Ejd.: 527 R E F E R A T AF EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING År 2009, onsdag den 3. juni kl. 19 00, afholdtes ekstraordinær generalforsamling i A/B Lützhøfts Minde i foreningens lejemål beliggende Gasværksvej 10E, 1. sal., med følgende DAGSORDEN: 1. Valg af dirigent. 2. Orientering om foreningens lokaler Gasværksvej 10E, inklusiv anmodning om udvidelse af beløbsrammen til lejemålets istandsættelse fra kr. 400.000,00 til kr. 600.000,00. Beløbet foreslås dækket via foreningens egenkapital. 3. Orientering vedrørende 5-års gennemgang af byggesag med entreprenør, herunder orientering om forholdet til Byfornyelse København. Afstemning om bestyrelsens videre fremgangsmåde. 4. Orientering fra bestyrelsen om opsætning af postkasser i opgangene. 5. Orientering om altanprojekt. 6. Forslag fra medlemmer. 7. Eventuelt. Ad dagsordenens punkt 1. Valg af dirigent. Foreningens formand Britt Blaabjerg Hansen byd de fremmødte velkommen på generalforsamlingen, og foreslog foreningens administrator, repræsenteret ved boligrådgiver Morten Juul Andersen, valgt som generalforsamlingens dirigent, og advokatfuldmægtig Henrik da Silva valgt som referent. Der fremkom ingen indsigelser hertil, hvorfor boligrådgiver Morten Juul Andersen enstemmigt blev valgt som dirigent, og advokatfuldmægtig Henrik da Silva enstemmigt blev valgt som referent. Dirigenten konstaterede indledningsvis, at generalforsamlingen var rettidigt indkaldt ved skrivelse udsendt til foreningens medlemmer d. 11. maj 2009, og ved opslag hængt i opgangene mindst 4 uger før datoen for afholdelsen.
Herefter konstaterede dirigenten, at der var repræsenteret 15 ud af samlet 25 andelshavere på generalforsamlingen, heraf 1 ved fuldmagt til bestyrelsen, således at generalforsamlingen var fuldt beslutningsdygtig i henhold til vedtægterne og den udsendte dagsorden. Dirigenten erklærede herefter generalforsamlingen for lovlig og beslutningsdygtig. Ad dagsordenens punkt 2. Orientering om foreningens lokaler Gasværksvej 10E, inklusiv anmodning om udvidelse af beløbsrammen til lejemålets istandsættelse fra kr. 400.000,- til kr. 600.000,-, beløbet foreslås dækket via foreningens egenkapital. Bestyrelsesmedlem Thomas Storm redegjorde for status på lejemålene i 10E, hvor begge Celinderbrødre nu er fraflyttet. Christian Celinder blev allerede opsagt januar 2008, men flyttede først ud til oktober 2008 via en fogedforretning anmodet af administrator. Broderen Stefan Celinder blev ligeledes opsagt grundet manglende betaling af husleje og er fraflyttet. Administrator indleder en retssag mod Christian Celinder for betaling af det tab, andelsboligforeningen har haft som følge af udsættelsesforretningen og det hærværk/tyveri der efterfølgende er sket. Herefter blev en fremtidig anvendelse af lokalet diskuteret: Thomas Storm så gerne at man istandsatte lokalet inden det blev overdraget til en lejer. En istandsættelse ville formentlig omfatte bl.a.: Isolering af vægge og gulv, nye el- og vvs-installationer, nye vinduer, malerarbejder samt rådgivning og projektstyring fra arkitekt. Der er i denne forbindelse givet et tilbud fra en arkitekt på kr. 38.000,- for projektering og tilsyn i byggeperioden. Simon Jeiner gjorde gældende, at andelsboligforeningen ikke bør anvende midler til renovering før end der foreligger en nærmere aftale med en lejer. Det er ikke favorabelt at bruge for mange penge på lokalet før end der er mere klarhed omkring, hvor meget der kan hentes hjem på en lejeaftale, hvormed det er lettere for andelsboligforeningen at se, om en udlejning vil være rentabel i forhold til de penge der bruges på istandsættelsen. Simon udtrykte samtidig