Nøgletalsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07
(nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato 2012-11-07 Stiftelsesår 2006 Byggeår 1938 Antal enheder 91 Antal andele 60 Samlet KVM 9.458 Off. Vurd. Fra forening Boligafgift/KVM 1.171 5,53% Vedligehold/KVM 56-0,18% Andelskrone/KVM 640 20,95% Gæld/KVM 33.012 9,12% Sammenlignelig kvm. pris Afdrages lån Renteswaps Trappelån Variabel rente Fast rente T-lån Rentemax lån Andre lånetyper Regnskabsmæssige hensættelser 33.652 9,32% Ingen afdrag Alle lån har rentetrappe Alle lån 450.000 I/T Reservationer 0 I/T Vurd. metode Anskaffelsessum Grafen viser den relative udvikling i gæld og offentlig vurdering i perioden. Læs om indekserede grafer på side 2 i forklaringen. Diagrammet viser udviklingen i andelskronen i perioden. Grafen viser udviklingen for den samlede boligafgift i perioden uden korrektion for antal andelshavere. Læs om indekserede grafer på side 2 i forklaringen. Diagrammet giver overblik over udgifter fordelt på drift, vedligeholdelse og finansielle omkostninger.
(nyeste regnskab: 2011) Side 2 af 2 plus forklaringer Administrator Revisor Bank Kreditforening Advokatfirmaet Jacobsen & Boelskifte Mogens Stern Christensen Kjærulff Danske Bank Realkredit Danmark Antal KVM Andelsboliger 60 6031 Lejeboliger 22 2434 Erhvervslejemål 9 993 Uddrag fra regnskaber 2007 2008 2009 2010 2011 Udv. 4 år Udv. 2 år Boligafgift 6.073.451 6.152.252 6.497.803 6.693.481 7.063.953 16,31% 8,71% Indtægter i alt 8.503.903 8.245.256 8.261.469 8.443.084 8.512.972 0,11% 3,04% Adm. og driftomk. -1.193.652-1.270.017-1.413.851-1.441.589-1.765.298 47,89% 24,86% Vedligeholdelse -369.354-518.093-161.299-527.372-526.409 42,52% 226,36% Finansielle omkostninger -6.964.266-6.465.194-7.301.372-5.730.220-5.123.035-26,44% -29,83% Årets resultat 523.529-100.625-702.079 669.513 571.938 9,25% -181,46% Ejendomsværdi (regnskab) 170.535.232 170.535.232 170.535.232 170.535.232 170.535.232 0,00% 0,00% Offentlig vurdering 146.000.000 146.000.000 131.000.000 132.000.000 132.000.000-9,59% 0,76% Valuarvurdering 195.000.000 195.000.000 0 0 0-100,00% Egenkapital 3.185.279 3.135.654-6.532.991-11.578.218-28.475.223-993,96% 335,87% Gæld 162.589.221 170.052.067 177.373.021 182.456.865 199.098.111 22,45% 12,25% Hensættelser 0 0 0 0-450.000 Aktiver i alt 170.847.371 170.755.608 170.840.030 170.878.647 171.072.888 0,13% 0,14% Andelskrone 32.722.918 24.280.572 2.367.062 3.190.575 3.859.145-88,21% 63,04% Lejeindtægt i % 18.7% 20.4% 18.6% 17.5% 16.1% Forening Boligafg./KVM Gæld/KVM Andelskrone/KVM vedligehold/kvm Andele KVM i alt Metode
I/T Står for "Ikke Tilgængelig" hvilket betyder at Andelsbasen.dk ikke har kunnet fremskaffe oplysningerne for den pågældende andelsboligforening. Har du oplysningerne kan du sende dem til Andelsbasen.dk og du vil modtage en opdateret rapport når oplysningerne er indlæst. Stiftelsesår Året hvor andelsboligforeningen blev stiftet. Byggeår Året hvor andelsboligforeningens ejendomme er bygget. Er der tale om flere ejendomme opført på forskellige tidspunkter gælder byggeåret den ældste ejendom. Antal enheder Det samlede antal andelsboliger, lejeboliger og erhverv i andelsboligforeningen. Antal andele Angiver hvor mange andelshavere, der er i andelsboligforeningen. Samlet