Hver generation sin finanskrise

Hver generation sin finanskrise Opture og nedture har fulgt dansk byggeri siden industrialiseringens start omkring 187. Anlægsgartnerne følger med op og ned, men i modererede kurver. BAf Curt Liliegreen yggeri og anlæg er mere end andre erhverv underkastet konjunkturernes skiften. Når aktiviteten i samfundet ændrer sig få procent, oplever byggeriet udsving på 1 til 2% fra år til år. I generationer har byggeriets følsomhed over for konjunkturerne påkaldt sig politikernes interesse og ført til brug af byggeriet som en konjunkturregulator. Med byggeinvesteringerne kunne man stimulere aktiviteten i krisetider, og bremse når økonomien buldrede for voldsomt. Især i efterkrigstiden har tiltag for at fremme aktiviteten skiftet med tiltag for at bremse den i en stop-and-go -politik. På grund af konjunkturfølsomheden betaler erhvervet en høj pris for ændringer i de internationale økonomiske forhold. Selv om byggeriet ikke eksporterer meget, rammes det hårdt når der er krise i udlandet. Gennem over 1 år har fremtidsudsigterne i høj grad været bestemt af de internationale børser og den økonomiske politik hos vore samhandelspartnere. Anlægsgartneriet er en del af bygge- og anlægsområdet 4 35 3 25 2 15 1 5 og rammes af de samme konjunkturer, men relativt sent fordi anlægsgartnerne hører til de sidste på en byggeplads. Hertil kommer at anlægsgartnerbranchen også har betydelige driftsopgaver og miljøopgaver der ikke er knyttet til nybyggeriet. Derfor modereres de udsving som anlægsgartnerne når ud i. Den Store Depression Figur 1 viser udviklingen i bygge- og anlægssektorens bruttofaktorindkomst (den samlede værdiskabelse i hele erhvervet) fra 187 til 2. verdenskrigs udbrud i 1939. Det var en periode med voldsomme skift i økonomien som de vi oplever nu - og derfor lærerig. Byggeriets udvikling var først afdæmpet i en lang periode fra 187 til 1895. Disse 25 år betegner én lang international økonomisk krise kendt som Den Store Depression - selv om man om ikke var oppe på det samlede fald i et lands nationalindkomst på mindst 1% der i økonomisk forstand skal til for at tale om depression. Den Store Depression blev skabt af en finansiel krise med børskrak, banker der gik kon- 187 1876 1882 1888 1894 19 196 1912 1918 1924 193 1936 FIGUR1. BRUTTOFAKTORINDKOMST Tallene viser bygge- og anlægssektorens bruttofaktorindkomst fra 187 og frem til 2. verdenskrig i 1939. Tallerne er 1929-priser korrigeret for inflation. Bruttofaktorindkomst er den samlede værdiskabelse i hele erhvervet. Kilde: Økonomisk vækst i Danmark af Svend Aage Hansen. kurs og sammenbrud for jernbaneselskaber der var datidens store ekspansionssektor - lidt som it-sektoren blev det 125 år senere. Afmatningen var præget af et af de i nationaløkonomien mest frygtede forhold, deflation hvor priserne falder. De der betalte var landbruget og investeringserhvervene. En væsentlig del af skylden for deflationen er tillagt datidens pengesystem hvor valutaerne var bundet op på en guldmøntfod. Og tiden var præget af knaphed på guld. Herhjemme blev krisen mildnet af anlægsinvesteringer i jernbanenettet, Esbjerg havn, Københavns befæstning (1885-1894). Det var tidens store projekter hvis betydning svarer til Storebæltsforbindelsen og Metrocityringen. Figur 2 viser de årlige procentvise ændringer i byggeriets bruttofaktorindkomst. Det fremgår at vor nuværende situation med fald i byggeriet på ingen måde er ny, men at kraftige udsving mere har været reglen end undtagelsen. Boom og Bankers Panic I 1895 blev Den Store Depression afløst af en konjunktur- opgang der fortsatte frem til 197. Der var årlige stigninger i byggeriets bruttofaktorindkomst på hele 2-25%! Det blev et boom der svarer til det som den danske byggesektor har oplevet fra 1994 til kulminationen i 27. Det var i denne periode at anlægsgartneriet opstod som en branche for private virksomheder, i første omgang for kunder i de ekspanderende villakvarterer. Hundrede