En enkelt af servituttens bestemmelse vedrører imidlertid andre forhold og har følgende ordlyd:

Transkript

1 Rentemestervej 8, 2400 København NV Tlf.: Fax: Web: CVR: juni 2009 J.nr. NKN mje Afgørelse i sagen om muligheden for at håndhæve en privatretlig servitutbestemmelse til at forhindre opførelse af et drivhus på en ejendom i Frederikshavns Kommune Frederikshavn Kommune har den 25. september 2008, 17. oktober 2008, 3. november 2008 og 2. december 2008 truffet afgørelser om ikke at ville tillade opførelse af et drivhus på ejendommen matr.nr. 19g Skagen Markjorder beliggende Fyrstuevej 13, Skagen. Ejendommens ejere har påklaget kommunens afgørelse til Naturklagenævnet. Ejendommen er omfattet af en privatretlig servitut, der er tinglyst i 1974 i forbindelse med områdets udstykning. De fleste af servituttens bestemmelser vedrører udstykkerens A/S Skagensbyg ret til at være hovedentreprenør på det byggeri, der skulle opføres, samt andre rettigheder for udstykkeren. En enkelt af servituttens bestemmelse vedrører imidlertid andre forhold og har følgende ordlyd: For at opnå et kvarter på området, der passer med den gamle del af Østerby, må enhver køber være indforstået med, at de bygninger, der opføres i området får tegltag (vingetegl), gulkalkede facader, passende vinduespartier og normal for gamle Skagenshuse taghældning. Der tillades ikke tagudhæng. Klagerne ansøgte den 16. juli 2008 kommunen om etablering af et nyt drivhus på ejendommen. Kommunen meddelte den 6. august 2008 klagerne, at det kunne konstateres, at drivhuset skulle placeres, hvor der stod en eksisterende bygning, som ikke var et drivhus, og som derfor ikke måtte eller kunne genopføres. Kommunen henviste til ovennævnte servitutbestemmelse, men traf ikke i brevet nogen egentlig afgørelse.

2 2 Klagerne anmeldte den 20. august 2008 til kommunen, at man ønskede at opføre et drivhus på ejendommen. Drivhusets størrelse er i anmeldelsen efter byggelovgivningen angivet til at være 14,2 m 2. Kommunen traf den 25. september 2008 afgørelse i sagen, idet kommunen uden angivelse af hjemmel meddelte afslag på det ansøgte med den begrundelse, at der på ejendommen i forvejen lå et drivhus, og at der ikke kunne gives tilladelse til endnu et drivhus. Der blev i afgørelsen givet oplysning om klageadgangen til Naturklagenævnet samt om fristen på 4 uger herfor. Efter at klagerne havde haft rettet henvendelse til kommunen om sagen besluttede kommunen at behandle denne igen. Kommunen meddelte med brev af 17. oktober 2008 klagerne, at man fastholdt sin afgørelse og gav på ny oplysning om klageadgang og frist. Klagerne rettede herefter den 27. oktober 2008 personlig henvendelse til kommunen, og kommunen traf den 3. november 2008 på ny afgørelse i sagen, idet kommunen i afgørelsen anførte, at klagefristen ved Naturklagenævnet er blevet forlænget med 4 uger fra dags dato. De 3 første afgørelser er truffet af kommunens forvaltning. Klagerne anmodede med brev af 14. november 2008 kommunens Plan- og Miljøudvalg om at behandle sagen. Klagerne anførte, at der på alle de beboelsesejendomme, som servitutten omfatter, er opført en eller flere småbygninger i form af udhuse, garager, drivhuse, legehuse og lignende. Ingen af disse småbygninger opfylder servituttens krav. Det var således klagernes opfattelse, at kommunen kun i et enkelt tilfælde hidtil har håndhævet servitutbestemmelsen. Det blev i henvendelsen oplyst, at det ansøgte drivhus ville få en størrelse på 11,78 m 2, og at der i forvejen var et ca. 6 m 2 stort drivhus på ejendommen, som lå der, da klagerne i 1989 købte ejendommen. Klagerne anførte, at henvendelsen skulle betragtes som en klage til Naturklagenævnet, dersom kommunen ikke ville give klagerne tilladelse til at opføre drivhuset. Kommunens Plan- og Miljøudvalg traf den 2. december 2008 afgørelse om at fastholde kommunens afgørelse, og kommunen fremsendte herefter sagen til Naturklagenævnet under henvisning til klagernes brev af 14. november Naturklagenævnets sekretariat bad i anledning af klagen kommunen om en række oplysninger, idet sekretariatet tilkendegav, at man måtte gå ud fra, at kommunen havde truffet afgørelse efter planlovens 43, og at kommunen således havde fundet, at det ansøgte drivhus var i strid med servitutbe-

