Kontor, lager og produktion (ikke-erhvervsbeskyttede)

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 Mellem Og som udlejer som lejer LEJEKONTRAKT Kontor, lager og produktion (ikke-erhvervsbeskyttede) Parterne 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden/overtagelse 4. Opsigelse/ophør 5. Fremleje og afståelse 6. Årlig ydelse og depositum 7. Forbrugsregnskab (varme og vand) 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter 9. Aftalt regulering af lejen 10. Regulering af leje til markedslejen 11. Vedligeholdelse og fornyelser 12. Ændring af lejevilkår genforhandling opsigelse 13. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 14. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 15. Moms 16. Tinglysning og omkostninger 17. Bilag Dato: Lejemåls nr. Denne standardlejekontrakt for butikslejemål m.v. er udarbejdet for Ejendomsforeningen Danmark af advokat Leif Djurhuus, Plesner Svane Grønborg Advokatfirma. Udarbejdelsen er sket i tæt samarbejde med Ejendomsforeningen Danmarks juridiske afdeling. Kontrakten er i 2002 revideret af en arbejdsgruppe under Ejendomsforeningen Danmark. Kontrakten kan frit benyttes ved indgåelse af lejekontrakter. Det anbefales dog, at kontrakten gennemgås nøje for en vurdering af de enkelte bestemmelsers relevans for lejemålet. Til en række bestemmelser er der udarbejdet alternative forslag. Der henvises til notatet herom. Mangfoldiggørelse i øvrigt, helt eller delvist, af kontrakten er ikke tilladt i henhold til lov om ophavsret og må kun finde sted efter forud indhentet tilladelse fra Ejendomsforeningen Danmark. Slettet: L E J E K O N T R A K T KONTOR, LAGER OG PRO- DUKTION (Ikke-erhvervsbeskyttede) Parterne 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden/overtagelse 4. Opsigelse/ophør 5. Fremleje og afståelse 6. Årlig ydelse og depositum 7. Forbrugsregnskabet (varme og vand) 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter 9. Aftalt regulering af lejen 10. Regulering af leje til markedslejen 11. Vedligeholdelse og fornyelser 12. Ændring af lejevilkår - genforhandling - opsigelse 13. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 14. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 15. Moms 16. Omkostninger 17. Bilag Denne standardlejekontrakt for kontorlejemål m.v. er udarbejdet for Ejendomsforeningen Danmark af advokat Leif Djurhuus, Adv.fa. O. Bondo Svane. Udarbejdelsen er sket i tæt samarbejde med Ejendomsforeningen Danmarks juridiske afdeling. Kontrakten kan frit benyttes ved indgåelse af lejekontrakter. Det anbefales dog, at kontrakten gennemgås nøje for en vurdering af de enkelte bestemmelsers relevans for lejemålet. Til en række bestemmelser er der udarbejdet alternative forslag. Der henvises til notatet herom. Mangfoldiggørelse i øvrigt, helt eller delvist, af kontrakten er ikke tilladt i henhold til lov om ophavsret og må kun finde sted efter forud indhentet tilladelse fra Ejendomsforeningen Danmark. Sideskift Parterne Denne lejekontrakt indgås mellem Udlejer: Navn:... [1] Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 1 af 10

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 Parterne Denne lejekontrakt indgås mellem Udlejer: Navn: Adresse: Og Lejer: (Evt. CVR nr.) (herefter kaldet udlejer) Navn: Adresse: (herefter kaldet lejer) (Evt. CVR nr.): (evt. CPR nr.) CPR nummer anføres med lejers samtykke, idet udlejer oplyser, at nummeret udelukkende vil blive brugt som identifikation, hvis lejer misligholder denne lejeaftale. 1. Det lejede 1.1. Det lejede er beliggende på matr.nr., hvis grund og bygninger herefter er kaldet ejendommen. Lejemålets postadresse er. 1.2. Det lejede omfatter følgende arealer: 1. ca. m 2 2. ca. m 2 3. (evt. andel af fællesarealer) ca. m 2 I alt bruttoareal ca. m 2 Som herefter er kaldet det lejede. 1.3. I bruttoarealet kan indgå eventuelle flugtveje/flugtkorridorer/nødudgange uanset de hertil knyttede begrænsninger. 1.4. Lejemålets beliggenhed og udformning fremgår af vedlagte tegning bilag 1. 2. Anvendelse 2.1. Det lejede skal anvendes til og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. Forholdet til myndigheder og tredjemand 2.2. Udlejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne erhverv på ikrafttrædelsestidspunktet, jf. 3.1, ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig planlægning. 2.3. Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet, herunder for om antallet af personer i lejemålet medfører særlige miljøkrav eller krav til brandsikkerhed m.v. Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 2 af 10

