STATISTIK
Forord Udgiftsstatistikken for den almene boligsektor 2018 opgør de almene boligafdelingers faktiske afholdte udgifter i 2017 og budgetterede udgifter for 2018 baseret på oplysninger fra de almene boligorganisationers regnskabsindberetninger til Landsbyggefondens Regnskabsdatabase. kens første del ser på de almene boligafdelingers faktiske udgifter og fordelingen heraf på hovedkonti i regnskabsåret 2017. Desuden fremgår udviklingen i udgifterne i de seneste fem år. Anden del af statistikken er baseret på de almene afdelingers budgetterede udgifter for 2018. Afsnittet fokuserer bl.a. på udviklingen i afdelingernes budgetterede udgifter i de seneste to budgetår. Idet huslejen i den almene sektor fastsættes på baggrund af de almene afdelingers budgetter, giver afsnittet et indblik i huslejedannelsen i sektoren. Udgifterne opgøres som den årlige gennemsnitsudgift pr. m² boligareal. Bagerst indgår et særligt tema om effektiviteten i den almene boligsektor baseret på Effektiviseringsaftalen mellem KL, BL Danmarks Almene Boliger og Regeringen. Ifølge aftalen skal sektoren effektivisere driften med 1,5 mia. kr. fra 2014 til 2020. Desuden indgår et afsnit om udviklingen i priser og satser med betydning for den almene boligsektor. Udgiftsstatistikken er en fast årlig udgivelse, som bl.a. har til hensigt at hjælpe boligorganisationerne i budgetlægningen, udbygge referencerammen for forvaltningsrevisionen, herunder sammenligning, benchmarking og effektiviseringsopfølgning samt bidrage til styringsdialogen mellem boligorganisationer og kommuner. LANDSBYGGEFONDEN Januar 2019 1
Indhold og tabeloversigt 1. Regnskab 2017... 3 Tabel 1: Udgifter regnskab 2017 i kr. pr. m² for familieboliger... 9 Tabel 2: Udgifter regnskab 2017 i kr. pr. m² for familieboliger fordelt på regioner... 10 Tabel 3: Udgifter regnskab 2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger opgjort efter ibrugtagelsesår... 11 Tabel 4: Udgifter regnskab 2017 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper... 12 Tabel 5A: Udgifter regnskab 2013-2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på udvalgte konti... 13 Tabel 5B: Udgifter regnskab 2013-2017 indekseret (2013=100) for familieboliger fordelt på udvalgte konti... 14 Tabel 5C: Årlige ændring i procent i udgifterne 2013-2017 for familieboliger fordelt på udvalgte konti... 15 2. Budget 2018... 16 Tabel 6: Udgifter budget 2018 i kr. pr. m 2 for familieboliger... 20 Tabel 7: Udgifter budget 2018 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på regioner... 21 Tabel 8: Udgifter budget 2018 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på ibrugtagelsesår... 22 Tabel 9: Udgifter budget 2018 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper... 23 3. Udviklingen i priser og satser: 2013-2019... 24 4. Tema: Effektivitet... 27 Datagrundlag... 29 Kontooversigt... 31 2
1. Regnskab 2017 I 2017 udgør de gennemsnitlige udgifter 846 kr. pr. m 2 i boligafdelinger med almene familieboliger, jævnfør tabel 1 side 9. For en gennemsnitlig familiebolig på 79 m 2 svarer det til årlige udgifter på 66.826 kr. Det modsvares af indtægter på 882 kr. pr. m 2, hvoraf de 780 kr. pr. m 2 stammer fra huslejeopkrævninger fra beboerne. I det følgende gennemgås afdelingernes gennemsnitlige udgiftsniveau fordelt på hovedkonti og individuelle konti. Gennemgangen fokuserer på afdelinger med familieboliger, hvor ikke andet er angivet. Faste og offentlige udgifter udgør 26 % af afdelingernes udgifter De almene boligafdelingers største udgiftspost er offentlige og andre faste udgifter. I 2016 udgør disse 217 kr. pr. m 2 eller 26 % af de samlede udgifter. Heraf er udgifterne til ejendomsskatter (konto 106) og administrationsbidrag (konto 112.1), de største udgiftsposter begge udgør 6 % af de samlede udgifter. Vandafgifter mv. (konto 107 og 108), renovation (konto 109), forsikringer (konto 110), energiforbrug (konto 111) og bidraget til Landsbyggefonden (konto 113) udgør hver især 2-3 % af de samlede udgifter. Figur 1: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 og procent af alle udgifter for familieboliger fordelt på hovedkonti, 2017 I alt 846 kr. pr. m 2 fordelt på: Ekstraordinære udgifter: 143 kr. pr. m 2 17% Nettokapitaludgifter: 166 kr. pr. m 2 20% Henlæggelser: 191 kr. pr. m 2 23% Variable udgifter: 129 kr. pr. m 2 15% Offentlige og andre faste udgifter: 217 kr. pr. m 2 26% Udgifterne til henlæggelser udgør 191 kr. pr. m 2 eller 23 % af de samlede udgifter. Heraf er størstedelen, 153 kr. pr. m 2 eller 18 % af de samlede udgifter, planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse (konto 120). Nettokapitaludgifterne udgør i gennemsnit 166 kr. pr. m 2 i 2017, hvilket er 20 % af de samlede udgifter. Variable udgifter og ekstraordinære udgifter udgør henholdsvis 129 og 143 kr. pr. m 2. Det svarer til hhv. 15 % og 17 % af det samlede udgiftsniveau. De største udgiftsposter blandt disse konti er renholdelse (konto 114), som udgør 80 kr. pr. m 2 eller 9 % af de samlede udgifter samt forbedringsarbejder og afskrivninger (konto 125 og 126), som udgør 90 kr. pr. m 2 eller 11 %. 3
Stigende henlæggelser og ekstraordinære udgifter Det gennemsnitlige udgiftsniveau i almene boligafdelinger med familieboliger er steget 13 kr. pr. m 2 fra 2016 til 2017. Det er en stigning på 1,5 %. Til sammenligning er det gennemsnitlige prisniveau i Danmark steget 1,1 % i samme periode. Det stigende udgiftsniveau kan især henføres til stigninger på mellem 4 og 8 % i de almene afdelingers henlæggelser og ekstraordinære udgifter, svarende til henholdsvis 8 og 10 kr. pr. m 2. Heraf er det særligt udgifterne til de to underkonti Bygningsrenovering og ombygning (konto 127) samt Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse der driver stigningen. Udgifterne på de øvrige hovedkonti er enten faldet eller næsten uændrede fra 2016 til 2017. De offentlige og andre faste udgifter er faldet 4 kr. pr. m 2. Det er primært forårsaget af, at Vandafgifter er faldet 7,3 %, svarende til knapt 2 kr. pr. m 2. Udgifterne på de øvrige konti under offentlige og andre faste udgifter, dvs. konto 106 samt konti 109-113, udgør de resterende 2 kr. pr. m 2 af faldet. Faldet i de Variable udgifter på godt 2 kr. pr. m 2 forårsages af, at udgifterne til Almindelig