Planlovsændringerne med fokus på landzoneadministrationen Indlæg af advokat Jens Flensborg Byggelovsdage november 2017

Planlovsændringerne med fokus på landzoneadministrationen Indlæg af advokat Jens Flensborg Byggelovsdage november 2017

Disposition Lov nr. 668 af 8. juni 2017 om ændring af planloven ( modernisering ) Mange ændringer blandt andet vedrørende landzoneadministrationen Mit indlæg: Kort om ændringernes betydning for, hvornår der kan meddeles tilladelse Fokus på nogle af de vedtagne ændringer i undtagelsesbestemmelserne i 36-37 2

Landzonereglerne - systematik og lovændringernes betydning Hovedregel krav om tilladelse, PL 35 Tilladelse eller afslag? Beror på kommunens skøn (ikke frit lovforarbejder, praksis fra NMK mv.) Lovændringen: Ændres ikke bortset fra: 1) ændring af PL 1 2) muligt at inddrage hensyn til omdannelseslandsbyer 3) nye signalbestemmelser, hvorefter der kan gives landzonetilladelse til flere boligenheder i én bygning ( 35, stk. 10) og til udvidelse af eksisterende vognmandsvirksomheder i særlige tilfælde ( 35a) Undtagelser til kravet om tilladelse - 36 og 37 Lovbestemte = umiddelbare rettigheder for ejeren Lovændringen: Nye undtagelser og udvidelse af de eksisterende Hvis lokalplanpligt i landzone, kan landzonetilladelse ikke meddeles, jf. 35, stk. 2 ( undtagelserne kan også udløse lokalplanpligt) 3

Ændring af formålsbestemmelsen fra lovbemærkningerne til 1 Med den nye formålsbestemmelse skal det sikres, at planlægning fremover skaber gode rammer for vækst og udvikling i hele landet (ved siden af de andre gode formål med loven) Om betydningen af hensynet til vækst og udvikling anføres det bl.a.: Hensynet til vækst og udvikling skal udmøntes forskelligt, alt efter hvilken landsdel planlægningen angår. Det er dermed op til den enkelte kommune at skabe gode rammer for den lokale vækst og udvikling, herunder erhvervsmæssig udvikling såvel som bosætningsmæssig udvikling. Kommunerne kan med den ændrede formålsbestemmelse i højere grad end tidligere prioritere vækst og udvikling dog under fortsat hensyntagen til natur og miljø. Hensynet til vækst og udvikling kan især indgå i den egentlige planlægning men kan dog også indgå ved den øvrige administration af loven (herunder landzoneadminstrationen): (..). Ændringen skal være med til at sikre, at hensyn til erhvervslivets muligheder for vækst og udvikling indgår i forbindelse med kommunernes planlægning og administration af loven i øvrigt. Dette betyder bl.a., at planlægningen skal sikre egnede arealer til nyetablering, og/ eller at videreudvikling af eksisterende virksomheder skal tilgodeses. 4

Længere frister for udnyttelse af landzonetilladelser forlænges fra 3 til 5 år Ændret 56, stk. 1 En tilladelse eller dispensation efter denne lov bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år efter at den er meddelt, eller ikke har været udnyttet i tre på hinanden følgende år, jf. dog stk. 2, 4 a, stk. 4 og 5, stk. 3 Ny 56, stk. 2 og stk. 3 Stk. 2: En tilladelse efter 35, stk. 1, bortfalder, medmindre andet udtrykkeligt fremgår af tilladelsen, hvis den ikke er udnyttet inden 5 år efter, at den er meddelt, eller ikke har været udnyttet i 5 på hinanden følgende år, jf. dog 4 a, stk. 4, og 5, stk. 3 Stk. 3: Kommunalbestyrelsen kan i tilladelser efter 35, stk. 1, fastsætte længere frist end 5 år, dog maksimalt 10 år, til genopførelse af en bolig, såfremt der samtidig stilles krav om nedrivning af den hidtidige bolig. Gælder antagelig også for tilladelser fra før 15. juni 2017 5