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 2.4. Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. 2.5. Lejers anvendelse må ikke medføre lugt-, støj-, eller lysgener eller på anden måde være til gene for øvrige lejere i ejendommen eller andre. Lejer skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det lejede omgås dette forsvarligt. 2.6. Udlejer er berettiget til at udleje eller anvende andre lokaler i ejendommen til samme branche og samme anvendelse som lejers. Fysiske forhold, herunder skiltning 2.7. Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved ejendommen samt opsætning af markiser, solafskærmning og lignende må kun foretages efter udlejers forud indhentede skriftlige anvisning og godkendelse og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og de til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen. 2.8. Ændringer i det lejede må kun foretages med udlejers skriftlige godkendelse. Lejer har efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. 2.9. Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af lejer, der er pligtig til selv at indhente alle myndighedsgodkendelser samt sørge for, at eventuelle betingelser for godkendelsen til stadighed opfyldes. 2.10. Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade herunder hændelig som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af lejers skilte m.v., installationer eller ombygninger. 2.11. Hvis lejeren har foretaget ændringer af det lejede, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede, med mindre udlejer skriftligt har frafaldet dette krav. Udlejer kan forlange, at lejeren, inden en ændring foretages, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for opfyldelsen af retableringspligten. 2.12. Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af skilte og andre genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, med mindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 3. Ikrafttræden/overtagelse 3.1. Det lejede overtages af lejer den, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. 3.2. Lejemålets tilstand og indretning på ikrafttrædelsestidspunktet fremgår af vedlagte beskrivelse bilag 2. 3.3. Eventuelle mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke hindrer lejers brug heraf, Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 3 af 10

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 udskyder ikke ikrafttrædelsestidspunktet og berettiger ikke lejer til afslag i lejen. 3.4. Såfremt det lejede ikke kan tages i brug på ikrafttrædelsestidspunktet og dette skyldes den tidligere lejers forhold (f.eks. dennes manglende rettidige fraflytning eller manglende istandsættelse) eller uventede istandsættelsesbehov, kan udlejer udskyde ikrafttrædelsestidspunktet med det tidsrum, som denne forsinkelse medfører. Udlejer er dog ikke berettiget til at udskyde ikrafttrædelsestidspunktet med mere end 3 måneder. 3.5. Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan lejer ikke påberåbe sig mangler, der ikke skriftligt er gjort gældende over for udlejer senest to uger efter ikrafttrædelsestidspunktet. 4. Opsigelse/ophør 4.1. Lejeforholdet kan fra lejers side tidligst opsiges til fraflytning den 4.2. Lejeforholdet kan fra udlejers side tidligst opsiges til fraflytning den 4.3. Såvel lejers som udlejers opsigelse skal ske med måneders varsel til fraflytning den 1. en måned. 4.4. Herudover kan lejeforholdet opsiges af udlejer i henhold til kontraktens 12. 4.5. Ved opsigelse fra udlejers side har lejer ret til erstatning efter reglerne i erhvervslejelovens 66, stk. 2. Dette gælder, uanset om opsigelsen sker efter kontraktens 12 eller af andre grunde. Sker opsigelsen på grund af lejers misligholdelse, har lejer dog ikke krav på erstatning. Erstatningen kan ikke overstige måneders leje beregnet på grundlag af den ved ophørstidspunktet gældende leje. 5. Fremleje og afståelse 5.1. Lejeren må ikke fremleje eller på anden måde helt eller delvist overlade brugen af det lejede til andre. 5.2. Lejer har ikke afståelses- og genindtrædelsesret. 6. Årlig ydelse og depositum 6.1. Lejen udgør ekskl. moms: m 2 m 2 m 2 Samlet leje ekskl. moms á kr. á kr. á kr. kr. 6.2. I lejen indgår skatter og afgifter pr.. Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt. Lejeforhøjelse eller nedsættelse vil ske på grundlag af såvel satsændringer som forbrugsændringer. Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 4 af 10

