Skat af feriebolig i Bulgarien Overvej konsekvenserne af køb Inden køb af feriebolig i Bulgarien er der en række juridiske forhold m.v. som bør afklares, herunder de skatteretlige, arveretlige og aftaleretlige forhold. Det følgende er en kort og overordnet beskrivelse af skattereglerne i henholdsvis Danmark og Bulgarien, som er relevante, når en dansker køber en ferielejlighed beliggende i Bulgarien. Før investeringen foretages, bør de skattemæssige konsekvenser drøftes med en skatterådgiver. I det følgende forudsættes, at ferieboligen står til rådighed for ejernes private benyttelse i hele året, og at ejeren er bosiddende i Danmark. Køb med henblik på, at ferieboligen udelukkende skal udlejes, behandles således ikke. Investering via Selskab Den gældende lovgivning i Bulgarien forhindrer udenlandske personer i at eje grunde i Bulgarien. Hvis en dansker ønsker at købe en feriebolig på egen grund, er dette således udelukkende muligt via et selskab. Hvis ferieboligen købes via et selskab, og anvendes helt eller delvis til hovedaktionærernes private formål, bliver hovedaktionæren beskattet af værdien af rådigheden over ferieboligen. Desuden vil en avance ved salg af ferieboligen altid være skattepligtig. I det følgende forudsættes, at køb af ferieboligen i Bulgarien foretages i privat regi og ikke via et selskab. Dansk beskatning Dansk beskatning vedrørende ferieboliger afhænger af, om ferielejligheden udelukkende anvendes privat, eller om ferieboligen anvendes såvel privat som til udlejning. Uanset anvendelsen kan renteudgifter vedrørende ferieboligen fratrækkes. Skatteværdien af rentefradraget er mellem 32 % og 60 %. Kursgevinster eller tab på lån til finansiering af ferieboligen kan endvidere påvirke ejernes indkomstopgørelse afhængig af lånetype og vilkår og afhængig af, om lånet optages i danske eller udenlandsk valuta. De danske skatter, som omtales i dette afsnit, nedsættes med betalt bulgarsk skat, i det omfang dette fremgår af nedenstående afsnit om dobbeltbeskatning.
Udelukkende privat anvendelse Der betales dansk ejendomsværdiskat for hele kalenderåret. Ejendomsværdiskatten udgør 1 % af handelsværdien, som svarer til købsprisen. Dog betales 3 % af den del af handelsværdien, der overstiger kr. 3.040.000,-. Privat anvendelse og udlejning Ved delvis udlejning af ferieboligen skal ejeren opføre en skattepligtig indkomst. Ved opgørelsen er det muligt at vælge mellem to metoder: 1. 40 % -reglen 2. Den regnskabsmæssige metode. Som følge af det p.t. lave udgiftsniveau i Bulgarien vil 40 % -reglen, som udgangspunkt være den mest fordelagtige. Det er ikke muligt at skifte til anvendelse af 40 % -reglen, når først den regnskabsmæssige metode er blevet valgt. 40 % -reglen Et bundfradrag medfører at de første kr. 7.000,- af lejeindtægterne er skattefrie. Af den overskydende lejeindtægt medregnes 60 % til den skattepligtige indkomst, idet der gives et 40 % fradrag til dækning af samtlige udgifter forbundet med udlejningen. Beskatning sker som kapitalindkomst. Skatten er mellem 32 % og 60 %. Der betales dansk ejendomsværdiskat for hele kalenderåret. Regnskabsmæssig metode Der skal opstilles et regnskab, hvor lejeindtægter medregnes fuldt ud, og dokumenterede udgifter fratrækkes herunder: el og varme, vedligeholdelse af indbo, ejendomsskatter og afskrivning på indbo. Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Fradrag for udgifter omfatter kun den del, der svarer til forholdet mellem antallet af uger med udlejning og 52 uger på årsbasis. Diverse udgifter direkte forbundet med udlejningen kan fratrækkes fuldt ud. Hvis regnskabet udviser et nettounderskud, kan dette ikke fratrækkes. Nettooverskud beskattes som kapitalindkomst med ca. 32 % -60 %. Der betales danske ejendomsværdiskat for hele kalenderåret reduceret for det antal uger, hvor ferieboligen har været udlejet. Salg af ferieboligen Der betales ikke dansk skat af eventuel fortjeneste ved salget, når ejendommen har et grundareal under 1.400 m2, og ejendommen har været anvendt helt eller delvist til eget ferieformål i en del af ejerperioden.
