Rema 1000, Farum Hovedgade 50 Konsekvenser ved etablering af en discountbutik August 2013
INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Vurderinger og konsekvenser 3 2. Konkurrencesituationen 9 3. Befolknings- og forbrugsforhold 11
Vurderinger og konsekvenser 3
Vurderinger og konsekvenser Reitan Ejendomsudvikling A/S har efter aftale med planafdelingen i Furesø Kommune bedt Institut for Center-Planlægning (ICP) om at vurdere de omsætningsmæssige konsekvenser for den eksisterende detailhandel ved en etablering af en Rema 1000-butik med et bruttoareal på 1.000-1.200 m 2 på Farum Hovedgade 50 i Farum. Vurderingerne bygger på oplysninger fra Furesø Kommunes detailhandelsanalyse udarbejdet af ICP i foråret 2013. Analysen og vurderingerne foretages i forhold til bl.a. den nuværende og fremtidige lokale konkurrencesituation og konkurrencesituationen på dagligvaremarkedet generelt, herunder de forskellige operatører og deres butiksog prisprofiler. Det vurderes desuden, hvorledes etableringen vil påvirke de lokale forbrugeres indkøbsforhold. Dagligvareudbuddet i markedsområdet ICP har i forbindelse med udarbejdelse af detailhandelsanalysen foretaget en rekognoscering af dagligvareudbuddet i Farum-området. Umiddelbart i tilknytning til den nye Rema 1000 ligger en attraktiv Eurospar. I Farum Hovedgade, herunder også området omkring Farum Station og Frederiksborgvej ligger der 15 dagligvarebutikker, herunder en række dagligvarespecialbutikker som bagere, vinbutikker etc. samt andre mindre dagligvarebutikker med en samlet dagligvareomsætning i 2012 på i alt 170 mio. kr. incl. moms. På Farum Bytorv, der er områdets overordnede center, ligger der 14 dagligvarebutikker incl. dagligvarespecialbutikker etc. med en samlet dagligvareomsætning på i alt ca. 360 mio. kr. incl. moms i 2012. Markedsunderlaget I de tre områder (skoledistrikter), der udgør Farum byområde, boede der i 2012 knap 19.000 personer, med et samlet dagligvareforbrug på ca. 600 mio. kr. incl. moms i 2012. Befolkningstallet i Farum byområde forventes at stige med knap 500 personer frem til 2017. Det er især udviklingen af området på Farum Kaserne, der betyder et øget befolkningstal. I skoledistrikterne (Solvang og Stavnsholt), der dækker området omkring Farum Hovedgade, forventes der et faldende befolkningstal. Dette betyder, når man antager, at forbruget pr. person vil stige en smule, at det potentielle forbrug i hele området i 2017 vil være steget til ca. 620 mio. kr. incl. moms i 2012-priser. Den nye Rema 1000 vil primært betjene forbrugere i Solvang og den vestlige del af Stavnsholt, men også forbrugere fra den øvrige del af Farum byområde ventes i mere begrænset omfang at benytte butikken. I Farum Hovedgades nærområde (Solvang og Stavnsholt skoledistrikter) ventes der et forbrug omkring 430 mio. kr. incl. moms i 2017 i 2010-priser. 4
Vurderinger og konsekvenser Konsekvenser ved etablering af Rema 1000 på Farum Hovedgade 50 Konsekvenserne for den eksisterende dagligvarehandel er beregnet for 2017. Forudsætninger Konsekvenserne vurderes ud fra følgende forudsætninger: - Der etableres fælles p-plads mellem Rema 1000 og EuroSpar i Farum Hovedgade. - Farum Bytorv udvides med ca. 11.000 m 2. I denne udvidelse etableres der en dagligvarebutik op til 3.000 m 2. Dagligvarebutikken placeres i den østlige ende af sydsiden af Farum Bytorv. Butikken integreres ikke egentlig i centret, men der etableres formentlig fælles