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 6.3. Senest på ikrafttrædelsestidspunktet betales leje for perioden fra ikrafttrædelsestidspunktet og til udgangen af det pågældende kvartal. Lejen betales i øvrigt kvartalsvis forud hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober. 6.4. Senest samtidig med lejers underskrift på denne kontrakt betaler lejer et depositum svarende til 6 måneders leje. Udlejer kan forlange, at depositum reguleres således, at det til enhver tid svarer til 6 måneders aktuel leje. Depositum forrentes ikke. 6.5. Depositum indestår til sikkerhed for ethvert mellemværende mellem lejer og udlejer i forbindelse med lejeforholdet herunder til sikkerhed for lejers forpligtelser i forbindelse med fraflytning. Depositum tilbagebetales helt eller delvist, når lejemålet er ophørt, lejekontrakten er aflyst, og ethvert krav fra udlejers side er fyldestgjort. 6.6. Udover lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. 7. 6.7. Alle krav som udspringer af denne lejekontrakt eller erhvervslejeloven er pligtig pengeydelse. Manglende eller for sen betaling kan derfor medføre ophævelse af lejemålet. 7. Forbrugsregnskab (varme og vand) 7.1. Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden udlejers skriftlige samtykke. 7.2. Forbrugsregnskabet udarbejdes samlet for lokaler i ejendommen eller for enheder, som har fælles varmeforsyning med denne. Udlejer kan indskrænke eller udvide de enheder, som har fælles varmeforsyning med ejendommen, samt ændre i fordelingen blandt de enheder, som deltager i den fælles varmeforsyning. 7.3. I forbrugsregnskabet indgår følgende udgifter: Anslået beløb Lejemålets andel 7.3.1. Brændsel, herunder el og gas til opvarmning kr. kr. 7.3.2. Den samlede udgift til fjernvarme kr. kr. 7.3.3. Energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. kr. kr. 7.3.4. Kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- ogvandbesparelser i bygninger kr. kr. 7.3.5. Vandforbrug og vandafledningsafgifter i det omfang disse kan fordeles efter målere kr. kr. 7.4. Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejer derfor tillige kan lade indgå i forbrugsregnskabet. 7.5. Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden til. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabspe-rioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måne- Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 5 af 10

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 der. 7.6. Forbrugsudgifterne fordeles mellem lejerene indbyrdes dels på grundlag af fordelingsmålere i lejemålene i det omfang sådanne findes, og dels under hensyn til areal og værelses- og haneandele efter følgende principper:. Udlejer forbeholder sig ret til når som helst og uden varsel at ændre fordelingskriterierne, hvis dette giver en mere korrekt fordeling af udgifterne. 7.7. Til dækning af forbrugsudgifterne fastsætter udlejer aconto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf. 6.2. Tillægsbetaling vedrørende forbrugsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 7.8. Udlejer er uden ansvar for forbigående forstyrrelser i leveringen af vand og varme, men er forpligtet til at søge disse afhjulpet snarest muligt. 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter 8.1. Udover lejen, jf. 6, og de i 7 nævnte udgifter skal lejeren, i det omfang det er muligt, betale følgende udgifter direkte til leverandøren: 8.1.1. Elforbrug i det lejede. 8.1.2. Vandforbrug og de hertil knyttede afgifter, herunder til vandafledning, grønne afgifter m.v. 8.1.3. Bortskaffelse af virksomhedsaffald. Placeringen af affaldscontainere skal ske efter udlejers anvisning. 8.2. Hvis udlejer trods det direkte kundeforhold mellem lejer og leverandøren hæfter over for leverandøren for nogen af de nævnte leverancer, kan udlejer forlange et særskilt depositum til sikkerhed for lejers betalinger. 8.3. Hvis udlejer som følge af lejers misligholdelse overfor leverandøren må betale forfaldne ydelser, er udlejers krav på refusion heraf pligtig pengeydelse i lejeforholdet. 9. Aftalt regulering af lejen 9.1. Hvert år pr. den, første gang den, reguleres uden særskilt varsel den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra måned det foregående år (gammelt indeks) til måned forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks). De årlige lejereguleringer kan beregnes efter følgende formel: gældende leje x nyt indeks gammelt indeks = ny årsleje 9.2. Hvis Danmarks Statistik ophører med at beregne nettoprisindekset, skal reguleringen fremover ske på grundlag af et andet indeks, der afspejler prisudviklingen. Dette gælder også for alle andre ydelser, der ifølge denne kontrakt pristalsreguleres. Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 6 af 10

