Naturstyrelsen Vedr. Naturstyrelsens indsigelse til kommuneplantillæg nr. 8 og lokalplan nr. 4.1-3. På baggrund af drøftelse med Hanne Kaasgaard fra Naturstyrelsen, sender Assens Kommune hermed et opdateret brev, med forslag til ændringer af henholdsvis kommuneplantillæg nr. 8 og lokalplan nr. 4.1-3, med henblik på at Naturstyrelsen kan frafalde sin indsigelse. Assens Kommunes bemærkninger 27. januar 2015 Sags id: 14/5439 Plan og Kultur Rådhus Allé 5 5610 Assens Kontaktperson: Mette Brogaard E-mail: mjoha@assens.dk Dir. tlf.: 6474 6881 Overordnet finder kommunen, at anlægget har et forholdsvis beskedent omfang, som snarere skal ses som en indsats for at muliggøre ny erhvervsaktivitet inden for de bestående rammer i et landdistrikt end et decideret ferie- og fritidsanlæg, som er omfattet af kommuneplanens retningslinjer for dette. Hovedaktiviteten på ejendommen er vingården. Planlægningen handler primært om at understøtte denne aktivitet og udnytte eksisterende bygninger, ved at åbne for supplerende muligheder for aktiviteter/erhverv i et udfordret landdistrikt. Det handler således om at udnytte en konkret ejendom/mulighed, og at understøtte det lokale initiativ. I tilknytning til landbrugsejendommens drift, vindyrkning, giver planen mulighed for, at der i de eksisterende bygninger, kan etableres lager, produktionslokaler og køkken til vinfremstilling. Vinddyrkning/vinproduktion er ejendommens primære anvendelse og i tilknytning hertil giver planen mulighed for at etablere gårdbutik, café og kursusfaciliteter i eksisterende bygninger. Der er således tale om mulighed for nye funktioner i tilknytning til eksisterende landbrugsejendom med vindyrkning. Herudover gives der mulighed for en parkgolfbane, hvortil det skal understreges, at banen er langt mindre end en normal golfbane. Hertil kan bemærkes, at det i notatet: Golfbaner i Danmark i tal og kort, fra januar 2006, udarbejdet af Miljøministeriet, fremgår at gennemsnitsstørrelsen på golfbaner er ca. 53 ha. I denne plansag, taler vi om et planområde på ca. 6 ha, hvoraf ca. 3,5 ha., er
udlagt til parkgolfbane. Så det udlagte areals størrelse gør det heller ikke muliggør at etablere en stor golfbane. Parkgolfbanen er et supplement og understøtter ejendommens øvrige aktiviteter og er samtidig et positivt rekreativt, grønt element i det naturskønne område. Det ligger i et område, hvor kommunen netop har som mål at understøtte friluftsturismen og de unikke friluftsmuligheder, der findes langs kysten ved Helnæs bugt, jf. Natur- og Friluftsstrategi, november 2013. Planområdet ligger 600 m fra kysten, er omgivet af fredskovsarealer, og planlægningen åbner kun for meget begrænset udvidelse af den eksisterende bebyggelse, idet størstedelen indrettes i eksisterende bygninger. Det vurderes på den baggrund ikke, at den anvendelse som planlægningen giver mulighed for vil påvirke kystlandskabet. De mindre terrænændringer, i form af bunkers på parkgolfbanen, vurderes at være af underordnet betydning i forhold kystlandskabet. Desuden er det et vilkår i lokalplanen, at ophører brugen af parkgolf med tilhørende anlæg, skal anlægget fjernes af ejeren inden ét år efter driften er ophørt, og arealet skal retableres til landbrugsmæssig drift. Dette tinglyses på ejendommen. Følgende er forslag til justeringer og suppleringer til henholdsvis kommuneplantillæg og lokalplan med sigte på at imødekomme Naturstyrelsens indsigelse. Justering/supplering af redegørelse i Kommuneplantillæg I Kommuneplantillæggets redegørelse står: Kommuneplantillæg nr. 8 skal muliggøre en anvendelse af området til erhvervs- og rekreativt formål i form af park golfbane, kursusfaciliteter samt dyrkning af vin, vinproduktion, cafe, gårdbutik med salg af egne produkter. Park Golf er en sportsgren opfundet i Japan i 1983 med det hovedformål at få folk til at nyde og anvende offentlige/private parker mere. Park Golfs dimensioner er ca. 1/5 af rigtig golf, dvs. længden på diverse huller er ca. 1/5 af længden på en rigtig golfbane. Man går 18 Park Golf huller på ca. 1 time. Ændring af områdets anvendelse fra landbrug til erhvervs- og rekreativt formål er i overensstemmelse med kommuneplanens vision om, at tilbyde attraktive muligheder for naturoplevelser og fritidsaktiviteter, for såvel borgernes velfærd, som for spændende oplevelser for kommunens gæster. Side 2 af 8