indgangsparti ved indgangen til centret ved Irma. - Der er etableret en dagligvarebutik på ca. 1.000 m 2 på Farum Kaserne. - Der etableres en dagligvarebutik på 800 m 2 i Jonstrup. - Der etableres en dagligvarebutik på 800 m 2 i Hareskovby. - Der etableres en dagligvarebutik på ca. 1.000 m 2 på Læssevej i Værløse. - Der forventes en vis udvikling i Værløse bymidte, men dagligvareudbuddet ændres ikke ud over ovenstående på Læssevej. - Der etableres en dagligvarebutik på op til 1.000 m 2 i Ganløse. - Der etableres en dagligvarebutik på op til 1.000 m 2 i Slangerup. - Der etableres tre dagligvarebutikker i Lyngby Bymidte. Et supermarked på op til 2.800 m 2 på Kanalvej samt et varehus på op til 3.500 m 2 og en discountbutik på ca. 1.000 m 2 i den sydlige ende af Lyngby Hovedgade. - Der etableres ikke detailhandel i nævneværdigt omfang i Ballerup Bymidte. - Der etableres en dagligvarebutik på 1.000 m 2 i Allerød bymidte. - Detailhandelen i markedsområdet i almindelighed tilpasses og udvikles løbende med hensyn til butikkernes størrelse og sortimentssammensætning. - Handel med dagligvarer via internettet vil ikke udvikle sig i et omfang, der betyder en væsentlig reduktion i den omsætning, der genereres i den traditionelle dagligvarehandel. Det forudsættes derfor, at maksimalt 1-2 % af dagligvareforbruget dækkes ved nethandel i 2017. - Befolkningsudviklingen følger den gældende befolkningsprognose for Furesø kommune. - Der regnes i forbindelse med fremskrivningen af det potentielle forbrug med en begrænset mængdemæssig stigning i forbruget pr. person frem til 2017. 5
Vurderinger og konsekvenser Metode Med udgangspunkt i omsætnings- og forbrugsforudsætningerne udarbejdes på grundlag af de foreliggende oplysninger samt vurderinger og erfaringer fra lignende analyser et indkøbsmønster i 2012. I denne model indlæses forbrugsforudsætningerne for 2017, og der fås en omsætning for 2017. Denne omsætning vil butikkerne teoretisk opnå, såfremt forbrugernes indkøbsmønster er uændret fra 2012 frem til 2017. Derefter vurderes de konkurrerende projekters indflydelse, ændringerne i detailhandelsstrukturen og den generelle forventning til forbrugernes indkøbsorientering frem til 2017. På denne baggrund fremkommer omsætningen, såfremt der ikke etableres en Rema 1000 på Farum Hovedgade 50. Med udgangspunkt i denne beregning foretages vurderinger af, i hvor høj grad butikken vil påvirke dette indkøbsmønster og omsætningen i butikkerne. Der er alene foretaget en beregning af konsekvenserne for dagligvarer. For så vidt angår udvalgsvarer, der ofte omsættes i et begrænset omfang i discountbutikker, er dette marginalt i forhold til det samlede marked. Konsekvenser I nedenstående tabel vises konsekvenserne af etableringen af en discountbutik for detailhandelen i markedsområdet. En Rema 1000 med et bruttoareal på 1.000-1.200 m 2 vurderes at få en omsætning i 2017 på 43 mio. kr. incl. moms. Nedenstående tal skal ikke ses som ICP s eksakte vurdering, men som niveauer for den fremtidige omsætning. Tabel 1.1 Udviklingen i dagligvareomsætningen i Farum (mio. kr. inkl. moms i 2012-priser) Omsæt ning i 2012 Omsætning i 2017 uden Rema 1000 Omsætning i 2017 med Rema 1000 Konsekvens (mio. kr.) Rema 1000 43 +43 Farum Hovedgade i øvrigt* 169 153 134-19 Farum Bytorv 358 424 410-14 Furesø kommune i øvrigt 474 534 524-10 *): Farum Hovedgade, området omkring Farum Station og Frederiksborgvej I kolonnen Omsætning i 2017 med Rema 1000 ses hvilken dagligvareomsætning, ICP vurderer, Rema 1000 på Farum Hovedgade 50 vil få og hvad de samlede konsekvenser af de aktuelle mulige detailhandelsprojekter vil være. 6