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 10. Regulering af leje til markedslejen 10.1. Hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i 13 i erhvervslejeloven. 11 Vedligeholdelse og fornyelser 11.1. Den udvendige vedligeholdelse og fornyelse påhviler udlejer. Dette gælder dog ikke lejemålets vinduer, ruder og døre. 11.2. Al indvendig vedligeholdelse og fornyelse af det lejede d.v.s. alt indenfor lejemålets fysiske rammer påhviler lejer, i det omfang dette er nødvendigt, for at det lejede kan holdes i god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori det lejede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet. Lejer er desuden forpligtet til at vedligeholde og om fornødent forny lejemålets vinduer, ruder og døre såvel indvendigt som udvendigt. 11.3. Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetsering og vedligeholdelse og om fornødent forny gulvbelægninger, vand- og gashaner, elafbrydere, wckummer, cisterner, vaskekummer, badekar, hårde hvidevarer og eventuelle andre installationer af enhver art samt låse og nøgler. Opregningen af førnævnte dele, lejer skal vedligeholde, er ikke udtømmende men blot eksempler. 11.4. Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage en årlig gennemgang af det lejede og ejendommen i øvrigt med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand m.v. 11.5. Udlejer er berettiget til at iværksætte arbejder såvel i det lejede som udenfor det lejede i overensstemmelse med reglerne i erhvervslejelovens kap 5. 12. Ændring af vilkår genforhandling opsigelse 12.1. Udlejer er berettiget til i overensstemmelse med reglerne i erhvervslejelovens 14 at kræve vilkårene for lejeaftalen ændret, idet det bemærkes, at lejemålet ikke er omfattet af erhvervslejelovens 62, der omfatter erhvervsbeskyttede lejemål. Herved forstås lejemål, hvorfra der drives erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. 12.2. Ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse kan tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse (ikrafttrædelsestidspunktet) eller 8 år efter at vilkårene, herunder lejen, sidst er ændret efter denne bestemmelse. Ændring af lejevilkårene kan ligeledes tidligst få virkning 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter erhvervslejelovens 13. En ændring af lejevilkårene, herunder af lejen, der i øvrigt er aftalt mellem parterne, medfører ikke, at der løber en ny 4- eller 8 års frist, med mindre dette fremgår af ændringsaftalen. 12.3. Hvis lejer gør indsigelse mod udlejers krav om vilkårsændring, skal udlejer indkalde lejer til forhandling om de fremtidige lejevilkår. Hver af parterne kan når som helst meddele den anden part, at han anser forhandlingsmulighederne for udtømte. Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 7 af 10

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 12.4. Hvis forhandlingerne ikke fører til enighed om de fremtidige lejevilkår, kan udlejer med et varsel på mindst 6 mdr. opsige lejeforholdet til ophør ved udløbet af den under 12.2 nævnte frist eller senere. Opsigelse skal ske senest 6 uger efter det tidspunkt, da meddelelse om, at forhandlingsmulighederne er udtømt, er kommet frem til modparten. Sker opsigelse ikke rettidigt, fortsætter lejeforholdet på de hidtil gældende vilkår. 12.5. Hvis udlejer opsiger lejeforholdet efter erhvervslejelovens 14, og lejeren vil kræve erstatning, er det udtrykkeligt aftalt, at størrelsen af det maksimale erstatningskrav ikke kan overstige et beløb svarende til måneders leje opgjort pr. ophørstidspunktet, jf. kontraktens 4.5. 12.6. Hvis lejer vil bestride gyldigheden af ovenstående aftale, skal sag herom være anlagt senest 1 år efter denne lejeaftales indgåelse. 13. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 13.1. Det påhviler lejer at iagttage, at der er god orden i det lejede, og at dette forvaltes på en sådan måde, at udlejers og de øvrige lejers interesser ikke krænkes, hvorved særligt fremhæves: at lejer skal omgås forsvarligt med det lejede og dettes tilbehør samt ejendommen i øvrigt, og at der ikke må parkeres cykler udenfor de dertil indrettede og anviste stativer. Biler tilhørende lejer og hans personale og besøgende må kun parkeres på ejendommen efter udlejers anvisninger. 13.2. Udlejer kan til enhver tid udfærdige en husorden samt ordensregler, som lejer er pligtig at overholde. 13.3. Lejer forpligter sig til at rømme lagerrum, der tillige fungerer som sikringsrum, inden for den til enhver tid gældende lovmæssige tidsramme. 14. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 14.1. Senest kl. 12.00 på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørstidspunktet og uanset om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag skal lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var på ikrafttrædelsestidspunktet. 14.2. Inden ophørstidspunktet har lejer med mindre andet aftales med udlejer ret og pligt til at fjerne alt løsøre og inventar samt tekniske installationer bekostet og indsat i det lejede af lejer mod at bringe det lejede tilbage til den oprindelige stand pr. ikrafttrædelsestidspunktet. 14.3. Med mindre parterne skriftligt har aftalt, at ændringer i det lejedes indretning ikke skal tilbageføres, har lejer pligt til at tilbageføre disse ændringer inden ophørstidspunktet, således at det lejede fremtræder, som det var indrettet på ikrafttrædelsestidspunktet. 14.4. Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne en fælles besigtigelse af det lejede (flyttesyn) for fastsættelse af de vedligeholdelses- og retableringsarbejder, som skal udføres for lejers regning. Ved flyttesynet skal det lejede være Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 8 af 10