Endvidere tilgodeser planlægningen nye muligheder for ny erhvervsaktivitet på landet, som kan opretholde levende og levedygtige landdistrikter. Kommuneplantillæg nr. 8 udlægger et nyt rammeområde 4.1.R.2. Afgrænsningen af rammeområdet er vist på kort 1 næste side. Ovenstående ændres til: Kommuneplantillæg nr. 8 skal muliggøre, at der i tilknytning til driften af landbrugsejendommen, herunder vindyrkning, kan indrettes produktionslokaler til fremstilling af vin, lager, køkken i ejendommens eksisterende bygninger. I tilknytning til vinproduktionen giver planen endvidere mulighed for, at der i ejendommens eksisterende bygninger kan indrettes café, gårdbutik med salg af egne produkter og kursusfaciliteter. Herudover skal planen muliggøre, at en del af ejendommen kan anvendes til parkgolfbane. Park Golf er en sportsgren opfundet i Japan i 1983 med det hovedformål at få folk til at nyde og anvende offentlige/private parker mere. Park Golfs dimensioner er ca. 1/5 af rigtig golf, dvs. længden på diverse huller er ca. 1/5 af længden på en rigtig golfbane. Man går 18 Park Golf huller på ca. 1 time. Kommuneplantillæg nr. 8 udlægger et nyt rammeområde 4.1.R.2. Afgrænsningen af rammeområdet er vist på kort 1. Planområdet ligger 600 m fra kysten, er omgivet af fredskovsarealer, og planlægningen åbner kun for meget begrænset udvidelse af den eksisterende bebyggelse. Det vurderes på den baggrund ikke, at den anvendelse som planlægningen giver mulighed for, vil påvirke kystlandskabet. Der er i dag - i følge BBR - et samlet etageareal på ejendommen på 724 m2. Parkgolfbanen, med de mindre terrænændringer på banen, vurderes at være af underordnet betydning for kystlandskabet. Desuden vil der i lokalplanen stilles krav om, at der tinglyses en servitut, der fastsætter, at anlægget skal fjernes og jorden tilbageføres til landbrugsdrift, når arealet ikke længere anvendes til golfbane. Planlægningen skal muliggøre at omdanne eksisterende landbrugsbygninger og marker til nye formål, som understøtter udvikling af erhverv i landdistriktet, turisme samt friluftsliv i kommunen. Side 3 af 8
Ferie, fritid og turisme Ejendommens beliggenhed og terræn gør jorderne egnede til dyrkning af vin. Vindyrkning og vinproduktion i Danmark er stadig i sin begyndelse og er derfor en aktivitet, der kan bygges videre på som en oplevelse. Det er netop vinproduktionen, som er grundlaget og udgangspunktet for de øvrige aktiviteter, som planen giver mulighed for, herunder gårdbutik, café, kursusfaciliteter mv. Der gives således mulighed for nye funktioner i tilknytning til allerede eksisterende landbrugsdrift, herunder vindyrkning. De nye aktiviteter indrettes i eksisterende landbrugsbygninger, og er herved et eksempel på en positiv udnyttelse og genanvendelse af eksisterende bygningsmasse. Herudover gives der mulighed for en parkgolfbane, hvortil det skal understreges, at den kun udgør ca. 1/5 af en rigtig golfbane. Parkgolfbanen er et supplement og understøtter ejendommens øvrige aktiviteter og er samtidig et positivt rekreativt, grønt element i det naturskønne område. Det ligger i et område, hvor kommunen netop har som mål at understøtte friluftsturismen og de unikke friluftsmuligheder, der findes langs kysten ved Helnæs bugt, jf. Natur- og Friluftsstrategi, november 2013. Assens Kommunens Natur- og Friluftsstrategi handler bl.a. om, hvordan man kan skabe endnu bedre rammer for friluftslivet fremover samt opfylde turisters efterspørgsel efter aktive ferieoplevelser under åben himmel. Her er et sådant sted med mulighed for at købe, smage og få et indblik i vinfremstilling, samt supplerende aktivitet med parkgolf, en unik mulighed for en anderledes ferieoplevelse, hvor man både kan smage, nyde