Silkeborg Kommune Analyse af detailhandelen Februar 2016
INDHOLDSFORTEGNELSE Metode, begreber og definitioner 3 Hovedanbefalinger 9 Status på detailhandelen i Silkeborg kommune 10 Udviklingen i detailhandelen fra 2008 til 2015 12 Forbrug 13 Handelsbalance 13 Konkurrencesituationen 15 Fremtidens shopping 16 Anbefalinger og vurderinger 18 Silkeborg bymidte 19 Kjellerup bymidte 28 Fremtidig centerstruktur i Silkeborg kommune 31 Fremtidigt arealudlæg i Silkeborg kommune 31
Metode og definitioner Nedenfor gives en kort introduktion om metoden, herunder dataindsamlingen og definitioner i detailhandelsanalysen. Geografisk opdeling af Silkeborg kommune Detailhandelen i Silkeborg kommune er overordnet opdelt i 4 områder: Silkeborg Midt, Silkeborg Nord, Silkeborg Syd og Silkeborg Øst. Detailhandelen er beskrevet for Silkeborg og Kjellerup bymidte, samt såvidt det er muligt for de største bycentre Fårvang, Gjern, Virklund samt Them, Salten og Knudlund. Herudover er Silkeborg bymidte delt op i Silkeborg Midtby, Borgergade og Center Nord. Samme opdeling blev brugt i detailhandelsanalysen i 2008. Nedenstående kort viser den overordnede opdeling af kommunen. Figur 1.2 viser opdelingen af Silkeborg bymidte. Figur 1.1 Områder i Silkeborg kommune 3
Figur 1.2 Opdeling af Silkeborg bymidte Antal butikker Alle butikker i kommunen er registreret i forbindelse med en rekognoscering, der blev foretaget i ultimo 2015. Butikkerne er registreret med navn, adresse og branchegruppe. Branchegrupper Alle butikker er overordnet kategoriseret inden for dagligvarer og udvalgsvarer samt butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Dagligvarebutikkerne er discountbutikker (Netto, Fakta, Aldi, Rema 1000 m.fl.), supermarkeder (Irma, SuperBrugsen, SuperBest m.fl.) og varehuse (Kvickly, Føtex) samt hypermarked (Bilka). Desuden indgår mindre butikker som kolonialbutikker, minimarkeder, døgnkiosker, kiosker på tankstationer og tobaksforretninger samt fødevarespecialbutikker som bagere, slagtere, blomster og ostehandlere. Endelig er der andre dagligvarebutikker som parfumerier og Matas. Udvalgsvarebutikker er butikker, der f.eks. forhandler tøj, sko, køkkenudstyr og gaveartikler, hjemmeelektronik, hårde hvidevarer m.v., smykker, 4
Metoder og definitioner lamper, telefoner, optik, boghandel, cykler, farve/tapet, tæpper, lædervarer, legetøj mv. Butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper er udtømmende defineret i Planloven som butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. (I analysen er møbelbutikker kategoriseret som udvalgsvarebutikker, mens byggemarkeder er medtaget i gruppen af butikker med særlig pladskrævende varer). Inden for butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, er det i denne analyse alene enheder, der har et egentligt salgslokale, der er medtaget. Således er f.eks. bilforhandlere med et mindre kontor og et uoverdækket p-areal til biludstilling ikke medtaget. En komplet branchefortegnelse fremgår af bilag 1. Bruttoareal ICP har foretaget en grov opmåling af bruttoarealet i samtlige butikker i Silkeborg kommune. Bruttoarealet defineres som i Planloven. Således omfatter det alle salgsarealer og arealer til brug for produktion og/eller opbevaring af varer eller remedier, der er nødvendige for butiksdriften, herunder salgsarealer, produktionsarealer, lagerlokaler, teknikrum, kølerum og lignende. Forbrug metode Borgernes forbrug af dagligvarer og udvalgsvarer er beregnet på bydelsniveau på baggrund af ICP s specialkørsler fra Danmarks Statistiks Forbrugsundersøgelse, der baserer sig på interviews med 3.000 husstande. I Forbrugsundersøgelsen er husstandenes samlede årlige forbrug af såvel varer og tjenesteydelser nedbrudt på omkring 1.200 grupper. Der er således tale om en meget detaljeret beregning af husstandenes forbrug. Oplysningerne fra forbrugsundersøgelsen er bl.a. kombineret med oplysninger om husstandsstørrelser, forbrugernes indkomster samt det nuværende og fremtidige befolkningstal dels i hele kommunen, dels i de enkelte bydele. Tallene for forbruget skal ses som alle husstandes samlede forbrug i hele året 2014 samt 2028. Silkeborg Kommunes seneste befolkningsprognose er anvendt for såvidt angår 2014 samt 2028. Omsætning - metode Oplysningerne om butikkernes omsætning i 2014 er for hver enkelt butiks vedkommende indhentet ved direkte henvendelse til butiksindehaverne. For de butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Andelen af den samlede omsætning i kommunen, som er skønnet af ICP, er ca. 10 %. Omsætningen er opgivet incl. moms. I opgørelsen indgår kun detailhandelsomsætning. Således indgår alene kioskvarer i tankstationer. I slagterbutikker er frataget catering og diner transportable samt i for eksempel bager og apotek er frataget udsalg til andre enheder. Det er alene apotekers omsætning inden for frihandelsvarer, der er medtaget. Herudover er kun medtaget detailhandelsomsætning til salg til private som vedrører den enkelte butik. 5
Omsætningen er for de enkelte butikker opdelt i de 4 hovedbranchegrupper dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Således sælger blandt andet discountbutikker, supermarkeder og varehuse varer inden for alle fire branchegrupper. Øvrige kundeorienterede servicefunktioner Der er foretaget en kortlægning af, hvilke servicefunktioner i øvrigt, herunder offentlige institutioner eller tilbud i øvrigt, der ligger i stueplan i bymidten. Der er tale om f.eks. restauranter, caféer, take aways og andre former for bespisning, funktioner inden for finansielle ydelser som f.eks. banker, forsikringsselskaber og ejendomsmæglere, forskellige former for behandlere som frisører, skønhedsklinikker, massører, læger, tandlæger etc. Ligeledes er der tale om biografer og andre former for forlystelser og endelig er der tale om en lang række kundeorienterede servicefunktioner i øvrigt som turistbureauer, advokatvirksomheder, køreskoler, bedemænd etc. En komplet branchefortegnelse fremgår af bilag 2. Handelsbalancen Ved at sætte den realiserede omsætning i butikkerne i en kommune i forhold til forbruget i kommunen fås et udtryk for handelsbalancen eller dækningsgraden. Handelsbalancen viser, om der er overskud eller underskud i forholdet mellem omsætningen og forbruget i et område. Tallet kan således godt overstige 100%. Hvis en handelsbalance for eksempel er under 100 %, er omsætningen mindre end forbruget i området. Det betyder, at omsætningen i området ikke kan dække områdets forbrug. Dermed må forbrugerne få dækket en del af deres forbrug udenfor området. Handelsbalancen er dog et bruttotal, som ikke afspejler, hvorledes omsætningen er sammensat af køb fra lokale forbrugere og forbrugere bosat i andre områder. 6