PKN af 17. juli 2017 om opsættende virkning i lovliggørelsessag (NMK-31-02237) Aktiviteten: Ulovlig drevet hundepension med tilhørende modtagelse og butik i landzone Afgørelsen: Kommunen meddelte lovliggørende landzonetilladelse 8 naboer klager Kommunen: Anmodede PKN om at vurdere spørgsmålet om opsættende virkning PKN: Delafgørelse vedr. opsættende virkning: Efter hidtidig praksis skal der foreligge særlige forhold, der kan begrunde, at nævnet fraviger hovedreglen om, at en klage over en landzonetilladelse har opsættende virkning. Et særligt forhold kan f.eks. være, at nævnet vurderer, at det er åbenbart, at et ansøgt projekt kan realiseres. I nævnets vurdering indgår bl.a. projektets karakter, den ansøgte beliggenhed og de økonomiske konsekvenser. Planklagenævnet finder ikke, at der i den aktuelle sag er særlige forhold, der kan begrunde, at nævnet fraviger hovedreglen om, at klage over en landzonetilladelse har opsættende virkning. Nævnet meddeler hermed afslag på anmodningen om ophævelse af den opsættende virkning. Svarer afgørelsen til hidtidig praksis? (Genoptagelse afvist af PKN af 29. august 2017)

Udvidelsen af de umiddelbare rettigheder - hvad består ændringerne i? Udover de nye omdannelseslandsbyer og forlængelsen af landzonetilladelsers gyldighedsperiode sker der en udvidelse af undtagelserne i 36 og 37 især vedrørende følgende forhold: Til- og ombygning af helårshuse og boliger i landzone (og stuehuse) Erhvervsmæssigt nødvendigt byggeri (nu også for en bedrift) Ændret anvendelse af overflødige bygninger (ikke kun landbrugsbygninger) Udvidelse af erhvervsvirksomheder etableret i overflødige bygninger Pensionistregel for helårsbeboelse i landzone 7

Generelt - Hvem vurderer om der er tale om umiddelbare rettigheder efter 36 eller 37? Om et forhold er omfattet af en af undtagelserne i 36 og 37 beror på en retlig vurdering/fortolkning Denne vurdering foretages af kommunen Vurderer kommunen, at byggeriet eller den ændrede anvendelse er omfattet af en af undtagelserne er det umiddelbart tilladt efter landzonereglerne kommunens afgørelse herom kan påklages af naboer og andre klageberettigede klage har ikke opsættende, og klage over kommunens vurdering kan fremkomme efter udløb af den almindelige klagefrist (og evt. efter, at byggeriet er opført) Vurderer kommunen, at et byggeri eller en ændret anvendelse ikke er undtaget fra landzonetilladelse fx hvis kommunen ikke er enig i ejerens anmeldelse efter 38 må kommunen træffe en afgørelse herom afgørelsen må i givet fald begrundes, og kan påklages til PKN af ejeren en sådan afgørelse kan kombineres med en afgørelse efter 35 (tilladelse eller afslag)

De nye undtagelsers betydning for allerede trufne afgørelser Generel udtalelse fra Planklagenævnet i en afgørelse efter lovændringen: I en situation, hvor lovgivningen er ændret efter kommunens afgørelse, men inden klageinstansens afgørelse, skal klageinstansen afgøre sagen efter den nye lov i det omfang, de nye regler giver en mere gunstig retsstilling for borgeren. Kommunens landzonetilladelse til en overflødig bygning fra skole til forsamlingshus blev herefter ophævet Ændringen var umiddelbart tilladt og krævede derfor ikke landzonetilladelse, jf. 37, stk. 2. 9

Til- og ombygning af helårshuse, 36, stk. 1, nr. 9 (1) Ændring: Der kan uden landzonetilladelse ske tilog ombygning af helårshuse på op til 500 m2 (mod tidligere op til 250 m2) Ændringen giver ejeren en umiddelbar ret til udvidelse og tilbygning til meget store boliger uanset områdets karakter Fra lovbemærkningerne: Da der er tale om en umiddelbar ret, som ikke er omfattet af 36, stk. 2, vil kommunalbestyrelsen ikke efter landzonereglerne kunne modsætte sig en til- og ombygning af et helårshus, hvor det samlede bygningsareal til boligformål ikke bliver større end 500 m2, hverken med hensyn til størrelse eller udformning. 10