enighed i, at der bør bruges en rådgiver i forbindelse med istandsættelsesarbejderne. Der blev endvidere givet udtryk for blandt flere af de fremmødte, at andelsboligforeningen bør holde sine omkostninger til renovering af lokalet på et minimum og at man evt. bør overdrage lokalet som det er. Vedrørende et eventuelt salg af lejemålet som en andel, oplyste boligrådgiver Morten Juul Andersen, at et salg af lokalet som andel ville indebære et større fradrag i den beregnede andelsværdi grundet den nuværende stand, hvormed foreningen ikke vil blive begunstiget med likvide midler af noget større omfang, men naturligvis heller ikke skulle bruge penge på en istandsættelse. Endvidere ville det for- 03.06.2009.doc Side 2 af 7
mentligt ikke blive let at afsætte lokalet i den stand det står, da en køber af andelen vil have et større finansieringsbehov til istandsættelsen, der eventuelt ikke kan imødekommes af bankerne p.t. Herefter blev det diskuteret, hvorvidt lokalet skal udlejes eller overdrages som andelslejlighed og i hvilket omfang det skal anvendes til erhverv eller bolig. Det blev i denne forbindelse bestemt, at en overdragelse af lokalet som erhvervsandel under alle omstændigheder er udelukket. Da emnet blev aktivt diskuteret og da der ikke kunne opnås generel enighed omkring anvendelse af lokalet blev afstemningstemaet korrigeret til følgende: Der nedsættes et udvalg der skal overveje nærmere udviklings- og anvendelsesmuligheder for lokalet. Der gives mandat til udvalget om at indgå i en dialog med potentielle lejere med henblik på indgåelse af lejeaftale indeholdende aftale om forbedring af lokalet. Udvalget indstiller en løsning til bestyrelsens godkendelse, der kan godkende denne med en økonomisk ramme på kr. 600.000,-. En løsning vil kunne omfatte konvertering af erhvervslejemålet til f.eks. kombineret erhvervs- og boliglejemål eller kun boliglejemål samt en eventuel overdragelse af brugsretten via salg af en andel. Overdragelse som erhvervsandel er udelukket. Forslaget blev vedtaget enstemmigt Udvalget består af Simon Jeiner, Thomas Storm og Allan Nelsson. Ad dagsordenens punkt 3. Orientering vedrørende 5-års gennemgang af byggesag med entreprenør, herunder orientering om forholdet til Byfornyelse København. Afstemning om bestyrelsens videre fremgangsmåde. Advokatfuldmægtig Henrik da Silva forelagde de to sager som beskrevet i følgende resumé: Sagen mod MAS Entreprise A/S Hovedentreprenøren MAS Entreprise A/S rettede via sin advokat et erstatningskrav på kr. 97.626,56 i december 2008 for manglende nedskrivning og frigivelse af en garanti, som entreprenøren havde stillet til sikkerhed i forbindelse med byfornyelsen. Den manglende nedskrivning og frigivelse skyldes uoverensstemmelser mellem MAS Entreprise A/S og Byfornyelse København, der har fungeret som andelsboligforeningens rådgiver, vedrørende udbedring af mangler efter byggeriets aflevering. Hvis der er verserende mangler, skal sikkerheden ikke nedskrives før end at mangelforholdene er afklarede, hvilket parterne tillige aftaler i maj 2004. 03.06.2009.doc Side 3 af 7
MAS Entreprise A/S skal herefter sørge for udbedring af mangler i samråd med Byfornyelse København, men ingen af parterne sørger for at få nedskrevet sikkerheden, hvilket formentlig skyldes manglende afklaring af de sidste manglers omfang og udbedring. Byfornyelse København træder herefter formelt ud af byfornyelsesprojektet, da selskabet som udgangspunkt alene skulle fungere som byggesagsadministrator indtil byggeriets aflevering. Der foreligger herefter en uafklaret tvist mellem MAS Entreprise og andelsboligforeningen vedrørende, hvorvidt alle mangler er endeligt udbedret