Vestergade, Silkeborg Midtby Konklusion, vurderinger og anbefalinger 7
Institut for Center-Planlægning (ICP) har i samarbejde med Silkeborg Kommune gennemført en detailhandelsanalyse for Silkeborg kommune. Formålet med detailhandelsanalysen er at sætte de generelle udviklingstendenser i detailhandelen i relation til forholdene i Silkeborg kommune, herunder hvordan detailhandelen i Silkeborg kommune har klaret sig siden 2008, hvor seneste detailhandelsanalyse blev gennemført. Analysen skal samtidig levere input til kommunens planlægning for detailhandel og bidrage til en videreudvikling af detailhandelen i kommunen. Detailhandelsanalysen består af to rapporter. En rapport med konklusioner, vurderinger og anbefalinger med hovedresultaterne af detailhandelsanalysen samt en baggrundsrapport med resultaterne af detailhandelsanalysen. Analyserne ICP har ultimo 2015 foretaget en rekognoscering af samtlige butikker i kommunen, herunder opgjort de enkelte butikkers bruttoareal samt indsamlet informationer om omsætningen i 2014. Herudover har ICP noteret branchetype og kædestatus samt vurderet hver enkelt butiks attraktion og størrelsesprofil. For beklædningsbutikkernes vedkommende er pris-aldersprofilen ligeledes vurderet i Silkeborg og Kjellerup bymidter. Butikkerne er kategoriseret i dagligvarer og udvalgsvarer. Dagligvarebutikkerne er ud over supermarkeder, discountbutikker og varehuse også fødevarespecialbutikker samt kiosker, materialist, apotek mv. Beskrivelse findes i Metode, begreber og definitioner samt i bilag 1. Omsætningsudviklingen siden 2007 Omsætningsudviklingen i Danmark er efter nogle turbulente år begyndt at være mere konstant, hvilket er illustreret i figur 1.1. Siden 2007 er den generelle dagligvareomsætning i Danmark steget 10 %, mens udvalgsvareomsætningen er faldet med 1 %. Figur 1.1 Omsætningsudviklingen i Danmark 2003 til 2014 140 % 130 % 120 % 110 % 100 % 90 % 80 % Dagligvarer Udvalgsvarer 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 8
Hovedanbefalinger Silkeborg Midtby skal være det største udbudspunkt i regionen, og et reelt alternativ til de omkringliggende handelsbyer. Silkeborg Midtby skal kunne tilbyde en fuld shoppingoplevelse og tilbyde et bredt og dybt udbud af både detailhandel og oplevelser. Det er ICP s vurdering, at etablering af et overdækket shoppingcenter centralt i Midtbyen vil styrke Silkeborg Midtby væsentligt som shoppingdestination. Kjellerup bymidte skal fortsat være et betydningsfuldt indkøbssted for borgerne i Kjellerup området. Det er ligeledes vigtigt, at Silkeborg Kommune fortsat arbejder på at sikre en god og decentral dagligvareforsyning i kommunen og understøtter at bibeholde dagligvarehandelen lokalt i landsbyerne. For at styrke detailhandelen i Silkeborg kommune bedst muligt er det vigtigt, at alle aktører (Silkeborg Kommune, detailhandlerne, interesseorganisationer, handelsilkeborg, erhvervsilkeborg, ejendomsbesiddere, turisterhvervet, foreningslivet og frivillige organisationer) aktivt samarbejder og tager fælles ansvar for at løse de enkelte opgaver. Nogle opgaver bør som udgangspunkt løses af Silkeborg Kommune, mens ansvaret for andre opgaver ligger hos detailhandelen eller en af de andre aktører. Andre opgaver kan igen kun løses i et samarbejde mellem de forskellige interessenter. Det er ICP s vurdering, at detailhandelen og Silkeborg Kommune i fremtiden skal arbejde på at: Styrke og koncentrere udvalgsvaredetailhandelen i Silkeborg Midtby Understøtte centerstrukturen med store udvalgsvarebutikker i Center Nord og mindre udvalgsvarebutikker i Midtbyen Koncentrere detailhandelen og kundeorienterede servicefunktioner i Kjellerup bymidte og Silkeborg Midtby Nyetablering af dagligvarebutikker skal søges placeret i bymidterne, så de bedst muligt støtter det nuværende udbud Sikre fleksibilitet og rummelighed i de fremtidige arealudlæg Revurdering af centerstrukturen i kommunen Understøt det spændende bymiljø med investeringer i gadeinventar og kunst Understøtte og fastholde de unikke butikker i kommunen Skabe flere og nye oplevelser i forbindelse med shopping Understøtte fælles åbningstider i Silkeborg Midtby og Kjellerup bymidte 9
Silkeborg bymidte det største udbudspunkt Kjellerup bymidte har betydning i det nordlige Silkeborg kommune Status på detailhandelen i Silkeborg kommune I 2015 var der i Silkeborg kommune 396 butikker med et samlet bruttoareal på 188.700 m 2. I 2014 var den samlede omsætning på ca. 4,2 mia. kr. inkl. moms. Silkeborg by har i alt 273 butikker med et samlet bruttoareal på 128.100 m 2 og en samlet omsætning 2014 på knap 3,1 mia. kr. Silkeborg bymidte er det største udbudspunkt i kommunen med 55 dagligvarebutikker og 155 udvalgsvarebutikker. 53 % af butikkerne i Silkeborg kommune og 50 % af bruttoarealet ligger i Silkeborg bymidte, mens omsætningen i Silkeborg bymidte udgør 58 % af den samlede omsætning i Silkeborg kommune. Silkeborg bymidte består af 3 områder: Silkeborg Midtby, Borgergade samt Center Nord. Silkeborg Midtby har det største udbud af både dagligvarer og udvalgsvarer i kommunen. Her er i alt 160 butikker svarende til 41 % af det samlede antal butikker i kommunen. Bruttoarealet i Silkeborg Midtby udgør 28 % af det samlede bruttoareal, mens omsætningen i Silkeborg Midtby udgør 30 % af den samlede omsætning. Langt hovedparten af beklædningsbutikkerne i kommunen er samlet i Silkeborg Midtby. Her er i alt 56 beklædningsbutikker, heraf er 28 butikker med kun damebeklædning og 12 butikker med kun herrebeklædning. Herudover ligger 136 kundeorienterede servicefunktioner i Silkeborg Midtby, hvilket svarer til 46 % af det samlede antal funktioner. Her ligger blandt andet 61 spisesteder som café, restaurant, pub, grill samt 45 frisører eller anden skønhed/helse. Center Nord, som er området ved Nørrevænget, Viborgvej og Nordre Ringvej, har i alt 35 butikker, heraf 10 dagligvarebutikker og 25 udvalgsvarebutikker. Bruttoarealet i Center Nord udgør 19 % af det samlede bruttoareal i kommunen, mens omsætningen udgør 27 % af den samlede omsætning i kommunen. Andelen af kundeorienterede servicefunktioner er lav i Center Nord. Her ligger i alt 10 funktioner. I Borgergade ligger 15 butikker samt 35 kundeorienterede servicefunktioner. Hermed udgør kundeorienterede servicefunktioner 70 % af det samlede antal funktioner i Borgergade. I Borgergade er 9 dagligvarebutikker og 6 udvalgsvarebutikker med et samlet bruttoareal på 6.800 m 2. Kjellerup bymidte er det største udbudspunkt i den nordlige del af Silkeborg kommune. Bymidten har i alt 29 butikker, heraf er 10 dagligvarebutikker og 19 udvalgsvarebutikker. Bruttoarealet i Kjellerup bymidte udgør 6 % af det samlede bruttoareal i kommunen. Ligeledes udgør omsætningen i Kjellerup bymidte 6 % af den samlede omsætning i Silkeborg kommune. I kommunen i øvrigt udenfor Silkeborg by og Kjellerup bymidte findes 41 dagligvarebutikker og 51 udvalgsvarebutikker. Bruttoarealet til dagligvarer på 19.700 m 2 i butikkerne udenfor Silkeborg by og Kjellerup bymidte udgør 26 % af bruttoarealet til dagligvarer, mens bruttoarealet til udvalgsvarer på 26.900 m 2 udgør 24 % af bruttoarealet til udvalgsvarer i kommunen i alt. 10
