Scan-jour ----------- --------------------- Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig ----------------------- en påtale for fejl i tilstandsrapporterne H 08-------0180 af 23. september 2008, og H 08-------0183 af 11. oktober 2008 jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor henholdsvis den 11. og 21. november 2008 gennemført et kontroleftersyn af tilstandsrapporterne H 08-------0183 og H 08------- 0180. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet af førstnævnte, men ikke ved sidstnævnte tilstandsrapport fik efterfølgende tilsendt de foreløbige kontrolrapporter til udtalelse, og meddelte ikke at have kommentarer til teknisk revisor. Teknisk revisor har derefter udarbejdet de endelige rapporter, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. De endelige kontrolrapporter er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 8. december 2008 har fremsendt indstillinger til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 25. november 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af de foreløbige kontrolrapporter. Styrelsen har efterfølgende modtaget den sagkyndiges høringssvar af 1. december 2009 * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.
2/9 Høringssvar fra den sagkyndige Den sagkyndige redegør i høringssvaret for besigtigelsernes forudgående hændelsesforløb, som ligger til grund for fejlangivelsen vedrørende rapporteringens formelle systematik, og fremfører endvidere kommentarer/konkrete indsigelser mod tre fejlangivelser i H 08-------0183 og mod 9 fejlangivelser i H 08-------0180. Styrelsen behandler denne del af høringssvaret under de pågældende punkter nedenfor. Herudover anfører den sagkyndige, at han ikke har kommenteret den foreløbige kontrolrapport, med henvisning til at det er velkendt, at andre bygningssagkyndige ikke har fået noget ud af at rejse indsigelse mod den pågældende revisors kontrolrapporter. Hertil skal styrelsen bemærke, at revisors primære rolle er at registrere og dokumentere fejlene, som sammen med den sagkyndiges kommentarer derefter vurderes nærmere i FEM-sekretariatet og styrelsen. Der kan være velbegrundede forskelle i de faglige synspunkter mellem sagkyndige, og herunder de tekniske revisorer, hvilket indgår i den tekniske og juridiske vurdering, så de ikke lægges den sagkyndige til last. Styrelsen skal derfor anbefale den sagkyndige under partshøring at fremføre de kommentarer og faglige synspunkter, han finder relevante. Styrelsens behandling af den sagkyndiges høringssvar har medført, at fejlangivelsen under pkt. 3.1 i tilstandsrapport 180 er frafaldet, og at fejlangivelserne under Bemærkninger, sekundære bygninger samt pkt. 8.12 i tilstandsrapport 180 er skærpet. Styrelsens revurdering af disse forhold har ikke medført ændringer i den samlede vurdering af rapporten. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Den omhandlede ejendom udgør den ene af to ejerlejligheder i en beboelsesbygning, med andel i garage/udhusbygning. Jf. håndbogen, kapitel 3, afsnit 4.02 skal huseftersynet derfor omfatte to tilstandsrapporter, henholdsvis for ejerlejligheden og for fællesejet, hvor der i tilstandsrapporten for ejerlejligheden skal henvises til tilstandsrapporten for fællesejet. De to tilstandsrapporter H 08-------0180 (ejerlejlighed, ---------------- og H 08-------0183 ------------------- følger ikke denne opdeling. H 08-------0180 burde alene omfatte resultatet af den indvendige besigtigelse af ejerlejligheden samt den indvendige andel af den sekundære bygning, men omfatter fejlagtigt også den hertil hørende udvendige klimaskærm, der henhører under fællesejet og burde være placeret i H 08-------0183. Herudover mangler der i H 08-------0180 en henvisning til rapporten for fællesejet H 08- ------0183. Endvidere kan det skabe misforståelser, at det ingen steder i H 08-------0183 fremgår, at den beskriver et fælleseje. Dette burde være anført i forlængelse af adresselinien, eller under andre bygningsoplysninger.
