19. september 2019 Andelsboligforeningers værditab ved forringelse af muligheden for gennemgribende moderniseringer ( 5, stk. 2) Sammenfatning Andelsboliger værdiansættes efter regler for private udlejningsejendomme. En forringelse af udlejningsboligers værdi via indgreb i 5,2 medfører dermed tab for andelsboliger. En gennemsnitlig københavnsk andelsbolig på 80 m 2 vil miste 170.000 650.000 kr. i andelsværdi. Det præcise beløb afhænger af et eventuelt indgrebs karakter. Andelshavere med en mindre personlig opsparing end værditabet risikerer teknisk insolvens. Det estimeres, at 25.000 34.000 københavnske andelshavere vil blive teknisk insolvente ved moderate til kraftige indgreb. Ved en fjernelse af 5, stk. 2 vil værditabet og antallet af teknisk insolvente blive endnu højere. Her er de cirka 40.000 andelshavere, der har købt inden for de seneste fem år, i særlig høj risiko. Beskrivelse af antallet af mulige ramte andelsboligforeninger Ifølge Danmarks Statistik findes der i alt 206.685 boliger ejet af andelsboligforeninger i 2019. Boligerne kan fordeles på opførelsesår jf. nedenstående tabel. Tabel 1. Antal andelsboliger fordelt på geografi og opførelsesår Opførelsesår Landsdel Byen Resten af landet Hele landet København 1991 eller før 111.603 52.777 164.381 1992 2018 2.580 39.725 42.304 I alt 114.183 92.502 206.685 Kilde: Danmarks Statistik, www.statistikbanken.dk, tabel BOL101 samt egne beregninger. Landsdelen Byen København består af Københavns, Frederiksberg, Dragør og Tårnby kommuner. Heraf ses det, at 164.400 andelsboliger er opført, før muligheden for markedsleje blev indført, og derfor bliver berørt af eventuelle ændringer i regler for huslejefastsættelse i hhv. boligreguleringsloven og lejeloven. Af disse 164.400 boliger ligger over 2/3 i Landsdel Byen København svarende til 111.600 boliger Ejendommens værditab og andelshavernes værditab I tilfælde af et fald i andelsforeningens ejendomsværdi vil værditabet for de enkelte andelshavere afhænge af flere faktorer i foreningens økonomiske forhold. EjendomDanmark har i skrivende stund modtaget svar fra i alt 18 professionelle markedsaktører på, hvor meget de forventer, at ældre udlejningsejendomme vil falde i pris, hvis muligheden for gennemgribende moderniseringer fjernes, og der er et meget begrænset antal gennemgribende moderniseringer i ejendommen i forvejen. Der er tale om Nykredit, Nordea Kredit, Jyske Realkredit, Sampension, PFA, PKA, PBU Pædagogernes Pension, P+ (tidl. JØP og DIP), M. Goldschmidt Holding, Barfoed Group, Heimstaden, Emilienborg, Scheel & Co., Lintrup & Norgart A/S, Cushman & Wakefield RED, EDC Poul Erik Bech, CBRE A/S og Newsec Advisory.