200 150 Figur 1.2 Antal butikker i Silkeborg kommune 2015 Dagligvarer Udvalgsvarer Antal butikker 100 50 0 124 51 35 31 36 19 30 19 41 10 Silkeborg Midtby Center Nord/Borgergade Silkeborg by i øvr. Kjellerup bymidte Kom i øvr. 60.000 50.000 Figur 1.3 Bruttoareal i Silkeborg kommune 2015 Dagligvarer Udvalgsvarer Bruttoareal m 2 40.000 30.000 20.000 32.600 25.800 24.300 26.900 10.000-19.700 15.800 4.100 19.700 12.500 7.200 Silkeborg Midtby Center Nord/BorgergadeSilkeborg by i øvr. Kjellerup bymidte Kom i øvr. 2.000 Figur 1.4 Detailhandelsomsætning i Silkeborg kommune 2014 i mio. kr. incl. moms Dagligvarer Udvalgsvarer 1.500 503 Mio. kr. 1.000 741 576 500-1.036 523 572 53 188 Silkeborg Midtby Center Nord/Borgergade Kjellerup bymidte Kom i øvr. 11
Spar, Gjern Antal butikker er faldet Center Nord har oplevet en øget betydning Udviklingen i detailhandelen fra 2008 til 2015 Det samlede antal butikker i Silkeborg kommune er faldet siden 2008 fra i alt 441 butikker til 396 butikker. Der er således 45 butikker færre i 2015. Samlet ser er der forsvundet 19 dagligvarebutikker i Silkeborg kommune og mistet 26 udvalgsvarebutikker i kommunen i alt. Bruttoarealet til dagligvarer i Silkeborg kommune er steget med 5.400 m 2 svarende til en stigning på 8 %, mens bruttoarealet til udvalgsvarer er nogenlunde konstant. Bruttoarealet til udvalgsvarer er faldet med 1.200 m 2, svarende til et fald på 1 % i perioden 2008 til 2015. Dagligvareomsætningen er steget som landsgennemsnittet med 10 % i Silkeborg kommune, mens udvalgsvareomsætningen er faldet med 12 % i perioden 2007 til 2014, hvilket er mere end landsgennemsnittet med et fald på 1 % i samme periode. Udviklingen i detailhandelen er forskellig i de enkelte områder i kommunen, ligesom udviklingen i antal dagligvare- og udvalgsvarebutikker har været forskellig i de forskellige områder. Udviklingen med et fald i antal dagligvarebutikker er en generel tendens, og er en konsekvens af lukning af mindre dagligvarebutikker som følge af større butikker herunder discountbutikker. Specifikt i Silkeborg by har dagligvarehandelen oplevet, at enkelte større dagligvarebutikker er flyttet eller har lukket deres butik. Varehuset Føtex er siden 2008 åbnet i Center Nord men lukket i Borgergade. Herudover er discountbutikkerne Lidl, Rema 1000 og Fakta åbnet i Center Nord. I Borgergade er Fakta lukket og Netto er flyttet til Føtex s tidligere lokaler. Herudover er dagligvarehandelen flere steder blevet styrket. Blandt andet i Balle, hvor discountbutikken Netto åbnede ultimo 2014. I Gjern er supermarkedet Super Spar flyttet og udvidet til dobbelt størrelse. Center Nord har oplevet en stigning i antal butikker, men har samlet set fastholdt antallet af udvalgsvarebutikker. Detailhandelen i Center Nord er udbygget med store udvalgsvarebutikker som Elgiganten, PetWorld, Sport24 og en række store cykelbutikker. Herudover er en del butikker flyttet og udvidet fra andre placeringer i Silkeborg, som Jysk, Legekæden, T-Hansen. Bruttoarealet er samlet set steget med 10.500 m 2 dagligvarer og 12
Kjellerup bymidte har mistet betydning 6.700 m 2 udvalgsvarer i Center Nord og den samlede omsætning er steget med 28 % fra 900 mio. kr. i 2007 til 1,1 mia. kr. i 2014. Silkeborg Midtby har omvendt oplevet et mindre fald i antal udvalgsvarebutikker. Her er i alt mistet 5 udvalgsvarebutikker svarende til et fald på 4 %. Bruttoarealet er tilsvarende faldet 3 %, mens den samlede udvalgsvareomsætning i Silkeborg Midtby er faldet 10 %. I Silkeborg bymidte har Borgergade mistet 4 udvalgsvarebutikker, mens bruttoarealet er steget med 400 m 2 en stigning på 13 %. Stigningen skyldes, at Maxi Zoo har etableret sig i Borgergade. Kjellerup bymidte har samlet set mistet 2 dagligvarebutikker og 8 udvalgsvarebutikker siden 2008. Bruttoarealet i Kjellerup bymidte er faldet 800 m 2 indenfor dagligvarer og 800 m 2 indenfor udvalgsvarer. Dagligvareomsætningen i Kjellerup bymidte er steget 15 % i perioden 2007 til 2014, mens udvalgsvareomsætningen er faldet 37 %. Området Silkeborg Øst, med blandt andet Gjern og Fårvang, har i alt mistet 7 dagligvarebutikker og 4 udvalgsvarebutikker. Bruttoarealet er omvendt konstant for dagligvarer, mens bruttoarealet til udvalgsvarer er faldet med 700 m 2. Dagligvareomsætningen er steget 37 %, mens udvalgsvareomsætningen er faldet 45 % i perioden 2007 til 2014. Området Silkeborg Syd med Virklund, Them og Bryrup har mistet 5 dagligvarebutikker, men fået yderligere 2 udvalgsvarebutikker. Bruttoarealet til dagligvarer er nogenlunde konstant, mens bruttoarealet til udvalgsvarer er faldet med 4.500 m 2. Dagligvareomsætningen i Silkeborg Syd er steget med 10 %, mens udvalgsvareomsætningen er faldet med 22 % i perioden 2007 til 2014. Forbrug Forbrugerne i Silkeborg kommune havde et samlet forbrug af detailhandelsvarer på 4,28 mia. kr. inkl. moms fordelt på 2,31 mia. kr. på dagligvarer og 1,97 mia. kr. på udvalgsvarer. Der bor ca. 90.000 personer i Silkeborg kommune. Det samlede befolkningstal i Silkeborg kommune forventes at stige med 9 % i perioden 2014 til 2028. Dagligvareforbruget i Silkeborg kommune forventes at stige 13 % i perioden 2014 til 2028 fra 2,31 mia. kr. til 2,61 mia. kr. i 2028 i faste priser. I samme periode forventes udvalgsvareforbruget at stige 30 % fra 1,97 mia. kr. til 2,57 mia. kr. i 2028. Handelsbalance Handelsbalancen er forholdet mellem den faktiske omsætning i samtlige detailhandelsbutikker i Silkeborg kommune og det samlede forbrug hos borgerne i kommunen. Handelsbalancen for dagligvarer var i 2014 100 % for Silkeborg kommune, mens forholdet for udvalgsvarer var 95 %. Tallene viser, at dagligvareomsætningen i kommunens butikker er på niveau med forbruget hos borgerne i kommunen. På udvalgsvareområdet er udvalgsvareomsætningen 5 % lavere end udvalgsvareforbruget i kommunen. Det vil sige, at borgerne i Silkeborg kommune får dækket en mindre del af deres udvalgsvareforbrug udenfor kommunen. Det er især konkurrencen fra det større udbud i Aarhus og en øget internethandel, som har betydning 13
