J. nr. 216051 ERHVERVSLEJEKONTRAKT Mellem undertegnede Peter Skovgaard Andersen Brydkærvej 3 8950 Ørsted (i det følgende kaldet udlejer) og medundertegnede Norddjurs Kommune CVR-nr. 29189986 Torvet 3 8500 Grenaa (i det følgende kaldet lejer) er dags dato indgået følgende lejekontrakt:
1. Det lejede 1.1.1 Det lejede består af bygning 1, Den Blå Station, i ejendommen matr.nr. 11x beliggende Klitvej 5, 8585 Glesborg. 1.2 Det lejede udgør et samlet bruttoareal på 322 m 2. Målfast plantegning vedlægges. 1.3 Parterne er enige om, at dette m 2 -areal - uanset eventuel opmålingsfejl bl.a. i forhold til arealbekendtgørelsen - skal lægges til grund ved lejeberegningen og ved den indbyrdes fordeling af skatter og afgifter, driftsudgifter m.v. mellem ejendommens lejere. På tidspunktet for lejekontraktens indgåelse er der én lejer i ejendommen. 2. Ikrafttræden det lejedes stand ved overtagelsen 2.1 Lejeren overtager det lejede den 1. januar 2016. 2.2 Det lejede overtages af lejeren som det er og forefindes. 2.3 Lejer sørger selv for ombygning af lejemålet til lejers behov. 2.4 Mangler, som lejeren vil gøre gældende, skal påberåbes overfor udlejeren/administrator ved skriftlig reklamation, der skal være kommet frem senest 2 uger efter begge parters underskrift på nærværende lejekontrakt. 3 Det lejedes anvendelse 3.1 Det lejede skal anvendes til Naturcenter og dermed beslægtet virksomhed og må ikke uden udlejerens skriftlige samtykke anvendes til andet formål. 3.2 Parterne er enige om, at det lejede ikke er erhvervsbeskyttet, jf. erhvervslejelovens 62, og at der ved udlejers opsigelse ikke gives lejeren erstatning. 3.3 Lejeren skal respektere de servitutter og andre ejendomsbyrder, der ved lejeaftalens indgåelse er tinglyst på ejendommen. 3.4 Det lejede må ikke benyttes på en sådan måde, at der ved lugt, støj, rystelser, lyspåvirkninger eller lignende påføres gener for ejendommen, dens øvrige brugere, omkringliggende ejendomme og disses brugere. 3.5 Lejerens brug må ikke medføre forurening af ejendommen. Deponering af farlige og forurenende stoffer på ejendommen må ikke finde sted.
4 Forholdet til offentlige regler mv. 4.1 Lejer er selv ansvarlig for, at det lejede lovligt kan anvendes til det formål, der fremgår af 3.1 ( Det lejedes anvendelse ) jævnfør dog stk. 3. 4.2 Lejeren har endvidere efter udlejers anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger i det lejede, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktsmæssig anvendelse af det lejede, jævnfør 3. 4.3 Såfremt lejerens særlige anvendelse af det lejede ifølge gældende regler eller ifølge myndighedspåbud eller lignende kræver udførelse af særlige indretninger, installationer eller lignende, skal lejeren dels friholde udlejeren for ethvert krav i den anledning, dels - efter nærmere aftale med udlejeren - udføre de pågældende arbejder, således at lejerens anvendelse lovliggøres. 4.4 Hvad der er anført i stk. 3 gælder også, såfremt offentligretlige regler eller myndighedspåbud efter lejeaftalens indgåelse er til hinder for eller begrænser lejerens fortsatte brug af det lejede. 4.5 Har lejeren foretaget ændringer, installationer m.v. i det lejede som nævnt i stk. 2-4, tilhører installationerne m.v. lejeren, medmindre der i den konkrete situation indgås anden aftale. Ved lejeforholdets ophør er lejeren forpligtet til på udlejerens forlangende at retablere det lejede. Lejer er ikke berettiget til at foretage sådan retablering, medmindre andet er aftalt. 5 Lejeaftalens varighed (opsigelse) 5.1 Lejeaftalen er tidsbegrænset i år og ophører således uden opsigelse den. 5.2 Lejeaftalen er uopsigelig i hele lejeperioden både fra udlejers og lejers side. Denne uopsigelighed er ikke til hinder for regulering af leje i medfør af særlige reguleringsklausuler i denne kontrakt, skatter og afgifter samt regulering af markedsleje. 6 Leje og lejeregulering 6.1 Den årlige leje (basislejen) er aftalt til kr. 50.000,00, som erlægges månedsvis forud hver den 1. i en måned med kr. 4.166,67, 1. gang den januar 2016. Alle betalinger er pligtig pengeydelse i lejeforholdet således, at udlejeren er berettiget til at hæve lejeaftalen ved for sen betaling. Når taget på lejemålet er blevet forbedret, og arbejdet er udført laves der regnskab på opgaven, og renoveringssummen tillægges lejen som en annuitet på 4.5 % Huslejestigningen træder i kraft den 1. i den første måned, der ligger 30 dage efter, at lejer har modtaget udlejers opgørelse over udgifterne ved tagudskiftningen.