3/9 De to tilstandsrapporter er således behæftet med en række formelle fejl, der kan skabe uklarhed og forvirring for brugerne, om disses retsstilling, men som efter styrelsens vurdering ikke nødvendigvis anfægter rapporternes juridiske gyldighedsbetingelser. Den sagkyndige bør tilegne sig en grundlæggende forståelse af rapporteringens formelle systematik i forbindelse med ejerlejligheder. Fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering af tilstandsrapporterne. I høringssvaret fremfører den sagkyndige, at ejendomsmægleren i første omgang havde oplyst, at tilstandsrapporten skulle omfatte ejerlejligheden ---------------- med tilhørende udvendig klimaskærm, hvorefter H 08-------0180 blev udarbejdet. I forbindelse med udarbejdelse af slutsedlen fandt mægleren ud af, at den udvendige klimaskærm var fælleseje, og den sagkyndige blev derfor anmodet om en rapport på udvendig klimaskærm af ------------ (H 08-------0183). Denne blev udarbejdet efter en kontakt til FEM sekretariatet, hvoraf den sagkyndige konkluderede, at det var ok, men at der tydeligt skulle gøres opmærksom på, at rapporten kun omfattede nr. 11 B. Styrelsen skal hertil bemærke, at selvom hændelsesforløbet har været uden for den sagkyndiges kontrol, og gyldigheden af rapporterne er søgt berigtiget i FEM sekretariatet, bør den sagkyndige være bekendt med jf. håndbogen kapitel 3, afsnit 4.02, at der i rapporten for ejerlejligheden skal henvises til rapporten for fællesejet, og hvis der intet er bør dette fremgå. Samtidig med udarbejdelsen af fællesejerapporten H 08-------0183 burde den sagkyndige have lavet en henvisning til denne i en allonge til H 08-------0180. Det er endvidere en fejl, at det ikke fremgår af H 08-------0183, at det er en fællesejerapport, der kun omfatter halvdelen af fællesejet, og at den anden halvdel er omfattet af rapporten for ejerlejligheden. Styrelsen fastholder fejlangivelsen. Vedrørende H 08-------0183: Teknisk revisor har bemærkninger til 5 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 2 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 4 forhold i tilstandsrapporten. Vedrørende H 08-------0180: Teknisk revisor har bemærkninger til 19 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 14 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 14 forhold i tilstandsrapporten, herunder to forhold der hver især vurderes som betydelige fejl. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. De betydelige fejl Vedrørende H 08-------0180:
4/9 Under Bemærkninger, sekundære bygninger har den sagkyndige undtaget en garage/udhusbygning på 186 m 2 fra besigtigelse på grund af ringe byggeteknisk værdi, hvoraf de 75 m2 tilhører ejerlejligheden, ------------. Jf. BBR og Bygningskonstruktioner oplysninger til ejerskifteforsikring er bygningen udført i pudset murværk på betonfundament med terrændæk, og ifølge teknisk revisor tjener den brugsmæssigt sine formål og den byggetekniske værdi er ikke ubetydelig. På grundlag af disse oplysninger samt fotodokumentation er det styrelsens vurdering, at fravalget er ubeføjet og kan påføre ejerne en ikke uvæsentlig økonomisk omkostning, da bygningen herved ikke omfattes af ejerskifteforsikringens dækning. Fejlangivelsen har betydelig vægt i styrelsens vurdering af rapporten. Den sagkyndige fremfører i høringssvaret, at udhuset litra B ikke er medtaget fordi ejendomsmægleren ikke ønskede det, og at det er fravalgt med baggrund i reglerne på grund af meget dårlig stand i særdeleshed på bagsiden. Hertil skal styrelsen bemærke, at jf. bekendtgørelsen 9, stk. 8 skal den beskikkede bygningssagkyndige være uvildig i den enkelte sag, og således uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig. Styrelsen skal endvidere bemærke, at bygningens stand og byggetekniske værdi ligger ikke ubetydeligt over det niveau, der kan berettige til undtagelse fra besigtigelse. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 8.15 burde det være beskrevet, at brandmuren imellem de to lejligheder ikke går helt op til tagpladerne, men flere steder stopper under træværket. Konstruktionen opfylder hermed ikke de gældende krav til brandcelleskel mellem lejligheder. Fejlangivelsen har betydelig vægt i styrelsens vurdering af rapporten. Den sagkyndige medgiver i høringssvaret, at det er en fejl, at forholdet ikke er anført i tilstandsrapporten. De øvrige fejl Vedrørende H 08-------0183 (fællesejet, fejlagtigt afgrænset til klimaskærmen på ejerlejligheden -------------): Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst, om der forelå forsikringsoplysninger, energimærke eller andre bygningsoplysninger. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.03. Den sagkyndige fremfører i høringssvaret, at der ikke forelå noget materiale, og derfor er der ikke anført noget. Styrelsen skal hertil bemærke, at det jf. håndbogen, kapitel 3, afsnit 6.05 skal angives om de pågældende dokumenter foreligger, hvilket medfører, at der skal svares både i bekræftende og benægtende fald jf. ovenstående begrundelse.