Silkeborg kommune har i alt fastholdt betydning for handelsbalancen for udvalgsvarer. I den nordlige del af kommunen har detailhandelen i Viborg en vis betydning, mens Herning mod vest har en betydning for konkurrencesituationen. Trods en skærpet konkurrencesituation har Silkeborg kommune overordnet fastholdt handelsbalancen for dagligvarer i perioden 2007 til 2014 på omkring 100 %. Dagligvarerne bliver generelt i højere grad købt tættere på bopælen end tidligere både på grund af de øgede åbningstider, der betyder, at pendlerne kan nå hjem og handle, samt at dagligvarebutikkerne i højere grad bliver placeret tæt på boligområderne. Handelsbalancen for Silkeborg kommune udvalgsvarer har oplevet et fald fra 102 % i 2007 til 95 % i 2014. Handelsbalancen er fortsat på et højt niveau taget den stadig stigende konkurrence fra især e-handel i betragtning. Figur 1.5 Udvikling i handelsbalancen for Silkeborg Kommune 2007 til 2014 110% 100% 102% 101% 100% 95% 90% 80% 2007 2014 Dagligvarer Udvalgsvarer herningcentret 14
Konkurrencesituationen skærpes Det forventes, at der også i de kommende år bliver kamp om kunderne, og at den overordnede konkurrencesituation fortsat bliver intensiveret. Inden for dagligvareområdet har etableringen af flere discountbutikker i lokalområderne skærpet konkurrencesituationen. På udvalgsvareområdet har konkurrencen fra de omkringliggende større udbudspunkter og en stigende e-handel betydet en skarpere konkurrence. Især udviklingen i Aarhus har betydning for konkurrencesituationen i Silkeborg kommune, men også udbygningen af detailhandel i Herning og Viborg har betydning. I Herning har HerningCentret i de seneste år øget sin betydning væsentligt. Centret er udvidet flere gange og huser i dag 67 butikker og 11 kundeorienterede servicefunktioner. Centret har et butiksareal til udlejning på 25.000 m 2 og er i gang med endnu en udvidelse med 6 nye butikker. Omsætningen er siden 2007 steget med 33 % til 757 mio. kr. i 2014. I Kolding har der længe været planer om etableringen af et outletcenter Nordic Design Village i Riberdyb/Holmsminde som en del af et byudviklingsprojekt. Bydelen skal indeholde omkring 12.000 m 2 detailhandel. Tidsplanen er ukendt. Ligeledes arbejdes der på at etablere et outletcenter i Billund på omkring 20.000 m 2. Et factory outlet-center defineres som en samling butikker der er planlagt, opført og markedsført under fælles navn. Butikkerne skal hver for sig være drevet af en producent. Generelt skal der annonceres med 2 priser en førpris og en outletpris. Besparelsen i forhold til den traditionelle detailhandel vil typisk ligge i størrelsesordenen 30-70 %. Et factory outlet ligger typisk væk fra de store byer, så man ikke generer den traditionelle mærkevaredetailhandel. I Danmark er der i dag kun etableret to egentligt factory outlets. Ringsted Outlet med et samlet bruttoareal på omkring 12.500 m 2, og CDO i forbindelse med shoppingcentret City 2 på knap 18.000 m 2. Em mulig trussel mod detailhandelen i Silkeborg kommune og den øvrige fysiske detailhandel i Danmark er e-handel. ICP vurdere, at e-handel i 2014 udgjorde ca. 2 % af dagligvareforbruget og godt 15 % af udvalgsvareforbruget, men det forventes, at e-handelen stiger væsentligt i fremtiden. Det er vanskeligt at forudsige, hvor stor en andel e-handel vil få af den fysiske detailhandel, Men den øgede e-handel vil påvirke den fysiske detailhandel og dermed detailhandelsstrukturen i Danmark. En øget e-handel betyder, at en væsentlig del af forbruget vil blive dækket ved køb uden for de fysiske butikker. For de fleste udbudspunkter vil det betyde, at konkurrencesituationen yderligere bliver skærpet. Såfremt der ikke gøres noget aktivt og ekstraordinært, vil man 10-12 år frem i tiden opleve, at der mange steder ikke længere kan siges at være en udvalgsvareforsyning, der nogenlunde dækker de fleste husholdningernes grundlæggende behov. Her vil alene være helt standardiserede udvalgsvarebutikker tilbage. 15
I dag er der ca. 200 byer med mere end 3.000 indbyggere, der har en udvalgsvareforsyningen på et vist niveau, men hvis 50 % af udvalgsvarehandelen går via e-handel i 2025, vil kun de ca. 30 største byer kunne tilbyde et dybt og bredt udbud af udvalgsvarer. Heriblandt er Silkeborg bymidte. Nye standarder Krav om oplevelser i butikkerne Fremtidens Shopping Shopping har på mange måder et socialt element, som er med til at skabe et behov for fysiske butikker. Den stigende e-handel vil dog ændre den måde, forbrugerne handler og tænker på. Den sociale side af shopping vil fortsat eksistere, men forbrugerne vil i højere grad stille krav til oplevelser i forbindelse med købet. Standardvarer forventes i højere grad at blive købt på nettet, mens de køb, der overlades til de fysiske butikker, er køb, hvori der er iblandet en oplevelse. Derfor vil sanserne i langt højere grad blive sat i spil. Kunderne vil kunne se, føle, dufte, høre, smage og prøve varen, samtidig med, at der ønskes en personlig service. E-handel vil blive en integreret del af de fysiske butikker. For at imødekomme kundernes krav til at kunne handle når det passer dem, vil detailhandlere i stigende grad være at finde online. Det vil blive udbredt at have onlinestandere i butikkerne, hvorfra kunderne kan bestille et bredere sortiment end det, der kan ses og opleves i butikken. Det er et fænomen, som allerede i dag gør sig gældende i butikker som f. eks Bilka, Bolia og Stadium. Muligheden for at bestille online i butikken giver mindre arealbehov, men stiller ikke nødvendigvis mindre krav til butikspersonalet, som skal hjælpe kunderne og rådgive omkring bestillinger. Omni channel (kombination og sammensmeltning af den fysiske platform og e-handel) vil i fremtiden være med til at udviske grænserne mellem den fysiske butik og online. Den nye generation af forbrugere vil vokse op med omni channel og vil i fremtiden ikke skelne, om varen er købt på nettet eller i de fysiske butikker, men vil fokusere på oplevelsen, varemærket og prisen. Det er derfor vigtigt, at butikkerne i Silkeborg kommune arbejder på, at det er en oplevelse at besøge den fysiske butik. I takt med at kunderne er villige til at køre længere for det rigtige udbud, bliver tilgængelighed og parkering vigtige konkurrenceparametre. Det er derfor vigtigt, at man i både Silkeborg bymidte og Kjellerup bymidte arbejder på at skabe den bedste tilgængelighed og parkering. Man bør fortsat overveje, om den nuværende kapacitet i bymidterne er tilstrækkelig, om p-pladserne kan gøres mere attraktive og om er henvisningssystem kan fungere mere hensigtsmæssigt i både Silkeborg og Kjellerup bymidter. Herudover er det vigtigt, at parkeringspladserne placeres så tæt på butikkerne som muligt. Placering af parkeringspladser under Torvet i Silkeborg Midtby er en konkurrencefordel for Midtbyen, og er med til at sikre let adgang til butikkerne og oplevelserne i Midtbyen. 16