Bulgarsk beskatning Der er betydelige forskelle på det danske og det bulgarske skattesystem. I tvivlstilfælde bør de lokale bulgarske skattemyndigheder eller bulgarske skatterådgivere derfor kontaktes. Køb af feriebolig Ved køb af en feriebolig i Bulgarien skal der betales en overdragelsesskat på 2 %. Skatten beregnes på grundlag af det højeste af følgende beløb: 1. købesummen som er betalt for ferieboligen eller 2. ferieboligens offentlige værdi, som er fastsat af myndighederne. Skatten pålægges i forbindelse med køb af ejendommen, og er derfor en engangsudgift for køberen. Køb af en lejlighed eller hus på lejet grund pålægges endvidere bulgarsk moms på 20 %. Se nedenstående afsnit om moms. Ejendomsskat I Bulgarien betales der årligt ejendomsskat af ferieboligens værdi. Ejendomsskatten er 0,15 % af boligens offentlige ejendomsværdi. Den kommune, hvor ejendommen er beliggende, opkræver endvidere et årligt renovationsgebyr for håndtering af affald. Renovationsgebyret beregnes på grundlag af ferieboligens offentlige værdi, og gebyrsatsen varierer fra kommune til kommune. Udlejning af ferieboligen Beskatning af lejeindtægter De bulgarske skatteregler vedrørende udlændinges lejeindtægter er ikke klare. Pt. fortolker de bulgarske skattemyndigheder reglerne således, at lejeindtægter fra en feriebolig, som udlejes en del af året, beskattes med 15 % i Bulgarien. Ved opgørelse af den bulgarske skattepligtige indkomst indrømmes der hverken fradrag for omkostninger, som er forbundet med udlejningsaktiviteterne, eller for renteudgifter af lån, som optages til finansiering af ferieboligen. Det er således 15 % af bruttolejeindtægterne, som beskattes i Bulgarien. Hvis udlejningen af ferieboligen har hotellignende karakter, således at den eksempelvis inkluderer services som rengøring, udskiftning af sengetøj, og en fælles administration/udlejning af flere boliger, så kan udlejningsaktiviteten anses for drift af erhvervsmæssig virksomhed. I denne situation gælder der andre skatteregler, herunder at 80 %
af lejeindtægterne beskattes efter en progressiv skala op til 24 %. Der gives således et standardfradrag på 20 %, som skal dække samtlige omkostninger vedrørende udlejningen. Registreringspligt Efter de bulgarske regler skal ejeren af ferieboligen registreres i et bulgarsk register, BULSTAT, hvis boligen anvendes til udlejning. Privat anvendelse Hvis ferieboligen udelukkende anvendes som ejerens private feriebolig, er det heller ikke fradrag for renteudgifter m.v. Salg af ferieboligen Ved salg af ferieboligen beskattes en eventuel ejendomsavance med 15 % i Bulgarien. I denne forbindelse har det ingen betydning, om ferieboligen har været benyttet til udlejning eller private formål. Ejendomsavancen beregnes som salgsprisen med fradrag af den inflationsregulerede anskaffelsessum. Dobbeltbeskatning Som nævnt nedenfor er det i visse situationer muligt af få den danske skat nedsat. Dette forudsætter, at der anmodes herom ved indsendelse af den danske selvangivelse. Lejeindtægter m.v. Ved udlejning af ferieboligen kan der blive tale om dobbeltbeskatning af lejeindtægten, idet både Bulgarien og Danmark beskatter indtægten efter nationale regler. For at undgå dobbeltbeskatning har landene indgået en dobbeltbeskatningsaftale, som afgør hvilket af de to lande der har ret til at beskatte indkomsten. Lejeindtægterne skal medtages ved opgørelse af såvel den bulgarske som den danske skattepligtige indkomst. For at undgå, at indkomsten beskattes to gange, nedsættes den beregnede danske skat med den skat, der er betalt i Bulgarien. Nedsættelsen kan dog ikke overstige den beregnede danske skat af indkomsten. Det betyder, at lejeindtægterne maksimalt beskattes på det danske skatteniveau, hvis indkomsten er højest i Danmark. Ejendomsværdiskat Som tidligere beskrevet skal der betales ejendomsværdiskat i Danmark og en tilsvarende skat i Bulgarien. Den danske ejendomsværdiskat kan nedsættes med faktisk betalt bulgarsk ejendomsskat og renovationsgebyr.
Salg af ferieboligen Hvis ejendomssalget er skattefrit efter danske regler, og dermed kun beskattes i Bulgarien, opstår der ingen dobbeltbeskatningskonflikt. Moms De danske momsregler har ingen betydning ved køb af feriebolig i Bulgarien. I Bulgarien vil en momspligtig sælger af en feriebolig opkræve 20 % bulgarsk moms. Udelukkende privat anvendelse Hvis den bulgarske feriebolig udelukkende skal bruges privat, er der ikke behov for, at momsreglerne undersøges. Man skal blot vide, at køber af en feriebolig typisk betaler 20 % moms, der ikke kan fradrages. Ved et senere salg af ferieboligen, skal der ikke opkræves moms af salget. Heller ikke af eventuelle prisstigninger. Udlejning af ferieboligen Hvis ferieboligen skal udlejes, er det vigtigt, at de bulgarske momsregler undersøges, og at man får vurderet, hvad der er den optimale løsning. Ved årlige lejeindtægter under euro 25.565 er der ikke krav om momsregistrering. Ved større lejeindtægter skal der opkræves moms af udlejningen. Udlejer har mulighed for at vælge momsregistrering, hvis de årlige lejeindtægter er over euro 12.782. Det kan være en fordel at blive momsregistreret i Bulgarien og opkræve moms af udlejningen, fordi man får momsfradrag for momsbelagte udgifter. Ved momsregistreringen er der særlige regler om: Opkrævning af moms ved udlejning. Opkrævning af moms ved salg af ferieboligen. Krav om bulgarsk momsrepræsentant. Fradrag for købsmoms.