Boligområder og rekreativt område, Kokhøj og Rughøj, Ikast
Hvad er et kommuneplantillæg? Byrådet skal udarbejde en kommuneplan, der bl.a. sammenfatter arealanvendelsen og bebyggelsesforholdene i kommunen. Kommuneplanen sætter rammerne for al lokalplanlægning. Hvis Byrådet ønsker at gennemføre en planlægning, der ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan, skal byrådet udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Tillægget skal ændre kommuneplanen, så der bliver overensstemmelse med den nye planlægning. Tillægget indeholder en redegørelse, der beskriver baggrunden for tillægget. Derudover kan tillægget indeholde retningslinjer for arealanvendelsen og/eller rammer for lokalplanlægningen. Hvis det berørte område i kommunen ikke er rammelagt i den gældende kommuneplan, opretter tillægget nye rammer. Hvis det berørte område allerede er rammebelagt i kommuneplanen, beskrives de eksisterende rammebestemmelser og de ændrede rammebestemmelser for området. Rammernes afgrænsning vil altid fremgå af kortbilag. Ikast Brande Områdets placering i kommunen. Nørre Snede Planloven bestemmer, at borgerne skal kunne tage stilling til et forslag inden endelig vedtagelse af et kommuneplantillæg. Derfor sendes et forslag til et kommuneplantillæg i offentlig høring. I høringsperioden er det muligt at komme med ændringsforslag, bemærkninger eller indsigelser. Det vil altid stå i tillægget, hvornår byrådet har godkendt forslaget, hvornår det er i offentlig høring, og hvornår tillægget er endeligt vedtaget. Titel Boliger og rekreativt område, Kokhøj og Rughøj, Ikast Endelig vedtaget den 04. februar 2019. Udarbejdet af Ikast-Brande Kommune, Planafdelingen, Centerparken 1, 7330 Brande Henvendelse E-post: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk Ikast-Brande Kommune Planafdelingen Centerparken 1 7330 Brande Tlf.: 99 60 40 00 2
Indholdsfortegnelse Redegørelse.............................................................4 Lokalplanlægning........................................................... 5 Forhold til Ikast-Brande kommuneplan 2017-2029............... 5 Eksisterende rammer....................................................6 Ændringer i eksisterende rammebestemmelser......................6 Grundvand................................................................7 Forhold til anden planlægning........................................... 9 Natura 2000..............................................................9 Bilag IV....................................................................9 Råstofplan 2016..........................................................9 Spildevandsplan 2010-2021......................................... 10 Miljøvurdering............................................................. 11 Retsvirkninger............................................................. 11 Rammer for lokalplanlægningen........................... 12 Rammer for lokalplanlægningen........................... 13 Rammer for lokalplanlægningen........................... 15 Rammer for lokalplanlægningen........................... 16 Rammeområder på kort........................................ 17 Praktiske oplysninger............................................. 18 3
Boliger og rekreativt område, Kokhøj og Rughøj, Ikast Redegørelse Formålet med tillæg nr. 18 til er at ændre plangrundlaget for nogle boligområder og et rekreativt område i den sydøstlige del af Ikast. Ændringen skal gøre det muligt at opføre både tæt-lavt og åben-lavt boligbyggeri i en stor del af planområdet. Desuden skal der ske ændringer i nogle eksisterende rammeområders bestemmelser og afgrænsninger, så de afspejler de nuværende behov og ejendomsgrænser. Områdets placering i Ikast. Tillægget er udarbejdet på baggrund af byrådets ønske om at variere boligudbuddet i den sydøstlige del af Ikast. Her kan man blande bolig- Grøddevej Rughøj Remmevej Kokhøj Søndergårdsvej Målestok 1: 10.000 ved print i A4 Ny afgrænsning af rammeområder i tillægget. Luftfoto 2017 4