Tabel 2: Typer af markedsaktørers forventninger til fald i ejendomsværdien, hvis muligheden for gennemgribende moderniseringer ( 5, stk. 2) fjernes helt Laveste Gennemsnit estimat Højeste estimat Realkreditinstitut 31% 27% 35% Pensionskasse 42% 25% 65% Investor 37% 30% 45% Mægler* 55% 35% 80% Alle 43% 25% 80% * OBS En undergruppe af mæglerne er blevet spurgt om, hvor meget de forventer, at ejendomme tilhørende andelsboligforeninger forventes at falde, såfremt muligheden for gennemgribende moderniseringer fjernes. Da boliger i ejendomme tilhørende andelsboligforeninger kun i begrænset grad allerede forventes at være gennemgribende moderniserede, medfører dette, at faldet i ejendomsværdi bliver forholdsvis stort ved fjernelse af muligheden for gennemgribende moderniseringer, da potentialet herfor er tilsvarende større. Tilbagemeldingen er, at markedsaktørerne i gennemsnit forventer et værditab på 55 procent i denne situation. Dette underbygger, at de anvendte eksempler nedenfor på værditab i dette notat er meget konservative. Først og fremmest har de fleste foreninger en hensættelseskonto, hvor en del af foreningens værdi er reserveret til kommende nødvendige renoveringsprojekter som udskiftning af tag, energirenovering og imødegåelse af værditab. I det følgende regner vi udelukkende på andelshavers tab på den private andelsværdi. Estimaterne er dermed i alle tilfælde mindre end det reelle tab for andelshaverne, som består af det privatøkonomiske tab + tabet af foreningens fælles opsparing. Dernæst har gældsfaktoren også en indflydelse, idet gælden forbliver den samme efter ejendomsværditabet, mens andelsværdien må opsluge proportionelt mere værditab, jo større gældsætningen er. I det følgende regnes med et stiliseret eksempel med et ejendomsværditab på 25 procent. De 25 procent vurderes til at være et konservativt bud på ejendomsværditab ud fra stiliserede regneeksempler og det er baseret på input fra ejendomsbranchen. I første eksempel tager hensættelserne de første 20 procent af tabet, mens de sidste fem procents tab rammer andelsværdien. Da andelsværdien kun udgør 30 procent af ejendommens initiale værdi, svarer de 5 procent tilbageværende tab til 17 procent af andelsværdien. Dette er den relevante procentdel for at opgøre andelshaverens kortsigtede tab i kroner og øre. For et samlet tab skal foreningens fælles tab i form af de samlede hensættelser lægges til. Tabel 3. Effekt ved høj hensættelsesgrad og moderat gældsætning Udgangspunkt Ejendomsværditab på 25 procent Ejendomsværdi 100 75 Gæld 50 50 Hensættelser 20 0 Andelsværdi 30 25 Værditab i procent af andelsværdi 17 procent Værditab i procent af teknisk værdi 6 procent Samme eksempel ser markant anderledes ud i en forening uden hensættelser. Her slår de 25 procents ejendomsværditab direkte ud i et tab for andelshaveren på 50 procent af andelsværdien.
Tabel 4. Effekt uden hensættelser og moderat gældsætning Udgangspunkt Ejendomsværditab på 25 procent Ejendomsværdi 100 75 Gæld 50 50 Hensættelser 0 0 Andelsværdi 50 25 Værditab i procent af andelsværdi 50 Værditab i procent af teknisk værdi 25 For en forening uden hensættelser og med en høj gældsætning bliver de 25 procent til et tab for andelshaveren på 83 procent. Tabel 5. Effekt uden hensættelser og høj gældsætning Udgangspunkt Ejendomsværditab på 25 procent Ejendomsværdi 100 75 Gæld 70 70 Hensættelser 0 0 Andelsværdi 30 5 Værditab i procent af andelsværdi 83 Værditab i procent af teknisk værdi 25 Der kan også være eksempler på andelsboligforeninger med høj gældsætning, som vil få negativ andelsværdi. Effektfordeling på 100 store andelsforeninger i København For at belyse den faktiske effekt for andelshavere har vi beregnet effekten på hundrede københavnske andelsboligforeninger. Data er udleveret af DomusPro, der vedligeholder en database med informationer om stort set alle 10.000 danske andelsboligforeninger. DomusPro er er leverandør af data til den finansielle sektor, og foreningerne er udvalgt ud fra det simple kriterie, at de er de 100 største foreninger i København, som DomusPro har data på. Der regnes med værditab på henholdsvis 15, 25 og 35 procent af den initiale ejendomsværdi. De 25 procent afspejler et forventet gennemsnitligt prisfald ved et moderat indgreb i brugen af 5,2. I sagens natur er der usikkerheder forbundet med estimation af priseffekt på ukendte indgreb, så der regnes ligeledes med tab på 15 og 35 procent for at anskueliggøre beregningernes følsomhed (se evt. separat notat om estimation af værditab). På baggrund af de hundrede foreningers faktiske værdier, hensættelser og gældsgrader bliver tabet for andelshaverne som følger:
*Bemærk at x akserne ikke er identiske fordelingerne rykker dermed mod højre ved højere værditab De hundrede foreninger udgør hver især værdier for mellem 180 800 mio. kr. og udgør tilsammen 1,4 mio. m2 eller knap 20.000 andelsboliger. Foreningernes hensættelser og gæld fremgår af nedenstående graf.