KVM Antal kvadratmeter der anvendes til andelsboliger, lejeboliger og erhverv. Boligafgift/KVM Angiver boligafgiften pr. kvadratmeter andelsbolig. Boligafgiften er den 'husleje' andelshavere betaler til andelsboligforeningen. Vedligehold/KVM Angiver hvor meget foreningen bruger på vedligeholdelse pr. kvadratmeter andelsbolig, lejebolig og erhverv. Vedligeholdelsen er den sum foreningen har angivet som brugt på at vedligeholde foreningens ejendomme. Andelskrone/KVM Angiver andelskronen som opgjort af foreningen pr. kvadratmeter andelsbolig. Andelskrone/KVM (fortsat) Andelskronen kan opgøres efter flere forskellige metoder. Ligeledes kan foreningerne vælge forskellige grader af hensættelser til kursudsving på gæld eller vurdering af ejendomme og foretage reservationer til fremtidige byggeprojekter eller vedliehold. Dette gør det som udgangspunkt svært at sammenligne andelsværdien på tværs af foreninger. Andelsbasen.dk har valgt at vise foreningens egen fastsættelse af andelskronen da det er denne fastsættelse man som køber vil blive stillet overfor. På side 2 af nøgletalsrapporten har Andelsbasen.dk beregnet en sammenlignelig andelskrone for foreningen. Gæld/KVM Angiver foreningens gæld pr. kvadratmeter andelsbolig og erhvervsandele. Sammenlignelig pris Angiver en kvadratmeterpris for andelsboliger i foreningen. Prisen kan sammenlignes med kvadratmeterpriser på ejerboliger i samme område. Kvadratmeterrpisen er beregnet som summen af andelskrone pr. kvadratmeter og gæld pr. kvadratmeter. Sagt på en anden måde er den sammenlignelige pris beregnet som andelens pris plus den gæld der følger med andelen pr. kvadratmeter. Det skal bemærkes at prisen for en andel kan afvige fra andelskronen, hvis der er forbedringer eller andre forhold gør sig gældende. En andelsbolig må ikke handles over den fastsatte maksimalpris, som fremgår af vurderingsrapporten. Køber og sælger er dog frit stillede til at aftale en pris under maksimalprisen. Afdrages lån Angiver om der afdrages på alle lån, om der afdrages delvist på nogle lån eller der ikke afdrages på gæld. Renteswap Angiver om foreningen har indgået en aftale om renteswap. Aftale om renteswap sikre foreningen en fast rente i en periode. Renteudsving vil påvirke andelsværdien løbende i både op- og nedadgående retning. Trappelån Angiver om et eller flere af foreningens lån er trappelån Trappelån er låneaftaler hvor renten stiger med faste intervaller over en årrække. Dette betyder at foreningens rentebyrde vil stige i perioden, hvis gælden ikke afdrages. Variabel rente Angiver om der er variabel rente på enkelte eller alle foreningens lån. Fast rente Angiver om der er fast rente på enkelte eller alle foreningens lån. T-lån Angiver om foreningen bruger T-lån. T-lån er lån med fast ydelse, men variabel rente og løbetid. I visse tilfælde kan ydelsen også stige. Rentemax lån Angiver om foreningen har lån med rentemax. Lån med rentemax er varaibelt forrentede lån, hvor renten ikke kan overstige et aftalt maksimum. Andre lånetyper Angiver om foreningen har lån udover de nævnte typer. Dette kunne f.eks. dække lån optaget i udenlandsk valuta eller usædvanlige lånekonstruktioner. Lån i denne kategori vil altid være fuldt op af udførlige kommentarer i den fulde rapport om foreningen.