Parkeringskælder på Torvet, Silkeborg Midtby Parkering får stigende betydning Det er vigtigt, at Silkeborg Kommune også i fremtiden tager højde for, at der generelt vil være et behov for parkeringspladser og ikke mindst, at tilgængelighed og gode parkeringsforhold vil blive vigtige konkurrenceparametre i fremtiden. På trods af en øget mobilitet accepterer kunderne ikke fysisk afstand mellem de enkelte butikker i et udbudspunkt og ej heller afstand fra parkering til bymiljøet. Man kan ikke sætte præcis afstand på, hvor langt en kunde kan acceptere at gå fra parkering til butikkerne. Kunderne kræver, at når de er ankommet til en shoppingdestination, skal der umiddelbart tilbydes et spændende bymiljø. Betalingsparkering er et effektivt værktøj til at styre efterspørgslen af parkeringspladser i en bymidte, og begrænse den tid, den enkelte plads bliver benyttet. Ved at indføre betalingsparkering på de mest centrale parkeringspladser sikres, at pladserne bliver brugt af kunder og ikke er optaget af heldagsparkerende som medarbejdere og beboere. Betalingsafgifter kan få bilister til at vælge alternative transportformer som kollektiv trafik eller gang/cykel til bymidten, mens for høje afgifter kan betyde at kunderne søger andre steder hen, hvor parkering er gratis. Derfor skal parkeringsafgiften afspejle de lokale forhold, og et incitament for kunden kunne være en times gratis parkering eller en parkeringsafgift, der trappevist stiger, jo længere tid man parkerer. Betalingsparkering kan være en nødvendighed ved etablering og drift af et parkeringsanlæg, som kan være en bekostelig affære især centralt i en bymidte. RealDania vurderer i Parkering og Bykvalitet, at et parkeringsanlæg under byrum løber op i anlægsudgifter på 400.000 til 700.000 kr. per parkeringsplads, samt løbende drift og vedligeholdelse på 3.000 til 4.000 kr. per parkeringsplads om året, mens parkering på terræn har en årlig udgift på 1.000 til 1.200 kr. per parkeringsplads. Silkeborg Midtby har betalingsparkering i hele den centrale del af bymidten, mens der er enkelte pladser med fri parkering og parkering med tidsbegrænsning i udkanten af Midtbyen. For at betalingsparkering skal fungere mest hensigtsmæssigt, er det vigtigt, at hele den centrale del af byen har ensartede parkeringsregler og takster for parkering. 17
Der er ICP s vurdering, at det er et spørgsmål om tid før alle større handelsbyer har indført betalingsparkering for at kunne sikre god parkeringsløsning i bymidten. Anbefalinger og vurderinger Vigtigt at fastholde kunderne Tilstrækkeligt næropland Fremtidens Shopping Forbrugerne forventes også i fremtiden at være villige til at køre langt for det rigtige udbud af varer og oplevelser. Det forventes, at butikkerne i fremtiden yderligere vil blive koncentreret i få store udbudspunkter. Ikke mindst den øgede e-handel forventes at skubbe yderligere på denne koncentrationsproces. Et stort udbud af butikker kombineret med kundeorienterede servicefunktioner i et spændende bymiljø gør, at en bymidte fortsat har mulighed for at være et attraktivt indkøbssted. Det er af stor betydning, at man fastholder de kunder, der allerede i dag handler i de lokaler byer, da konkurrencen fra især de større indkøbssteder vil blive intensiveret. Derfor er det vigtigt, at Silkeborg kommune bestræber sig på bedst muligt at kunne matche konkurrenterne Herning og Viborg, samt at gøre det så attraktivt som muligt at blive i Silkeborg på bekostning af turen til Aarhus. Kjellerup bymidte skal samtidig være det primære indkøbssted i den nordlige del af kommunen. Samtidig med at detailhandelen centraliseres i bymidterne, skal der være en god dagligvareforsyning i lokalområderne. Der skal fortsat søges at finde en balance i centerstrukturen, der både tilgodeser bymidterne som de vigtigste indkøbssteder samtidig med, at der er begrænset afstand til indkøb af dagligvarer. Det er vigtigt, at placeringen af de enkelte butikker er tilpasset omgivelserne, således at balancen i centerstrukturen ikke tipper. Hvis en dagligvarebutik placeres uden for en bymidte for eksempel ved en indfaldsvej, vil det generelt have betydning for detailhandelen i bymidten. Planlovens intentioner er både at styrke detailhandelen i bymidten samtidig med, at man skal sikre en god lokal forsyning tæt på boligerne. Ved etablering af en dagligvarebutik uden for bymidten er det er vigtigt, at man sikrer sig, at der er et tilstrækkeligt stort kundeunderlag i næroplandet til at forsyne en eventuel ny lokal butik, uden at det får alvorlige konsekvenser for den eksisterende detailhandel i bymidten. Næroplandet defineres typisk som boligerne i gå- eller cykelafstand til butikken. Silkeborg kommune har i dag en relativ god lokal dagligvareforsyning også i landsbyerne. Der er dagligvarebutikker i hovedparten af de bycentre, som er udpeget i kommuneplanen. 17 ud af 22 bycentre har mindst én dagligvarebutik. Det er vigtigt, at Silkeborg kommune fortsat understøtter den lokale dagligvareforsyning i landsbyerne. Generelt er vigtigt, at der bliver samarbejdet imellem interessenterne i Silkeborg bymidte som blandt andet de handlende, ejendomsbesidderne og kommunen. I det følgende præsenteres styrker, svagheder, muligheder og trusler ved detailhandelen i Silkeborg bymidte med særlig fokus på Silkeborg Midtby og Kjellerup bymidte samt et forslag til den fremtidige strategi for at styrke detailhandelen i Silkeborg kommune bedst muligt. 18