6.2 Den til enhver tid gældende leje forhøjes hvert år med virkning fra den 1. januar med 2 % af den umiddelbart forinden gældende årlige leje inkl. alle tillæg til lejen, såsom forhøjelse i medfør af stk. 1 og stk. 5, forbedringsforhøjelser, skatter og afgifter etc. Også denne adgang til lejeforhøjelse gælder uanset aftalt uopsigelighed. 6.3 Uanset aftalt uopsigelighed og uanset den ovenfor aftalte regulering af lejen er udlejer berettiget til at forhøje lejen i overensstemmelse med den til enhver til gældende lejelovgivnings regler, p.t. erhvervslejelovens 13. 6.4 Regulering finder sted, når endelig upåanket dom foreligger. Medfører regulering tilbagebetaling af for meget opkrævet á conto leje, skal tilbagebetalingsbeløbet forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente der er fastsat efter 5 stk. 1 og 2 i lov om rente ved forsinket betaling m.v. 6.5 Om forhøjelser som følge af pålæg af eller stigninger i skatter og afgifter se nedenfor. 7 Skatter og afgifter 7.1 Uanset aftalt uopsigelighed kan lejen forhøjes eller nedsættes som følge af ændringer i de skatter og afgifter, der påhviler ejendommen, eller ved pålæg af nye afgifter. 7.2 Ændringer beregnes i forhold til de skatter og afgifter, der er pålagt pr. 1. januar 2016. 7.3 Ændringer efter stk. 1 fordeles mellem ejendommens lejemål efter de lejede lokaliteters arealer. 8 Forbedringer og forbedringsforhøjelser 8.1 Uanset aftalt uopsigelighed kan udlejeren foretage forbedringer og varsle hertil svarende forbedringsforhøjelser i henhold til den lejelovgivning, der er gældende på varslingstidspunktet. Forbedringsforhøjelsen fordeles på ejendommens lokaliteter i forhold til lokaliteternes øgede brugsværdi som følge af forbedringen. Forbedringer skal aftales med lejer på forhånd. 9 Depositum 9.1 Der betales ikke depositum i forbindelse med lejekontrakten, da lejer er en kommune.
10 Forbrugsudgifter 10.1 Lejer tilmeldes selv som bruger af vand, varme, el, internet, renovation m.v. og afregner selv direkte med forsyningsværkerne. Lejer er forpligtet til at lade sig tilmelde som bruger. 10.2 Udlejer udarbejder forbrugsregnskab for den del af forbrugsudgifterne, hvor lejer ikke selv er tilmeldt som bruger ved et forsyningsselskab. 11 Forsikring 11.1 Lejer skal holde det lejede forsvarligt forsikret. Udlejer tegner alene brandforsikring for bygningen. 11.2 Såfremt lejerens særlige brug af det lejede medfører en forøgelse af udlejerens præmieudgift til forsikringer vedrørende ejendommen m.v., påhviler det lejeren at betale den forøgede forsikringspræmie. Betaling skal ske senest 7 dage efter påkrav. Betalingen er pligtig pengeydelse i lejeforholdet således, at udlejeren er berettiget til at ophæve lejeaftalen ved for sen betaling. 12 Moms mv. 12.1 Ejendommen er p.t. ikke momsregistreret. Udlejer har ret til at påbegynde opkrævning af moms såfremt ejendommen momsregistreres. 12.2 Udlejeren er berettiget til med 3 måneders varsel til et kvartals begyndelse at ændre ejendommens momsregistreringsforhold. Momsen erlægges samtidig med lejerens øvrige ydelser i forbindelse med de almindelige betalingsterminer. Betaling af moms er pligtig pengeydelse i lejeforholdet således, at udlejeren er berettiget til at ophæve lejeaftalen ved for sen betaling. 12.3 Såfremt lejen pålægges anden lovmæssig ydelse af en hvilken som helst art, betaler lejeren dette i tillæg til lejen efter samme regler som moms. 13 Lejerens omsorgspligt mv. 13.1 Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt. 13.2 Lejeren er pligtigt til sikre lejemålet mod frostsprængning af vandrør m.v. ved at lukke for vandet om vinteren og tappe vand af hanerne. 13.3 Lejeren er erstatningsansvarlig for skade på ejendommen, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans personale eller andre, som han har givet adgang til det lejede.