Regnskabsmæssige hensættelser Hensættelser til kursregulering, fald i offentlig vurdering eller valuarvurdering eller til fremtidig vedligeholdelse og byggeprojekter. I modsætning til reservationer er hensættelserne ikke til stede i foreningen, men er blot en reduktion i foreningens værdiansættelse. Skal pengene senere bruges til vedligeholdelse eller byggeprojekter skal foreningen optage lån. Se punktet "ufinansierede hensættelser". Reservationer Penge sat til side til vedligeholdelse eller byggeprojekter. I modsætning til de regnskabsmæssige hensættelser er midlerne til stede i foreningen. Hensættelser eller Reservationer? I mange salgsopstillinger fremgår det at foreningen har hensat et givet beløb til et projekt eller til vedligeholdelse. Ofte drejer det sig om de regnskabsmæssige hensættelser som ikke er til stede i foreningen. Dette betyder at køber må forvente at foreningen på et tidspunkt må optage lån for at gennemføre projektet eller vedligeholdelsen. Dækker størrelsen af hensættelserne lånet vil det ikke påvirke andelskronen, men boligafgiften må forventes at stige pga. udgifterne til lånet. Er lånet større end hensættelserne kan det have betydning for andelskronen og dermed værdien af boligen. Reservationerne er midler foreningen har sat til side til et projekt eller vedligeholdelse. Til forskel fra de regnskabsmæssige hensættelser vil projekter finansieret af reservationer ikke påvirke boligafgift eller andelskrone. Det er derfor vigtigt at gøre sig klart før køb af bolig om nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser eller reservationer - og om de angivne hensættelse eller reservationer kan dække udgifterne til projektet eller vedligeholdelsen. Ufinansieret vedligeholdelse Flere typer hensættelser bruges af foreningerne: Hensættelser til kursreguleringer på lån Hensættelser til udsving i vurdering - oftest offentlig vurdering Hensættelser til fremtidig vedligeholdelse eller byggeprojekter Reservationer af midler til fremtidig vedligeholdelse eller byggeprojekter De første 3 typer sker som reduktion af egenkapitalen, men der er ingen midler bag hensættelserne. Bliver der f.eks. brug for hensættelserne til et byggeprojekt må foreningen optage lån. Hensættelserne er en indikation på at foreningen har risikofyldte lån, mener at deres værdiansættelse er for høj eller har planer om større vedligeholdelse eller byggeprojekter i fremtiden uden dog at kunne reservere de nødvendige midler. Optagelse af lån indenfor rammen af hensættelserne vil ikke påvirke andelskronen, men kan have stor betydning for boligafgiften. Overstiger lånene størrelsen af hensættelserne vil også andelskronen blive påvirket. Den 4 type er reservation af opsparede midler. Her sker en reel opsparing til fremtidige projekter. Kan de opsparede midler dække opkostningerne ved et projekt vil der ingen påvirkning være af andelskrone og boligafgift. Når en forening foretager regnskabsmæssige hensættelser siger vi at hensættelserne er ufinansierede - foreningen har ikke foretaget opsparing. Ofte når en andelsbolig står til salg fremhæves det at foreningen har hensat en bestemt sum til fremtidig vedligeholdelse. Der er ofte tale om ufinansierede hensættelser. Som køber er det vigtigt at forstå at disse ufinansierede hensættelser er planlagte, men ikke realiserede udgifter i foreningen. Er der derfor store hensættelser i en forening er det vigtigt som køber at gøre sig klart hvilken type disse hensættelser er. Indekserede grafer Indekserede grafer viser hvordan en eller flere værdier udvikler sig over tid. Værdierne kan være foreningens gæld, boligafgift eller en anden værdi. Normalt starter værdierne ved indeks 100 første år. Stiger værdien 5% det efterfølgende år vil indeksværdien være 105. På denne måde viser grafen udviklingen af værdien. Er der flere værdier vist i grafen vil hver værdi starte med indeksværdi 100. Udvikler værdierne sig forskelligt kan man se hvordan de hver især udvikler sig over tid. Vises f.eks. gæld og andelskrone i samme graf kan man se hvordan de to værdier ændre sig - også i forhold til hinanden. F.eks. kan det være sådan at når gælden stiger falder andelskronen og omvendt. Værdierne der sammenlignes behøver ikke at have samme reelle værdi - gælden kan f.eks. være meget lavere end andelskronen. Hvorfor indekserede grafer? Andelsbasen.dk har valgt at bruge indekserede grafer da de hurtigt kan vise udviklingen i økonomiske nøgletal for foreningen - og sammenholde værdierne selvom de er af meget forskellig størrelse. Andelsbasen.dk bruger bl.a. indekserede grafer for: Gæld Andelskrone Boligafgift Offentlig og valuarvurdering Vedligeholdelse Lejeindtægter... og flere Værdierne bliver sammenholdt hvor det er relevant for at skabe indsigt i foreningens økonomiske forhold.
