i aftalt stand klokken 12.00 på fraflytningsdagen, er lejer forpligtet til at betale leje samt øvrige ydelser jf. nærværende aftale i istandsættelsesperioden, indtil lejemålet er bragt i den aftalte stand. 12.4 Lejer er ved fraflytning forpligtet til at aflevere samtlige nøgler til alle låse i lejemålet, herunder også til låse, som lejer selv har installeret. 12.5 Istandsættelsesarbejder må kun udføres af momsregistrerede, faguddannede håndværkere. Såfremt lejemålet ikke er bragt i den aftalte stand kl. 12.00 på fraflytningsdagen, udføres de nødvendige foranstaltninger til at bringe lejemålet i aftalemæssig stand på udlejers foranledning for lejers regning. 12.6 Udlejer indkalder med mindst 1 uges varsel til en afleveringsforretning, der medmindre andet er skriftligt aftalt skal afholdes snarest muligt og senest 14 dage efter fraflytningen. 12.7 Ved afleveringsforretningen udfærdiges en fortegnelse ( afleveringsrapport ) over, hvilke vedligeholdelsesarbejder, retableringer m.v., der skal udføres for at bringe det lejede i aftalt stand, jf. 11.1. Fortegnelsen underskrives af begge parter og lejer modtager en kopi. Er parterne ikke enige om omfanget af lejers vedligeholdelsespligt mv., skal det fremgå af fortegnelsen, hvori uenigheden består. 12.8 Det er mellem parterne aftalt, at fristen i Erhvervslejelovens 74 stk. 2 for udlejers adgang til skriftligt at gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflytning er forlænget til 3 måneder. 12.9 Det lejede skal afleveres fri for forurening af enhver art, som kan henføres til lejers brug af det lejede. Såfremt det ved lejemålets ophør er konstateret, eller der med rimelig grund må antages at være sket forurening på, i, under eller ved det lejede, der kan være forårsaget af lejers brug af det lejede, er lejer forpligtet til for egen regning på udlejers begæring at lade foretage de fornødne undersøgelser til klarlæggelse af, hvorvidt forurening er sket og i bekræftende fald forureningens årsager og omfang. Side 7 af 11
12.10 Lejer er forpligtet til at afholde omkostningerne til fjernelse af konstateret forurening, der må anses for forårsaget i den periode, hvor lejer har lejet ejendommen. Tilsvarende er lejer forpligtet til at afholde omkostningerne til efterkommelse af påbud fra offentlige myndigheder, der måtte blive udstedt til undersøgelse og/eller oprensning af forurening i forbindelse med lejemålets ophør. Arbejderne iværksættes på udlejers foranledning. 13 Udleje-, Afståelses- og genindtrædelsesret 13.1 Lejeren har ikke ret til hel eller delvis udleje af lokalerne uden forudgående aftale med Udlejer. 13.2 Lejeren har ikke afståelses- eller genindtrædelsesret. 14 Omkostninger og tinglysning 14.1 Lejekontrakten stemples ikke. Hver part betaler egne omkostninger til oprettelse af denne kontrakt. 15 Forkøbsret 15.1 Lejeren har ingen forkøbsret. 16 Almindelige bestemmelser 16.1 Alle aftaler, der ændrer eller supplerer denne lejeaftale, skal være skriftlige for at være bindende. 16.2 Erhvervslejelovens bestemmelser er gældende for dette lejemål, for så vidt disse ikke er fraveget gennem foranstående. 15 Bilag 15.1 Som bilag til denne lejeaftale vedlægges: - Bilag 1: plantegning (Tegning over bygning 1 med afgrænsning af de lejede arealer i stueetage (markeret med grøn)) - Bilag 2: Kort udsnit med afgrænsning af udenoms areal som lejer har brugsret til i henhold til punkt 1.3. - Bilag 3: Specifikation og størrelsen af de forbrugsudgifter på varmeregnskabet, som lejeren skal betale ud over brændsel. - Bilag 4: Driftsomkostninger Side 8 af 11
Holbæk d. Holbæk d. Kasper Enevoldsen, Vækst og Bæredygtighed Holbæk Kommune Lejer Tegningsberettigede person(er) Bilag 1: plantegning Det lejede areal er angivet med grønt. Side 9 af 11
Bilag 2: Kort udsnit Udearealet som er omfattet af denne aftale er markeret med rødt Bilag 3: Specifikation af varmeregnskab Totale udgifter 1. Brændselsudgifter inkl. Effektafgift 24.336 kr. 2. Årligt eftersyn af oliefyr 5.120 kr. 3. Omkostninger til udarbejdelse af varmeregnskab 2.500 kr. Udgifter i alt 31.956 kr. Ejendommens samlede bruttoareal udgør 2032m2. Det lejede udgør 889m2, som svarer til en fordelingsnøgle på 43,75 % Lejeres årlige udgift udgør herefter kr. i alt 31.956,- svarende til at der opkræves et årligt acontobeløb på varme, som angivet i 8 Udgifterne opkræves aconto 4 gange om året kvartalsvis forud. Side 10 af 11
Bilag 4: Driftsudgifter og fællesudgifter Driftsudgifter Terrænudgifter (2727m2 * 2,74) 7.471,- Servicelederudgifter (Snerydning, teknisk service) 34.400,- Udvendig vinduespolering 1.900,- Udvendig vedligeholdelse 50.472,- Tekniske installationer 8.313,- Bygnings og brandforsikring 4.650,- I alt 107.206,- Udgifterne opkræves aconto 1 gang om året forud pr. 1/1 Side 11 af 11