3 3 stemmelsen om, at bygninger skal have tegltag, gulkalkede facader, passende vinduespartier og taghældning, der er normal for gamle Skagenshuse. Sekretariatet bad kommunen om nærmere at redegøre for, om man var af den opfattelse, at alle bygninger, og således også småbygninger som f.eks. drivhuse, legehuse, udhuse og carporte skulle opfylde servitutbestemmelsen. Sekretariatet anførte, at hvis dette måtte være tilfældet, syntes bestemmelsen nærmest at måtte forstås som et forbud mod opførelse af sådanne småbygninger, der umiddelbart ikke i praksis ville kunne opfylde de i bestemmelsen fastsatte krav. Sekretariatet bad endvidere kommunen om nærmere at redegøre for, om der som anført i klagen inden for servituttens område er opført småbygninger ud over hovedhuset, samt om disse opfylder samtlige servitutbestemmelsens krav. Kommunen har hertil oplyst, at det altid har været Frederikshavn Kommunes og før i tiden tillige Skagen Kommunes hensigt at bevare Skagens særlige byggeudtryk. Kommunen har oplyst, at man har administreret servitutbestemmelsen således, at der er meddelt dispensationer til udhuse, hvis disse har haft rødt tegltag og en sort træbeklædning som ydervægge, hvilket er et velkendt udtryk for Skagens gamle fiskerhuse. Hvad angår drivhuse har kommunen oplyst, at man er bekendt med, at der inden for servitutområdet er opført sådanne, men at disse højst er på 10 m 2. Kommunen har anført, at disse med al sandsynlighed er blevet opført ud fra den overbevisning, at sådanne mindre bygninger ikke kræver tilladelse efter bygningsreglementet. Det ansøgte drivhus er større end 10 m 2 og skal derfor opfylde servitutbestemmelsens krav. Klagerne har hertil anført, at de ved en mundtlig henvendelse til kommunen i juli måned 2008 fik oplyst, at der kun var tale om en orienteringssag. Klagerne har ønsket at opføre et vedligeholdelsesfrit drivhus af hensyn til deres alder. Klagerne har videre anført, at kommunens udtalelse må forstås sådan, at kommunen ikke mener, at alle bygninger skal opfylde servitutbestemmelse, og at kommunen ikke hidtil har håndhævet bestemmelsen for udhuse, garager, carporte, drivhuse og lignende.