De 100 andelsforeninger i stikprøven Gæld i procent af ejendomsværdi 100 80 60 40 20 0 0 10 20 30 40 50 Hensættelser i procent af ejendomsværdi Tabel 6. Beskrivende statistik ved tre ejendomstabsscenarier på baggrund af hundrede store andelsboligforeninger i København Ejendomsværditab 15 procent 25 procent 35 procent Gennemsnitligt andelstab 10 25 40 Median andelstab 10 23 36 Andel med tab > 20 procent 10 72 95 Andel med tab > 30 procent 3 27 84 Andel med tab > 40 procent 0 9 37 Andel med tab > 50 procent 0 5 15 Andel med hensættelser større end værditab (ingen strakseffekt på andelsværdi) 14 3 2 Ved det centrale skøn på ejendomstab på 25 procent, taber andelshaverne i de hundrede foreninger i gennemsnit 25 procent af andelsværdien. Overført til de faktiske værdier taber andelshaverne i de hundrede foreninger i gennemsnit 1.420 5.557 kr. per m 2 alt efter om ejendomsværditabet bliver på 15, 25 eller 35 procent. For en andelslejlighed på 80 m 2 svarer det til et tab på 110.000 450.000 kr. Tabel 7. Tab i andelsværdi for andelshaverne opgjort i kroner efter tab af hensættelser Ejendomsværditab 15 procent 25 procent 35 procent Gennemsnitligt tab per m2 1.420 3.484 5.557 Gennemsnitligt tab per for 80 m2 113.634 278.688 444.540 Første kvartil 34.294 208.192 357.839 Anden kvartil 112.275 279.389 446.135 Tredje kvartil 178.469 357.842 543.140
Såfremt foreningens tab af hensættelser på typisk 60.000 200.000 per andelsbolig lægges til tabet i andelsværdi, vil det gennemsnitlige tab for en københavnsk andelsbolighaver med en bolig på 80 m 2 være mellem 170.000 kr. og 650.000 kr. Risiko for teknisk insolvente andelshavere Hvor stor en andel af andelshaverne, der risikerer at blive teknisk insolvente som følge af disse værditab, afhænger af andelshavernes samlede privatøkonomi. EjendomDanmark har ikke adgang til data om det. Men et forsigtigt bud på at afgrænse en gruppe, for hvem teknisk insolvens er en reel risiko, er personer, der har købt en andelsbolig inden for de seneste fem år og oftest betalt fuld nuværende andelspris. Det antages, at køberen har betalt fuld, nuværende andelspris. Denne antagelse underbygges med en analyse fra Danmarks Statistik, som viser, at andelsboliger bliver solgt til priser meget tæt på den fulde andelspris (maksimalprisen) 1. Fra 1. januar 2019 har købere af andelsboliger været underlagt et krav om en egenbetaling på fem procent af den tekniske værdi (gæld + andelsværdi). Det krav har vakt en del furore, hvor blandt andre ABF påpeger, at det afskærer mange mennesker fra at købe en andelsbolig. Det tyder på, at kravet binder, og at mange købere i dag kun akkurat har så meget med, mens mange købere de seneste år ikke har kunnet opfylde kravet. En mere præcis opgørelse vil kræve kendskab til andelshavernes eksakte økonomiske situation, og vil både kunne resultere i højere og lavere estimater. EjendomDanmark har ikke adgang til disse data, og det foreliggende er bedste forsøg på et retvisende estimat uden. I datamaterialet med de hundrede foreninger fremgår det, at tabet vil udgøre mere end 5 procent af den tekniske værdi for mellem 68 98 