typer, så der kan live opført både rækkehuse, dobbelthuse, kædehuse og fritliggende parcelhuse. Desuden bliver der mulighed for at opføre fritliggende enfamilieboliger på små grunde ned til 400 m² i planområdet. Den maksimale bebyggelsesprocent for rækkehuse, dobbelthuse og fritliggende boliger på små grunde fastsættes til 40, for at muliggøre, at der trods de små grunde kan blive opført boliger på op til 160 m². Planområdet omfatter i alt ca. 28 ha nord for motorvejen. Den nordlige del af planområdet er allerede ved at blive udnyttet til til boligformål, mens den sydlige del bliver anvendt til golfbane. Den vestligste del af området er dyrket landbrugsareal. Mod vest er planområdet afgrænset af Søndergårdsvej, Nord for planområdet ligger et boligområde. Langs områdets østlige grænse forløber Remmevej. Mod syd er planområdet afgrænset af Herningmotorvejen. Ikast Golfklub og Skelhøje Plantage ligger umiddelbart syd for motorvejen. Det er ikke i overensstemmelse med de gældende rammebestemmelser i kommuneplanen at opføre tæt-lav boliger og åben-lav boliger på små grunde i planområdet. Derfor skal det eksisterende plangrundlag ændres med dette tillæg. Lokalplanlægning Parallelt med forslag til kommuneplantillæg nr. 18 er der fremlagt et forslag til lokalplan nr. 369, hvor der er redegjort nærmere for udstykning, placering og udformning af ny bebyggelse samt benyttelse af eksisterende byggeri. Forslag til kommuneplantillæg nr. 18 til Ikast-Brande Kommuneplan 2017-2029 sendes i offentlig høring sideløbende med forslag til lokalplan nr. 369. Forhold til Ikast-Brande kommuneplan 2017-2029 I er planområdet omfattet af rammeområderne nr. 1.B1.21, 1.B1.25, 1.B1.26, 1.B2.12, 1.B5.24 og 1.R3.6. Rammeområderne 1.B1.21, 1.B1.25, 1.B1.26 er udlagt til åben lav boligområde, mens 1.B2.12 er udlagt til tæt lav boligområde. Rammeområde nr. 1.B5.24 er udlagt til blandet bolig og erhverv. Rammeområde nr. 1.R3.6 er udlagt til rekreativt område - golfbane. Se de eksisterende arealudlæg på kortet på side 6. Bestemmelserne for rammeområde nr. 1.B1.25 giver ikke mulighed for at opføre tæt lav boliger i det omfang, man nu ønsker. Der er heller ikke mulighed for at opføre åben lav boliger på små grunde. De ønskede ændringer er således ikke i overensstemmelse med de eksisterende 5
Ikast-Brande Kommuneplan 2013-2025 rammebestemmelser og afgrænsninger for rammeområderne. Derfor er der udarbejdet et tillæg nr. 18 til kommuneplanen, som ændrer plangrundlaget. Bestemmelserne for de nye rammeområde fremgår af side 12-16 De nye afgrænsninger af rammeområderne fremgår af kortet på side 17. Eksisterende rammer Målestok 1:10.000 ved print i A4 Ændringer i eksisterende rammebestemmelser Med vedtagelse af dette tillæg bliver afgrænsningen af de eksisterende rammeområder nr. 1.B1.21, 1.B1.25, 1.B1.26 og 1.R3.6 ændret. En del af rammeområde nr. 1.R3.6 bliver inddraget i rammeområde nr. 1.B1.26. Bestemmelserne for de to ændrede rammeområder bliver justeret lidt, men anvendelsen fastholdes. 6