4 4 Afgørelse Naturklagenævnets formand har på nævnets vegne, jf. planlovens 58, stk. 3, truffet følgende afgørelse: Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan der til Naturklagenævnet alene klages over retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et sådant retligt spørgsmål, om Frederikshavns Kommune har haft hjemmel i planloven til at modsætte sig opførelsen af det ansøgte drivhus. Efter planlovens 60, stk. 1, skal klage være indgivet skriftligt til Naturklagenævnet inden 4 uger efter, at den er meddelt. På baggrund af det i kommunens afgørelse af 3. november 2008 anførte om at klagefristen er blevet forlænget med 4 uger fra dato, må klagen, der er indgivet til kommunen med klagernes brev af 14. november 2008 herefter betragtes som rettidig. En kommunes mulighed for at administrere på grundlag af privatretlige servitutter fremgår af planlovens 43. Efter denne bestemmelse kan kommunen ved påbud eller forbud sikre overholdelse af servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Efter planlovens 15, stk. 2, nr. 7, kan der i en lokalplan fastsættes bestemmelser om bebyggelsers udformning, og bestemmelser herom i en lokalplan vil således som udgangspunkt kunne håndhæves af kommunen efter planlovens 43. Overtrædelse af et forbud efter planlovens 43 er omfattet af planlovens strafbestemmelser. Det er derfor en forudsætning for meddelelse af et sådant forbud, at der ikke foreligger rimelig tvivl om, at servitutten er tilsidesat. I modsætning til hvad der gælder for lokalplaner og byplanvedtægter, har kommunen ikke efter planloven nogen pligt til at håndhæve en privatretlig servitutbestemmelse, d.v.s. til at bringe planlovens 43 i anvendelse. Men kommunen må administrere sin beføjelse efter lovens 43 på en sådan måde, at lighedsprincippet overholdes og således, at der ikke gennem kommunens manglende håndhævelse af bestemmelsen skabes en berettiget forventning hos de enkelte grundejere om, at bestemmelsen ikke vil blive håndhævet. Der vil i dette tilfælde kunne rejses tvivl om, hvorvidt servitutbestemmelsen kun gælder for hovedhuset eller om den gælder for enhver bygning, der ønskes opført, herunder også småbygninger. De krav, der er stillet i bestemmelsen om bygningernes opførelse de skal bl.a. have tegltag, gulkalkede facader og passende vinduespartier synes ikke alle at kunne opfyldes hvad angår carporte, garager og legehuse. Hvad angår drivhuse vil ingen af betingelserne i sagens natur kunne opfyldes.

5 5 Hvis det således måtte antages, at servitutbestemmelsen var gældende for alle typer af bygninger, og herunder således også for drivhuse, ville bestemmelsen reelt indeholde et forbud mod drivhuse. Et sådant forbud måtte imidlertid klart være kommet til udtryk i servitutbestemmelsen, for at forbuddet ville kunne håndhæves efter planlovens 43, og dette er ikke tilfældet. Naturklagenævnet finder på denne baggrund ikke, at det med tilstrækkelig klarhed fremgår af servitutten, at opførelse af et drivhus er forbudt. Allerede på denne baggrund har kommunen ikke haft hjemmel i planlovens 43 til at modsætte sig drivhusets opførelse. Hertil kommer, at det på baggrund af det af kommunen oplyste må lægges til grund, at servitutbestemmelsen hidtil har været administreret således af kommunen, at man ikke har ønsket at håndhæve denne overfor småhuse, der alene opfyldte servitutkravet om tegltag, når blot der blev anvendt sort træbeklædning og ikke den krævede gulkalkning til facadebeklædning, og at man ikke har modsat sig opførelse af drivhuse. Kommunen har efterfølgende konstateret, at disse opsatte drivhuse højst er på 10 m 2, men der har efter det oplyste ikke været udmeldt noget fra kommunen til de enkelte grundejere om, at dette skulle være den størrelsesmæssige overgrænse for sådanne drivhuse. På baggrund af kommunens hidtidige praksis må de enkelte grundejere således være blevet bibragt en berettiget forventning om, at kommunen ikke ville bringe servitutbestemmelsen i anvendelse over for drivhuse. Frederikshavn Kommune har således ikke haft hjemmel i planlovens 43 til at modsætte sig opførelse af det ansøgte drivhus, hvorfor kommunens afgørelser om dette ophæves som ugyldige. Mikkel Schaldemose Viceformand Marianne Jensen Specialkonsulent Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. planlovens 58, stk. 4. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1.