5/9 Under Bygningsbeskrivelse, antal litra mangler litrering af den fællesejede klimaskærm på garage/udhus (186 m 2 ). Bygningen er dog litréret i rapporten for ejerlejligheden, og fejlen er derfor af formel karakter. Under pkt. 3.1 er der anført tre forskellige skadestyper under samme karakter. Hver skadestype skal have en selvstændig beskrivelse og karakter. Den sagkyndige anfører i sin indsigelse, at der er mindre hårfine revner overalt i pudsen, samt at der overalt er mindre områder med hult puds, og disse to punkter vil det ikke være rimeligt at skille ad. Styrelsen fastholder, at der er tale om to forskellige skadestyper, men medgiver, at de i det konkrete tilfælde kan beskrives i sammenhæng, for så vidt de kan anses som en konsekvens af samme årsagsforhold, eksempelvis for dårlig udførelseskvalitet og/eller materialekvalitet. Det tredje skadesforhold under nærværende punkt, opfugtet murværk med manglende sokkelpap som eventuel årsag, burde være anført under et selvstændigt punkt med en begrundelse for karakteren K2. Styrelsen fastholder fejlangivelsen. Under pkt. 8.3 er der givet K2 og beskrevet: Delvis åbne samlinger i skotrendeblik. I en note anbefaler den sagkyndige, at skotrender efterses for utætheder af en blikkenslager. Den sagkyndige bør begrunde sin karakter K2 i en note, da en utæt skotrende normalt medfører følgeskade på underliggende bygningsdele og bør karakteriseres med K3. Herudover bør der ikke henvises til en anden fagmands undersøgelse, med mindre forholdet karakteriseres med UN. Den sagkyndige anfører i høringssvaret: Forholdet er korrekt beskrevet, idet der ikke kunne konstateres utætheder, men såfremt samlingerne åbner sig mere med tiden, vil der være risiko for indtrængende fugt. Hertil skal styrelsen bemærke, at det her er den sagkyndiges opgave, at vurdere og beskrive om samlingerne vil åbne sig mere med tiden med risiko for indtrængende fugt og følgeskade på anden bygningsdel. Hvis denne skadesudvikling skønnes sandsynlig skal forholdet karakteriseres med K3, ellers bør karakteren være K1. Kan den sagkyndige ikke vurdere forholdet med tilstrækkelig sikkerhed karakteriseres forholdet med UN med henvisning til en blikkenslagers undersøgelse. Fejlangivelsen fastholdes. Vedrørende H 08-------0180 (ejerlejlighed, -----------, - rapporten omfatter fejlagtigt også den udvendige klimaskærm): Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst, om der forelå forsikringsoplysninger, tidligere tilstandsrapport eller energimærke. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.05.