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 ryddet og rengjort. Ved afslutningen af flyttesynet afleverer lejer samtlige nøgler til det lejede, og udlejer udarbejder derefter en fraflytningsrapport. Efter flyttesynet er lejer følgelig afskåret fra at foretage vedligeholdelses- og retableringsarbejder i det lejede. 14.5. Udlejer kan herefter forlange, at værdien af de vedligeholdelses- og retableringsforpligtelser, der påhviler lejer, konverteres til et beløb, som betales kontant af lejer til udlejer. Konvertering til kontantbeløb sker på grundlag af tilbud indhentet af udlejer. I stedet for konvertering til kontantbeløb kan udlejer vælge at kræve vedligeholdelses- og retableringsarbejderne udført for lejers regning og risko. 14.6. Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan udlejer ikke gøre krav i medfør af 14.1 14.4 gældende, hvis der er forløbet mere end uger fra flyttesynet. 14.7. De ved flyttesynet konstaterede vedligeholdelses- og retableringsforpligtelser, der påhviler lejer, som ikke er konverteret til kontantbeløb, udbedres af udlejer for lejers regning. Er udbedringen ikke tilendebragt på ophørstidspunktet, kan udlejer kræve betaling af ydelser i henhold til 6 og 7 samt friholdelse for udgifterne i henhold til 8 for den periode, der medgår til istandsættelsen og indtil lejemålet er gjort i kontraktmæssig stand. 15. Moms 15.1. Udlejer er frivilligt momsregistreret både for udlejning af lejemålet og for leveringen af varme og varmt vand. 15.2. Som følge heraf vil alle ydelser og udgifter, som lejer skal betale til udlejer i henhold til denne kontrakt, blive tillagt moms, p.t. 25 %, i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler herfor. 16. Tinglysning og omkostninger 16.1. Lejer er berettiget til at lade nærværende kontrakt lyse på ejendommen. Kontrakten skal respektere nuværende og fremtidige hæftelser samt byrder, der var tinglyst før kontraktens anmeldelse til tinglysning. 16.2. Når lejeforholdet ophører, er lejer forpligtet til at aflyse den tinglyste lejekontrakt. Der foretages ikke tilbagebetaling af depositum, hverken helt eller delvist, før kontrakten er aflyst. Er dette ikke sket inden 14 dage efter lejeforholdets ophør, er udlejer berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage aflysningen for lejers regning, idet lejers skriftlige opsigelse eller fogedens notering på fundamentet ved en udsættelsesforretning kan danne grundlag for aflysningen. 16.3. Hver part afholder egne omkostninger i forbindelse med oprettelsen af nærværende lejekontrakt, herunder honorar til egne rådgivere, advokat m.v. Lejer er repræsenteret ved advokat. Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 9 af 10

Slettet: Dato: 17. august 2000 Side 1 af 10 17. Bilag 17.1 Til denne kontrakt hører følgende bilag: Bilag 1. Tegning af lejemålets beliggenhed og udformning. Bilag 2. Beskrivelse af lejemålets tilstand og indretning pr. ikrafttrædelsestidspunktet, herunder eventuelle fotos. Bilag 3. By- og Boligministeriets checkliste. 17.2 Lejer bekræfter at have gennemlæst samtlige bilag til denne kontrakt, herunder vedlagte checkliste fra By- og Boligministeriet, bilag 3. Dato:... Dato:... Som udlejer: Som lejer:...... Copyright EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Nørre Voldgade 2, 1358 København K Form. 02-01-D1 Side 10 af 10

Side 1: [1] Slettet Forfatter L E J E K O N T R A K T KONTOR, LAGER OG PRODUKTION (Ikke-erhvervsbeskyttede) Parterne 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden/overtagelse 4. Opsigelse/ophør 5. Fremleje og afståelse 6. Årlig ydelse og depositum 7. Forbrugsregnskabet (varme og vand) 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter 9. Aftalt regulering af lejen 10. Regulering af leje til markedslejen 11. Vedligeholdelse og fornyelser 12. Ændring af lejevilkår - genforhandling - opsigelse 13. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 14. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 15. Moms 16. Omkostninger 17. Bilag Denne standardlejekontrakt for kontorlejemål m.v. er udarbejdet for Ejendomsforeningen Danmark af advokat Leif Djurhuus, Adv.fa. O. Bondo Svane. Udarbejdelsen er sket i tæt samarbejde med Ejendomsforeningen Danmarks juridiske afdeling. Kontrakten kan frit benyttes ved indgåelse af lejekontrakter. Det anbefales dog, at kontrakten gennemgås nøje for en vurdering af de enkelte bestemmelsers relevans for lejemålet. Til en række bestemmelser er der udarbejdet alternative forslag. Der henvises til notatet herom. Mangfoldiggørelse i øvrigt, helt eller delvist, af kontrakten er ikke tilladt i henhold til lov om ophavsret og må kun finde sted efter forud indhentet tilladelse fra Ejendomsforeningen Danmark. Sideskift Parterne