vedligeholdelse (konto 115) er faldet 5,8 %, svarende til knapt 2 kr. pr. m 2. Figur 2: Gennemsnitlig ændring i procent i udgifterne til familieboliger fordelt på hovedkonti, 2016-2017 10% 8% 7,9% 6% 4% 4,4% 2% 1,5% 0% 0,1% -2% -1,8% -1,7% -4% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Højere udgiftsniveau øst for Storebælt De almene boligafdelinger i Region Hovedstaden har det højeste udgiftsniveau, i gennemsnit 942 kr. pr. m 2 i 2017, mens afdelingerne i Region Syddanmark har det laveste, 736 kr. pr. m 2. Blandt afdelingerne i Region Sjælland er udgifterne 880 kr. pr. m 2, mens afdelingernes udgifter i regionerne Midt- og Nordjylland er henholdsvis 786 og 759 kr. pr. m 2. Det højere udgiftsniveau i Region Hovedstaden kan bl.a. tilskrives, at afdelingerne i regionen har de højeste udgifter til tre af de fem hovedkonti, hvor nettokapitaludgifterne og ekstraordinære udgifter er undtagelserne. Boligafdelingernes gennemsnitlige udgiftsniveauer afhænger bl.a. af afdelingernes ibrugtagelsestidspunkt og lokale forhold. For afdelingerne i Region Hovedstaden, som i gennemsnit er ca. 6 år ældre end i resten af landet, kommer det til udtryk ved, at de gennemsnitlige nettokapitaludgifter er lavest, 141 kr. pr. m 2. Til gengæld er udgifterne til offentlige og andre faste udgifter i gennemsnit mindst 73 kr. pr. m 2 højere end i landets øvrige regioner. Særligt er udgifterne til ejendomsskatter i Region Hovedstaden mindst 39 kr. pr. m 2 højere end i resten af landet. På samme vis er henlæggelserne mindst 34 kr. pr. m 2 højere i Region Hovedstaden end i resten af landet. 4
Figur 3: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 fordelt på region og hovedkonti, 2017 1.000 900 800 700 600 500 400 942 880 150 141 231 197 147 133 736 139 143 103 786 130 176 121 759 152 149 119 300 200 272 200 174 181 176 100 0 141 210 177 178 162 Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter De almene boligafdelingers offentlige og andre faste udgifter er højest i Region Hovedstaden, 272 kr. pr. m 2, og lavest i de tre regioner vest for Storebælt, hvor udgifterne varierer fra 174 kr. pr. m 2 i Region Syddanmark til 181 kr. pr. m 2 i Region Midtjylland. Endeligt udgør udgifterne 200 kr. pr. m 2 i gennemsnit for afdelingerne i Region Sjælland. De højere offentlige og andre faste udgifter i Region Hovedstaden skyldes bl.a., at udgifterne til ejendomsskatter er ca. dobbelt så høje som i de øvrige regioner, 78 kr. pr. m 2 sammenlignet med 31-40 kr. pr. m 2. Desuden er udgifterne til vandafgifter mv. højere i Region Hovedstaden, 35 kr. pr. m 2 sammenlignet med 13-25 kr. pr. m 2. Det skyldes, at kollektiv vandafregning er mere udbredt blandt afdelingerne i regionen end i resten af landet 1. De variable udgifter spænder fra 103 kr. pr. m 2 i Region Syddanmark til 147 kr. pr. m 2 i Region Hovedstaden. I de tre øvrige regioner ligger det gennemsnitlige udgiftsniveau på 119-133 kr. pr. m 2. Forskellene skyldes især varierende renholdelsesudgifter. Afdelingernes henlæggelser varierer fra 143 kr. pr. m 2 i Region Syddanmark til 231 kr. pr. m 2 i Region Hovedstaden. I Region Nordjylland er udgifterne ligeledes relativt lave, 149 kr. pr. m 2, mens afdelingerne i Region Midtjylland og Sjælland har udgifter på henholdsvis 176 og 197 kr. pr. m 2. Endelig er udgiftsniveauerne for de ekstraordinære udgifter relativt ens på tværs af regioner, varierende fra 130 kr. pr. m 2 i Region Midtjylland til 152 kr. pr. m 2 i Region Nordjylland. Boligafdelingerne i Region Midtjylland har oplevet den største stigning i udgifterne fra 2016 til 2017, med 2,1 % i perioden, mens udgiftsniveauet er steget 0,8 til 1,6 % i resten af landet. Den større stigning i udgiftsniveauet i Region Midtjylland, skyldes især stigende Nettokapitaludgifter som følge af ibrugtagelse af en række nye boligafdelinger. Regionen har samtidig haft et lavere fald i offentlige og andre faste udgifter samt variable udgifter, sammenlignet med de andre regioner. 1 Landsbyggefondens temastatstik 2017:8 Vandafgifter i den almene boligsektor 2016. 5
Højere udgifter i nyere afdelinger Udgiftsniveauet er som udgangspunkt højere i nyere boligafdelinger end i ældre afdelinger. De gennemsnitlige udgifter blandt afdelinger ibrugtaget i perioden 1958-1967 er 793 kr. pr. m 2 og 799 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget før 1958, mens de tilsvarende udgifter er 949 kr. pr. m 2 blandt afdelinger ibrugtaget efter 2000. Der er to modsatrettede forhold som medvirker til det højere udgiftsniveau i nyere afdelinger. Nettokapitaludgifterne er højere i nyere boligafdelinger, fra 22 kr. pr. m 2 i afdelinger ibrugtaget før 1958 til 573 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget efter 2000. Modsat er udgifterne til en række andre konti bl.a. planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse samt forbedringsarbejder og afskrivninger, lavere i nyere afdelinger. Det samme er tilfældet for offentlige og andre faste udgifter, som følge af lavere ejendomsskatter og bidrag til Landsbyggefonden. De højere ejendomsskatter blandt afdelingerne ibrugtaget før 1968 skal ses i lyset af, at ca. halvdelen af alle almene boliger ibrugtaget før 1968 ligger i Region Hovedstaden. Figur 4: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 fordelt på ibrugtagelsesår og hovedkonti, 2017 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 949 878 882 20 799 793 54 115 143 197 157 161 100 141 191 121 221 202 129 176 134 138 186 573 279 242 370 175 22 55 Før 1958 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter De variable udgifter er ligeledes lavest i nyere afdelinger, hvor de varierer fra 100 kr. pr. m 2 i afdelinger ibrugtaget efter 2000 til 138 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget i perioden 1958 til 1967. Blandt de øvrige afdelinger ibrugtaget før 1983 er de variable udgifter også relativt høje, henholdsvis 138 og 129 kr. pr. m 2. En større del af den almene boligmasse ibrugtaget efter 1983 er tæt/lavt byggeri, hvor både renholdelses- og almindelige vedligeholdelsesudgifter i gennemsnit er lavere end i etagebyggeri. Derudover er der en relativt større del af de almene boliger ibrugtaget efter 2000, som ikke har renholdelses- eller almindelige vedligeholdelsesudgifter, da disse opgaver i overvejende grad varetages af beboerne i afdelingen. Udgifterne til henlæggelser varierer fra 221 kr. pr. m 2 i afdelinger med ibrugtagelse før 1958 til 115 kr. pr. m 2 i afdelinger efter 2000. Det er især forskelle i udgifterne til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse som driver denne forskel. Blandt afdelinger med ibrugtagelse i perioden 1968-1982 udgør udgifterne til øvrige henlæggelser 24 kr. pr. m 2 sammenlignet med 10-20 kr. pr. m 2 i ældre afdelinger og under 5 kr. pr. m 2 i nyere afdelinger. Det skyldes, at det i højere grad er afdelinger med ibrugtagelsestidspunkt i denne periode, som har renoveringsstøttesager. 6
