1 Beretning for året 2011/2012 Beretning omfatter perioden siden sidste generalforsamling, der blev afholdt den 12. maj 2011 til og med i dag. Generalforsamlingen var godt besøgt. Ved sidste års generalforsamling nævnte jeg at vi havde i fået det endelige tilsagn til ombygning af vores ungdomsboliger til almene boliger, licitationen blev afholdt den 23. september 2011. Vi havde en god licitation, vi skulle ikke ud i en sparerunde. Ombygningen blev begyndt ca. 1. november 2011 og boligerne var klar til indflytning 1. april og 1. maj 2012. Samtidig med ombygningen af ungdomsboliger til almene boliger, var der også et elevator projekt, der havde opstart den 1. april 2012, der bliver opført 2 elevator tårne ved de to blokke i afd. 12 Centrumsgaden, opførelsen af de 2 elevatorer kommer ikke til at koste beboerne noget, Landsbyggefonden betaler dem, afdelingen skal kun betale driften af dem. Lars Petersen var ansat som inspektør i Dalbo for at varetage Padborg Boligforenings interesser, men det viste sig snart at Lars arbejde mere i Padborg Boligforening end de 60 % som var aftalt med Dalbo, så det var mest hensigtsmæssig at han blev ansat i Padborg Boligforening. Efter at vores hjemme side blev færdig i efteråret 2011 har vi haft mange positive
2 tilkendegivelser. Den vil være under stadig udvikling. Boliger som vi havde svært ved at få udlejet på normal vis har vist sig at være nemmere at få udlejet via vores hjemmeside under ledige boliger. Vi vil gerne sige Jeanette, Edwin og Ewald tak for deres arbejde med hjemmesiden. Edwin og Ewald forsætter med det daglige arbejde med hjemmesiden. Afdelingerne. Afdelingsmøderne blev afholdt i september måned 2011. Desværre var fremmødet i en del afdelinger ikke tilfredsstillende. Alle budgetter blev godkendt på afdelingsmøderne. 1 afdeling fik desværre ingen afdelingsbestyrelse valgt. På grund af fraflytninger er nu flere afdelinger uden afdelingsbestyrelse. Afdeling 12 og 14 besluttede på deres afdelingsmøde at de ville sammen lægges. De sammenlægninger vi har haft hidtil har været problemfri. 1 afdeling har underskud i 2011, de øvrige afdelinger har overskud og her ligger overskuddene mellem 2.678,00 og 164.266,00 kr. noget af overskuddene skyldes bl.a. at vi havde budgettet med 2,5 % i rente men afdelinger har fået 4,64 % i forrentning af deres penge. Også i 2011 har nogle afdelinger fået for meget betalt grundskyld tilbage, det er afd. 10-12-13-22-i alt kr.309.319,00 for disse afdelinger.
3 6 afdelinger henlægger stadig ikke fuldt i overensstemmelse med de at udarbejde drifts og vedligeholdsplaner. I 2011 har der været et samlet leje tab på grund af at vi ikke genudleje dem på kr. 405.036,00 som er blevet dækket af dispositionsfonden, lejetabet er steget markant i forhold til 2010 hvor det var på kr. 73.513,00. Men vi kan se at efter at vi har fået de boliger som vi har svært ved at få udlejet ud på hjemmesiden, går det meget bedre. De er oftest kun på hjemmesiden en måned. Desværre har vi i beretningsperioden ikke være fri for udsættelser, vi har haft 4. Kontoret har haft travlt med flytninger, der har været 109 flytninger. Tab ved fra flytninger har været kr. 250.753,00. I efteråret 2011 begyndte planlægningen af køkkenrenoveringen i afd. 12-13-og 14. Der skulle udskiftes 102 køkkener. Afdelingsbestyrelsen har været med i hele processen Vi var så heldige at vi kunne lave et prøvekøkken så beboerne kunne se hvordan et køkken kunne komme til at se ud. De besluttende afdelingsmøder var i februar måned 2012. Alle afdelinger sagde ja, huslejeforhøjelsen kommer til at ligge ca. mellem 175 og 225 kr. om måneden. Køkken renoveringen bliver en investering på over 8 mill.kr. Renoveringen starter den 4. juni 2012 og er færdig 1. kvartal 2013. Af større arbejder i afdelingerne kan nævnes at afd. 1 har fået nye tage til en pris af kr. 1.087.258,00. De gule etageejendomme har fået skiftet varmtvandsrør i kælderen og fået nye varmemålere. De røde etageejendomme har fået nye vaskemaskiner, da de