6/9 Den sagkyndige fremfører i høringssvaret, at der ikke forelå noget materiale, og derfor er der ikke anført noget. Styrelsen skal hertil bemærke, at det jf. håndbogen, kapitel 3, afsnit 6.05 skal angives om de pågældende dokumenter foreligger, hvilket medfører, at der skal svares både i bekræftende og benægtende fald jf. ovenstående begrundelse. Under Bemærkninger, normalt tilgængelig er det blandt andet anført, at der ikke er adgang til gulve under faste belægninger, vægge bag beklædninger, og rum over nedsænkede lofter. Styrelsen skal hertil bemærke, at faste belægninger, vægbeklædninger samt nedsænkede lofter, udgør nagelfaste dele af konstruktionen, som skal indgå i besigtigelsen. Konstruktioner bag disse bygningsdele kan ikke forventes tilgængelige, og derfor skal der ikke tages forbehold for besigtigelse af disse. Under Bemærkninger, BBR afvigelser anfører den sagkyndige, at bygning B ikke fremgår af BBR meddelelsen. Oplysningen er ikke korrekt, idet bygningen fremgår af en fælles BBR meddelelse for matrikel 235, Erlev, Gl. Haderslev. Under pkt. 1.2 er der givet K2 og anført: Revner i fundamenter samt områder med hult puds. Skaderne er ikke stedfæstet. Hvis de er generelt udbredte skal dette anføres, og der bør henvises til stedsangivne eksempler. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens samlede vurdering. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at en nærmere præcisering vil være forvirrende, da der vil skulle anføres mange afstande fra et givet hjørne. Hertil skal styrelsen bemærke, at det ikke er nødvendigt, at lokalisere samtlige forekomster af skaden, når den er generelt udbredt, men af hensyn til den ikke bygningskyndige bruger, bør det fremgå, hvor typiske eksempler kan findes. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 2.4 er der givet K2 og anført: Der er opsat flamingoplader på ydervægge, og disse må i.h.t. gældende regler ikke anvendes på grund af brandfare. Der mangler en begrundelse for karakteren K2, idet den anførte brandfare må forventes at indebære risiko for skade på anden bygningsdel samt personskade, og derfor karakteriseres med K3. Herudover burde den sagkyndige have beskrevet, at anvendelsen af flamingoplader vil øge fugtophobningen i kælderydervægge, da fugten ikke kan ventileres bort fra pladernes bagside. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at pladerne (10 mm flamingo) ikke er fastsiddende, men opsat løst imellem nogle lister (i spænd), hvorfor der vil være meget ringe risiko for opfugtning. Styrelsen kan konstatere, at pladerne er fastholdt på kældervæggen, og udgør en diffussionstæt beklædning, der ikke er ventileret på bagsiden, hvor afdampningen fra væggen derfor vil hobe sig op med risiko for skimmeldannelse. Styrelsen fastholder fejlangivelsen.
7/9 Under pkt. 3.1 er der anført flere forskellige skadestyper under samme karakter. Hver skadestype skal have en selvstændig beskrivelse og karakter. Den sagkyndige anfører i sin indsigelse, at der er mindre hårfine revner overalt i pudsen, samt at der overalt er mindre områder med hult puds, og disse to punkter vil det ikke være rimeligt at skille ad. Styrelsen fastholder, at der er tale om to forskellige skadestyper, men medgiver, at de kan beskrives i sammenhæng, for så vidt de anses som en konsekvens af samme årsagsforhold, eksempelvis for dårlig udførelseskvalitet og/eller materiale-kvalitet. Styrelsen har revurderet forholdet til at ligge under bagatelgrænsen og frafalder fejlangivelsen. Under pkt. 5.2 er der anført flere forskellige skadestyper under samme karakter. Hver skadestype skal have en selvstændig beskrivelse og karakter. Den sagkyndige medgiver i høringssvaret, at der burde være foretaget en opdeling af skaderne. Under pkt. 8.3 er der givet K1 og beskrevet: Enkelte delvis åbne samlinger i skotrendeblik. I en note anbefaler den sagkyndige, at skotrender efterses for utætheder af en blikkenslager. Den sagkyndige bør begrunde sin karakter K1 i en note, da en utæt skotrende normalt vil medføre følgeskade på underliggende bygningsdele og bør karakteriseres