Denne lejekontrakt indgås mellem Udlejer: Navn: Adresse: CVR nr.: (herefter kaldet udlejer) og Lejer: Navn: Adresse: (Evt. CVR nr.): (herefter kaldet lejer) 1. Det lejede Det lejede omfatter følgende arealer: 1.... m² 2.... m² 3...(evt. andel af fællesarealer) m² I alt brutto areal... m² som herefter er kaldet det lejede. I bruttoarealet kan indgå eventuelle flugtveje/flugtkorridorer/nødudgange uanset de hertil knyttede begrænsninger. Det lejede er beliggende på matr.nr. Lejemålets postadresse er., hvis grund og bygninger herefter er kaldet ejendommen. Lejemålets beliggenhed fremgår af vedlagte tegning bilag 1. Lejemålets udformning og indretning på ikrafttrædelsestidspunktet fremgår af vedlagte beskrivelse bilag 2. 2. Anvendelse og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til an- Det lejede skal anvendes til det formål. Udlejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne erhverv på ikrafttrædelsestidspunktet, jf. 3.1, ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig planlægning. Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet. Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og

har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. Lejers anvendelse må ikke medføre lugt-, støj- eller lysgener eller på anden måde være til gene for øvrige lejere i ejendommen eller andre. Lejer skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det lejede omgås dette forsvarligt. Ændringer i det lejede må kun foretages med udlejers skriftlige godkendelse. Lejer har efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Har lejeren foretaget ændringer af det lejede, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede, med mindre udlejer skriftligt har frafaldet dette krav. Udlejer kan forlange, at lejeren, inden en ændring foretages, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for retableringspligten. Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade - herunder hændelig - som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af lejers installationer eller ombygninger. Udlejer er berettiget til at udleje eller anvende andre lokaler i ejendommen til samme branche og samme anvendelse som lejers. Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved ejendommen samt opsætning af markiser, solafskærmning og lignende må kun foretages efter udlejers forud indhentede skriftlige anvisning og godkendelse og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen. Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af lejer, der er pligtig til selv at indhente alle myndighedsgodkendelser samt sørge for, at eventuelle betingelser for godkendelsen til stadighed opfyldes. Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, med mindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 3. Ikrafttræden /overtagelse, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestids- Det lejede overtages af lejer den punktet. Eventuelle mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke hindrer lejers brug heraf, udskyder ikke ikrafttrædelsestidspunktet og berettiger ikke lejer til afslag i lejen.

Såfremt det lejede ikke kan tages i brug på ikrafttrædelsestidspunktet, og dette skyldes den tidligere lejers forhold (f.eks. dennes manglende rettidige fraflytning eller manglende istandsættelse) eller uventede istandsættelsesbehov, kan udlejer udskyde ikrafttrædelsestidspunktet med det tidsrum, som denne forsinkelse medfører. Udlejer er dog ikke berettiget til at udskyde ikrafttrædelsestidspunktet med mere end 3 måneder. Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan lejer ikke påberåbe sig mangler, der ikke skriftligt er gjort gældende over for udlejer senest to uger efter ikrafttrædelsestidspunktet. 4. Opsigelse/ophør Lejeforholdet kan fra lejers side tidligst opsiges til fraflytning den. Lejeforholdet kan fra udlejers side tidligst opsiges til fraflytning den. Såvel lejers som udlejers opsigelse skal ske med den 1. i en måned. måneders skriftligt varsel til fraflytning Herudover kan lejeforholdet opsiges af udlejer i henhold til kontraktens 12. Ved opsigelse fra udlejers side har lejer ret til erstatning efter reglerne i erhvervslejelovens 66, stk. 2. Dette gælder, uanset om opsigelsen sker efter kontraktens 12 eller af andre grunde. Sker opsigelsen på grund af lejers misligholdelse, har lejer dog ikke krav på erstatning. måneders leje beregnet på grundlag af den ved op- Erstatningen kan ikke overstige hørstidspunktet gældende leje. 5. Fremleje og afståelse Lejeren må ikke fremleje eller på anden måde helt eller delvist overlade brugen af det lejede til andre. Lejer har ikke afståelses- og genindtrædelsesret. 6. Årlig ydelse og depositum Lejen udgør ekskl. moms: 1. m² á kr. 2. m² á kr. 3. m² á kr. Leje ekskl. moms kr. I lejen indgår skatter og afgifter pr.. Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt.