Stuehuse / erhvervsmæssigt nødvendige boliger for landbrugsejendomme Ændringens betydning for størrelsen af erhvervsmæssigt nødvendige beboelsesbygninger på en landbrugsejendom (jf. 36, stk. 1, nr..3) Hidtil har NKN taget udgangspunkt i omkring 250 m2 som følge af undtagelsen i 36, stk. 1, nr. 9 Fremover vil udgangspunktet antagelig blive 500 m2 Tilføjelse i 36, stk. 2 Lempelse af tilknytningskravet i 36, stk. 2 (tilladelse f.s.v.a. udformning og beliggenhed for bygninger uden tilknytning til eksisterende bebyggelse) for erhvervsmæssigt nødvendige beboelsesbygninger - Nyt 2. og 3. pkt.: Nye beboelsesbygninger omfattet af stk. 1, nr. 3, kan etableres op til 50 m væk fra eksisterende bebyggelse. Det skal dog ske ud fra kommunalbestyrelsens konkrete vurdering, således at afstanden har en passende proportionalitet med bebyggelsernes størrelse. Dvs. det kræver en tilladelse efter 36, stk. 2 (ikke en umiddelbar ret) 11

36, stk. 1, nr. 3 om erhvervsmæssigt nødvendigt byggeri til en landbrugsejendom generelt I lovforslaget blev gældende ret beskrevet således: Driftsbygninger anses normalt som erhvervsmæssigt nødvendige. Som udgangspunkt kræver produktionsomlægninger og udvidelser af den bestående bygningsmasse ikke landzonetilladelse, så længe der er tale om landbrugsmæssig drift i landbrugslovens forstand. Landzonetilladelse kræves dog, hvis byggeriet er meget stort i forhold til ejendommens størrelse, og hvis byggeriet eller driftsformen antager industriel karakter. Dvs. ikke ændringer i vurderingen efter 36, stk. 1, nr. 3 (bortset fra at den udvidelse med bedriftsundtagelsen ) Fortsat vurdering af om der er tale om landbrugsmæssig drift (og ikke fx rideskole) Særligt for meget små landbrugsejendomme kan der være anledning til en kritisk vurdering af nødvendigheden Fortsat vurdering af afstandskravet ift. eksisterende bebyggelse i 36, stk. 2 (spørgsmålet om tilknytning og tommelfingerreglen om 20 m beror på samlet vurdering

Erhvervsmæssigt nødvendigt byggeri for en landbrugsbedrift Ny formulering af 36, stk. 1, nr. 3 (undtagelse fra landzonetilladelse): Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for driften af den pågældende landbrugsejendoms, landbrugsbedrift, bortset fra husdyranlæg, eller skovbrugsejendom eller for udøvelse af fiskerierhvervet, jf. dog stk. 2 Ændringen Undtagelsen skal også omfatte byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for en landbrugsbedrift, der omfatter den pågældende ejendom og andre ejendomme og/eller forpagtede arealer (jf. definition i 2, stk. 3, i landbrugsloven) Dog ikke husdyranlæg (stalde mv. husdyrbrugslovens 22 ændres ikke) Retten til uden tilladelse at tage en overflødig landbrugsbygning i brug til anden anvendelse, jf. 37, gælder IKKE for bygninger opført efter bedriftsundtagelsen (ny 37, stk. 1, nr. 3) Ny anmeldelsespligt i 38, stk. 2 Pligt til anmeldelse før erhvervsmæssige byggeri kan påbegyndes Kommunen skal vurdere om byggeriet er erhvervsmæssigt nødvendigt, herunder om det er nødvendigt for ejendommen eller for bedriften Reagere kommunen ikke inden 2 uger er anmeldelsen bindende Anmeldelsen skal registreres, sådan oplysningerne kommer frem i senere sager 13