Vurderinger og konsekvenser I kolonnen Omsætning i 2017 uden Rema 1000 fremgår omsætningen i markedsområdet, såfremt det alene er de øvrige detailhandelsprojekter, der gennemføres. Situationen uden Rema 1000 i Farum Hovedgade I situationen i 2017, hvor Rema 1000 ikke etableres, vurderes det, at omsætningen i Farum Hovedgade falder fra 169 mio. kr. til 153 mio. kr. Dette skyldes etableringen af varehuset i Farum Bytorv samt indkøringen af Rema 1000 på Regimentsvej. Samtidig vil der på grund af de generelt øgede åbningstider ske en omfordeling af omsætningen fra kiosker og tankstationer til de større dagligvarebutikker som discountbutikker og supermarkeder. Det vurderes, at en af de større dagligvarebutikker i Farum Hovedgade bliver lukningstruet. For så vidt angår Farum Bytorv, vurderes det, at omsætningen stiger med 66 mio. kr. Dette vurderes ikke at være tilstrækkeligt til at alle dagligvarebutikker i det udvidede center får tilfredsstillende driftsforhold. Det må derfor forventes, at varehuset enten ikke etableres eller at minimum en af de eksisterende større dagligvarebutikker bliver lukningstruet. Etableres der ikke et varehus yderligere i Farum Bytorv vil dette især have positive omsætningsmæssige konsekvenser for omsætningen i de store dagligvarebutikker i hele Farum-området. I Furesø kommune i øvrigt ventes det, at den samlede omsætning stiger med 60 mio. kr. Dette skyldes især en øget lokalkøbsandel i Hareskovby og Jonstrup, hvor forbrugerne hidtil har været orienteret mod butikker i Gladsaxe, Herlev og Ballerup kommuner. Ligeledes betyder bl.a.indkøringen af Rema 1000 på Regimentsvej øget indhandling fra forbrugere i Allerød, Frederikssund og Egedal kommuner. Situationen med Rema 1000 i Farum Hovedgade Det vurderes, at såfremt Rema 1000 etableres, vil dette betyde, at dagligvareomsætningen på Farum Hovedgade i 2017 samlet set vil stige fra 153 mio. kr. til 177 mio. kr. (43 mio. kr. + 134 mio. kr.). Således styrkes Farum Hovedgade omsætningsmæssigt. ICP vurderer, at forbrugernes lokalkøbsandel i nærområdet samlet set vil være steget som konsekvens af etableringen af en Rema 1000. Det vurderes, at de eksisterende butikker i Farum Hovedgade vil opleve et omsætningsfald på 19 mio. kr. Det er ICP s vurdering, at det primært vil være de øvrige discountbutikker (Netto/Aldi), der vil opleve omsætningsfald. Således vil en af disse i endnu højere grad blive lukningstruet i forhold til en situation, hvor Rema 1000 ikke bliver etableret. Det vurderes, at Eurospar ligeledes vil opleve et omsætningsfald. Det er oplyst, at der i forbindelse med opførelsen af Rema 1000 etableres fælles parkeringsanlæg med Eurospar. Dette vurderes at kunne give mulighed for synergieffekter mellem de to butikker. Som det ofte er tilfældet, når discountbutikker og fuldsortimentsdagligvarebutikker (f.eks. supermarkeder og varehuse) ligger meget tæt på hinanden, kan der opstå en synergieffekt ved et generelt øget kundeflow. Eurospar kan måske opnå en driftsmæssig fordel, ved at Rema 1000 etableres. 7