Ved lejers underskrift på denne kontrakt betales leje for perioden fra ikrafttrædelsestidspunktet og til udgangen af det pågældende kvartal. Lejen betales i øvrigt kvartalsvis forud hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober. Senest samtidig med lejers underskrift på denne kontrakt betaler lejer et depositum svarende til 6 måneders leje. Udlejer kan forlange, at depositum reguleres således, at det til enhver tid svarer til 6 måneders aktuel leje. Depositum forrentes ikke. Depositum indestår til sikkerhed for ethvert mellemværende mellem lejer og udlejer i forbindelse med lejeforholdet, herunder til sikkerhed for lejers forpligtelser i forbindelse med fraflytning. Udover lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. 7. Alle krav, som udspringer af denne lejekontrakt eller erhvervslejeloven er pligtig pengeydelse. 7. Forbrugsregnskabet (varme og vand) Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden udlejers skriftlige samtykke. Forbrugsregnskabet udarbejdes samlet for lokaler i ejendommen eller for enheder, som har fælles varmeforsyning med denne. Udlejer kan indskrænke eller udvide de enheder, som har fælles varmeforsyning med ejendommen, samt ændre i fordelingen blandt de enheder, som deltager i den fælles varmeforsyning. I forbrugsregnskabet indgår følgende udgifter: Sideskift 7.2.1. Brændsel, herunder el og gas til opvarmning 7.2.2. Den samlede udgift til fjernvarme 7.2.3. Energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. 7.2.4. Kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger 7.2.5. Vandforbrug og vandafledningsafgifter i det omfang disse kan fordeles efter målere Anslået beløb Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejer derfor tillige kan lade indgå i forbrugsregnskabet. Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden til. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder.

Forbrugsudgifterne fordeles mellem lejerne indbyrdes dels på grundlag af fordelingsmålere i lejemålene i det omfang sådanne findes, og dels efter kriterier opstillet af en varmeingeniør udpeget af udlejer, bl.a. under hensyn til areal og værelses- og haneandele. Til dækning af forbrugsudgifterne fastsætter udlejer aconto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf. 6.1. Tillægsbetaling vedrørende forbrugsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter Udover lejen, jf. 6, og de i 7 nævnte udgifter skal lejeren, i det omfang det er muligt, betale følgende udgifter direkte til leverandøren: Elforbrug i det lejede. Vandforbrug og de hertil knyttede afgifter, herunder til vandafledning, grønne afgifter m.v. Bortskaffelse af virksomhedsaffald. Placeringen af affaldscontainere skal ske efter udlejers anvisning. Hvis udlejer trods det direkte kundeforhold mellem lejer og leverandøren hæfter over for leverandøren for nogen af de nævnte leverancer, kan udlejer forlange et særskilt depositum til sikkerhed for lejers betalinger. 9. Aftalt regulering af lejen Hvert år pr. den, første gang den, reguleres uden særskilt varsel den årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra måned det foregående år til måned forud for reguleringstidspunktet. De årlige lejereguleringer kan beregnes efter følgende formel: gældende leje x nyt indeks = årslejen (ny) gl. indeks 10. Regulering af leje til markedslejen Hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i 13 i erhvervslejeloven. 11. Vedligeholdelse og fornyelser Den udvendige vedligeholdelse påhviler udlejer.

Al indvendig vedligeholdelse af det lejede - d.v.s. alt indenfor lejemålets fysiske rammer - påhviler lejer, i det omfang dette er nødvendigt, for at det lejede kan holdes i en god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori det lejede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet. Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetsering og vedligeholde gulvbelægninger, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, hårde hvidevarer og eventuelle andre installationer af enhver art. Lejer er desuden forpligtet til at vedligeholde og om fornødent forny låse, nøgler og ruder. Opregningen af førnævnte dele, lejer skal vedligeholde, er ikke udtømmende men blot eksempler. Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage en årlig gennemgang af det lejede og ejendommen i øvrigt med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand m.v. Udlejer er berettiget til at iværksætte arbejder såvel i det lejede som udenfor det lejede i overensstemmelse med reglerne i erhvervslejelovens kap. 5. 12. Ændring af lejevilkår - genforhandling - opsigelse Udlejer er berettiget til i overensstemmelse med reglerne i erhvervslejelovens 14 at kræve vilkårene for lejeaftalen ændret, idet det bemærkes, at lejemålet ikke er omfattet af erhvervslejelovens 62, der omfatter erhvervsbeskyttede lejemål. Herved forstås lejemål, hvorfra der drives erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse kan tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse (ikrafttrædelsestidspunktet) eller 8 år efter at vilkårene, herunder lejen, sidst er ændret efter denne bestemmelse. Ændring af lejevilkårene kan ligeledes tidligst få virkning 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter erhvervslejelovens 13. En ændring af lejevilkårene, herunder af lejen, der i øvrigt er aftalt mellem parterne, medfører ikke, at der løber en ny 4- eller 8 års frist, med mindre dette fremgår af ændringsaftalen. Hvis lejer gør indsigelse mod udlejers krav om vilkårsændring, skal udlejer indkalde lejer til forhandling om de fremtidige lejevilkår. Hver af parterne kan når som helst meddele den anden part, at han anser forhandlingsmulighederne for udtømte. Hvis forhandlingerne ikke fører til enighed om de fremtidige lejevilkår, kan udlejer med et varsel på mindst 6 mdr. opsige lejeforholdet til ophør ved udløbet af den under 12.2 nævnte frist eller senere. Opsigelse skal ske senest 6 uger efter det tidspunkt, da meddelelse om, at forhandlingsmulighederne er udtømt, er kommet frem til modparten. Sker opsigelse ikke rettidigt, fortsætter lejeforholdet på de hidtil gældende vilkår. Hvis udlejer opsiger lejeforholdet efter erhvervslejelovens 14, og lejeren vil kræve erstatning, er det udtrykkeligt aftalt, at størrelsen af det maksimale erstatningskrav ikke kan overstige et beløb svarende til måneders leje opgjort pr. ophørstidspunktet, jf. kontraktens 4.5.