Rammeområde nr. 1.B5.24 udgår af kommuneplanen, og arealet bliver delvist inddraget i rammeområde nr. 1.B1.21, delvist i rammeområde nr. 1.R3.6. Bestemmelserne for rammeområde nr. 1.B1.21 bliver justeret lidt, men anvendelsen fastholdes. Rammområde nr. 1.B2.12 udgår ligeledes af kommuneplanen. Arealet bliver inddraget i rammeområde nr. 1.B1.25. I rammeområde nr. 1.B1.25 bliver bestemmelserne ændret noget for bl.a. at give mulighed for mere tæt-lav boligbyggeri og opførelse af åben-lav boliger på små grunde. Den generelle anvendelsesbestemmelse fastholdes dog til åben-lav boligformål. Grundvand Rammeområdet igger inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og nitratfølsomme indvindingsoplande (NFI). Det nitratfølsomme område, er udpeget til at være et indsatsområde. I et indsatsområde skal Ikast-Brande Kommune lave en særlig indsatsplan for, hvordan områdets grundvand beskyttes. Den nordøstlige halvdel af planområdet er beregnet til at være grundvandsdannende opland til Ikast Vandforsyning. Den nordøstlige halvdel af planområdet er indvindingsopland til både Ikast Vandforsyning og Nordre Vandværk i Herning Kommune. Jorden består hovedsageligt af groft sand i de øverste jordlag, og det fortsætter til mindst 40 m under terræn, men materialerne bliver mere finkornede omkring 20-25 meter under terræn. Der er en enkelt boring inden for planområdet. Den ligger i det rekreative område. Grundvands- og drikkevandsinteresserne i området er omfattet af retningslinjer i. Retningslinjerne er med til at sikre, at arealanvendelsen ikke ændres, så den er i strid med Statens gældende vandområdeplaner, og at udviklingen i området ikke tilsidesætter hensynet til beskyttelsen af grundvandet. De nationale interesser i kommuneplanlægningen i forhold til grundvandsressourcer varetages i overensstemmelse med: Bekendtgørelse om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse. Vejledning om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse. Kommuneplanlægningen skal jf. bekendtgørelsen friholde OSD og indvindingsoplande for virksomhedstyper og anlæg (jf. vejledningens bilag 1), der medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Kommuneplanlægningen skal desuden friholde afgrænsede boringsnære beskyttelsesområder til almene vandforsyninger for udlæg af nye arealer til en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening af grundvandet. 7
De ændringer, der bliver foretaget i kommuneplantillægget, giver ikke mulighed for en arealanvendelse, som fremgår på vejledningens liste i bilag 1. Ikast-Brande Kommune har vurderet, at ændringerne i planområdets anvendelsesbestemmelser ikke vil medføre en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Det er også vurderet, at den ændrede anvendelse af planområdet ikke vil medføre øget fare for forurening af grundvandet inden for de afgrænsede boringsnære beskyttelsesområder til den almene vandforsyning. For at sikre grundvandsbeskyttelse stilles der i lokalplanlægningen krav til håndtering af overfladevand og spildevand. Planlægningen for den ændrede arealanvendelse vurderes at være i overensstemmelse med Ikast-Brande Kommunes grundvandsredegørelse. En supplerende redegørelse vurderes ikke at være nødvendig. Ændringerne vurderes heller ikke at stride ikke mod en gældende indsatsplan, vandplan eller anden grundvandsrelateret planlægning. Grundvandsredegørelse for den samlede kommune redegør for de lokale grundvandsforhold. Ikast-Brande Kommune har lavet en grundvandsredegørelse, som redegør for grundvandsinteresserne i den samlede kommune. Grundvandsredegørelsen er vedtaget i februar 2015. Den samlede grundvandsredegørelse kan ses på kommunens hjemmeside: www.ikast-brande.dk/grundvandsbeskyttelse. 8