år før, i 197, var det på ny tid til at udlandet skulle forstyrre den danske økonomi og byggebranche med et børskrak, ofte kaldet Bankers Panic. Det var i høj grad en bankkrise med mangel på likviditet fremkaldt af en uansvarlig spekulation der var lånefinansieret af bankerne. Mindelser om elementer fra nutidens krise er slående. Dow Jones aktieindeks faldt den 14. marts 197 med 8,29%, mere end ved mini-krakket den 15. oktober 28 hvor indekset faldt 7,87%. I Danmark havde flere banker engageret sig direkte i det voldsomt ekspanderende nybyggeri, og byggebankerne blev ramt af likviditetsklemmen, det såkaldte byggekrak 25 2 15 1 5-5 -1-15 -2 1871 1877 1883 1889 1895 191 197 1913 1919 1925 1931 1937 FIGUR 2 BRUTTOFAKTORINDKOMST. ÆNDRINGER I PROCENT. Kraftige udsving har mere været reglen end undtagelsen i bygge- og anlægssektoren. Fra 1871 til 1937 kan man i 2 år opvise fald eller stigninger på over 1 procent. 68 GRØNT MILJØ 3/29

i 198. Nationalbanken, staten og de gamle hovedbanker måtte træde til med en garantiordning for bankerne - en bankpakke for at bruge nutidig terminologi. Anlægsgartneriet var endnu en branche der mest tog sig af velstående villaejeres haver. De mærkede tilsyneladende ikke krisen. Boom og fredskrise Med 1. verdenskrig fulgte profitable år for det neutrale Danmark som nød godt af udlandets behov for at importere varer. For byggeriet blev krigsårene dog en stilstandsperiode. Anlægsgartneren passede stadig sine haver. Efter krigen stod Danmark med et nedslidt produktionsapparat, men med en nettoformue over for udlandet, og en voldsom genopbygning satte derfor ind. Efterkrigsboomet førte internationalt først til en kraftig inflation, siden til en deflation fordi produktionskapaciteten hurtigt indhentede efterslæbet. Det var den såkaldte fredskrise 192-22. Byggeriets bruttofaktorindkomst faldt med 19,7% i året 192. Figur 2 viser de ekstreme udsving i denne tid, og så er 1922 endda udeladt fordi tallene her forvanskes af genforeningen med Sønderjylland. Wall Street-krakket I mellemkrigsårene var der boligmangel i København som følge af tilflytningen fra landet. Alt blev udlejet, selv i kældre og mørke baggårde. Bolignøden medførte statslige støtteordninger for at sætte fart i boligbyggeriet. Fra 1922 kom Statsboligfonden under Indenrigsministeriet. Boligministeriet fandtes ikke endnu. Fonden kunne finansiere op til 4% af anskaffelsessummen med lavt forrentede lån, og give lån i ejendomme op til 9% af ejendomsværdien, det vil sige at man stod for de yderligt liggende lån. Efterhånden som boligbyggeriet fik vind i sejlene, fik anlægsgartnerne et nyt marked her. Dermed blev branchen også en del af byggeriet og blev påvirket af byggeriets konjunkturudsving. Hans Jørgensen & Søn A/S er i gang med at opføre en hovedkloakledning i Odense 195-6 i byggeriets højkonjunktur - lige før Bankers Panic. Gengivet fra Formandsbladet Jubilæumsskrift 1999. Da økonomierne rejste sig efter krisen, blev 192 erne - de brølende tyvere - en international opgangstid. Ingen steder var fremtidstroen mere udtalt end i USA hvor de stigende aktiekurser også fik menigmand til at spekulere for lånte midler. Det skabte en aktie- og ejendomsprisboble. Da boblen bristede i 1929, faldt Dow Jones 12,82% den 28. oktober og 11,73% dagen efter. Nedsmeltningen var endda kun startet. Samlet faldt aktierne 89% frem til 1932. Det tog 23 år før kurserne indhentede tabet. Fagøkonomer tillægger ikke børskrakket hovedskylden for krisen. Medvirkende faktorer til at krakket satte sig i en depression, var bl.a. faldet i den globale samhandel og sammenbruddet i det amerikanske banksystem. Krisen ramte USA meget hårdt med en ledighed der nåede 25%. I Danmark mærkede man i første omgang ikke stort til Wall Street-krakket. Tværtimod faldt arbejdsløsheden som følge af forbedringer i konkurrenceevnen. Det holdt dog ikke i længden. Landene begyndte snart at opbygge toldmure over for hinanden og indføre clearingordninger