Boligafdelinger ibrugtaget efter 2000 har de laveste ekstraordinære udgifter, 20 kr. pr. m 2. Modsat er udgifterne højest blandt afdelinger ibrugtaget i perioden 1968-1982, 197 kr. pr. m 2 i gennemsnit. Det er især de høje udgifter til bygningsrenovering og ombygning, som er årsag til dette. Blandt afdelinger ibrugtaget før 1968 er den gennemsnitlige udgift mellem 143-157 kr. pr. m 2. Højere nettokapitaludgifter i ældre- og ungdomsboliger De samlede gennemsnitlige udgifter er højere i boligafdelinger med ældre- og ungdomsboliger end i familieboliger, henholdsvis 1.140 og 1.017 kr. pr. m 2 sammenlignet med 846 kr. pr. m 2 i familieboliger. Forskellen i udgiftsniveauet skyldes især højere nettokapitaludgifter, 563 og 368 kr. pr. m 2 i gennemsnit i boligafdelinger med hhv. ældre- og ungdomsboliger, sammenlignet med 166 kr. pr. m 2 i afdelinger med familieboliger. Bemærk, at afdelinger med familieboliger typisk er ældre end afdelinger med de øvrige boligtyper, hvilket er årsag til variationen i nettokapitaludgifterne. Figur 5: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstype og hovedkonti, 2017 1.200 1.000 800 600 846 143 191 1.140 34 166 160 216 1.017 60 172 171 400 129 246 200 0 217 563 368 166 Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter Udgifterne til offentlige og andre faste udgifter er højere i ungdomsboliger end i familieboliger, 246 kr. pr. m 2, sammenlignet med 217 kr. pr. m 2. Det skyldes bl.a. et højere administrationsbidrag samt udgifter til vand og energiforsyning, dvs. konto 107, 108 og 111. Det skal bemærkes, at de højere udgifter til administrationsbidrag i ungdomsboliger skyldes, at boligorganisationerne fastsætter bidraget ud fra antallet af boliger i afdelingen, uden hensyn til boligtype. Idet ungdomsboliger er mindre end de øvrige boligtyper, 39 m 2 sammenlignet med 79 og 67 m 2 i familie- og ældreboliger, fremstår udgiften dermed højere i kr. pr. m 2. Udgifterne til ejendomsskatter er mindre i afdelinger med ungdomsboliger, 11 kr. pr. m 2 sammenlignet med 53 og 39 kr. pr. m 2 i familie- og ældreboliger. Endeligt skal det bemærkes, at de ekstraordinære udgifter er lavere i ældre- og ungdomsboliger, henholdsvis 34 og 60 kr. pr. m 2, sammenlignet med 143 kr. pr. m 2 i familieboliger. Det skyldes, bl.a., at afdelinger med familieboliger oftere er ældre og derfor har højere udgifter til renoveringer mm. De variable udgifter er højest i afdelinger med ungdomsboliger, hvilket bl.a. forårsages af, at udgifter til særlige aktiviteter (konto 118) under andre variable udgifter i gennemsnit er 6-7 kr. pr. m 2 højere i ungdomsboliger sammenlignet med hhv. ældre- og familieboliger 2. 2 Landsbyggefondens temastatistik: 2017:7 De almene boligafdelingers udgifter til særlige aktiviteter 2016 7
I ungdomsboligerne har der været et fald i samlede udgifter fra 2016 til 2017 på 0,5 %, mens ældre- og familieboligerne har oplevet en stigning på hhv. 0,3 % og 1,5 %. Den forskelligartede udvikling skyldes et fald i de ekstraordinære udgifter i afdelinger med ungdomsboliger, samt en mindre stigning i udgifterne til henlæggelser, sammenlignet med familie- og ældreboligafdelingerne. Stigende henlæggelser i de seneste 5 år Fra 2013 til 2017 er de gennemsnitlige udgifter i almene familieboliger steget fra 779 kr. pr. m 2 til 846 kr. pr. m 2. Det svarer til en stigning på 67 kr. pr. m 2 eller knap 9 %. I samme periode er det generelle prisniveau steget 2,4 %. Det er især stigende henlæggelser og ekstraordinære udgifter, som er årsag til, at udgifterne i de almene boligafdelinger med familieboliger er steget mere end prisudviklingen. Henlæggelserne er således steget 38 kr. pr. m 2 eller godt 24 % fra 2013 til 2016. Det svarer til over halvdelen af den samlede stigning i udgiftsniveauet i perioden. De ekstraordinære udgifter er i samme periode steget fra 120 kr. pr. m 2 til 143 kr. pr. m 2, dvs. knap 23 kr. pr. m 2. Det svarer til en stigning på knap 19 % eller 33 % af den samlede stigning udgifterne i perioden. Det bemærkes, at stigningen i øvrige indtægter (herunder stigningen i den løbende særlige driftsstøtte) udgør et tilsvarende beløb. Nettokapitaludgifterne samt offentlige og andre faste udgifter er begge steget med hhv. godt 4 % og 1 % fra 2013 til 2017, svarende til henholdsvis 7 og 2 kr. pr. m 2. Stigningen i offentlige og andre faste udgifter skyldes især stigende ejendomsskatter men også et stigende administrationsbidrag. Endeligt har de variable udgifter været konstante over perioden. Udgifterne hertil har i alle fem år ligget fast på 129-131 kr. pr. m 2 og har således ikke været påvirket af den generelle prisudvikling i samfundet. 8
Tabel 1: Udgifter regnskab 2017 i kr. pr. m² for familieboliger Udgifter Årlig udgift Fordeling Ændring pr. m 2 for 79 m 2 2016-2017 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 166 13.146 20% 0,1% Offentlige og andre faste udgifter 217 17.143 26% -1,8% Ejendomsskatter 53 4.179 6% -0,4% Vandafgifter 24 1.896 3% -7,3% Renovation 25 1.983 3% -0,8% Forsikringer 14 1.122 2% -3,4% Energiforbrug 18 1.414 2% -2,2% Bidrag til Landsbyggefonden 26 2.078 3% 0,4% Administrationsbidrag 52 4.132 6% 0,4% Bidrag til dispositionsfond og arbejdskapital 4 340 1% -18,9% Variable udgifter 129 10.175 15% -1,7% Renholdelse 80 6.336 9% -0,2% Almindelig vedligeholdelse 29 2.291 3% -5,8% Særlige aktiviteter, diverse udgifter mv. 20 1.548 2% -0,5% Henlæggelser 191 15.105 23% 4,4% Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 153 12.071 18% 6,3% Istandsættelse ved fraflytning 20 1.596 2% -8,6% Tab ved lejeledighed og fraflytning 3 269 0% -15,0% Andre henlæggelser 15 1.161 2% 9,7% Ekstraordinære udgifter 143 11.258 17% 7,9% Forbedringsarbejder og afskrivning 90 7.102 11% 1,2% Bygningsrenovering og ombygning 33 2.639 4% 27,5% Ydelser vedr. driftsstøtte, korrektion vedr. tidligere år mv. 19 1.517 2% 12,3% Udgifter i alt 846 66.826 100% 1,5% Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 780 61.620 92% 1,7% Øvrige indtægter 102 8.074 12% 3,9% Indtægter i alt 882 69.694 104% 2,0% Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 846 66.826 100% 1,5% Årets resultat 36 2.868 4% 13,8% Udgifter og evt. overskud i alt 882 69.694 104% 2,0% Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger. En gennemsnitlig familiebolig er 79 m 2 i 2017. Dette er valgt som reference for de årlige udgifter. 9