13.4 Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold. 13.5 Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede. Der foreligger på tidspunktet for kontraktens underskrift ingen husorden for lejemålet. 13.6 Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler ham efter stk. 1, 2, 4 og 5 også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er ansvarlig efter stk. 3. 14 Udlejerens ansvarsfraskrivelse mv. 14.1 Udlejer er ikke erstatningsansvarlig for driftstab, avancetab eller andet indirekte tab, som følge af mangler ved lejemålet, men udlejer er forpligtet til uden ugrundet ophold at udbedre konstaterede mangler, for hvilke han hæfter. Hvis udlejer ikke uden ugrundet ophold efter påkrav fra lejer, udbedrer mangler der kan påføre lejer driftstab, kan lejer lade arbejdet udføre for udlejers regning. 15 Vedligeholdelsespligt 15.1 Inden for lejemålets rammer har lejeren den fulde vedligeholdelsespligt, jf. stk. 2. Vedligeholdelsespligten omfatter også fornøden fornyelse. Bortset herfra påhviler vedligeholdelsespligten udlejeren. 15.2 Vedligeholdelsespligten omfatter følgende: a) maling, hvidtning og tapetsering b) gulve og gulvbelægninger, herunder tæpper c) installationer og fast inventar af enhver art, herunder VVS-installationer og elinstallationer d) rensning af afløb e) indvendige bygningsdele, herunder låse, nøgler, beslag og dørhåndtag. f) renholdelse og vedligeholdelse af toiletter 15.3 Det lejede skal til enhver tide fremtræde i vel vedligeholdt stand. Udlejeren og hans repræsentanter er til enhver tid berettiget til at besigtige det lejede med henblik på konstatering af, om lejerens vedligeholdelsesforpligtelse er opfyldt. Udlejer kan ikke forlange, at det lejede bringes i bedre stand end ved overtagelsen. 15.4 Lejeren er forpligtet til straks at udføre sådanne vedligeholdelsesarbejder, som udlejeren kræver til opfyldelse af stk. 1-3. Såfremt lejeren ikke uden ugrundet ophold efter modtagelse af skriftligt påkrav har udført et påkrævet vedligeholdelsesarbejde, er udlejeren berettiget til at lade arbejdet udføre for lejerens regning. Det beløb, som udlejeren har lagt ud til dette formål, skal betales
af lejeren senest 7 dage efter påkrav. Betaling af dette beløb anses som pligtig pengeydelse i lejeforholdet således, at udlejeren er berettiget til at hæve lejeaftalen ved for sen betaling. Såfremt lejer er uenig i udlejers krav om vedligeholdelsesarbejder, skal lejer uden ugrundet ophold gøre indsigelser overfor udlejer, ligesom lejer indenfor højest 4 uger efter varslet fra udlejer skal anlægge voldgiftssag ved Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed, såfremt indsigelserne fastholdes. Anlægges voldgiftssag ikke rettidigt anses indsigelserne for bortfaldet. Hver part udpeger en repræsentant til voldgiftsretten, og repræsentanterne udpeger en juridisk formand for voldgiftsretten. Voldgiftsretten for Bygge- og Anlægsvirksomhed stiller en uvildig skønsmand i forslag til at vurdere det arbejdernes rimelighed. 15.5 Til udførelse af vedligeholdelsesarbejder er lejeren forpligtet til at vælge anerkendte og momsregistrerede håndværkere. Udlejeren kan modsætte sig anvendelse af bestemte håndværkere, såfremt han har rimelig grund hertil. Alt arbejde skal udføres fagmæssigt korrekt. Udlejer kan ikke modsætte sig lejers valg af håndværkere mere end 2 gange. 16 Renholdelse mv. 16.1 Bortskaffelse af almindeligt husholdningsaffald sker ved udlejerens foranstaltning og for udlejerens regning. 16.2 Lejerens særlige renovationsbehov opfyldes ved lejerens egen foranstaltning og for lejerens regning. Emballage og lignende må ikke henstilles udenfor det lejede. 16.3 Udvendig og indvendig vinduespudsning påhviler lejeren. Alle vinduer skal til enhver tid være i ordentlig rengjort stand. Udlejer kan maksimalt forlange arbejdet udført 2 gange pr. måned. 17 Udlejerens adgang til og forandringer af det lejede 17.1 Udlejeren og/eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdet kræver det, jf. erhvervslejelovens bestemmelser. 17.2 Udlejeren kan med 8 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren. Inden iværksættelse af andre arbejder, har lejeren krav på 3 måneders varsel. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede. Vedligeholdelsesarbejder vil så vidt muligt blive forsøgt placeret udenfor sæsonen. 17.3 Ethvert arbejde, som udlejeren iværksætter, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.