Information om nøgletal Administrator Hvis foreningen bruger en administrator oplyses administrator fra det seneste regnskab. Foreningen kan løbende skifte administrator. Får Andelsbasen.dk oplyst ny administrator opdateres informationen. Revisor Der er to oplysninger vedrørende revisor. Den første information er navnet på revisoren, der har revideret seneste regnskab. Den anden information er det revisionsfirma revisoren er tilknyttet. Bank Den oplyste bank er foreningens primære bankforbindelse. Normalt er det banken hvor foreningen har sin kassekredit, men har foreningen et betydeligt større lån en kassekreditten i en anden bank vælges denne bank. En forening kan have flere bankforbindelser. Foreningen kan skifte bank mellem regnskaber og det er ikke altid at Andelsbasen.dk får oplyst at foreningen har skiftet bank. kreditforening Den oplyste kreditforening vælges efter størrelsen af låneengagement. En forening kan have lån gennem flere kreditforeninger. Foreningen kan mellem regnskaber foretage låneomlægning med eller uden skift af realkreditinstitut. Andelsbasen.dk får normalt først oplysninger om skift ved næste regnskab. Andele, lejeboliger, erhverv I nøgletalsrapporten oplyser Andelsbasen.dk om fordelingen mellem andele, lejeboliger og erhverv. Oplysningerne er ikke altid tilgængelige i tilstrækkelige detaljer. I de tilfælde vil uvished betyde at den eventuelle lejebolig eller erhvervslejemålet registreres som andelsbolig. Diverse nøgletal I rapporten er opført en række nøgletal for det nyeste regnskabsår og 4 år tilbage - 5 år i alt. Andele, lejeboliger, erhverv I nøgletalsrapporten oplyser Andelsbasen.dk om fordelingen mellem andele, lejeboliger og erhverv. Oplysningerne er ikke altid tilgængelige i tilstrækkelige detaljer. I de tilfælde vil uvished betyde at den eventuelle lejebolig eller erhvervslejemålet registreres som andelsbolig. Særligt skal bemærkes angivelsen af lejeindtægternes størrelse i procent af den samlede indtægt i foreningen. For nogle foreninger er denne sats høj og hvis lejen primært kommer fra erhvervslejemål er foreningen ekstraordinært eksponeret mod konjunkturudsving. Sammenligning med andre froeninger Nederst på siden i rapporten er een sammenligning med op til 5 foreninger som ligner den valgte forening i størrelse, økonomisk gruppering og placering. Til sammenligningen er valgt 7 informationer som dækker følgende: Boligafgiften pr. kvm andelsbolig Gæld pr. kvm andelsbolig Andelskrone pr. kvm andelsbolig Vedligeholdelse pr. kvm totalt Antal andelsboliger i foreningen Antal kvm i alt Benyttet vurderingsmetode Andelsbasen.dk mener at disse tal giver mulighed for hurtigt at se hvordan foreningen klarer sig i forhold til tilsvarende foreninger i området.