Tabel 2: Udgifter regnskab 2017 i kr. pr. m² for familieboliger fordelt på regioner Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 141 210 177 178 162 Offentlige og andre faste udgifter 272 200 174 181 176 Ejendomsskatter 78 40 34 40 31 Vandafgifter 35 25 13 16 17 Renovation 28 27 25 19 25 Forsikringer 17 16 12 11 11 Energiforbrug 21 19 15 17 16 Bidrag til Landsbyggefonden 33 17 23 23 26 Administrationsbidrag 56 52 48 52 46 Bidrag til dispositionsfond og arbejdskapital 5 5 4 4 5 Variable udgifter 147 133 103 121 119 Renholdelse 96 83 60 73 69 Almindelig vedligeholdelse 28 30 27 31 35 Særlige aktiviteter, diverse udgifter mv. 24 20 16 18 15 Henlæggelser 231 197 143 176 149 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 187 156 114 142 109 Istandsættelse ved fraflytning 20 25 15 23 19 Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 4 3 2 5 Andre henlæggelser 20 12 10 9 17 Ekstraordinære udgifter 150 141 139 130 152 Forbedringsarbejder og afskrivning 93 72 87 90 109 Bygningsrenovering og ombygning 33 48 35 27 23 Ydelser vedr. driftsstøtte, korrektion vedr. tidligere år mv. 23 20 17 13 20 Udgifter i alt 942 880 736 786 759 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 863 815 677 735 700 Øvrige indtægter 122 107 88 84 80 Indtægter i alt 985 921 765 819 781 Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 942 880 736 786 759 Årets resultat 43 41 30 33 22 Udgifter og evt. overskud i alt 985 921 765 819 781 Boligforhold Gennemsnitlig alder 46 41 41 39 40 Gennemsnitlig størrelse i m 2 77 77 80 81 81 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger. 10
Tabel 3: Udgifter regnskab 2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger opgjort efter ibrugtagelsesår Før 1958 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 22 55 175 370 573 Offentlige og andre faste udgifter 279 242 186 176 141 Ejendomsskatter 65 54 48 46 39 Vandafgifter 31 31 22 18 4 Renovation 26 25 25 27 23 Forsikringer 15 15 15 13 12 Energiforbrug 17 19 20 16 13 Bidrag til Landsbyggefonden 64 41 4 0 0 Administrationsbidrag 57 54 49 53 47 Bidrag til dispositionsfond og arbejdskapital 4 5 4 4 4 Variable udgifter 134 138 129 121 100 Renholdelse 84 86 81 75 57 Almindelig vedligeholdelse 32 30 28 27 24 Særlige aktiviteter, diverse udgifter mv. 18 22 20 19 19 Henlæggelser 221 202 191 161 115 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 183 158 144 138 97 Istandsættelse ved fraflytning 24 20 19 19 14 Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 3 4 3 3 Andre henlæggelser 10 20 24 1 2 Ekstraordinære udgifter 143 157 197 54 20 Forbedringsarbejder og afskrivning 117 110 97 34 6 Bygningsrenovering og ombygning 11 29 73 7 0 Ydelser vedr. driftsstøtte, korrektion vedr. tidligere år mv. 15 18 27 13 13 Udgifter i alt 799 793 878 882 949 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 755 726 773 850 918 Øvrige indtægter 83 101 139 70 69 Indtægter i alt 838 827 913 920 988 Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 799 793 878 882 949 Årets resultat 39 33 35 39 39 Udgifter og evt. overskud i alt 838 827 913 920 988 Boligforhold Gennemsnitlig størrelse i m 2 74 78 83 76 90 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger. 11
Tabel 4: Udgifter regnskab 2017 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 166 563 368 Offentlige og andre faste udgifter 217 216 246 Ejendomsskatter 53 39 11 Vandafgifter 24 23 33 Renovation 25 25 31 Forsikringer 14 14 13 Energiforbrug 18 47 55 Bidrag til Landsbyggefonden 26 0 0 Administrationsbidrag 52 62 93 Bidrag til dispositionsfond og arbejdskapital 4 6 9 Variable udgifter 129 160 171 Renholdelse 80 104 95 Almindelig vedligeholdelse 29 35 44 Særlige aktiviteter, diverse udgifter mv. 20 21 32 Henlæggelser 191 166 172 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 153 144 144 Istandsættelse ved fraflytning 20 17 20 Tab ved lejeledighed og fraflytning 3 3 4 Andre henlæggelser 15 2 4 Ekstraordinære udgifter 143 34 60 Forbedringsarbejder og afskrivning 90 17 22 Bygningsrenovering og ombygning 33 1 13 Ydelser vedr. driftsstøtte, korrektion vedr. tidligere år 19 16 25 Udgifter i alt 846 1.140 1.017 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 780 1.105 950 Øvrige indtægter 102 71 98 Indtægter i alt 882 1.177 1.048 Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 846 1.140 1.017 Årets resultat 36 37 31 Udgifter og evt. overskud i alt 882 1.177 1.048 Boligforhold Gennemsnitlig alder 42 18 21 Gennemsnitlig størrelse i m 2 79 67 39 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger. 12
Tabel 5A: Udgifter regnskab 2013-2017 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på udvalgte konti 2013 2014 2015 2016 2017 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 159 163 166 166 166 Offentlige og andre faste udgifter 215 218 220 221 217 Ejendomsskatter 48 49 52 53 53 Vandafgifter 29 27 26 26 24 Renovation 26 25 25 25 25 Forsikringer 15 15 15 15 14 Energiforbrug 19 19 19 18 18 Bidrag til Landsbyggefonden 26 26 26 26 26 Administrationsbidrag 50 51 52 52 52 Variable udgifter 131 130 131 131 129 Renholdelse 77 77 79 80 80 Almindelig vedligeholdelse 33 33 32 31 29 Henlæggelser 154 165 172 183 191 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 117 126 134 144 153 Istandsættelse ved fraflytning 22 23 22 22 20 Ekstraordinære udgifter 120 122 124 132 143 Forbedringsarbejder og afskrivning 81 83 85 89 90 Udgifter i alt 779 798 813 833 846 Årets resultat 19 26 22 31 36 Udgifter og evt. overskud i alt 798 824 835 864 882 Note: Kun udvalgte konti indgår hvorfor, at tabellen ikke summer. 13