Forhold til anden planlægning Natura 2000 Det nærmeste Natura 2000-område ligger ca. 5,3 km syd for planområdet. Der er tale om Natura 2000-område nr. 75: Harrild Hede, Ulvemosen og heder i Nørlund Plantage. Natura 2000-området består af habitatområde H64. På grund af afstanden til det nærmest beliggende Natura 2000-områder er det vurderet, at planændringerne ikke vil påvirke naturtyper, planter og dyr, der indgår i udpegningsgrundlagene for Natura 2000-områder. Bilag IV Af bilag IV til EF-habitatdirektivet fra 1992 fremgår en række dyre- og plantearter, som er strengt beskyttede, uanset om de forekommer inden for et af de udpegede Natura 2000-områder eller udenfor. På den baggrund må der eksempelvis ikke gives tilladelse til aktiviteter, der kan beskadige eller ødelægge de pågældende dyrearters yngle- og rasteområder. Ikast-Brande Kommune har adgang til artsregistreringer fra DCE. I området kan der forekomme sydflagermus, odder, markfirben, stor vandsalamander, spidssnudet frø og ulv. Registreringerne foretages i 10*10 km kvadranter, og kommunen har ikke viden hvor præcist i kvadranten, den pågældende art er registreret. Ved opslag på naturdata på miljøportalen er der ikke registreret Bilag IV arter inden for planområdets afgrænsning. Da området er beliggende i forlængelse af Ikast by og nær Herningmotorvejen formodes der allerede at være en del forstyrrelser pga. menneskelig aktivitet i området. En realissering af tillægget vurderes således ikke at påvirke disse arter yderligere. Ikast-Brande Kommune har i forbindelse med udarbejdelsen af denne plan vurderet de ovenstående arter enkeltvis. En realisering af denne plan vurderes samlet set ikke at ville medføre beskadigelse eller ødelæggelse af yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyrearter, der er optaget i EF-habitatdirektivets bilag IV, litra a), samt ikke vil medføre ødelæggelse af livsstadier af de plantearter, som er optaget i EF-habitatdirektivets bilag IV, litra b). Råstofplan 2016 I Råstofplan 2016 for Region Midtjylland er der ikke udlagt råstofgraveområder eller råstofinteresseområder inden for eller umiddelbart i nærheden af planområdet. 9
Spildevandsplan 2010-2021 Planområdet er delvist omfattet af planlagte kloakoplande i Ikast-Brande Kommunes spildevandsplan 2010-2021. Det meste af området er planlagt spildevandskloakeret, men ikke rammeområderne 1.B1.26 og 1.R3.6. Der er i Ikast-Brande Kommunes spildevandsplan 2010-2021 indført et generelt princip om, at regnvand skal håndteres lokalt for at reducere påvirkningen af vandløb, søer og fjorde. Overfladevand fra befæstede arealer og tagflader skal håndteres efter spildevandsplanens gældende retningslinjer. 10
Miljøvurdering Forslaget til tillæg nr. 18 er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), jf. lovbekendtgørelse nr. 448 af 10/05/2017. Planforslaget er derfor screenet med det resultat, at det ikke skal miljøvurderes. De ændringer der sker med vedtagelsen af tillæg nr. 18 vurderes ikke at få væsentlige indvirkninger på miljøet. Hele planområdet er i forvejen rammelagt i kommuneplanen til boligformål og rekreativt formål. Der bliver kun tale om mindre ændringer i bestemmelser og afgrænsninger af rammeområder. Oplysninger om screeningen samt klagevejledning blev offentliggjort, sammen med offentliggørelsen af forslag til tillæg nr. 18. Retsvirkninger Tillæg nr. 18 til Ikast-Brande Kommuneplan 2013-2025 offentliggøres i henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 287 af 16/04/2018) Planlovens 12, stk. 2 og 3, giver byrådet mulighed for at udstede forbud mod udstyknings- og byggeønsker samt ønsker om at ændre anvendelse, der strider mod kommuneplanlægningen. Kommuneplanen eller tillægget dertil skal dog først være endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dvs. annonceret i avisen. Bestemmelsen i 12, stk. 2 angår kun byzonearealer. Den giver byrådet mulighed for at modsætte sig udstykning og bebyggelse, som ganske vist ikke er i strid med kommuneplanens rammebestemmelser, men hvis gennemførelse på det pågældende tidspunkt vil være i strid med rækkefølgeangivelserne i planen. Bestemmelsen i 12, stk. 3 angår både byzonearealer og sommerhusområder. Bestemmelsen gør det muligt for byrådet at forhindre ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, der er i strid med rammebestemmelserne. 11
Rammer for lokalplanlægningen Ramme nr. 1.B1.21 Boligområde, Vest for Remmevej, Ikast Fremtidig anvendelse: Generel anvendelse: Boligområde Specifik anvendelse: Boligområde Åben-lav Zonestatus: Nuværende: Byzone og landzone Fremtidig: Byzone Maks. bebyggelsesprocent: Maks. antal etager: Maks. bygningshøjde: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30 % Bebyggelsen må opføres i højst 1 etage. Bebyggelsen må ikke overstige en højde på 8,5 meter, målt fra det omkringliggende terræn. Notat om områdets anvendelse: Notat om bebyggelsens omfang og udformning: Notat om opholds- og friarealer: På den enkelte åben lave boligejendom må der indrettes højst én bolig. Der er mulighed for at udnytte tagetagen til boligformål. Der skal etableres opholds- og friarealer i tilknytning til den enkelte bolig svarende til 100% af boligetagearealet. Op til 70% af de udendørs opholds- og friarealer kan være i form af fælles opholds- og friareal. Notat om infrastruktur: Notat: Der skal udlægges 2 p-pladser pr. bolig. Parkering skal foregå på egen grund. Grundstørrelsen skal være på mindst 700 m². 12
Rammer for lokalplanlægningen Ramme nr. 1.B1.25 Boligområde, Kokhøj og Rughøj, Ikast Fremtidig anvendelse: Generel anvendelse: Boligområde Specifik anvendelse: Boligområde Konkret anvendelse: Blanding af boligtyper Zonestatus: Nuværende: Byzone Fremtidig: Byzone Maks. bebyggelsesprocent: Maks. antal etager: Maks. bygningshøjde: Min. miljøklasse: Maks. miljøklasse: Notat om områdets anvendelse: Notat om bebyggelsens omfang og udformning: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40. Bebyggelsen må opføres i højst 2 etager. Bebyggelsen må ikke overstige en højde på 8,5 meter, målt fra det omkringliggende terræn. 1 2 I rammeområdet kan der opføres både åben lave boliger og tæt lave boliger. Der er også mulighed for at opføre åben lav boligbebyggelse på små grunde ned til 400 m². På den enkelte åben lav boligejendom må der indrettes højst én bolig. Hvis grunden til en åben lav bolig er større end 400 m² eksklusiv vejareal, må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 30. Der er mulighed for at udnytte tagetagen til boligformål. Notat om opholds- og friarealer: Der skal etableres opholds- og friarealer i tilknytning til den enkelte bolig svarende til 100% af boligetagearealet. Op til 70% af de udendørs opholds- og friarealer kan være i form af fælles opholds- og friareal. Ved tæt lav boligbebyggelse skal der udlægges areal til udendørs opholds- og friareal i direkte tilknytning til den enkelte bolig. En mindre del af opholds- og friarealet til tæt lav boligbebyggelse kan indgå i et sammenhængende fælles opholds- og friareal, der ligger i tilknytning til den enkelte bolig og inden for lokalplanområdet. 13