Hvis lejer vil bestride gyldigheden af ovenstående aftale, skal sag herom være anlagt senest 1 år efter denne lejeaftales indgåelse. 13. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer Det påhviler lejer at iagttage, at der er god orden i det lejede, og at dette forvaltes på en sådan måde, at udlejers og de øvrige lejeres interesser ikke krænkes, hvorved særligt fremhæves at lejer skal omgås forsvarligt med det lejede og dettes tilbehør samt ejendommen i øvrigt, at der ikke må parkeres cykler udenfor de dertil indrettede og anviste stativer. Biler tilhørende lejer og hans personale og besøgende må kun parkeres på ejendommen efter udlejers anvisninger. Udlejer kan til enhver tid udfærdige en husorden samt ordensregler, som lejer er pligtig nøje at overholde. Lejer forpligter sig til at rømme lagerrum, der tillige fungerer som sikringsrum, inden for den til enhver tid gældende lovmæssige tidsramme. 14. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede Senest kl. 12.00 på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørstidspunktet - og uanset om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag - skal lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var på ikrafttrædelsestidspunktet. Inden ophørstidspunktet har lejer - med mindre andet aftales med udlejer - ret og pligt til at fjerne alt løsøre og inventar samt tekniske installationer bekostet og indsat i det lejede af lejer mod at bringe det lejede tilbage til den oprindelige stand pr. ikrafttrædelsestidspunktet. Med mindre parterne skriftligt har aftalt, at ændringer i det lejedes indretning ikke skal tilbageføres, har lejer pligt til at tilbageføre disse ændringer inden ophørstidspunktet, således at det lejede fremtræder, som det var indrettet på ikrafttrædelsestidspunktet. Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne en fælles besigtigelse af det lejede (flyttesyn) for fastsættelse af de mangler, som skal afhjælpes. Ved flyttesynet skal det lejede være ryddet og rengjort. Ved afslutningen af flyttesynet afleverer lejer samtlige nøgler til det lejede, og udlejer udarbejder derefter en fraflytningsrapport. Udlejer kan herefter forlange, at værdien af de konstaterede mangler konverteres til et kontantbeløb, som betales kontant af lejer til udlejer. I stedet for konvertering til kontantbeløb kan udlejer vælge at kræve manglerne udbedret for lejers regning og risiko. Efter flyttesynet er lejer følgelig afskåret fra at foretage egen afhjælpning af mangler i det lejede.

Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan udlejer ikke gøre krav i medfør af 14.1-14.4 gældende, hvis der er forløbet mere end 4 uger fra flyttesynet. De ved flyttesynet konstaterede mangler, som ikke er konverteret til kontantbeløb, udbedres af udlejer for lejers regning. Er udbedringen ikke tilendebragt på ophørstidspunktet, kan udlejer kræve betaling for ydelser i henhold til 6 og 7 samt friholdelse for udgifterne i henhold til 8 for den periode, der medgår til istandsættelsen og indtil lejemålet er gjort i kontraktsmæssig stand. 15. Moms Udlejer er frivilligt momsregistreret både for udlejning af lejemålet og for leveringen af varme og varmt vand. Som følge heraf vil alle ydelser og udgifter, som lejer skal betale til udlejer i henhold til denne kontrakt, blive tillagt moms, p.t. 25%, i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler herfor. 16. Omkostninger Hver part afholder egne omkostninger i forbindelse med oprettelsen af nærværende lejekontrakt, herunder honorar til egne rådgivere, advokat m.v. Lejer er repræsenteret ved advokat. Eventuelle udgifter til tinglysning m.v. betales af lejer. 17. Bilag Lejer bekræfter at have gennemlæst samtlige bilag til denne kontrakt, herunder vedlagte checkliste fra By- og Boligministeriet, bilag 3. Til denne kontrakt hører følgende bilag: Bilag 1. Tegning Bilag 2. Beskrivelse over lejemålets udformning og indretning pr. ikrafttrædelsestidspunktet. Bilag 3. By- og Boligministeriets checkliste. Dato: Dato:

som udlejer som lejer Dato: Lejemåls nr.