hvor import forudsatte en tilsvarende eksport. Derved trak verdenshandlen sig sammen. I 1931 ramte depressionen derfor også Danmark, men det var ikke det totale sammenbrud som man i vore dage tiltror epoken. Bygge- og anlægsproduktionen steg frem til 1931, og nedgangen i byggeproduktionen i 1932 var relativ beskeden. Ganske vist var der høj arbejdsløshed i samfundet som helhed, men det havde der også været i 192 erne. I 1932 var ledigheden 16%. Man nåede ikke de 3-4% som mange i dag tror. Krigsårene 194-45 og årene umiddelbart efter var præget af særegne problemer og giver GRØNT MILJØ 3/29 69

Medlemstal 3 Anlægsgartnervirksomheder Golfklubber 293 295 29 25 2 15 158 169 196 2 195 192 191 185 187 175 178 191* 23 26 23 226 229 231 23 224 23 218 22 259 264 244 248 26 24 27 272 269 1 5 1984 1985 1986 1987 1988 MEDLEMSTAL I DANSKE ANLÆGSGARTNERE I 25 ÅR Medlemstallet afspejler konjunkturerne inden for bygge- og anlægsområdet, men i en modereret form. Se f.eks. kartoffelkurens indflydelse i begyndelsen af 199erne. Statistikken tager ikke højde for virksomhedernes gennemsnitlige størrelse og andel af den samlede omsætning inden for området. Omsætningen er for 28 (1.1.7-1.1.8) 2,4 mia. kr. For 27 er omsætningen1,86 mia. kr. For tidligere år savnes pålidelig statistik. For 26 er tallet omkring 1,7 mia. kr. Omsætningen uden for medlemmernes afhænger af hvordan anlægsgartnerfagets grænser defineres, men er formentligt relativt konstant 2-3%. en række statistiske vanskeligheder. Denne specielle periode springer vi derfor over. Går man frem til slutningen af 194 erne og frem til starten af 196 erne, bød den på fremgang i byggeriet kun afbrudt af kortere varende kriser i 1955 og 1963. Som helhed var det en fremgangstid præget af en generelt lav ledighed. Fra 3% registrerede ledige i 195 faldt procenten til 1,7% i 196. Boom og oliekrise Perioden fra starten af 196 erne har trods kraftige konjunkturudsving været de år hvor det byggede miljø i Danmark er blevet skabt. Ud af det samlede etageareal på 7,8 mio. m 2 er de 42,8 mio. m 2 opført efter 196. 196 erne og 7 ernes start var en gylden højkonjunktur for byggeriet som kan sammenlignes med opsvinget 1895-197 eller 1994-27. Aktiviteten kulminerede med et boom i parcelhusbyggeriet af spekulativ karakter. Boomet blev fremkaldt af et annonceret indgreb om begrænsning af momsrefusionen på byggeri og en stramning i realkreditloven. Indgrebet mod momsrefusionen var et led i et boligpolitisk forlig mellem regeringen Anker Jørgensen og SF. Ved at fremskynde påbegyndelserne til inden den 1. juli 1973 kunne man bygge 1989 199 1991 1992 1993 1994 efter de fordelagtige gamle regler. Det afstedkom et gevaldigt løft i boligbyggeriet til danmarkshistoriens højeste niveau nogensinde, 5.4 påbegyndte boliger i 1973. Det blev naturligvis efterfulgt af et kraftigt dyk der blev forværret af den økonomiske krise der satte ind i form af den 1. oliekrise i 1974. Det er et skoleeksempel på den værst tænkelige udvikling i byggeriet hvor overophedning og omslag til krise sker med kort varsel. I 1972 blev der påbegyndt 36.5 boliger, i 1974 5.4, og året efter 25.7. Tiden domineredes helt af parcelhuset. Opførelsen af ejerboliger blev stimuleret af at realrenten efter skat var lav og til tider direkte negativ, samt den høje marginalskat der gav rentefradraget en værdi helt op til 73%. Økonomien rettede sig efter recessionen i 1974-75, og der fulgte et par år med rimelig høj aktivitet. Socialdemokratiets felttog mod ejerboligen stilnede af efter at Erhard Jacobsen i 1973 var brudt ud af partiet og havde stiftet Centrum-Demokraterne i protest mod boligpolitikken, en huskekage til Socialdemokratiet af de helt store. De samfundsøkonomiske problemer skabte dog pres på kronekursen, og rente og inflation steg. Den høje 1995 1996 1997 1998 Mio. kr. i 2-priser. 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. 