Ændret anvendelse af overflødige landbrugsbygninger - 37, stk. 1 Mindre ændringer i den hidtidige 37, stk. 1 Stk. 1: Stk. 2: Stk. 3: Stk. 4: Stk. 5: Bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, kan uden tilladelse tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker, liberale erhverv, forenings- og fritidsformål, og en bolig, jf. dog stk. 4, samt lager og kontorformål m.v. på betingelse af, 1) at virksomheden eller boligen etableres i bestående bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang, og 2) at bygningerne ikke er opført inden for de seneste 5 år. 3) at byggeriet ikke er opført uden landzonetilladelse iht. 36, stk. 1, nr. 3, som erhvervsmæssigt nødvendig for en bedrift. [ ny..] I tilknytning til de bygninger, der er nævnt i stk. 1, kan der endvidere etableres et mindre ikke skæmmende oplag.. Er der flere tidligere landbrugsbygninger på en ejendom, kan der kun etableres en bolig efter stk. 1 i én af disse bygninger. Der kan ikke efter stk. 1 indrettes mindre butikker og en bolig i tidligere landbrugsbygninger, der er beliggende inden for klitfrednings- og strandbeskyttelseslinjen. Ændringer vedrørende overflødige landbrugsbygninger: Præcisering af, at anvendelsesmulighederne i 37, stk. 1, også omfatter liberale erhverv, forenings- og fritidsformål (har også hidtil været gældende i praksis) Nyt pkt. 3 i stk. 1 37,1 gælder ikke for byggeri opført iht. bedriftsundtagelsen 14

Ændret anvendelse af andre overflødige bygninger ny 37, stk. 2 Ny 37, stk. 2: Andre overflødiggjorte bygninger end bygninger nævnt i stk. 1 - dvs. også andet end hidtidige landbrugsbygninger kan tages i brug til ændret anvendelse uden tilladelse (fx gl. skoler, mejerier, andre erhvervsbygninger mv.) uden tilladelse Der gælder samme krav, som i 37, stk. 1: Samme anvendelsesmuligheder Samme krav til at der ikke må ske væsentlig om- eller tilbygning 5 års reglen gælder også Men: Den nye undtagelse gælder ikke i kystnærhedszone uden for udpegede udviklingsområder og ikke inden for klit- og strandbeskyttelsen På den enkelte ejendom, kan der også kun etableres én bolig efter denne undtagelse, jf. 37, stk. 4 (men der kan så evt. søges tilladelse til flere efter 35, stk. 10) 15

Praksis fra Planklagenævnet vedr. 37, stk. 2 (1) NMK-31-02065 af 28. september 2017 Tilladelse til ændret anvendelse af nedlagt skole til Byens Hus til børnehave, forsamlingshus, aktivitetshus og diverse fælles lokaler (påklaget af nabo) PKN ophævede tilladelsen: Ændring fra skole til børnehave ikke planlægningsmæssig relevant ændring Øvrige funktioner faldt ind under 37, stk. 2, og bygning var over 5 år og der sket ikke større ombygninger (ændringen var derfor umiddelbart lovlig) Der var ikke lokalplanpligt ejendommen var i forvejen omfattet af en landzonelokalplan til offentlige formål som idrætsformål, skole, ældreboliger mv. NMK-31-02278 af 12. september 2017 Tilladelse til ændret anvendelse af bygninger fra fabriksvirksomhed til lagervirksomhed PKN ophævede tilladelsen Anvendelsen og øvrige krav i 37, stk. 2 var opfyldt En tilladelse var derfor ikke nødvendig 16