procent af foreningerne for ejendomsværditab på henholdsvis 15, 25 og 35 procent. Tabel 8. Tab over 5 pct. af teknisk værdi Ejendomsværditab 15 procent 25 procent 35 procent Andel med tab>5 procent af teknisk værdi 68 93 98 Danmarks Statistik angiver, at der sælges 8.000 andelsboliger om året 84 procent af dem ligger i København. Ganget på antallet af andelsboliger opført før år 1992 får vi 8.000 handlede andelsboliger om året heraf 7.200 i København. Over de seneste fem år er der på landsplan tale om 40.000 nykøbte andelsboliger heraf knap 36.000 i København. 1 Danmarks Statistik, HVORDAN HAR PRISERNE PÅ ANDELSLEJLIGHEDER UDVIKLET SIG?, https://www.dst.dk/da/statistik/analyser/visanalyse?cid=29821
Tabel 9. Antal handler med andelsboliger Landsdel Byen København Resten af landet Hele landet Antal andelsboliger opført før 1992 111.603 52.777 164.381 Årlige handler 7.220 803 8.023 Antal handler seneste fem år 36.101 4.014 40.115 Estimatet på antallet af potentielt teknisk insolvente andelshavere beregnes ved at gange andelen af foreninger med tab større end de fem procent af den tekniske værdi (68 98 procent) med antallet af salg af andelsboliger opført før 1992. Derved fås et øvre estimat på op mod 39.000 personer over hele landet. Da der er systematisk geografiske forskelle på effekterne, er det værd at bide mærke i, at estimatet for København alene udgør 25.000 35.000 teknisk insolvente andelshavere. Tabel 10. Estimat for antal teknisk insolvente andelshavere Ejendomsværditab 15 procent 25 procent 35 procent Landsdel Byen København 24.549 33.574 35.379 Resten af landet 2.730 3.733 3.934 Hele landet 27.279 37.307 39.313 Beregninger inklusive afdrag på personlig gæld i andelsbolig Tages der højde for, at andelshaverne løbende afdrager på den personlige gæld, bliver antallet af teknisk insolvente lavere. I det følgende regnes der med 20 årige banklån til en finansieringsrente på 3 procent. Afdragsprofilen over de første fem år ser således ud: Tabel 11: Afdragsprofil Antal år efter Samlet afdrag i køb procent af andels 1 3,7 2 7,6 3 11,5 4 15,6 5 19,8
Tabel 12: Estimat for andel teknisk insolvente andelshavere, som har købt inden for fem seneste år. Ejendomsværditab, procent 15 25 35 Initial udbetaling, procent 5 20,1 69,2 94,7 10 2,9 46,8 89,3 15 21,3 73,6 Tabel 13: Estimat for antal teknisk insolvente andelshavere i landsdel Byen København, som har købt inden for fem seneste år. Ejendomsværditab, procent 15 25 35 Initial udbetaling, procent 5 7.300 25.000 34.200 10 1.100 16.900 32.200 15 7.700 26.600 Det fremgår, at estimatet af andelen af teknisk insolvente andelshavere falder, når der medtages afdrag på den personlige gæld. Således falder estimaterne fra hhv. 68, 93 og 98 procent til hhv. 20, 69 og 95 procent, hvis andelshaveren har haft en udbetaling på 5 procent med ved købet. Tabellerne beregner også estimater på andelen af teknisk insolvente ved højere initiale udbetalinger. Således falder det centrale estimat ved 25 procents værditab fra 69 procent teknisk insolvente til 21, hvis det antages, at alle andelshavere har købt med en udbetaling på 15 procent.