Tabel 5B: Udgifter regnskab 2013-2017 indekseret (2013=100) for familieboliger fordelt på udvalgte konti 2013 2014 2015 2016 2017 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 100 102 104 104 104 Offentlige og andre faste udgifter 100 102 103 103 101 Ejendomsskatter 100 104 108 112 111 Vandafgifter 100 95 91 90 83 Renovation 100 98 98 98 97 Forsikringer 100 103 103 101 98 Energiforbrug 100 98 98 95 93 Bidrag til Landsbyggefonden 100 100 100 100 100 Administrationsbidrag 100 101 103 104 104 Variable udgifter 100 99 100 100 98 Renholdelse 100 100 103 105 104 Almindelig vedligeholdelse 100 99 95 93 87 Henlæggelser 100 107 112 119 124 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 100 108 114 123 131 Istandsættelse ved fraflytning 100 106 102 102 94 Ekstraordinære udgifter 100 101 103 110 119 Forbedringsarbejder og afskrivning 100 103 106 110 112 Udgifter i alt 100 102 104 107 109 Årets resultat 100 135 112 159 186 Udgifter og evt. overskud i alt 100 103 105 108 110 14
Tabel 5C: Årlige ændring i procent i udgifterne 2013-2017 for familieboliger fordelt på udvalgte konti 2013-2014 2014-2015 2015-2016 2016-2017 Gns. årlig Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 2,4% 1,5% 0,4% 0,1% 1,1% Offentlige og andre faste udgifter 1,5% 1,1% 0,3% -1,8% 0,3% Ejendomsskatter 4,0% 4,3% 3,1% -0,4% 2,7% Vandafgifter -4,9% -4,0% -1,5% -7,3% -4,5% Renovation -1,9% -0,4% 0,4% -0,8% -0,7% Forsikringer 2,8% 0,7% -2,0% -3,4% -0,5% Energiforbrug -1,6% -0,5% -2,7% -2,2% -1,7% Bidrag til Landsbyggefonden 0,4% 0,0% -0,4% 0,4% 0,1% Administrationsbidrag 1,4% 1,6% 0,6% 0,4% 1,0% Variable udgifter -0,8% 0,7% 0,2% -1,7% -0,4% Renholdelse -0,4% 3,0% 1,9% -0,2% 1,1% Almindelig vedligeholdelse -1,2% -3,4% -2,8% -5,8% -3,3% Henlæggelser 7,4% 4,1% 6,6% 4,4% 5,6% Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 7,6% 6,2% 7,6% 6,3% 6,9% Istandsættelse ved fraflytning 6,0% -3,5% 0,0% -8,6% -1,7% Ekstraordinære udgifter 1,4% 2,1% 6,2% 7,9% 4,3% Forbedringsarbejder og afskrivning 2,6% 2,9% 4,5% 1,2% 2,8% Udgifter i alt 2,5% 1,9% 2,5% 1,5% 2,1% Årets resultat 34,5% -16,9% 42,4% 16,8% 16,8% Udgifter og evt. overskud i alt 3,2% 1,3% 3,5% 2,0% 2,5% 15
2. Budget 2018 I 2018 budgetterer de almene boligafdelinger med udgifter for 870 kr. pr. m 2 i gennemsnit. Det svarer til årlige udgifter på 68.714 kr. for en gennemsnitlig familiebolig på 79 m 2, se tabel 6 på side 20. Afdelingernes budgetterede udgifter for 2018 er dermed knapt 3 % højere end afdelingernes udgifter inklusive årets resultat i 2017. Afdelingernes budgetterede udgifter for året har dog i de seneste regnskaber 2014-2017 oversteget de realiserede udgifter med 1-2 % om året. Idet de almene boligafdelingers budgetter ikke afviger væsentligt fra det foregående års regnskaber, er hovedparten af konklusionerne fra statistikkens første del om regnskaberne fortsat aktuelle. Fremstillingen vil derfor i højere grad fokusere på udviklingen i afdelingernes budgetter over de seneste to år. 26 % af udgifterne, svarende til 227 kr. pr. m 2, budgetteres at gå til offentlige og andre faste udgifter. Yderligere 22 % eller 192 kr. pr. m 2 går til henlæggelser, nettokapitaludgifterne udgør 19 % eller 170 kr. pr. m 2, mens variable udgifter udgør 16 %, 137 kr. pr. m 2. Endeligt udgør ekstraordinære udgifter de sidste 17 %, 145 kr. pr. m 2. Figur 6: Gennemsnitlige budgetterede udgifter og indtægter i kr. pr. m 2 og procent af alle udgifter for familieboliger fordelt på hovedkonti, 2018 Udgifter: I alt 870 kr. pr. m 2 fordelt på: Indtægter: I alt 870 kr. pr. m 2 fordelt på: Ekstraordinære udgifter: 145 kr. pr. m 2 Henlæggelser: 192 kr. pr. m 2 22% 17% Variable udgifter: 137 kr. pr. m 2 16% Nettokapitaludgifter: 170 kr. pr. m 2 19% Offentlige og andre faste udgifter: 227 kr. pr. m 2 26% Husleje: 791 kr. pr. m 2 91% Leje erhverv/inst: 12 kr. pr. m 2 / 1% Driftssikring mm: 29 kr. pr. m 2 / 3% Øvrige indtægter: 34 kr. pr. m 2 / 4% Renteindtægter: 4 kr. pr. m 2 / 0% Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger. Afdelingerne budgetterer med, at 91 % af udgifterne i gennemsnit finansieres via huslejeopkrævning (konto 201.1 til 201.3). Det svarer til 791 kr. pr. m 2 eller 62.473 kr. pr. år for en gennemsnitlig familiebolig på 79 m 2. De resterende udgifter finansieres bl.a. via erhvervs- og institutionslejemål (konto 201.4 og 201.5), renteindtægter (konto 202), driftssikring (konto 204) samt især øvrige indtægter, som bl.a. dækker over indtægter fra vaskeri (konto 203.2), fællesfaciliteter (konto 203.3 og 203.4), garager (konto 201.7) med flere. I 2018 budgetterer de almene familieboligafdelinger med udgifter for 870 kr. pr. m 2 I 2018. De samlede budgetterede udgifter var for 2017 på 851 kr. pr. m 2. Dermed er afdelingernes gennemsnitlige udgiftsniveauer steget 19 kr. pr. m 2 fra budget 2017 til budget 2018. Det svarer til en stigning på 2,2 %. Til sammenligning er det generelle prisniveau steget 1,1 % i 2017 i forhold til 2016. 16
-3,2-3,3-1,1-0,3-0,2-1,1-1,4-0,4-1,0-1,3-0,1 0,5 0,6 0,7 1,8 2,3 1,7 1,5 3,2 2,9 2,6 3,1 4,2 5,6 7,7 7,4 7,2 9,0 8,6 11,7 Stigningen i det budgetterede udgiftsniveau skyldes især ekstraordinære udgifter, som er steget med 6,2 % forhold til budget 2017, samt højere henlæggelser, hvor der budgetteres med 5,8 % højere udgifter. For de øvrige udgiftsposter budgetterer afdelingerne med ændringer på -0,6 til 0,8 % i udgifterne i forhold til budget 2017. Figur 7: Gennemsnitlig ændring i procent i budgetterede udgifter for familieboliger fordelt på hovedkonti, 2017-2018 7% 6% 5% 5,8% 6,2% 4% 3% 2% 2,2% 1% 0,8% 0% -1% Nettokapitaludgifter -0,4% -0,6% Offentlige og andre Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære faste udgifter udgifter I alt Lavere stigning i Region Nordjylland Afdelingerne i Østdanmark og især Region Hovedstaden budgetterer med de højeste udgifter i 2018, henholdsvis 966 kr. pr. m 2 i Region Hovedstaden og 902 kr. pr. m 2 i Region Sjælland. Det laveste budgetterede udgiftsniveau er blandt afdelingerne i Region Syddanmark, 754 kr. pr. m 2. I regionerne Midt- og Nordjylland er afdelingernes budgetterede udgifter på samme niveau, henholdsvis 816 og 788 kr. pr. m 2 i gennemsnit. Figur 8: Gennemsnitlig ændring i procent i budgetterede udgifter for familieboliger fordelt på regioner, 2017 til 2018 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Note: Udviklingen for Region Nordjylland i hhv. Nettokapitaludgifter og Ekstraordinære udgifter skyldes ændret konteringspraksis i en stor boligafdeling, hvilket giver et stort udslag i gennemsnittet for regionen. 17