Vurderinger og konsekvenser Dette vil kræve, at supermarkedet, når Rema 1000 er etableret, tilpasser sit sortiment med lidt dyrere varer, så det komplementerer sortimentet i Rema 1000. Dyrere og mere eksklusive varer har traditionelt en højere bruttoavance end de billigere discountvarer, som Rema 1000 især vil konkurrere på. Som konsekvens af etableringen af Rema 1000 på Farum Hovedgade vurderes det, at dagligvareomsætningen i Farum Bytorv vil falde med 14 mio. kr. En Rema 1000 på Farum Hovedgade vil tage omsætning fra Rema 1000 på Regimentsvej, idet de især vil skulle dele omsætningen i den sydvestlige del af Farum byområde. I øvrigt vil etableringen kun i relativt begrænset omfang tage omsætning fra butikker andre steder i kommunen samt uden for kommunen. Etableringen af Rema 1000 i Farum Hovedgade vil ikke i sig selv gøre butikker umiddelbart lukningstruede. Der er dog inden for de senere år set en del strategiske lukninger af kædebutikker, der ikke har tilstrækkelig høj omsætning. En generelt øget konkurrence både lokalt og på landsplan kan dog betyde, at større detailhandelsvirksomheder tager strategiske beslutninger, der markant ændrer konkurrencesituationen på flere niveauer i centerhierakiet. I forhold til bylivet på Farum Hovedgade vil en etablering af en Rema 1000 i forbindelse med Eurospar betyde, at de, etableres et stærkere udbudspunkt, der vil være med til at sikre, at der opretholdes et vist udbud af kundeorienterede servicefunktioner og eventuelt udvalgsvarebutikker, hvilket vil styrke bylivet omkring dette udbudspunkt. 8
Konkurrencesituationen Konkurrencesituationen 9
Konkurrencesituationen Oplysningerne i nedenstående stammer fra Detailhandelsanalysen, som ICP gennemførte for Furesø kommune primo 2013. I den forbindelse blev der foretaget en rekognoscering af alle butikker i kommunen, hvor bl.a. også butikkernes omsætning blev registreret. Tabel 2.1 Dagligvarebutikker, antal (primo 2013) og omsætning i 2012 i mio. kr. incl. moms Antal** Dagligvareomsætning 2012 incl. moms i mio. kr.** Farum Hovedgade* 15 169 Farum Bytorv 14 358 Furesø kommune i øvrigt 28 474 Furesø kommune i alt 30 1.001 *): incl. Frederiksborgvej og området omkring Farum Station **): incl. dagligvarespecialbutikker som bagere, vinhandlere etc. samt kiosker etc. Primo 2013 var der 15 dagligvarebutikker langs Farum Hovedgade, på Frederiksborgvej og ved Farum Station. Disse havde tilsammen en dagligvareomsætning i 2012 på ca. 170 mio. kr. incl. moms. En væsentlig del af denne omsætning ligger i de tre store dagligvarebutikker Netto, Aldi og Eurospar. Antallet af dagligvarebutikker er stort set uændret i forhold til antallet i ICP s analyse fra bl.a. 2005. Foruden ovennævnte dagligvarebutikker ligger der langs Farum Hovedgade 10 udvalgsvarebutikker. Der er bl.a. tale om butikker indenfor beklædning, cykler og boligindretning. I forhold til 2005 er der sket et markant fald i antallet af udvalgsvarebutikker langs Farum Hovedgade. Endelig ligger der omkring 35 servicefunktioner som frisører, behandlere og kliniker, pengeinstitutter, restauranter og fastfood m.v. Langs Farum Hovedgade er udbuddet af butikker og servicefunktioner især koncentreret omkring to punkter. Der er området ved Akacietorvet, hvor to discountbutikker (Netto og Aldi) er de betydeligste spillere og der er området omkring Eurospar og den nye Rema 1000, hvor til dels butikker, men især servicefunktioner i øvrigt ligger relativt tæt. Aldi på Akacietorvet er inden for de senere år flyttet fra en placering på Farum Hovedgade 34 til Akacietorvet til mere tidssvarende lokaler. I Farum Hovedgade 34 er der etableret en stor, attraktiv cykelbutik, er flyttet fra en anden beliggenhed på Farum Hovedgade. De muligheder for generelt udvidede åbningstider, som den liberaliserede Lov om Butikstid har medført, betyder, at en væsentlig del af den omsætning, der i dag ligger i kiosker og tankstationer, fremover forventes at blive omsat i de større dagligvarebutikker som discountbutikker, supermarkeder og varehuse. 10