Silkeborg bymidte Silkeborg bymidte Silkeborg Midtby Borgergade Center Nord Antal butikker 160 butikker, heraf 124 udvalgsvarebutikker (78 %) Bruttoareal 52.300 m 2, heraf 62 % udvalgsvarer (32.600 m 2 ) Omsætning 1,26 mia. kr., heraf er 59 % udvalgsvareomsætning (741 mio. kr.) Antal butikker 15 butikker, heraf 6 udvalgsvarebutikker (40 %) Bruttoareal 6.800 m 2, heraf 44 % udvalgsvarer (3.000 m 2 ) Antal butikker 35 butikker, heraf 25 udvalgsvarebutikker (71 %) Bruttoareal 34.800 m 2, heraf 66 % udvalgsvarer (22.800 m 2 ) Omsætning* 1,15 mia. kr., heraf er 50 % udvalgsvareomsætning (576 mio. kr.) * Center Nord/Borgergade Silkeborg bymidte bør fortsat være det primære indkøbssted for udvalgsvarer i Silkeborg kommune. Her skal være den største koncentration af især udvalgsvarebutikker i kommunen. Silkeborg bymidte skal kunne tilbyde et dybt og bredt udbud af udvalgsvarer, som i vid udstrækning vil kunne imødekomme borgernes behov. Silkeborg bymidte er opdelt i 3 områder: Silkeborg Midtby, Borgergade og Center Nord. Silkeborg Midtby er den oprindelige bymidte med et unikt indkøbsmiljø med et bredt udbud af små og store butikker. Silkeborg Midtby skal kunne tilbyde kunderne ikke kun det bredeste og dybeste udbud af udvalgsvarebutikker især inden for beklædning, men også oplevelser. Borgergade er handelsgaden, der forbinder Silkeborg Midtby med Center Nord. Gaden er afskåret fra Silkeborg Midtby på grund af søerne, og har ej heller direkte forbindelse med Center Nord. Koncentrationen af funktioner stopper ved Sportvej og Lupinvej. Borgergade er præget af en del ophold i rækken af funktioner. Hovedparten af funktionerne er kundeorienterede servicefunktioner med overvægt i boligmæglere, frisør, skønhed og grill/take away. Detailhandelen er mere spredt på den knap 2 km lange handelsgade. Detailhandelen udgør kun 31 % af det samlede antal funktioner i Borgergade, og udvalgsvarer udgør kun 12 % af funktionerne. For at styrke Borgergade bedst muligt kunne man overveje at koncentrere mulighederne for detailhandel og kundeorienterede servicefunktioner yderligere i Borgergade og dermed acceptere, at dele af gaden i højere grad bliver omdannet til for eksempel boliger i stueplan. Center Nord skal fortsat være aflastningscenter til bymidten med den type butikker, som er vanskelige at indpasse i en historisk bykerne. Her skal de store udvalgsvarebutikker være placeret. 19
Tydeliggør rollefordelingen mellem Midtby og Center Nord Det er vigtigt, at denne rollefordeling mellem Silkeborg Midtby og Center Nord bliver tydeliggjort. Siden 2007 har udviklingen for Silkeborg bymidte vist en styrkelse af Center Nord med især etableringen og koncentrationen af butikker omkring Nørrevænget og Viborgvej. Styrkeforholdet mellem detailhandelen i Midtbyen og Center Nord er blevet rykket i væsentlig grad siden 2007. Midtbyen har stadig langt det største antal butikker med 160 butikker mod de 35 butikker i Center Nord, men den samlede omsætning i Center Nord er tæt på Midtbyens omsætning. De 160 butikker i Midtbyen omsatte for 1,26 mia. kr. mod Center Nord s 35 butikkers og Borgergade s 15 butikker omsætning på 1,15 mia. kr. i 2014. Detailhandelsomsætningen i Center Nord er steget 28 %, mens detailhandelsomsætningen i Midtbyen er faldet 10 %. Især dagligvareomsætningen i Center Nord er styrket med etableringen af Føtex, Lidl, Rema 1000 og Fakta. Dagligvareomsætningen er steget 47 % fra 2007 til 2014 i Center Nord, mens den er steget 2 % i Midtbyen. Udvalgsvareomsætningen i Center Nord er steget 13 %, mens udvalgsvareomsætningen i Midtbyen er faldet 18 % fra 2007 til 2014. I den fremtidige planlægning er det derfor vigtigt at fastholde og tydeliggøre forskellene mellem Midtbyen og Center Nord, så balancen ikke tipper yderligere. Nedenstående skema viser Silkeborg Midtbys styrker, svagheder, muligheder og trusler: Tværgade, Silkeborg Midtby 20
Figur 1.6 SWOT for Silkeborg Midtby Styrker: Svagheder: Attraktiv og hyggelig Midtby Vanskelig tilgængelighed til Midtbyen Bredt og dybt udbud af udvalgsvarebutikker Slidt gadeinventar Koncentreret udbud Geografiske begrænsninger Gode muligheder for rundgang Mange attraktive butikker Mange kædebutikker i bybilledet God variation af store og små butikker Stort udvalg herre/damebeklædning Få tomme butikker Muligheder: Tydeliggør rollefordelingen mellem Midtbyen og Center Nord Koncentrer detailhandelen og kundefunktioner yderligere i Midtbyen Styrk beklædning yderligere i Midtbyen Styrk og koncentrer spisestederne i Nygade Styrk og bevar bylivet ved Papirfabrikken med entertainment og kultur Målrettet arbejde for skaffe flere kædebutikker Fortsat arbejde på at styrke parkering centralt i Midtbyen Flere dagligvarebutikker i Midtbyen vil sikre den daglige kundestrøm Etablering af overdækket shoppingmiljø vil give midtbyen en større variation Ensartede åbningstider Styrk oplevelserne i de enkelte butikker Udnyt e-handel Etablere og udbygge forpligtende samarbejde mellem butikkerne og andre kundeorienterede servicefunktioner, ejendomsbesidderne, kommunen m.fl. Trusler: Yderligere udbygning med detailhandel i Center Nord Stigende e-handel Yderligere spredning af butikker og servicefunktioner Øget mobilitet Øget konkurrence fra de omkringliggende handelsbyer Silkeborg Midtby er en attraktiv bymidte med et hyggeligt gågadenet. Vestergade, Søndergade og Torvet har de største koncentrationer af butikker, men mulighederne for rundgange via Tværgade, Hostrupsgade og Nygade, som ligeledes huser en del detailhandel og kundeorienterede servicefunktioner, giver en mere fuldendt shoppingoplevelse. Der er ingen deciderede tomme gader uden liv i gågadenettet. Herudover er der få tomme lokaler. 21