1999 2 21 22 Figur 3. BYGGEINVESTERINGER 1966-27 Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken. 23 24 25 26 27 rente blev en likviditetsbarriere for førstegangskøbere på boligmarkedet. Den anden oliekrise I 1979 ramte den anden oliekrise, og byggeriet faldt dramatisk. De samlede byggeinvesteringer faldt med ikke mindre end 26% i 1981, renset for inflation. Krisen kulminerede i 1982 hvor regeringen Poul Schlüter kom til. Der fulgte en vending i byggeaktiviteten. Byggeriet steg markant, boligpriserne pressedes i vejret, friværdierne blev belånt, og den danske betalingsbalances løbende poster endte i et dundrende rekordunderskud i 1986 med 35 milliarder kr. i datidens priser. Det var en udvikling der krævede endnu et systemskifte, denne gang til kartoffelkurens kontraktive politik. Udviklingen får kurverne over byggeinvesteringerne til at ligne et alpelandskab, og de voldsomme udsving er af sektoren selv udpeget som en af hovedskurkene bag at byggeriet i hele denne periode 1966-28 har haft problemer med at løfte forsøgs- og udviklingsarbejdet, sikre innovation og øge produktiviteten. Nyt boligbyggeboom Krisen i starten af 199 erne var betydelig, også sammenlignet med 193 erne. I 1993 lå ledigheden på 12,4%. I et udkantområde som Nakskov nåede den 19,3% i 1994. Hertil kommer at mange blev sluset ud af ledighedsstatistikken på Øvrigt byggeri Boligbyggeri 1966 1968 197 1972 1974 1976 1978 198 1982 1984 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 7 GRØNT MILJØ 3/29 28 KILDER Telefon Have & Landskab 199-29 Den Grønne Telefonbog 1985-1989 LDA Medlemsliste 1985/86. Charlotte Dickow, Danske Anlægsgartnere Medlemstallet omfatter ikke passive medlemmer mv. Fra 2 omfatter er tallet dog inklusiv golfbanemedlemmer. * Tallet for 1995 er interpoleret mellem 1994 og 1996.

diverse ordninger. I byggeriet kunne krisen mærkes særlig hårdt. Det påbegyndte nybyggeri lå i 1993 på en tredjedel af niveauet i 26. Det private parcelhusbyggeri var så godt som ophørt med at eksistere. Byggebeskæftigelsen blev i starten af 199 erne kun holdt oppe af en massiv byfornyelse med en årlig ramme for den ordinære byfornyelse på 3,4 milliarder kr., en tilsvarende ramme for Lov om privat byfornyelse, en tilskudsordning til forbedringsarbejder i helårsboliger samt på anlægget af storebæltsforbindelsen. Det var dog langt fra nok til at afbøde dykket i nybyggeriet. Når det kunne gå så galt, var det bl.a. fordi regeringen havde neddroslet det almennyttige boligbyggeri. I 1988 havde kvoten for almene boliger været 1., men i 1993 var den sat ned til 4.. Hvad man gav med den ene hånd til renovering, tog man med den anden hånd til nybyggeri. Den ideologiske begrundelse var frygten for en overforsyning med boliger i takt med et forventet fald i befolkningstallet. Dette fald, der var prognosticeret af Danmarks Statistik, var grundlaget for det boligministerielle Ølgaard-udvalg der i 1988 antog at boligmarkedet ville blive mættet. Man måtte derfor forebygge en overforsyning med boliger ved at skære ned i det støttede boligbyggeri. I stedet skulle byggesektoren omstilles til renovering og eksport, et mantra for tidens boligministre. Et andet forhold til at krisen blev dyb i byggeriet, var at projektmagerne båret frem af opsvinget i midtfirserne havde bygget løs med projekter der i beliggenhed og udformning ikke var tilstrækkeligt tilpasset efterspørgslen. Da konjunkturerne vendte, var der derfor hundredtusinder af m 2 kontorlokaler som var umulige at leje ud. Det trykkede nybyggeriet i bund. Det var et internationalt fænomen hvor problemerne i Danmark kun var et ekko af de udenlandske vanskeligheder i bl.a. London Docklands. Ustoppeligt byggeri Kartoffelkuren varede frem til endnu et systemskifte i 1993 med Nyrup-regeringens ekspansive politik, vækstplanen Ny kurs. Byggeriet nød dog nok så meget gavn af faldet i renten der sammen med regeringens liberalisering af realkreditten sikrede en historisk lånekonverteringsbølge. Der blev givet grønt lys for boligfinansiering med 3-årige