Gruppering af foreninger Ved sammenligninger af foreninger bruger Andelsbasen.dk et beregning af solvens baseret på den offentlige vurdering. Har foreningen lav gæld giver det en høj solvens, mens høj gæld vil give en lav solvens. 5 grupper Andelsbasen.dk har inddelt foreningerne i 5 grupper efter solvens. Foreningerne i de enkelte grupper har mere til fælles end blot gældsætning, hvilket vi har beskrevet for hver gruppe. B - Over middel Foreninger i denne gruppe som helhed er mere sikre og stabile end de fleste, når man betragter værdier. Normalt yngre foreninger med samme værdier og kendtegn som foreninger i gruppe A. Solvens er derfor et udtryk for hvor gældsat foreningen A >= 90% er. En forening med høj gæld bruger mere af sit B 70% - 90% Foreningerne har de seneste 20 år arbejdet aktivt for at driftsbudget på at betale renter og afdrag på gæld end en C 50% - 70% komme i gruppe A godt hjulpet af konjunkturerne. De er forening med lav gæld. D 25% - 50% dog stadig sårbare overfor større E < 25% vedligeholdelsesprojekter, da de ikke har foretaget de Solvens er dog ikke det eneste kriterium, der skal ligge til nødvendige reservationer. grund for valg af bolig. A - Højeste gruppe Hensættelser til vedligeholdelse og værdiforringelser er Foreninger i denne gruppe som helhed er de økonomisk En forening med høj gæld, men med realistiske udpræget i denne gruppe. Foreningerne er primært sikreste, mest stabile og har mindst risiko, når man langsigtede planer for vedligeholdelse, finansiering og finansieret med en blanding af længere lån med variabel betragter værdier. afdrag på gæld kan være bedre end en forening med lav rente og lån med fast rente. Der afdrages på hovedparten gæld, men uden styr på fremtiden. Ligeledes kan lav gæld betyde at foreningen ikke har Normalt ældre foreninger kendetegnet ved stabil formue, opsparing og langsigtet drift og vedligeholdelse. af gælden. Kendetegnende for foreningerne i denne gruppe er: vedligeholdt ejendomme, mens høj gæld kan betyde at Foreningerne har tradition for stabil drift. Boligafgiften er hele foreningen er renoveret og står som ny. Størstedelen af disse foreninger er stiftet før de stabil og følger den almindelige prisudvikling. store prisstigninger i 00 erne Solvens er derfor blot en af flere indikatorer, der kan Foreningerne har nydt godt af de stigende Foreningerne er oftest finansieret med fastforrentede lån guide dig til at forstå foreningens samlede økonomi. ejendomspriser og brugt det konstruktivt med afdrag og benytter sig sjældent af kassekreditter som Flere af foreningerne må i de kommende år langsigtet finansiering. Kendetegn forvente stigende boligafgifter, hvis renten på de For hver af grupperne har vi listet en række kendetegn variabelt forrentede lån stiger Vedligeholdelsen sker løbende og i mange tilfælde bliver som er typiske for foreningerne i gruppen. ikke afholdte omkostninger til vedligeholdes hensat til C - Middel fremtidige udgifter. Herved opbygges reserver til fremtidig Det betyder dog ikke at alle kendetegn gælder for alle Foreninger i denne gruppe som helhed har gennemsnitlig vedligeholdelse. foreninger i denne gruppe. For nogle foreninger er de sikkerhed og stabilitet, når man betragter værdier. fleste kendetegn gældende, mens der for andre Kendetegnende for foreningerne i denne gruppe er: foreninger kun gælder få eller ingen. Normalt yngre foreninger med ringe fokus på stabil formue, men med fordel af de store prisstigninger på Foreningerne er normalt over 25 år gamle Kendetegnene kan bruges som en liste over de punkter boligmarkedet siden stiftelsen. Foreningerne er godt administrerede man som køber bør få afklaret inden et køb. Foreningerne har få eller ingen indtægter udover Foreningerne er stiftet i samme periode som gruppe B, boligafgiften 2 Kategorier men har mere gæld. En af årsagerne er at foreningerne Andelskronen er baseret på offentlig vurdering ikke hensætter tilstrækkeligt til vedligeholdelse. Større For hver forening er der angivet 2 kategorier (status) - en eller en moderat valuarvurdering byggeprojekter, der oftest er vedligeholdelse, bliver baseret på den offentlige vurdering og en baseret på Boligafgiften og andelskronen har kun mindre foreningens egen værdiansættelsesmetode. Dette er gjort finansieret med lån og resulterer ofte i et fald i udsving andelskronen. for at køber kan sammenligne offentlig vurdering med Der er afdragsprofil for foreningens gæld foreningens egen vurdering.