Sikre et varieret butiksudbud Der er et bredt og dybt udbud af især udvalgsvarer kombineret med de to varehuse Føtex og Kvickly samt supermarkedet Meny. Der er umiddelbart ikke brancher, som burde være i en bymidte, som mangler i Silkeborg Midtby. Brancher som radio/tv, møbler og hårde hvidevarer er ikke repræsenteret i Midtbyen, men er repræsenteret i Center Nord. Disse brancher er ikke alene presset af en øget e-handel, men også af en øget koncentrationstendens med få spillere. Især elektronik branchen med hårde hvidevarer, tele og radio/tv er presset af handel på nettet samt en koncentration i enkelte store butikker. Lokale forhandlere og mindre radio/tv butikker er i de seneste år lukket i et marked, der er domineret af enkelte store butikker som Elgiganten og Power. De store elektronik butikker kræver et relativt stort opland og findes derfor kun i de allerstørste byer i Danmark. Ved valget af indkøbssted har især udvalget af damebeklædning en betydning. Silkeborg Midtby har generelt et godt udbud af beklædningsbutikker. Der er 28, der sælger dametøj i Silkeborg Midtby, heraf er der 8 som sælger både herre- og dametøj samt børnetøj. Generelt bør man arbejde på at styrke beklædningen i Midtbyen. Til sammenligning har HerningCentret 26 butikker, der sælger dametøj og Bruun s Galleri i Aarhus har 29 butikker. Hovedparten af damebeklædningsbutikkerne henvender sig herudover til aldersgruppen over 25 år, og en del henvender sig til aldersgrupper over 50 år, omvendt er der kun 4 butikker som henvender sig til aldersgruppen 10 til 15 år. Man kunne arbejde på at tiltrække flere butikker, der udelukkende henvender sig til teenagere og unge. Det kunne være koncepter som Monki, Cheap Monday, Invasion eller Samsøe & Samsøe. Kædebutikker har ligeledes en vis indflydelse på forbrugernes valg af indkøbssted. Kædebutikkernes fordele som mulighed for et større markedsføringsprogram, ensartede butikker og landsdækkende bytteservice giver kunderne sikkerhed i købet. Et udbudspunkts styrke kan blandt andet udtrykkes i en høj kædeandel. I Silkeborg Midtby er kædeandelen 54 %, hvilket er på niveau med lignede byer. Til sammenligning er kædeandelen 54 % i Vejle bymidte og 43 % i Aarhus Midtby. Silkeborg Midtby bør fortsat arbejde på at tiltrække profilerede kædebutikker som COS, Deichmann, Gina Tricot, Saint Tropez, Modström og Stadium. Kædebutikker giver dog ikke alene en attraktiv bymidte. Det er ligeledes meget vigtigt, at Silkeborg Midtby har et godt udbud af lokale butikker, som ikke nødvendigvis ligner kædebutikkerne i de større indkøbssteder. Lokale butikker har den fordel, at de bedre kan tilpasse sig det lokale marked både i sortiment og personlig service. Derfor er det vigtigt at støtte op om den lokale detailhandel ikke kun i Silkeborg Midtby, men også i de øvrige lokalt forankrede butikker i kommunen. Silkeborg Midtby har et bredt udbud af unikke butikker som for eksempel IB & Fruen, Budsted, Hausfrau, elisabeth katballe, Tonny Jepsen og Bundgaards. 22
Markedsdage på Torvet, Silkeborg Midtby Krav om oplevelser i byrummet Mangfoldighed i oplevelserne Opgradering af gadeinventaret Udespisning bliver vigtigere Oplevelser i byrummet både de skiftende og de permanente aktiviteter er af stor værdi for detailhandelen. De er med til at sætte fokus på Silkeborg Midtby som et interessant udbudspunkt og er med til at tiltrække potentielle kunder fra oplandet. Der vil fortsat være krav om, at der skal være oplevelser i bymidtens offentlige rum. Et aktivt bymiljø med skiftende aktiviteter som for eksempel fodboldturnering, loppemarked, grønttorv, skøjtebane og koncerter samt flere permanente aktiviteter som kulturoplevelser (museer, teater og biograf), bibliotek og offentlig service som borgerservice hører til i bymidten. Oplevelserne og aktiviteterne på blandt andet Papirfabrikken med Jysk Musikteater og Bio Silkeborg samt museerne som for eksempel Museum Silkeborg og Museum Jorn er med til at øge fokus på Silkeborg by. Det giver mulighed for en positiv afsmitning på detailhandelen i byen. Et aktivt aften- og natteliv med teater, biograf, restauranter, bar og diskotek er med til at skabe liv i byrummet store dele af døgnet, og er med til at øge potentielle kunders bevidsthed om bymidtens mange tilbud. Det er vigtigt, at Silkeborg fastholder og udbygger mangfoldigheden i de oplevelser, der tilbydes i Midtbyen. Der skal være plads til større og mindre begivenheder som for eksempel Silkeborg Ildfestregatta, Tour de Gudenå, Jul i Silkeborg med juletoget, Torvemarked, Silkeborgløbet, Black Friday, Late night samt events i de enkelte butikker. Alle oplevelser er med til at skabe flow i bymidten i store dele af døgnet. Ligeledes giver funktioner som fitness, legeland og bowling kunderne i bymidten nogle andre oplevelser, der ikke alene vil øge opholdstiden, men også vil styrke tilknytningen til bymidten. Gademiljøet er ligeledes en vigtig del af oplevelserne i byrummet, og er med til, at kunderne har lyst til at opholde sig længere i byrummet. I Silkeborg Midtby bør fokus være på gadeinventaret i gågaderne, hvor især belægningen er noget uensartet. Renoveringen af Torvet er med til at løfte bymiljøet og oplevelserne i byrummet. Man bør ligeledes arbejde på en opgradering af gadeinventaret i resten af Midtbyen. Udespisning udgør en stadig større andel af danskernes forbrug og har en stigende betydning for et indkøbssteds attraktion. Specielt caféer/kaffebarer 23
Styrk bespisningen og frokostrestauranter er med til at give en bymidte mere liv og er med til at skabe en anden indkøbsoplevelse. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i en bymidte væsentligt. Silkeborg Midtby har 61 spisesteder, heraf er 23 restauranter og 12 caféer/kaffebarer og 11 pizzaria/grill/take away. Sammenlignet med andre byer ligger andelen af spisemuligheder i Silkeborg på niveau med bymidter som Vejle, Esbjerg og Helsingør. I disse byer er omkring 43 % af de kundeorienterede servicefunktioner restauranter. En bymidte som Vejle har antalsmæssigt flere spisesteder ca. 70, men andelen af restauranter er nogenlunde den samme som i Silkeborg med en andel på ca. 40 % restauranter af det samlede antal spisesteder. Den gennemsnitlige attraktion for spisestederne er dog under middel i Silkeborg. Der er kun få spisesteder med en attraktion over middel, mens 43 % af spisestederne har en attraktion unde middel. Da udespisning stadig får en større betydning for en bymidte, bør man arbejde på at forbedre de generelle attraktioner for spisestederne i Silkeborg Midtby. Spisestederne er fortrinsvist koncentreret i Nygade primært på strækningen mellem Tværgade og Hostrupsgade. I dette område ligger knap halvdelen af spisestederne i Silkeborg Midtby. Her ligger både restauranter, barer, caféer og grillbarer. Man bør arbejde på at koncentrere og styrke spisestederne i dette område. Herudover bør man bevare og styrke det unikke byliv ved Papirfabrikken med biograf, restauranter, caféer og kulturtilbud. Det er ikke kun oplevelsesbetonende funktioner, der er vigtige i en bymidte. Behovsorienterede servicefunktioner har ligeledes stor værdi. Funktioner som for eksempel frisør, pengeinstitut, ejendomsmægler, læge og anden service er ligeledes vigtige at placere i bymidten, da de sikrer en daglig kundestrøm til bymidten. En del af disse funktioner har dog oftest en død facade og kan derfor være problematiske for kundernes oplevelse af bymidten. Det er vigtigt, at Midtbyen fastholder så mange funktioner som muligt for at sikre den daglige kundestrøm, herunder ikke mindst dagligvarebutikker. Tværgade, Silkeborg Midtby 24