annuitetslån frem for de 2-årige mix-lån med både serielån og annuitetslån som kartoffelkuren havde påtvunget. Den billigere boligfinansiering hjalp med at sætte skub i privatforbrug og boligpriser. Det indledte, med små afbræk, en langvarig højkonjunktur der fuldt ud kan måle sig med 196 erne og som først kulminerede i 27. Vendingen var så pludselig at regeringen - for at undgå overophedning - i 1995 nedsatte et udvalg for med det sigte at udskyde udbud af statslige byggeopgaver. I 24-27 var byggeriet ustoppeligt. Påbegyndelserne nåede over 12 mio. m 2 hvilket var over niveauet fra den tidligere top i 1986. Det var som om aktørerne havde glemt lærdommen fra tidligere markante højkonjunkturer, og at man denne gang troede på at opsvinget ville vare ved fordi internettet har jo skabt en ny økonomi, og globaliseringen og de nyindustrialiserede lande som Kina og Indien vil sikre lavinflation. Opsvinget var i høj grad båret af boliginvesteringer, både i forbedringer og nybyggeri, ANLÆGSGARTNERE MÆRKER KRISEN Den nylige krise har ramt en del anlægsgartnervirksomheder, men de fleste har endnu ikke fyret medarbejdere ud over hvad de plejer om vinteren. Det fremgår af en medlemsundersøgelse som Danske Anlægsgartnere har foretaget. Næsten 55% angiver at deres ordrebeholdning er mindre end på samme tidspunkt sidste år. 32% anfører at den er uændret, mens godt 11% har større ordrebeholdning. For 77% rækker ordrebeholdningen dog højst 2-3 måneder frem. 6% har ikke fyret folk ud over hvad de plejer. 6% angiver at forbruget hos leverandørerne er mindre end på samme tidspunkt sidste år. 64% har ikke gjort mere end de plejer for at markedsføre virksomheden. Medlemsundersøgelsen blev for første gang gennemført som en elektronisk undersøgelse, og for første gang blev svarprocenten så høj at tallene er pålidelige. 59% svarende til 158 medlemmer deltog i undersøgelsen. KILDE. Danske Anlægsgartnere (29): Medlemsundersøgelse 2.3.9. som følge af de kraftige stigninger i kontantprisen på boliger. Boligpriserne pressedes op dels af en generel højkonjunktur, dels af afdragsfrie lån med variabel rente, og det internationale renteniveau blev længe fastholdt på lavt niveau trods de begyndende tegn på overophedning. På samme måde havde man i 1929 i USA argumenteret for at man dengang levede i en ny tid hvor aktiekurserne ville forblive på højt niveau, og at tidligere tiders udsving var forbi. De optimistiske udsagn i 25-27 ligner nu et ekko fra tiden før det store krak i 1929. Ingen blød landing En dansk nationalbankdirektør har sagt at bobler i aktier, råvarepriser og ejendomspriser er noget som man først kan erkende bagefter. Det er en vemodig sandhed når man kigger på konjunkturbilledet i det store perspektiv. Frem til det sidste fastholdt bankøkonomer, realkredit og vismænd at man nok fik en blød landing på boligmarkedet. Da højkonjunkturen stod på sit højeste i 27, oplevede ejendomsmæglere efter sigende at folk bød på et hus uden at have set 1. salen. I stedet for almindeligt salg kom der en form for auktion, budrunder. Mange af byggeriets kunder - hvad enten det nu var staten eller parcelhusejeren - oplevede at man ikke kunne få tilbud fra byggevirksomheder. Rockwool måtte indføre en ratione- Anlægsgartneren er i gang med udemiljøet ved Stenløse Gymnasium i 198 - kort efter den anden oliekrise har ramt Danmark. Byggekrisen kulminerer to år efter. GRØNT MILJØ 3/29 71