-1,1-0,8-0,4-0,3-0,8-1,3-0,2-0,1-0,8-17,6 0,0 0,1 0,1 0,7 1,7 2,2 2,0 2,5 2,4 1,6 1,7 2,9 4,8 4,9 5,7 7,0 6,6 7,3 15,8 8,7 I Region Nordjylland budgetterer boligafdelingerne med den mindste udgiftsstigning fra 2017-2018 på 0,7 %, mens de i Region Midtjylland budgetterer med stigninger på 3,1 %. Boligafdelingerne i regionerne Sjælland og Syddanmark budgetterer med en stigning på hhv. 2,9 og 2,6 %, og i Region Hovedstaden budgetterer de med en stigning på 1,5 %. I alle regioner drives det stigende (budgetterede) udgiftsniveau af stigende ekstraordinære udgifter. For afdelingerne i Region Nordjylland er de budgetterede udgifter til henlæggelser faldet, hvilket begrænser den samlede stigning i regionen. De budgetterede udgifter til de øvrige tre hovedkonti er relativt konstante i alle regioner. Endelig skal det bemærkes, at i regionerne Hovedstaden, Sjælland, Syddanmark og Midtjylland budgetterer afdelingerne med stigninger i de ekstraordinære udgifter på mellem 4-9 kr. pr. m 2 fra 2017 til 2018, mens de i Region Nordjylland budgetterer med en stigning på 19 kr. pr. m 2. Budgetterede udgifter er steget mindst i afdelinger fra 1983 til 1999 De almene boligafdelinger budgetterer med udgifter i 2018 fra 819 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget i perioden 1958-1967 til 972 kr. pr. m 2 for boliger ibrugtaget efter 2000. Blandt boligafdelinger med øvrige ibrugtagelsestidspunkter er de gennemsnitlige budgetterede udgifter fra 832 til 904 kr. pr. m 2. Figur 9: Gennemsnitlig ændring i procent i budgetterede udgifter for familieboliger fordelt på ibrugtagelsestidspunkt, 2017 til 2018 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Før 1958 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Note: Af typografiske grunde er dele af den vertikale akse beskåret. Den største stigning i de budgetterede udgifter findes i boligafdelingerne ibrugtaget 1958-1967 med 2,5 %, hvilket svarer til godt 20 kr. pr. m 2. I de øvrige boligafdelinger er de budgetterede udgifter i gennemsnit steget mellem 1,6 % og 2,4 %. Fra 2017 til 2018 er de budgetterede ekstraordinære udgifter steget mest i afdelinger ibrugtaget mellem 1983 og 1999. Stigningen udgør 15,8 %, svarende til 7 kr. pr. m 2. For afdelinger ibrugtaget før 1983 udgør stigningen mellem 2,9-8,7 %, mens afdelingerne ibrugtaget efter 2000 budgetterer med et fald på 17,6 %, svarende til 2 kr. pr. m 2. I samme periode er de budgetterede udgifter til Henlæggelser steget mest i boligafdelinger ibrugtaget efter år 2000 og mindst i afdelinger ibrugtaget mellem 1968 og 1982, hhv. 7,3 % og 4,8 %. I de resterende boligafdelinger er de 18
-1,4-0,4-0,4-2,8-0,6-0,4 0,8 0,6 0,8 0,5 1,2 2,2 4,2 4,2 5,8 6,2 5,9 7,7 budgetterede henlæggelser steget mellem 4,9% og 7,0 %. Sammenlignet med budget for 2017 svarer dette til en stigning på mellem 8 og 15 kr. pr. m 2. Samtidig er de budgetterede variable udgifter faldet for afdelinger ibrugtaget før 2000, med mellem 0,1 % og 1,3 % svarende til 1-2 kr. pr. m 2. Boligafdelinger ibrugtaget efter 2000 budgetterer med en stigning på 0,7%, svarende til knapt 1 kr. pr. m 2. I boligafdelinger ibrugtaget før 1983 er de budgetterede offentlige og andre faste udgifter faldet 0,4-0,8 %. Det svarer til et fald på knap 1-2 kr. pr. m 2. I de resterende boligafdelinger budgetteres med en stigning på under 1 kr. pr. m 2. Boligafdelinger ibrugtaget enten før 1958 eller efter 2000 budgetterer med hhv. 2,2 % og 1,7 % stigning i nettokapitaludgifterne, svarende til hhv. 1 kr. pr. m 2 og 10 kr. pr. m 2. For afdelinger ibrugtaget mellem 1958 og 1999 er de budgetterede nettokapitaludgifter enten faldet mindre end 1 % eller holdt konstante Mindre stigninger i de budgetterede udgifter i ældre- og ungdomsboliger Boligafdelinger med ældre- og ungdomsboliger budgetterer med udgifter for henholdsvis 1.162 kr. pr. m 2 og 1.035 kr. pr. m 2 i gennemsnit i 2018 sammenholdt med 870 kr. pr. m 2 i afdelinger med familieboliger. Til gengæld budgetterer afdelinger med ældre- og ungdomsboliger med mindre stigninger i udgifterne fra 2017 til 2018 end afdelinger med familieboliger, 1,2 % i afdelinger med ældreboliger og 0,5 % i afdelinger med ungdomsboliger sammenlignet med 2,2 % i afdelinger med familieboliger. Figur 10: Gennemsnitlig ændring i budgetterede udgifter i procent fordelt på boligtyper, 2017 til 2018 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger I afdelinger med ældreboliger stiger de budgetterede henlæggelser 13 kr. pr. m 2, svarende til 7,7 %. Det svarer til næsten hele den samlede stigning i de budgetterede udgifter i ældreboligafdelinger, som er knap 14 kr. pr. m 2. Den resterende stigning stammer fra de budgetterede nettokapitaludgifter og ekstraordinære udgifter. Omvendt er de budgetterede variable udgifter samt offentlige og andre faste udgifter hhv. 0,4 % og 1,4 % lavere i 2018 sammenholdt med 2017, svarende til en reduktion på 1-2 kr. pr. m 2. Størstedelen af den samlede stigning i budgetterede udgifter fra 2017 til 2018 i afdelinger med ungdomsboliger skyldes at de budgetterede henlæggelser er steget med 4,2 % eller 7 kr. pr. m 2. Derudover er de budgetterede Nettokapitaludgifter og ekstraordinære udgifter begge steget med 3 kr. pr. m 2, hvilket også bidrager til det stigende udgiftsniveau. 19