17.4 Uanset aftalt uopsigelighed kan udlejeren under iagttagelse af reglerne i stk. 2 og 3 foretage ændringer og nyindretninger i det lejede, når dette ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. 18 Lejerens ændringer af det lejede 18.1 Lejeren må ikke uden udlejerens skriftlige samtykke foretage andre ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end dem, der er nævnt i stk. 2-4. Lejeren må således ikke anbringe parabolantenne på ejendommen uden udlejerens skriftlige samtykke. 18.2 Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren godtgør, at ejendommens el-, afløbskapacitet og lignende ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden han foretager installationen. 18.3 Lejeren har endvidere efter udlejerens anvisninger ret til at foretage de installationer og ombygninger i det lejede, der er nødvendige for at opfylde krav fra offentlige myndigheder med henblik på anvendelse i overensstemmelse med foranstående 3 ( Det lejedes anvendelse ). Udlejeren er forpligtet til at afgive alle erklæringer til offentlige myndigheder, som måtte være nødvendige for at gennemføre de pågældende ændringer. 18.4 Såfremt arbejder efter stk. 2-3 griber ind i ejendommens eller andre lejemåls installationer m.v., skal der forinden arbejdets påbegyndelse træffes aftale med udlejeren om, hvilke håndværkere, der skal udføre arbejdet. Medmindre udlejeren har væsentlige grunde til at modsætte sig dette, er lejren berettiget til at anvende egne - anerkendte og momsregistrerede - håndværkere. Udlejeren kan modsætte sig anvendelse af bestemte håndværkere, såfremt han har rimelig grund hertil. Alt arbejde skal udføres fagmæssigt korrekt. 18.5 Ved lejeforholdets ophør er lejeren på udlejerens forlangende forpligtet til uden udgift for udlejer at retablere det lejede således, at det bringes i en stand, hvori det var. Forinden det pågældende arbejde blev iværksat. Lejeren er ikke berettiget til at foretage sådan retablering, medmindre andet aftales. 18.6 Medmindre andet aftales mellem parterne, har lejeren den fulde vedligeholdelsesog fornyelsespligt af de indretninger og installationer, han har iværksat. 19 Skiltning 19.1 Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter forretningens og ejendommens art.