C (fortsat) Ofte benyttes risikofyldte lån - ingen afdrag og med variabel rente. Lånetyperne vælges for at holde boligafgiften lav. D - (fortsat) Kendetegnende for denne grupper er: Gruppen er meget uhomogen Stort fokus på lav boligafgift for medlemmerne Solvens Ved beregning af foreningens solvens fastlægges egenkapitalen (EK) først. Egenkapitalen baseres på en værdiansættelse af foreningen efter offentlig vurdering (OV). Dette er valgt for at opnå et ensartet grundlag for Kendetegnende for foreningerne i denne gruppe er: Flere tilfælde af aktiviteter der ikke relaterer til drift af en andelsboligforening sammenligning af foreninger. Størstedelen af foreningerne er stiftet i 90 erne Foreningerne har haft fokus på lav boligafgift, Stor risiko for ændringer i boligafgift og andelskrone EK: Egenkapital ved off. vurdering frem for at sikre andelskronen Nu beregnes solvensen (S) som forholdet mellem Foreningerne vil i de kommende år få større E - Laveste gruppe egenkapitalen og den offentlige vurdering justeret for stigninger i boligafgiften end priser generelt, hvis Foreninger i denne gruppe som helhed er de mindst hensættelser. Solvensen angives som procent. renten stiger på rentetilpasningslån, og når økonomisk sikre, mindst stabile og har størst risiko, når renoveringsprojekter, da der sjældent er tilstrækkelige hensættelser til at dække Normalt helt nye foreninger stiftet på et spinkelt grundlag. afdrag på de afdragssfrie lån påbegyndes man betragter værdier. Der er risiko for at eksterne Foreningerne er sårbare overfor større faktorer medfører at foreningens værdier går tabt. S = EK / ( EK - Gæld - Hens. ) S = -100%, hvis EK er negativ omkostningerne i projektet Foreningerne i denne gruppe er mere risikovillige ved valg af lånetyper end flertallet af foreninger Forudsætningerne for foreningernes drift er bygget på tre finansieringskilder boligafgift, lejeindtægter og frasalg af lejeboliger. Budgetterne hænger oftest kun sammen pga. D - Under middel Foreninger i denne gruppe som helhed er mindre sikre og forventede frasalg af lejeboliger. Ses bort fra disse frasalg har foreningerne massive underskud på driften. stabile end de fleste, når man betragter værdier. Foreningerne er tvunget til at fastholde værdien af Normalt foreninger der søger alternative måder at holde boligafgiften nede eller styrke egenkapitalen. andelskronen, da de bl.a. skal frasælge lejeboliger for at få budgettet til at hænge sammen og flere af andelshaverne har store private gældsposter med boligen I disse foreninger er der oftest fokus på den enkelte andelshavers privatøkonomi frem for foreningens samlede økonomi. som sikkerhed. Fastholdelsen af værdien sker praktisk ved at benytte anskaffelsessum eller en høj valuarvurdering som vurderingsmetode. Gruppen er uhomogen. Den består af foreninger som kunne have været (formue-) stabile, men har valgt at bruge friværdien i ejendommen til eksempelvis udlån til andelshaverne, at bygge taglejligheder eller andre projekter som foreningerne forventer at kunne få ekstra indtægter fra. Risikoen for fald i andelsværdi eller kraftige udsving i boligafgiften er i disse foreninger betydelig, pga. fokus på andre ting end drift af andelsboligforeningen. I gruppen er der store kassekreditter og der afdrages ikke på prioritetsgæld. Vedligeholdelsen er samtidig lav sammenlignet med de andre grupper. Kendetegnende for denne gruppe er: Stiftet på toppen af boligmarkedet i 00\ erne Afdrager ikke på gæld Boligafgiften stiger mere end markedet priser generelt, hvis renten stiger på rentetilpasningslån, og når afdrag på de afdragssfrie lån påbegyndes Ofte aftaler om renteswap Lav vedligeholdelsesfaktor