ringsordning. Det burde have været indlysende for enhver at det var det rene galskab. Det krævede imidlertid en nedsmeltning af det amerikanske boligmarked og et næsten totalt sammenbrud i de nye finansielle derivater og af det amerikanske banksystem før at det blev klart for alle at nu gik det galt. Spørgsmålet er om det ikke var gået galt alligevel, blot med en forsinkelse, helt uden subprimelån, Credit default Swaps og inkompetente og grådige amerikanske finansdirektører. En forudsigelig krise Den aktuelle finanskrisen er den mest forudsigelige krise, og samtidig den mindst forudsete krise i nyere tid. De der har historisk eller nationaløkonomisk kundskab vil vide at højkonjunkturer bærer kimen til deres egen undergang i sig, og at historien har talrige eksempler på at en voldsom ekspansion skaber bobler i råvarepriser, i aktiekurser og ejendomspriser. Når tilliden en dag brister, trækker de faldende værdier det finansielle system med ned i krisen og forværrer den realøkonomiske krise. Selv om alle i dag har travlt med at erklære at vi befinder os i en 1 års begivenhed, så bærer historien vidnesbyrd om mange andre lignende sammenbrud. Den historiske baggrundsviden og den nationaløkonomiske indsigt i at ethvert opsving lever på lånt tid synes lille i sektoren, så længe man befinder sig midt i opsvinget. Et enkelt blik på figur 4 viser hvad vi nu har i vente. Mens regeringen og mange andre prognosemagere nærmest har nedtonet effekten af finanskrisen, så er det ganske sandsynligt at en recession som den der nu rammer dansk økonomi, i 29 kan medføre et voldsomt fald i byggeriets investeringer. Vi har før set fald på 2-25% på et enkelt år. Det kan ske igen. Der er ingen tvivl om at den danske byggesektor netop nu bevæger sig ind i en krise af en sådan alvor at regeringens forskellige hjælpeforanstaltninger som tilskudsordninger til renovering eller øget vejvedligeholdelse hverken vil gøre fra eller til. Tænk blot på omfanget af støtteordningerne i starten af 199 erne der - skønt meget større - ikke kunne afvende krisen for byggebeskæftigelsen. Udlandets konjunkturer Historien viser os at den danske økonomi og den danske Krisen har ramt en del anlægsgartnervirksomheder, men de fleste har endnu ikke fyret medarbejdere ud over hvad de plejer om vinteren. Figur 4. REALVÆKST. ÆNDRING I PROCENT. Kurverne viser realvæksten i bruttoværditilvækst og byggeinvesteringen 1967-27. Bruttoværditilvæksten er stabil på typisk -5% og kun negativ i 1974-75 og i 198. Byggeinvesteringerne varierer langt mere. Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken og egne beregninger 1982 1984 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 Figur 5. PÅBEGYNDT ETAGEAREAL Hele landet, millioner m 2. Data er ikke korrigerede. Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken. byggesektors fremtid vil blive dikteret af udlandets konjunkturer. Det er først når konjunkturerne vender i USA, Tyskland og UK at vi også i Danmark vil se en fornyet fremgang. Det var sandt før i tiden, og det er med den stigende samhandel og internationaliserede finansmarkeder endnu mere sandt i dag. Historien viser også at økonomiske recessioner kan blive meget langtrukne, såvel som de kan komme og gå på få måneder. Der er ingen magisk formel for hvordan forløbet bliver. Vi kan stå over for en krise i byggeriet der vil vare de næste 1 år. Det er også muligt at markedet vil finde sine fødder igen og vende opad i løbet af et par år. Man skal dog ikke forvente at se den samme aktivitet, som vi havde om konjunkturerne bør man ikke stirre sig blind på øjeblikkets tilfældige finansielle nøgletal, men i stedet forsøge at bedømme de dybtgående strukturelle forandringer i samfundet. Den voksende erkendelse på tværs af politiske skel af behovet for en bæredygtig byudvikling og bæredygtige bygninger er sådanne forandringer. Den øgede fritid i samfundet og den voksende fokus på natur og friluftsliv er en anden. Den stadig større interesse hos den menige dansker for kvalitet, arkitektur og design i vore hverdagsomgivelser er ligeledes et forhold som taler for at det grønne Danmark vil opleve fremgang når krisen slipper sit tag i økonomien. i 26-27. Det var et særtilfælde drevet af eksorbitante ver for Realdania. Han har tidligere SKRIBENT Curt Liliegreen er cand. polit og rådgi- prisstigninger på ejerboliger. været cheføkonom i Entreprenørforeningen og direktør for Byggeriets I en tid med stor usikkerhed Evalueringscenter. 72 GRØNT MILJØ 3/29 3 2 1-1 -2-3 14 12 1 8 6 4 2