19.2 Udformningen og placeringen skal opfylde offentligretlige forskrifter og myndighedskrav og må ikke være til gene for ejendommen, dens brugere, brugere af omliggende ejendomme eller øvrig skiltning på ejendommen. Det skal tilstræbes, at bygningen fremtræder med et ensartet præg. 19.3 Skiltningen skal i alle tilfælde på forhånd godkendes af udlejeren, der kan modsætte sig skiltningen, såfremt han har rimelig grund hertil. 19.4 Ved lejeforholdets ophør, er lejeren forpligtet til at fjerne skiltningen. 20 Lejeforholdets ophør og lejers fraflytning 20.1 Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til besigtigelse af det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Det foreslåede tidspunkt skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Besigtigelsen kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, såfremt lejeren ikke er repræsenteret. 20.2 Medmindre andet aftales, skal lejeren fraflytte det lejede senest 15 dage forinden tidspunktet for lejeforholdets ophør af hensyn til det lejedes istandsættelse. Ved vanrøgt eller anden uforsvarlig omgang med det lejede er lejeren endvidere forpligtet til at betale leje i perioden fra lejeforholdets ophør, og indtil istandsættelse har fundet sted. Istandsættelsen, der sker ved udlejeres foranstaltning - idet udlejeren vælger de håndværkere, der skal udføre arbejdet - skal ske uden ufornødent ophold. 20.3 Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Såfremt lejeren på dette tidspunkt ikke har fjernet sine ejendele fra de lejede lokaler, er udlejeren berettiget til at bortskaffe dem for lejerens regning. Lejeren er endvidere forpligtet til at betale leje, indtil bortfjernelsen har fundet sted samt erstatte udlejeren ethvert tab i den anledning, f.eks. lejetab og erstatning til en anden lejer. 20.4 Medmindre andet er aftalt mellem parterne, er lejeren ikke berettiget til at fraflytte det lejede tidligere end 15 dage før tidspunktet for lejeforholdets ophør. Ved fraflytning i utide bærer lejeren risikoen for det lejede indtil ophørstidspunktet, og lejeren er erstatningsansvarlig for tab, som udlejeren måtte lide i den anledning, f.eks. mistet afskrivningsret. 21 Det lejedes stand ved fraflytningen
21.1 Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved indflytningen, jf. 2, med undtagelse af ælde og almindeligt slid. 21.2 Det lejede skal af lejeren på fraflytningstidspunktet afleveres fuldstændigt rengjort. Er dette ikke tilfældet, vil rengøring blive foretaget for lejerens regning. 21.3 På udlejerens forlangende skal de indretninger og installationer, som lejeren har udført, uden udgift for udlejeren være bortfjernet på fraflytningstidspunktet. Lejeren er ikke berettiget til at foretage sådan retablering, medmindre det er aftalt. Eventuelle efterreparationer sker ved udlejerens foranstaltning, idet udlejeren vælger de håndværkere, der skal udføre arbejdet, medmindre andet aftales. 21.4 Umiddelbart efter fraflytningstidspunktet skal lejeren aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende. Dette gælder også nøgler til låse, som lejeren har isat. Afleveres nøglerne ikke som anført, vil udskiftning af låse ske for lejerens regning. 22 Afståelsesret og fremlejeret 22.1 Lejeren har hverken afståelsesret eller fremlejeret. 23 Tinglysning 23.1 Lejeren er berettiget til ved egen foranstaltning og uden udgift for udlejeren at lade sit eget eksemplar af lejekontrakten tinglyse på ejendommen. Lejekontrakten respekterer de pantehæftelser og servitutter og andre ejendomsbyrder, der er tinglyst på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Lejekontrakten respekterer endvidere ejendommens opdeling i ejerlejligheder. 23.2 Aflysning af lejekontrakten kan finde sted alene på grundlag af lejerens skriftlige opsigelse af lejeforholdet eller på grundlag af udskrift af fogedprotokollen, hvoraf fremgår, at lejeren er blevet udsat af det lejede. Aflysning finder i øvrigt sted efter dansk rets almindelige regler. 23.3 Omkostningerne ved aflysningen betales af lejeren. Såfremt udlejeren foranstalter og betaler aflysningen, er udlejer berettiget til at anvende depositum til dækning heraf. 24 Kontraktsændringer 24.1 Alle aftaler, der ændrer eller supplerer denne kontrakt, skal være skriftlige for at være bindende.
24.2 Medmindre andet fremgår af parternes aftale, skal ændringer og tilføjelser af denne kontrakt ikke indebære, at der anses at foreligge en ny lejeaftale mellem parterne. 25 Kontraktsomkostninger 25.1 Eventuel tinglysningsafgift, betales af lejer. 25.2 I øvrigt betaler hver part de udgifter, han måtte have haft til juridisk eller anden assistance i forbindelse med lejeaftalens indgåelse. 26 Overgangs- og ikrafttrædelsesbestemmelser 26.1 Ved ændringer i lovgivningen om erhvervslejemål, der træder i kraft efter indgåelsen af denne aftale, skal de lovbestemmelser, der gælder på aftaletidspunktet, fortsat være gældende, medmindre andet er aftalt i nærværende kontrakt. Dato: Som udlejer: Peter Skovgaard Andersen Dato: Som lejer: Norddjurs Kommune v/