Tabel 6: Udgifter budget 2018 i kr. pr. m 2 for familieboliger Udgifter Årlig udgift Ændring Fordeling pr. m 2 for 79 m 2 2017-2018 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 170 13.398 19% 0,8% Offentlige og andre faste udgifter 227 17.917 26% -0,4% Ejendomsskatter 56 4.448 6% 1,1% Vandafgifter 25 2.007 3% -3,8% Renovation 26 2.070 3% -0,8% Forsikringer 15 1.193 2% -1,9% Energiforbrug 19 1.533 2% -2,0% Bidrag til Landsbyggefonden 27 2.117 3% 0,4% Administrationsbidrag 53 4.171 6% 0,8% Bidrag til dispositionsfond og arbejdskapital 5 387 1% -2,0% Variable udgifter 137 10.815 16% -0,6% Renholdelse 84 6.660 10% 1,4% Almindelig vedligeholdelse 31 2.417 4% -5,3% Særlige aktiviteter, diverse udgifter mv. 22 1.738 3% -1,3% Henlæggelser 192 15.168 22% 5,8% Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 162 12.822 19% 7,8% Istandsættelse ved fraflytning 19 1.525 2% -7,7% Tab ved lejeledighed og fraflytning 3 253 0% -13,5% Andre henlæggelser 7 577 1% 17,7% Ekstraordinære udgifter 145 11.416 17% 6,2% Forbedringsarbejder og afskrivning 100 7.932 12% 1,8% Bygningsrenovering og ombygning 35 2.765 4% 24,6% Ydelser vedr. driftsstøtte, korrektion vedr. tidligere år mv. 9 727 1% -2,1% Udgifter i alt 870 68.714 100% 2,2% Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 791 62.473 91% 1,7% Lejeindtægter erhverv mv 12 932 1% -1,7% Renteindtægter 4 332 0% 13,5% Driftssikring 29 2.275 3% 9,9% Øvrige indtægter 34 2.710 4% 7,5% Indtægter i alt 870 68.714 100% 2,2% Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger. 20
Tabel 7: Udgifter budget 2018 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på regioner Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 144 216 180 182 162 Offentlige og andre faste udgifter 284 211 181 190 183 Ejendomsskatter 83 42 36 44 33 Vandafgifter 37 27 14 16 18 Renovation 29 29 26 20 26 Forsikringer 18 17 13 11 12 Energiforbrug 22 21 16 18 16 Bidrag til Landsbyggefonden 33 17 24 24 26 Administrationsbidrag 57 52 48 53 46 Bidrag til dispositionsfond og arbejdskapital 5 6 4 4 5 Variable udgifter 156 142 109 129 128 Renholdelse 100 89 63 78 73 Almindelig vedligeholdelse 29 30 29 32 39 Særlige aktiviteter, diverse udgifter mv. 28 22 17 19 16 Henlæggelser 231 199 146 182 136 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 197 169 122 154 109 Istandsættelse ved fraflytning 19 23 16 23 17 Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 3 4 2 4 Andre henlæggelser 12 4 5 4 6 Ekstraordinære udgifter 150 134 139 133 180 Forbedringsarbejder og afskrivning 104 82 94 101 132 Bygningsrenovering og ombygning 34 48 40 26 30 Ydelser vedr. driftsstøtte, korrektion vedr. tidligere år mv. 13 5 5 6 18 Udgifter i alt 966 902 754 816 788 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 869 830 688 753 709 Lejeindtægter erhverv mv 21 5 6 5 6 Renteindtægter 4 3 4 6 5 Driftssikring 31 31 28 18 42 Øvrige indtægter 40 34 28 33 26 Indtægter i alt 966 902 754 816 788 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger. 21
Tabel 8: Udgifter budget 2018 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på ibrugtagelsesår Før 1958 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 24 56 178 373 590 Offentlige og andre faste udgifter 289 253 195 185 149 Ejendomsskatter 68 57 52 50 43 Vandafgifter 32 34 23 19 4 Renovation 27 25 26 28 24 Forsikringer 16 15 16 14 13 Energiforbrug 18 20 22 17 14 Bidrag til Landsbyggefonden 65 42 4 0 0 Administrationsbidrag 57 55 49 53 48 Bidrag til dispositionsfond og arbejdskapital 5 5 5 5 5 Variable udgifter 142 146 138 129 104 Renholdelse 87 90 86 79 61 Almindelig vedligeholdelse 34 32 30 30 23 Særlige aktiviteter, diverse udgifter mv. 21 23 23 20 20 Henlæggelser 232 201 181 168 120 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 198 168 150 147 104 Istandsættelse ved fraflytning 23 19 18 18 14 Tab ved lejeledighed og fraflytning 4 3 4 3 2 Andre henlæggelser 7 11 10 1 0 Ekstraordinære udgifter 145 163 202 50 10 Forbedringsarbejder og afskrivning 126 122 114 37 7 Bygningsrenovering og ombygning 10 31 77 9 0 Ydelser vedr. driftsstøtte, korrektion vedr. tidligere år mv. 10 10 12 4 3 Udgifter i alt 832 819 895 904 972 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 763 738 786 858 933 Lejeindtægter erhverv mv 18 15 11 2 2 Renteindtægter 5 4 4 4 3 Driftssikring 12 26 58 7 4 Øvrige indtægter 33 36 36 34 29 Indtægter i alt 832 819 895 904 972 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger. 22
Tabel 9: Udgifter budget 2018 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 170 569 380 Offentlige og andre faste udgifter 227 228 255 Ejendomsskatter 56 42 12 Vandafgifter 25 25 35 Renovation 26 26 33 Forsikringer 15 15 14 Energiforbrug 19 51 59 Bidrag til Landsbyggefonden 27 0 0 Administrationsbidrag 53 62 94 Bidrag til dispositionsfond og arbejdskapital 5 7 9 Variable udgifter 137 165 173 Renholdelse 84 109 99 Almindelig vedligeholdelse 31 33 42 Særlige aktiviteter, diverse udgifter mv. 22 23 32 Henlæggelser 192 175 175 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 162 155 151 Istandsættelse ved fraflytning 19 16 19 Tab ved lejeledighed og fraflytning 3 3 4 Andre henlæggelser 7 0 0 Ekstraordinære udgifter 145 25 54 Forbedringsarbejder og afskrivning 100 18 27 Bygningsrenovering og ombygning 35 1 12 Ydelser vedr. driftsstøtte, korrektion vedr. tidligere år mv. 9 6 15 Udgifter i alt 870 1.162 1.035 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 791 1.110 963 Lejeindtægter erhverv mv 12 9 1 Renteindtægter 4 4 5 Driftssikring 29 2 25 Øvrige indtægter 34 37 42 Indtægter i alt 870 1.161 1.035 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger. 23
3. Udviklingen i priser og satser: 2013-2019 En almen boligafdeling er en selvstændig økonomisk enhed, som er økonomisk uafhængig af boligorganisationen og andre boligafdelinger. Afdelingens husleje er omkostningsbestemt, det vil sige, at udgifter ved drift af afdelingen skal dækkes af tilsvarende indtægter. Nogle af afdelingens udgifter har beboerne indflydelse på. Det drejer sig især om niveauet for renholdelse, vedligeholdelse samt forbedringsarbejder mv., mens beboerne ingen indflydelse har på den generelle prisudvikling i samfundet, skatter og afgifter, eventuelle bidrag til Landsbyggefonden og udgifter i forbindelse med afdelingens finansiering. Nedenfor er forløbet i de nævnte udefra givne udgiftsposter belyst. 3.1 Den generelle prisudvikling i samfundet Priserne på varer og tjenesteydelser er generelt stigende over tid, hvilket har en afsmittende effekt på udgifterne i den almene sektor. Det kan således være hensigtsmæssigt at have den generelle prisudvikling i samfundet in mente, når man betragter udviklingen i den almene sektors udgifter. Stiger forbrugerpriserne kraftigere end en given udgiftspost, er realvæksten i den pågældende udgift negativ. Nedenfor vises den årlige stigningstakt i forbrugerprisindekset; inflationen. 