Befolknings- og forbrugsforhold 11
Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for konsekvensvurderingerne er det nuværende og fremtidige forbrug af dagligvarer beregnet for syv områder i Furesø kommune. Skoledistrikterne er illustreret i nedenstående figur 3.1. Figur 3.1 Områder i Furesø kommune (skoledistrikter) Lyngholm Solvang Stavnsholt Syvstjerne Søndersø Jonstrup Hareskov Datagrundlag Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICP s bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomstog befolkningsforhold fra Danmarks Statistik og Furesø kommune samt seneste befolkningsprognose for Furesø kommune. Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2012 og 2017. 12
Befolknings- og forbrugsforhold Befolknings- og indkomstforhold Figur 3.2 viser udviklingen i befolkningstallet i markedsområderne i Furesø kommune. I dag bor der i alt knap 19.000 personer i Farum-området. Det samlede befolkningstal i Farum-området forventes at stige omkring 2 % i perioden 2012 til 2017. Der er dog relativ stor forskel på befolkningsudviklingen i de enkelte områder. I Lyngholm forventes befolkningstallet at stige ca. 19 % i perioden 2012 til 2017 fra knap 4.900 personer til godt 5.800 personer i 2017 på grund af udbygningen af bl.a. Farum Kaserne. I Solvang forventes befolkningstallet at være nogenlunde uændret omkring 5.300, mens befolkningstallet i Stavnsholt forventes at falde ca. 6 % i perioden 2012 til 2017. I Værløse-området ventes der en stigning i befolkningstallet fra knap 19.200 til godt 20.000 personer svarende til godt 4 % i perioden 2012 til 2017. Figur 3.2 Udviklingen i befolkningstallet i Farum (antal personer) Niveauer for husstandsindkomst og - størrelse Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsindkomst i Farum ligger på omkring 584.000 kr., hvilket er en del over landsgennemsnittet (ca. 460.000 kr.). 13
Befolknings- og forbrugsforhold Niveauet for den gennemsnitlige husstandsstørrelse i Farum er 2,35 personer pr. husstand, hvilket ligeledes er et stykke over landsgennemsnittet på 2,05. Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICP s specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser er dagligvareforbruget for 2010 og 2017 beregnet. Figur 3.3 Udviklingen i dagligvareforbrug fra 2012 til 2017 (i mio. kr.) Det samlede dagligvareforbrug er ca. 600 mio. kr. i hele Farum-området. Det forventes, at det samlede dagligvareforbrug i Farum-området stiger ca. 4 % i perioden 2012 til 2017. Således forventes det samlede dagligvareforbrug i Farum-området at være 620 mio. kr. i 2017. I Solvang var dagligvareforbruget ca. 170 mio. kr. i 2012, hvilket forventes at stagnere i perioden frem til 2017. I Stavnsholt forventes dagligvareforbruget at være svagt faldende frem til 2017. I Lyngholm-området, hvor der forventes en stor befolkningstilvækst, forventes dagligvareforbruget at stige 21 % i perioden 2012 til 2017. I hele Værløse-området udgjorde det samlede dagligvareforbrug i 2012 knap 670 mio. kr. incl. moms. Dette ventes at stige med 6 % til mere end 700 mio. kr. i 2017. 14