Notat om infrastruktur: For fritliggende parcelhuse og dobbelthuse skal der etableres mindst 2 parkeringspladser pr. bolig. For rækkehuse kan kravet reduceres til 1½ parkeringsplads pr. bolig, såfremt der etableres mindst 6 rækkehuse samlet og mindst en trediedel af parkeringspladserne etableres som en fælles parkeringsplads. Notat: Grundstørrelsen for den enkelte åben lave bolig må ikke være mindre end 400 m 2, eksklusiv vejareal. Ved tæt lav boliger må der maksimalt opføres 1 bolig for hver 400 m² grundareal, inkl. andel af fælles opholds- vej- og parkeringsarealer. Mindste grundstørrelse for tæt lav boliger fastlægges til et sammenhængende areal på 250 m² i tilknytning til hver enkelt tæt lav bolig. Fælles opholds- vej- og parkeringsarealer kan ikke medregnes i de 250 m². 14
Rammer for lokalplanlægningen Ramme nr. 1.B1.26 Boligområde, Søndergårdsvej, Ikast Fremtidig anvendelse: Generel anvendelse: Boligområde Specifik anvendelse: Boligområde Åben lav Zonestatus: Nuværende: Landzone Fremtidig: Byzone Maks. bebyggelsesprocent: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Maks. antal etager: Maks. bygningshøjde: Min. miljøklasse: Maks. miljøklasse: Notat om områdets anvendelse: Bebyggelsen må opføres i højst 1 etage. Bebyggelsen må ikke overstige en højde på 8,5 meter, målt fra det omkringliggende terræn. 1 2 På den enkelte åben lav boligejendom må der indrettes højst én bolig. Der kan etableres støjvold langs med motorvejen. Notat om bebyggelsens omfang og udformning: Notat om opholds- og friarealer: Der er mulighed for at udnytte tagetagen til boligformål. Der skal etableres opholds- og friarealer i tilknytning til den enkelte bolig svarende til 100% af boligetagearealet. Op til 70% af de udendørs opholds- og friarealer kan være i form af fælles opholds- og friareal. Notat om infrastruktur: Der skal udlægges 2 p-pladser pr. bolig. Parkering skal foregå på egen grund. Notat: Grundstørrelse skal være på mindst 700 m². 15
Rammer for lokalplanlægningen Ramme nr. 1.R3.6 Rekreativt område, Nord for motorvejen, Ikast Fremtidig anvendelse: Generel anvendelse: Rekreativt område Specifik anvendelse: Rekreativt område Zonestatus: Nuværende: Byzone og Landzone Fremtidig: Byzone Maks. bygningshøjde: Bebyggelsen må ikke overstige en højde på 6 meter, målt fra det omkringliggende terræn. Notat om områdets anvendelse: Området kan anvendes til rekreativt og ikkestøjende formål, som er forenligt med naboskabet til et boligområde, som f.eks. golfbane. Der kan etableres støjvold langs med motorvejen. Notat om bebyggelsens omfang og udformning: Der må kun opføres bygninger og anlæg, der er nødvendige for rammeområdets drift. Bygninger må højst have et samlet areal på 30 m². Notat: Området må ikke udstykkes. 16
Rammeområder på kort N Grøddevej Rughøj 1.B1.21 Tranehøj Remmevej 1.B1.25 Kokhøj 1.R3.6 Søndergårdsvej 1.B1.26 Målestok 1: 6.000 ved print i A4 0 100 200 300 Signaturforklaring Revideret afgrænsning af eksisterende rammeområde Matrikelskel Optaget vej 17
Praktiske oplysninger - om lokalplanprocessen VEDTAGET VEDTAGET Vedtagelse Kommuneplantillæg nr. kommuneplantillæg nr. 18 - Boligområder og rekreativt område, Kokhøj og Rughøj, Ikast er: Offentligt bekendtgjort den 20. februar 2019 Endeligt vedtaget den 04. februar 2019 Offentliggjort som forslag den 17. oktober 2018 Godkendt som forslag den 08. oktober 2018. Måned xx Høringsperiode Et forslag til kommuneplantillæg nr. 18 - Boligområder og rekreativt område, Kokhøj og Rughøj, Ikast var i offentlig høring i perioden fra den 17. oktober 2018 og frem til den 12. december 2018. www.ikast-brande.dk På hjemmesiden www.ikast-brande.dk kan du se og downloade tillægget. Derudover kan du se, hvilke muligheder du har, hvis du ønsker at klage. Har du spørgsmål til tillægget, er du velkommen til at kontakte kommunen på: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk eller på tlf.: 9960 4000. 18