2013: 0,8 % 2014: 0,6 % 2015: 0,5 % 2016: 0,3 % 2017: 1,1 % Kilde: Danmarks statistikbanken.dk/pris8 og pris111. 3.2 Ejendomsskatter Ejendomsskatten (grundskylden) til kommunen beregnes af grundværdien (minus eventuelle fradrag for forbedringer). Det er den enkelte kommune, der fastsætter ejendomsskatten, og derfor kan den variere fra kommune til kommune. Lejere betaler ejendomsskatten via huslejen. Med virkning fra og med 2003 har der været et loft over stigningen i ejendomsskatten (grundskylden), der sætter grænser for, hvor meget den årlige stigning i grundværdien må være. Grænsen bliver fastsat hvert år i forbindelse med kommuneforhandlingerne. Siden 2013 har den årlige stigning i grundskatteloftsværdien været som følger: 2013: 7,0 % 2014: 6,3 % 2015: 6,4 % 2016: 6,6 % 2017: 0,0 % 2018: 6,5 % 2018: 5,5 % Kilde: Skatteministeriet, Grundværdiregulering reguleringsprocent for 2019. Note: I medfør af vedtagelsen af lovforslag nr. L 104 den 2 marts 2017 er reguleringsprocenten for alle ejendomme for 2017 ekstraordinært fastsat til 0,0 % (tidligere 5,5 %). Hvis kommunen har hævet grundskyldspromillen, kan stigningen i ejendomsskatten dog blive større end de angive procenter. 24
3.3 Pligtmæssige bidrag I henhold til lov om almene boliger betaler afdelinger, som er ibrugtaget før 1970 bidrag til Landsbyggefonden, de såkaldte A- og G-indskud. A-indskuddene reguleres i modsætning til G-indskuddene ikke. Fra 2013 er G-indskuddene pr. kvadratmeter blevet forhøjet som vist nedenfor: 2013: 2,6 % 2014: 1,5 % 2015: 1,3 % 2016: 2,4 % 2017: 1,4 % 2018: 0,5 % 2019: 2,0 % Kilde: Aktuelle almene satser formidles pr. 14. november 2018 via Landsbyggefondens hjemmeside (https://lbf.dk/regler-og-satser/satser/), jf. LBF Orienterer nr. 783, 14. november 2018. 3.4 Nominallån med rentesikring Afdelinger fra perioden 1968 1981 er typisk finansieret med nominallån, hvortil staten har betalt en del af ydelsen i form af rentesikring. Rentesikringen blev almindeligvis givet med et fast beløb de første 4 år af bebyggelsens levetid, hvorefter støtten årligt bliver aftrappet på den måde, at beboernes andel af ydelsen på realkreditlånene (beboerbetalingen) gradvist øges med ¾ af laveste stigning i enten priser eller lønninger. I perioden 2013 2019 er beboerbetalingen steget således: 2013: 1,17 % 2014: 0,63 % 2015: 0,69 % 2016: 0,68 % 2017: 0,37 % 2018: 1,26 % 2019: 0,80 % Kilde: Aktuelle almene satser formidles pr. 14. november 2018 via Landsbyggefondens hjemmeside (https://lbf.dk/regler-og-satser/satser/), jf. LBF Orienterer nr. 783, 14. november 2018. 3.5 Fleksibel finansiering Ved finansieringsændringen primo 1999 er kapitaludgifterne blevet løsrevet fra det underliggende lån (nominallån) og udgør for byggerier med tilsagn i 1999 det første år 3,6 % af anskaffelsessummen og for byggerier med tilsagn i 2000 2007 3,4 % det første år, dog med tillæg af bidrag til reserve og administrationsfond. Indekseringen af kapitaludgifterne er blevet videreført som under rentesikringssystemet. I perioden 2013 2019 beboerbetalingen steget således: 2013: 1,21 % 2014: 0,72 % 2015: 0,63 % 2016: 0,55 % 2017: 0,39 % 2018: 0,55 % 2019: 0,85 % Kilde: Udbetaling Danmark, Reguleringsindeks (IR 75) og Landsbyggefondens beregninger. 25
Med virkning fra 1. juli 2009 blev finansieringen af det almene byggeri ændret således, at første års beboerbetaling blev nedsat til 2,8 %. Til gengæld hæves den årlige regulering af kapitaludgifterne fra ¾ til fuld regulering i lånets første 20 år. Disse byggerier har derfor haft en justering af beboerbetalingen på: 2013: 1,58 % 2014: 1,04 % 2015: 0,81 % 2016: 0,73 % 2017: 0,50 % 2018: 0,72 % 2019: 1,21 % Kilde: Udbetaling Danmark, Reguleringsindeks (IR 100) og Landsbyggefondens beregninger. 26
4. Tema: Effektivitet I forbindelse med Folketingets vedtagelse af L 10 Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om friplejeboliger - Effektivisering af den almene boligsektors drift, forsøg med varmeregnskaber m.v. ultimo 2016, aftalte KL, BL Danmarks Almene Boliger og Regeringen at de almene boligorganisationer skal effektivisere for 1,5 mia. kr. i regnskaberne for 2020. Vurderingen af de almene boligafdelingers effektivitet sker ud fra en neutral fremskrivning af afdelingernes udgifter pba. Baselinemodellen, som angiver sektorens forventede udgiftsniveau uden effektiviseringer. Det baseres på beboersammensætningen i sektoren, herunder andelen af erhvervsaktive beboere samt andel beboere med ikkevestlig baggrund. Se boks 1 for en nærmere beskrivelse af Baselinemodellen. I dette tema fremgår Landsbyggefondens beregninger af den almene sektors aktuelle status med at realisere dette mål på baggrund af regnskaberne 2017. Det skal bemærkes, at der kan være små afvigelser i forhold til den officielle opgørelse af aftalemålet for afdelingernes effektivitet, som indgået ved Effektiviseringsaftalen mellem KL, BL Danmarks Almene Boliger og Regeringen. Dette er som følge af små variationer mellem Landsbyggefondens og Trafik-, Bygge og Boligstyrelsen datagrundlag til beregningerne. Figur 11: Realiserede effektiviseringer i mio. kr. i den almene boligsektor, 2015-2017 1.000 952 900 800 700 600 500 400 405 300 200 182 100 0 2015 2016 2017 Kilde: Landbyggefonden pba. Baselinemodellen v. Effektiviseringsaftalen mellem KL, BL Danmarks Almene Boliger og Regeringen. Tallene er opgjort i 2014 priser og boligareal for 2014. For 2015 anvendes årets boligareal. Idet de almene boligafdelinger kun i begrænset omfang kan påvirke nettokapitaludgifter og ejendomsskatter friholdes disse fra opgørelsen. Udgifter til henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse samt ydelser vedr. lån til bygningsrenovering er ligeledes undtaget fra kravet om effektivisering. De resterende udgifter benævnes afgrænsede driftsudgifter. Se kontooversigten bagerst i statistikken for en nærmere beskrivelse af hvilke konti der indgår heri. Udgangspunktet for fremskrivningen er afdelingernes regnskaber for 2014. De følgende år måler dermed fremgangen i sektorens arbejde med effektivisering. I 2017 er de afgrænsede driftsudgifter på 428 kr. pr. m 2. Det er 26 kr. pr. m 2 lavere end Baselinemodellen. I 2016 var de almene boligafdelingers afgrænsede driftsudgifter på 432 kr. pr. m 2, hvilket er 17 kr. pr. m 2 lavere end Baseline- 27