og være aktiv i et naturskønt område. Et af tiltagene, som fremgår af strategien, er bl.a. at etablere længere kystnære vandrestier langs Helnæs Bugt. Vingården og i særlig grad parkgolf vil udgøre en attraktiv punkt-aktivitet, som knytter sig til oplevelser og friluftsaktiviteter langs de kystnære vandrestier ved Helnæs Bugt. Parkgolfbanen er netop en grøn oplevelse, hvor både natur, friluftsliv, motion og sundhedsfremme indgår og hermed i tråd med en af kommunens målsætninger for ferie og fritid i kommuneplanen. For at fastholde en positiv turismeudvikling i Assens Kommune er det vigtigt at gøre en bred palet af unikke oplevelsesmuligheder tilgængelige eksempelvis grønne og blå oplevelser samt afstressende og inspirerende oplevelser (jf. Kommuneplan 2013-25, Ferie og Fritid). Det kan dette sted være medvirkende til at understøtte. Side 4 af 8
Landdistriktspolitik Planlægningen understøtter også kommuneplanens målsætninger om at skabe økonomisk vækst og bæredygtighed i kommunens landdistrikter, idet planlægningen primært handler om at understøtte en ejendoms eksisterende funktion og udnytte ejendommens eksisterende bygninger ved at give mulighed for supplerende aktiviteter/erhverv, og herunder støtte et lokalt initiativ i et udfordret landdistrikt. Justering af Kommuneplantillæggets rammebestemmelser: Plannummer Plannavn Anvendelse generelt Anvendelse specifik Fremtidig zonestatus Zonestatus Max antal etager 2. 4.1.R.2 Område til vinproduktion og parkgolf mv. ved Ungersbjerge Rekreativt område Rekreativt område Landzone. Landzone. Max bygningshøjde 8,5 m. Max. bebygget areal Bebyggelsens samlede etageareal må højst udgøre 1.100 m2. Heraf må en gårdbutik med salg af egne produkter have et bruttoetageareal på max. 200 m2. Miljø Anvendelse Lokalplan Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser skal overholdes såvel inden for området som overfor de tilstødende områder. I tilknytning til driften af landbrugsejendommen, herunder vindyrkning, kan der i eksisterende bygninger indrettes produktionslokaler til fremstilling af vin, lager, køkken, café, gårdbutik med salg af egne produkter. I tilknytning til ejendommens vin- og landbrugsproduktion må der i de eksisterende bygninger indrettes kursusfaciliteter. Der kan inden for området etableres en parkgolfbane. Der kan indrettes én bolig på ejendommen. Lokalplan 4.1-3 vedtages samtidigt med nærværende kommuneplantil- Side 5 af 8
Parkering læg. Krav til parkering i henhold til de generelle rammebestemmelser. Parkering skal etableres på egen grund. Justering/supplering af redegørelse i lokalplanen Lokalplanens baggrund og formål s. 6 forslås ændret til nedenstående: Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra ejeren af matr.nr. 7c Dreslette By, Dreslette beliggende Ungersbjerge 7, Haarby, om i forbindelse med vindyrkning, at etablere produktionslokaler til fremstilling af vin, lager og køkken, samt etablere en café og gårdbutik med salg af egne produkter i ejendommens eksisterende bygninger. Herudover ønsker ejeren mulighed for, at der i de eksisterende bygninger kan afholdes kurser i bl.a. vinfremstilling. Ejendommen ønskes samtidig anvendt til Japansk Park Golf. Park Golf er en sportsgren opfundet i Japan i 1983 med det hovedformål at få folk til at nyde og anvende offentlige/private parker mere. Park Golfbanen udgør kun ca. 1/5 af en almindelig golfbane. Det vil sige, at længden på diverse huller er ca. 1/5 af længden på en rigtig golfbane. Man går 18 Park Golf huller på ca.1 time. Der er således ikke tale om en almindelig golfbane, og det udlagte areal, jf. kortbilag L2, afgrænser størrelsen på parkgolfbanen. Parkgolfbanen er en mindre golfbane (på 3,5 ha.), med en parklignende karakter. Herudover ønsker ejeren mulighed for at etablere drivhus med henblik på dyrkning og salg af planter. Drivhuset ønskes placeret uden direkte tilknytning til de eksisterende bygninger. Drivhuset kan opføres inden for byggefeltet, jf. kortbilag L2. Lokalplanens formål er at skabe det planmæssige grundlag for ovenstående aktiviteter. Lokalplanens hensigt er, at afholdelse af kurser skal knytte sig til landbrugsejendommens vinproduktion, og der vil ikke kunne ske udvidelse af kursusvirksomheden. Herudover kan de steder, hvor der står golfbane rettes til parkgolfbane, for at understrege, at der ikke er tale om en almindelig golfbane, men det er en mindre golfbane (på 3,5 ha.), som har en parklignende karakter. Side 6 af 8