med K3. Herudover bør der ikke henvises til en anden fagmands undersøgelse, med mindre forholdet karakteriseres med UN. Den sagkyndige fastholder i høringssvaret, at forholdet er korrekt beskrevet, idet der ikke er konstateret skade på bygningsdele; men samlingerne er mere åbne end normalt, og hvis de åbner sig mere med tiden, vil der være risiko for skade. Hertil skal styrelsen bemærke, at det her er den sagkyndiges opgave, at vurdere og beskrive om samlingerne vil åbne sig mere med tiden med risiko for indtrængende fugt og følgeskade på anden bygningsdel. Hvis denne skadesudvikling ikke skønnes sandsynlig skal forholdet karakteriseres med K1, og det er herefter inkonsekvent og forvirrende for brugerne at henvise skadesforholdet til en blikkenslagers undersøgelse. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 8.12 er der givet K2 og beskrevet: Uisoleret loftlem. En uisoleret loftlem er efter styrelsens vurdering ikke en skade i udvikling, der indebærer, at den vil miste sin funktion som loftlem. Forholdet bør på det foreliggende grundlag karakteriseres med K1, eller den sagkyndige bør begrunde sin karakter K2 i en note. Den sagkyndige begrunder i høringssvaret sin skadesbeskrivelse med, at en uisoleret loftlem vil give anledning til kondens, og at der i tagrummet ses sortsværtning af spær/lægter lige over lemmen, som skyldes, at varm luft trænger op i tagrummet.
8/9 Styrelsen må heraf konkludere, at der med uisoleret loftlem menes, at lemmen mangler tætningsliste i anslaget, der forhindrer varm rumluft i at trænge ud i loftrummet og kondensere. Den oprindelig anførte skadesbeskrivelse gør ikke rede for dette forhold og er derfor utilstrækkelig. Den sagkyndiges nye oplysninger om følgeskader på andre bygningsdele (sortsværtning af spær/lægter), burde være beskrevet i tilstandsrapporten, og medfører endvidere, at den utætte lem bør klassificeres som K3 skade. Behandlingen af høringssvaret medfører, at styrelsen skærper sin vurdering af fejlangivelsen. Under pkt. 9.1 er der givet K1 og beskrevet: Partiel manglende vedhæftning af mosaikstifter. Der mangler en nærmere beskrivelse af forholdets omfang og placering, samt en begrundelse for K1. Eksempelvis kunne anføres, at forholdet er placeret uden for vandbelastet vådzone, hvor der ikke skønnes risiko for følgeskader. Under pkt. 10.1 burde det være beskrevet, at sikkerhedsventilen ikke er ført til recipient og afsluttet med skrå afskæring. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens samlede vurdering Under pkt. 10.1 burde det være beskrevet, at der mangler rørbrudsventil ved opvaskemaskinens vandtilslutning, hvilket er et myndighedskrav, når der ikke er gulvafløb. Forholdet bør karakteriseres med K3. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporterne H 08-------0180 og H 08-------0183 er belastet af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, i beskrivelsen af skaderne, deres omfang og placering samt risikovurdering ved skader. Tilstandsrapporten kan derved være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapportens oplysninger. Styrelsen hæfter sig især ved det ubeføjede fravalg af garage/udhusbygningen, samt at den mangelfulde brandcellevæg mellem lejlighederne ikke er beskrevet. De to forhold har efter styrelsens vurdering hver især betydelig vægt, og udgør tilsammen en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten. Herudover er det ikke uden betydning, at håndbogens formkrav ved tilstandsrapporter på ejerlejligheder ikke er overholdt. Under de øvrige fejl, er der en del med mindre vægt i den samlede vurdering, og der er ingen enkeltfejl,
9/9 der i sig selv kan begrunde en sanktion. Men den samlede fejlmængde har efter styrelsens vurdering et omfang, der nærmer sig niveauet for to alvorlig fejl. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H 08-------0180 og H 08-------0183 Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 2. januar 2011. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2, i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 10. december 2009 Jens Kieldsen Arkitekt