4 gamle blev skadet på grund af en påsat brand i et kælderrum, forsikringsskaderne ved branden var på kr. 350.000,00 Der er blevet malet udvendig i afd.6-10 og 20. Afd. 9 har fået et nyt gasfyr. Der er blevet repareret en del murværk i afd. 8. Der er planlagt at afd. 8 skal have nye tage i 2012/2013 det kan blive en investering på over 10 mil.kr., der afholdes afdelingsmøde om projektet den 22. maj. En hel del af vores afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i efteråret 2011 været på kursus som Dalbo havde udbudt, deltagerne var meget glade for kurset. Kurset vil blive tilbudt til efteråret igen. Der har atter i 2011-2012 været afholdt cafemøder på kontoret, hvor organisationsbestyrelsen og afdelingsformænd mødes til uforpligtende snak. Den 25. januar 2012 blev der afholdt et fyraftensmøde for afdelingsbestyrelsesmedlemmer hvor vi drøftede afdelingsbestyrelsens opgaver bl.a. i forbindelse med afholdelse af afdelingsmøder m.v. Det var en succes, og det vil blive gentaget med andre emner. Det har i året som er gået vist sig at der i flere af vores afdelinger på vores bygninger er byggeskader som stammer tilbage fra da de blev bygget. Byggeskader viser sig desværre også efter mange år. I afdeling 12 viste der sig en meget stor revene i ydermuren. En nærmere sagkyndig undersøgelse konkluderede at der var fare for at bygningen kunne falde sammen, også tagkonstruktionen viste sig ikke at være helt i orden. En nød pilotering stoppede sammen synkningen. I sommeren 2011 fik vi presset beton pæle under det eks. fundament, en udgift
5 som beløb sig til kr. 194.000,00 som er blevet taget af dispositionsfonden. Tag problemet bliver der fortsat arbejdet med. I afd. 3 er der på et eller andet tidspunkt blevet fjernet noget af en bærende mur i kælderen, som har resulteret i at bygningen var begyndt at synke, problemet er blevet løst med en understøtning af bygningen. I afd. 17 Teglgården har der også vist sig at der er problemer med tagkonstruktionen, der har vi byggeskadefonden med ind over, men der er ingen afklaring på sagen endnu. Økonomi. Organisationen har et underskud på kr. 230.379,00 som skyldes at forretningsførelsen og kontorholdsudgifter har været større end budgetteret. Afdelingerne har fået forrentet deres midler med 4,64 % i 2011 mod 3,4 % i 2010. Om vi kan holde disse satser i 2012 tør jeg ikke spå om, i afdelingerne budget for 2012 har vi regnet med 1,75 %. Afdelingerne har renter modtaget kr. 2.298.089,00 Tilskuddet til afdelingerne er på kr. 226.640,oo
6 Fremtiden Vi må nok i løbet af nogle år tage stilling til om vi vil fusionere med en anden boligorganisation. Jeg tror at det kan bliver svært på længere sigt at overleve som en selvstændig organisation med den størrelse vi har. Vi skulle jo også gerne i fremtiden kunne tilbyde vore beboere en effektiv administration og et økonomisk administrationsbedrag. Vi vil måske fremover også få svært ved at finde egnede emner til organisationsbestyrelsen. Efter hvad man kan se ud af dagspressen har de to store boligorganisation i Aabenraa en fusion med på deres generalforsamling. Sammenlægning af afdelinger er en anden ting vi kommer til at se fremover, nogle af vores afdelinger har udtrykt ønske om en sammenlægning men en anden afdeling, det bliver jo også sværere på afdelingsplan at finde medlemmer til afdelingsbestyrelserne, vi kan jo se at vi allerede nu har flere afdelinger uden afdelingsbestyrelse. Bestyrelsen vil i året der kommer arbejde videre med dens fremtids vision for Padborg Boligforening. Jeg vil til slut takke alle medlemmer i afdelingsbestyrelserne, personalet og bestyrelsesmedlemmerne for deres store indsats og interesse i det forgangne år, de er med til at vores beboere føler, at de bliver hørt. Vi må aldrig glemme,
7 at vi er til for beboerne og ikke omvendt. Desuden en tak til alle vore samarbejdspartnere i dagligdagen. Må Padborg Boligforening altid være et godt sted at bo og være".