Praksis fra Planklagenævnet vedr. 37, stk. 2 (2) NMK-31-02159 af 30. september 2017 (nævnet) Lovliggørende tilladelse til opførelse af værksteds- og lagerbygninger til brug for virksomhed med køb/salg og reparation af motorcykler PKN fandt ikke, at 37, stk. 2 var anvendelig, men stadfæstede tilladelsen: Bygningerne var opført ulovligt uden landzonetilladelse der var derfor ikke tale om overflødiggjorte bygninger som gav umiddelbar ret til ibrugtagning til håndværks- og industriformål efter 37, stk. 2 Opførelse og ibrugtagning af bygningerne til det ansøgte formål krævede derfor landzonetilladelse Et flertal i nævnet på 7 medlemmer fandt, at kommunens tilladelse skulle opretholdes Mindretallet ville give afslag, bl.a. som følge af virksomhedens karakter, der kunne medføre støjgener for naboerne, og da aktiviteten burde placeres i et erhvervsområde NMK-31-01989 af 20. september 2017 ( 37, stk. 2, omfatter ikke ulovlig bygning) Afslag på ændret anvendelse af bygning fra bilsalg til karosseriværksted PKN stadfæstede afslaget ( 37, stk. 2, omfattet ikke ulovlig bygning jf. også NMK-31-02159) Ændring fra bilsalg til karosseriværksted krævede tilladelse, da øgede miljømæssige gener Ud fra ejendommens historik fandt PKN ikke, at bygningen var omfattet af 37, stk. 2 (bygningen fra 1998 havde været ulovligt anvendt til værksted i en periode frem til 2011, men denne aktivitet var indstillet efter påbud fra kommunen og senere dom fra byretten) 17

Kræver ny ændret anvendelse tilladelse eller blot en anmeldelse? Landzonevejledningen Ændret anvendelse af bygninger, der er taget i brug efter 38-anmeldelse eller anmeldelse efter 8a i by- og landzoneloven kræver fornyet 38 anmeldelse, da kommunalbestyrelsen skal have mulighed for at vurdere om den nye anvendelse opfylder betingelserne i 37 Lovforslaget (om forslaget til nr. 97 ny 37, stk. 2).. Hvis en overflødiggjort bygning, f.eks. en skole, er blevet indrettet til et liberalt erhverv, vil en ændring til en anden anvendelse som f.eks. håndværksvirksomhed, være en ændring i anvendelsen, som kræver tilladelse efter 35, stk. 1 Hvad gælder? Kræver en ny ændret anvendelse til en virksomhed omfattet efter 37 en egentlig tilladelse dvs. kan retten til ændret anvendelse efter 37 kun bruges én gang? Er der forskel på svaret for ændret anvendelse af overflødige bygninger efter 37, stk. 1 og stk. 2? (næppe) 18

Sikring af særlige anlæg mod nye boliger og erhverv i overflødige bygninger Ny 37, stk. 6: I særlige støjkonsekvensområder mv. kræves der alligevel tilladelse efter 35 til ændret anvendelse (indsat i Betænkningen) Stk. 6. Der kræves dog tilladelse efter 35, stk. 1, til ændret anvendelse af bygninger som omhandlet i stk. 1 og 2 i følgende områder: 1) Statsligt og kommunalt udpegede støjkonsekvensområder omkring flyvepladser godkendt efter luftfartslovens 55, lægehelikopterflyvepladser, militære flyvepladser, forsvarets skydebaner, forsvarets øvelsespladser og skyde- og øvelsesterræner og vindmøller og 2) de af kommunalbestyrelsen udpegede konsekvensområder omkring tekniske anlæg, vindmøller og støjende fritidsanlæg m.v., jf. 11 a, stk. 1, nr. 26. Kravet gælder uanset om der er tale om en overflødig landbrugsbygning (stk. 1) eller en anden overflødig bygning (stk. 2) Udlæg af konsekvensområder i landzone i kommuneplanen - 11a, stk. 1, nr. 26 beliggenheden af konsekvensområder omkring tekniske anlæg, vindmøller og støjende fritidsanlæg m.v. i landzone, som skal friholdes for ny støjfølsom anvendelse. 19