Tilføjelse til lokalplanens redegørelse vedr. kystområder: Planlægningen skal muliggøre etablering af nye funktioner i og i tilknytning til de eksisterende landbrugsbygninger. Ejendommens terræn gør jorderne egnede til dyrkning af vin. Vindyrkning og vinproduktion som landbrugsvirksomhed i Danmark er stadig i sin begyndelse, og vinproduktionen er derfor en aktivitet, der kan bygges videre på som en oplevelse. Planlægningen skal derfor muliggøre salg af egne produkter samt kursus i og formidling af vin og vinfremstilling i landbrugsejendommens eksisterende bygninger. Endvidere skal planlægningen muliggøre etablering af en parkgolfbane på en eksisterende mark i tilknytning til bebyggelsen. Her har den naturskønne beliggenhed stor betydning for attraktionen. Planlægningen skal således give nye erhvervsmæssige muligheder for at udnytte en eksisterende ejendom i et udfordret landdistrikt, hvor nye aktiviteter i tilknytning til vinproduktionen vil give en samlet, spændende oplevelse. Anlægget understøtter kommunens turismestrategi ved etablering af et nyt interessepunkt for friluftsaktiviteter på et samlet, kystnært stiforløb ved Helnæs Bugt, der fremhæver områdets attraktion og hermed tilskynder til, at områdets naturgivne kvaliteter kan give øget friluftsaktivitet og udvikling af turismen. Lokalplanområdet ligger ca. 600 m fra kysten. Syd for lokalplanområdet ligger en tæt skov som forhindrer en visuel forbindelse til kysten. Det vurderes således, at planlægningen ikke har nogen væsentlig påvirkning af kystlandskabet. Lokalplanen åbner kun for begrænset udvidelse af den eksisterende bebyggelse inden for et afgrænset byggefelt. Forslag til justering af Lokalplanens bestemmelser 1.1 slettes. 1.2 ændres til 1.1 med følgende tekst: at skabe mulighed for, at der i eksisterende bygninger, i tilknytning til driften af landbrugsejendommen, herunder vindyrkning, kan indrettes produktionslokaler til fremstilling af vin, lager, køkken, café, gårdbutik med salg af egne produkter. Ny 1.2: at der i tilknytning til ejendommens vin- /landbrugsproduktion kan indrettes kursusfaciliteter i eksisterende bygninger. Side 7 af 8
3.1 slettes 3.2 ændres til 3.1 med følgende tekst: I tilknytning til driften af landbrugsejendommen, herunder vindyrkning, må der i eksisterende bygninger indrettes produktionslokaler til fremstilling af vin, lager, køkken, café og gårdbutik med salg af egne produkter. Indføjes 3.2 I tilknytning til ejendommens vin-/landbrugsproduktion må der i de eksisterende bygninger indrettes kursusfaciliteter. 3.3 ændres til: Der kan inden for lokalplanområdet etableres en parkgolfbane, afgrænset som vist på kortbilag L2, med tilhørende faciliteter til drift og vedligeholdelse af et sådant anlæg. Indføjes 3.5: Der kan etableres drivhus inden for byggefeltet, vist på kortbilag 2. Der tilføjes følgende bestemmelser under 6 Bebyggelsens omfang og placering: Bebyggelsens samlede bruttoetageareal må højst udgøre 1.100 m2. Gårdbutik med salg af egne produkter må have et bruttoetageareal på højst 200 m2. Der gives således mulighed for ny bebyggelse inden for en ramme på højst 1100 m2 i alt, inden for byggefeltet. Der er i dag et samlet etageareal på ejendommen på 724 m2 - ifølge BBR. Heraf har stuehuset et boligareal på 150 m2. Der er i lokalplanen fastsat en bestemmelse om, at boligarealet må udgøre 250 m2, hvilket svarer til det bruttoetageareal et helårshus i landzone kan udvides til, uden landzonetilladelse. Der gives således rum for en begrænset udvidelse af den eksisterende bebyggelse. Venlig hilsen Mette Brogaard Landinspektør Planlægger Side 8 af 8