og sikkerheden derfor kan nedskrives. Vi hører som administrator først til tvisten i forbindelse med 5 års gennemgangen i 2007, hvor vi naturligvis afviser kravet idet en undersøgelsesrapport nu konstaterer en række forhold, der eventuelt kan betragtes som mangelforhold. Efter lidt tovtrækkeri med entreprenørens advokat, har man nu valgt at trække sit erstatningskrav tilbage, men man gør samtidigt gældende, at kravet vil blive rettet igen, hvis andelsboligforeningen vælger at rejse en mangelsag. Til trods for, at der måtte forefindes en række forhold på ejendommen, som umiddelbart vil forekomme at være mangler, vil sagen fordre væsentlige sagsomkostninger til bl.a. syn og skøn samt til oplysning af, i hvilket omfang disse mangler ikke skyldes manglende ressourcer og fravalgte ydelser undervejs i entreprisen. Det er samtidigt ikke givet, at MAS entreprise A/S vil blive tilpligtet at dække alle sagsomkostningerne eller være i stand til at honorere et efterfølgende krav. Andelsboligforeningen tilrådes derfor kun at rejse en sag, hvis der er tale om væsentlige mangler af en større økonomisk værdi. Erstatningssum for baghus I forbindelse med byfornyelsen nedrives baghuset og der nedlægges en række parkeringspladser efter aftale mellem Københavns Kommune og Andelsboligforeningen med Byfornyelse Københavns mellemværende. Erstatningsbeløbet kr. 933.410,- udbetales til Byfornyelse København, der herefter endeligt afregner byfornyelsessagen og modregner andelsboligforeningens resterende egenbetaling for byfornyelsen, før resterstatningen kr. 665.080,- overføres. Restbetalingen omfatter blandt andet et resthonorar til Byfornyelse København selv og bestyrelsen har forespurgt, hvorfor beløbet ikke er afregnet som en integreret del af byfornyelsens finansiering. Modregningen sker i forbindelse med byggesagens endelige afregning overfor andelsboligforeningen, hvor andelsboligforeningens egenbetaling tillige gøres op. Andelsboligforeningen har fået udført en række forbedringsarbejder på ejendommen der ikke er omfattet af byfornyelsespuljen, men som skal betales af foreningen selv. Erstatningssummen blev anvendt til at finansiere denne egenbetaling. Hvis den resterende egenbetaling ikke var blevet modregnet i erstatningssummen, ville afregningsbeløbet skulle finansieres af andelsboligforeningen på andet vis. Vi har undersøgt foreliggende fakturadokumenter mm. vedrørende honorering af Byfornyelse København og har ikke kunnet konstatere, at deres fakturaer er aftalestridige eller at andelsboligforeningen har lidt et tab som følge af modregningen. 03.06.2009.doc Side 4 af 7
De fremmødte diskuterede herefter i hvilket omfang det tjente andelsboligforeningens interesse at indlede en voldgiftssag mod entreprenøren. Der var generel konsensus om ikke at forfølge sagen videre, medmindre det viser sig, at der er mangler og skader af et større omfang, som entreprenøren med sikkerhed kan gøres ansvarlig for. Da det ikke har været muligt at konstatere, at Byfornyelse København er blevet honoreret mere end oprindeligt aftalt, var der tillige konsensus om ikke at forfølge denne sag videre. Afstemningstemaet lød herefter: begge sager bør afsluttes, medmindre det viser sig at bygningerne har mangler og skader af et større omfang, som entreprenøren med en nævneværdig sikkerhed kan gøres ansvarlig for. Forslaget blev vedtaget med en stemme imod. Der blev endvidere afgivet én blank stemme. Ad dagsordenens punkt 4. Orientering fra bestyrelsen om opsætning af postkasser i opgangene. Bestyrelsesmedlem Lis Senderovitz oplyste, at der var indhentet tilbud på opsætning af postkasser i rammer, som udføres i solidt materiale i grå farve