Generelt om anmeldelsesreglen i 38, stk. 1 og 2 Kommunens skal kontrollere at en anmeldt ændret anvendelse af en bygning er omfattet af 37, eller 36, 1, nr. 3 og 4, og dermed kan ske uden tilladelse En ikke-afgørelse med en retlig vurdering som kan påklages (klagefrist?) Reaktionstid 2 uger (dog 45 dage for mindre dambrugsbygninger, ny 36, 1, nr. 4) Også reaktion inden for 2 uger, hvis anmeldelsen er mangelfuld herefter nye 2 uger til at vurdere sagen, når de nødvendige oplysninger er modtaget Landbrugsstyrelsen spørges ved usikkerhed om byggeriet er erhvervsmæssigt nødvendigt eller om det er for ejendommen eller for bedriften kan herefter 2 ugers reaktionstid, når svar er modtaget (husk at orientere ansøger, hvis der spørges ) Gør kommunen ikke indsigelser inden fristen kan ibrugtagning ske iht. anmeldelsen Manglende reaktion anses som begunstigende forvaltningsakt (MAD 2009.1331) Vejledningen opfordrer til samtidig at gøre anmelder opmærksom på anden lovgivning Nyt bygningsreglement afskaffer anmeldelsessager men anmeldelsessagerne fastholdes (og forøges) i landzonesagerne, jf. 38 20

Anmeldelsesreglen i 38, stk. 1 og 2 - MAD 2009.1331 NKN om manglende reaktion Faktum: 01-12-2006 - Anmeldelse om ombygning af driftsbygning til bolig 11-12-2006 - Kommunen anmoder om yderligere oplysninger 15-05-2007 Ejer sender supplerende redegørelse kommunen svarer ikke 27-08-2007 Afslag på byggetilladelse K henviser til at indretning af en bolig er i strid med en Fingerplan retningslinje om et støjkonsekvensområde ved lufthavn, hvorefter der ikke må etableres nye boliger omkring en, samt at anmeldelsen ikke opfylder betingelserne i PL 37 NKN: Nævnet afviste synspunktet om retningslinjen, da ændringen var umiddelbart tilladt, jf. 37, stk. 1, og anførte herefter:.. nævnets opfattelse, at fristen også gælder i forbindelse med anmelderens fremsendelse af supplerende oplysninger. Situationen er således den, at X Kommune ved ikke at reagere inden for 2-ugers fristen i PL 38 - efter, at kommunen den 15. maj 2007 modtog supplerende oplysninger om omfanget og karakteren af den ønskede ombygning - indirekte har truffet en forvaltningsafgørelse af begunstigende karakter. X Kommunes afgørelse af 27. august 2007 må derfor sidestilles med en tilbagekaldelse af en begunstigende forvaltningsafgørelse. Uanset om byggearbejdet måtte kræve landzonetilladelse tilsidesatte NKN herefter afslaget ejeren havde berettigede forventninger om, at kunne gennemføre ændringen 21

KFE 2005.304 manglende anmeldelsen betød, at en ændret anvendelse ikke var lovlig Faktum: Maskinhal etableret som driftsmæssig nødvendig i 1992 Hallen blev fra 1998 udlejet til lager for en plastvirksomhed det blev ikke anmeldt Ejeren ønsker i 2004 at opføre en ny erhvervsmæssig nødvendig bygning, og i forbindelse hermed meddeler kommunen en lovliggørende tilladelse til, at den gamle maskinhal anvendes til lager for plastvirksomheden nogle naboer klager NKN vedrørende spørgsmålet om der forelå særlige grunde til en retlig lovliggørelse Det særlige i sagen er, at den ansøgte anvendelse til lager for plastvirksomheden muligvis/formentlig kunne være etableret uden landzonetilladelse i 1998, nemlig såfremt ejeren i forbindelse med en anmeldelse til kommunen efter planlovens 38 havde kunnet godtgøre, at bygningen var overflødig. Ansøgeren anmeldte imidlertid ikke den ændrede anvendelse i 1998. Anvendelsen til lagervirksomhed var derfor ikke lovligt bestående på ansøgningstidspunktet i 2004. På dette tidspunkt, hvor der var brug for en bygning til korntørring, var betingelserne for at acceptere en anmeldelse af maskinhallen som overflødiggjort landbrugsbygning, således heller ikke opfyldt, og lovliggørelse kunne alene ske i form af en tilladelse i medfør af 35, stk. 1. NKN finder ikke, at den mulighed, der i 1998 bestod for, at maskinhallen kunne være overgået til lagerformål, kan tillægges afgørende betydning. 22

Advokat Jens Flensborg Codex Advokater Damhaven 5B 7100 Vejle Tlf.: 25 29 08 48 jfl@codexlaw.dk 23