med låse. Postkasserne sættes op i opgangene på væggen ved indgangspartiet i samtlige foreningens 3 opgange, i overensstemmelse med Post Danmarks anvisninger. Ad dagsordenens punkt 5. Orientering om altanprojekt. Medlem af altangruppen Lisbeth Rasmussen orienterede om, at der igennem foråret var blevet arbejdet med et konkret projekt til vedtagelse i foreningen, og at hensigten med denne orientering var, at give en oplysning om det løsningsforslag der ville blive arbejdet videre med, med henblik på, at et konkret projekt kunne vedtages endeligt på foreningens kommende ordinære generalforsamling. Der var i projektet lagt op til en udførelse med tre forskellige typer altaner, afhængigt af hvor på ejendommen altanen skulle placeres. Dette gjorde, sammenholdt med, at ikke alle lejligheder ønskede at deltage i projektet, at det var svært at forhandle priserne ned med entreprenørerne. Indtil videre havde altangruppen modtaget et konkret prisoverslag fra altan.dk, og det var dette prisoverslag der var lagt til grund i det foreløbige budget for udførelsen. Der var tale om en løsning med altanramme i galvaniseret jern, der blev indbygget i facaden, forsynet med træbund og bundplade i lys eternit, og med malet altanværn med træhåndliste. Altanerne ville generelt blive ganske store (3,75 x 1,5 meter) og omkostningen til udførelsen af disse ville foreløbigt ligge imellem kr. 150.000,- og kr. 200.000,- afhængigt af altantypen, hvor typen der skylle indbygges i den øverste etage i baghuset var den dyreste. 03.06.2009.doc Side 5 af 7
Finansieret ville omkostninger til en altan pr. måned ligge fra ca. kr. 1.250 til kr. 1.700. Forudsætningen herfor var en rente på 7,25% og et lån med en løbetid på 20 år. Det blev herefter diskuteret hvorvidt det var muligt at finansiere altanprojektet igennem ejendommen via optagelse af realkreditlån. Til dette orienterede Morten Juul Andersen om, at et realkreditlån havde sikkerhed i den samlede ejendom, og at det derfor ville blive problematisk, såfremt kun halvdelen af foreningens medlemmer fik udført en forbedring, som hele foreningen hæftede for, da lånet ville være optaget med sikkerhed i ejendommen. Det ville kunne lade sig gøre såfremt samtlige de andelshavere der ikke fik udført forbedringen, samtykkede til, at denne kunne udføres via belåning af ejendommen, men administrator havde hidtil kun medvirket til dette, i foreninger hvor 80-90% af foreningens lejligheder fik udført forbedringerne. Angående individuel finansiering blev det diskuteret, at bankernes mere restriktive udlånspolitik kan udgøre et problem for nogle af de andelshavere der ønsker altan, men at der ikke umiddelbart kunne ses en løsning på dette, da altanprojektets størrelse ikke rækkede til, at der kunne forhandles særlige aftaler hjem med bankerne. Altangruppen vil til den kommende generalforsamling undersøge nærmere, hvordan stemningen er for udførelse af altaner, samt indhente tilbud fra andre entreprenører. Ad dagsordenens punkt 6. Forslag fra medlemmer. Der forelå ingen forslag. Indkommet forslag fra Simon Jeiner var behandlet under dagsordenens pkt. 2. Ad dagsordenens punkt 7. Eventuelt. Simon Jeiner foreslog, at bestyrelsen arbejdede på, at der blev udfærdiget en vedligeholdelsesrapport for ejendommen, så bestyrelsen havde et værktøj at tilrettelægge vedligeholdelsesarbejde efter. Simon forslag mødte enstemmig tilslutning fra generalforsamlingen. Der var ikke yderligere bemærkninger under eventuelt. Generalforsamlingen blev hævet kl. 21.15 Som referent Som dirigent: Som formand Henrik da Silva Morten Juul Andersen Britt Blaabjerg Hansen 03.06.2009.doc Side 6 af 7
03.06.2009.doc Side 7 af 7