Et overdækket shoppingmiljø vil styrke Midtbyen Direkte sammenhæng til resten af Midtbyen Silkeborg Midtby kan tilbyde et unikt og autentisk shoppingmiljø, som et shoppingcenter ikke kan tilbyde. Omvendt kan et overdækket indkøbsmiljø tilbyde nogle andre kvaliteter, som et gågademiljø ikke kan tilbyde. Mulighederne for et shoppingmiljø, som ikke er afhængig af vejr og vind tiltaler mange kunder. Et shoppingcenter har andre fordele som en stærk fælles markedsføring, mere ensartede åbningstider og faciliteter som toiletter samt mulighed for et andet indendørs bymiljø. Et overdækket butiksmiljø vil give kunderne i Silkeborg endnu flere shoppingmuligheder og større variation i oplevelserne og vil overordnet set styrke bymidten som shoppingdestination samt styrke detailhandelen. Det er essentielt, at der skabes en god fysisk sammenhæng mellem den eksisterende detailhandel for at styrke Midtbyen bedst muligt. Der skal være direkte kontakt med den eksisterende detailhandel især på Torvet. Herudover er det vigtigt, at et shoppingcenter har en vis tyngde og størrelse for at være en relevant shoppingdestination. Derfor er udformningen af centret samt antal og størrelse af funktioner essentielt. Etableringen af shoppingcentret formodes at betyde en omorganisering af enkelte butikker i Midtbyen. Nogle af de butikker, som i dag er placeret i bymidten formodes at flytte til det kommende shoppingcenter, mens andre vil flytte til bedre mere centrale placeringer i gågadenettet. Et shoppingcenter vil desuden tiltrække nye koncepter og kæder, som Silkeborg Midtby i dag mangler. Etableringen af et shoppingcenter vil få betydning for den eksisterende detailhandel i Silkeborg, men vil omvendt også gøre Silkeborg Midtby til en mere interessant shoppingdestination, som i langt højere grad vil kunne matche konkurrenterne Viborg og Herning, der har indendørs shoppingmiljøer. Samt i højere grad være et reelt alternativ til shoppingturen til Aarhus. Herudover vil en styrkelse af detailhandelen i Silkeborg Midtby med et shoppingcenter kunne tydeliggøre rollefordelingen mellem Midtbyen og Center Nord med Midtbyen som det væsentligste indkøbssted. Denne rollefordeling har været udfordret i perioden 2007 til 2014. Det er vigtigt, at det kommende shoppingcenter både samarbejder med Silkeborg Midtbys butikker og butikkerne i Center Nord. Silkeborg bymidte bør fremstå som et samlet udbudspunkt, når byen markedsføres i et større opland. Tidligere Torvecenter, Silkeborg Midtby 25
Etablér forpligtende samarbejde For at styrke detailhandelen i Silkeborg bedst muligt er det vigtigt, at alle aktører aktivt samarbejder og tager fælles ansvar for at løse de enkelte opgaver. Der bør etableres et forpligtende samarbejde mellem butikker og andre kundeorienterede servicefunktioner, de frivillige organisationer, ejendomsbesidderne, turisterhvervet, handelsilkeborg, erhvervsilkeborg, kommunen m.fl. Der skal etableres et fælles slagkraftigt forum for funktionerne i bymidten, hvor samarbejdet skal munde ud i konkrete handlinger. Åbningstiderne bør for eksempelvis koordineres, så kunderne ikke oplever en halvlukket bymidte. Herudover kan der for eksempel ske en hensigtsmæssig koordineret udlejning af tomme lokaler. Tomme lokaler kan for eksempel lånes ud til frivillige organisationer, iværksættere, kunstnere etc. i tidsbegrænsede perioder. Ejendomsbesidderne skal i højere grad være aktive medspillere i udviklingen af bymidten også økonomisk, ligesom større markedsføringstiltag og events skal koordineres. Betydning af Silkeborg motorvejen Åbningen af Silkeborgmotorvejen i 2016 giver en bedre tilgængelighed til og fra Silkeborg. Rejsetiden til Aarhus bliver væsentlig forkortet, hvilket åbner nye muligheder for bosættelse og etablering af erhverv. Generelt har Silkeborgmotorvejen medført en øget investering i udvikling af nye erhvervsområder, nye idrætsfaciliteter og nye boligområder i områderne omkring afkørslerne til motorvejen. For eksempel opfører Jyske Bank en stor kontorbygning og Silkeborgs nye stadion Jysk Park bliver etablereret her. Ligeledes er der skabt muligheder for etablering af erhverv i Funder, Høje Kejlstrup og Hårup. Med hensyn til detailhandel er det vigtigt, at detailhandelen i Silkeborg ikke bliver spredt yderligere på trods af gode trafikale placeringer ved motorvejen. Den nuværende centerstruktur med koncentration af detailhandel i Midtbyen og Center Nord bør fastholdes. Hjejlekiosken, Silkeborg Søerne 26
Turismen i Silkeborg Skovområdet ved Silkeborg er landets største og den unikke kombination af skov, Danmarks største sammenhængende søområde og Gudenåen giver muligheder for et væld af friluftsaktiviteter. Turistattraktioner som Himmelbjerget, Gudenåen, Gjern Bakker, Søhøjlandet og Tangesø tiltrækker mange besøgende. Silkeborg kommune har herudover en række øvrige turistattraktioner, som er med til at sætte Silkeborg på Danmarkskortet, blandt andet Verdens ældste originale kulfyrede hjuldamper Hjejlen som dagligt sejler fra Silkeborg til Himmelbjerget. AQUA Akvarium & Dyrepark er den attraktion, der har flest besøgende med 116.000 besøgende i 2014, mens Jorn Museum årligt tiltrækker omkring 50.000 besøgende. Silkeborg Kulturhistorisk Museum, hvor man blandt andet kan besøge Tollundmanden, har omkring 23.000 årligt besøgende og Kunstcentret Silkeborg Bad har ca. 18.000 årligt besøgende. Jyllandsringen tiltrækker ligeledes en del besøgende. Herudover har Silkeborg en del events i løbet af året, der også tiltrækker besøgende udefra. For eksempel Silkeborg Ildfestregatta som tiltrækker 350.000 gæster. Herudover er her arrangementer som Riverboat Jazz Festival, Tour de Gudenaa, Silkeborgløbet og en række andre sportsevents som Gudenå UltraTrail Challenge og Highland Mountainbike Challenge. Silkeborg kommune havde i 2014 ca. 439.000 overnatninger ifølge VisitSilkeborg, hvilket er 5 % færre end i 2013. Til sammenligning havde Hvide Sande 3,3 mio. overnatninger, Billund 2,6 mio. overnatninger og Aarhus knap 900.000 overnatninger. Ifølge VisitSilkeborg er hovedparten af turisterne i Silkeborg kommune danskere. Det estimeres, at de danske gæster står for 77 % af kommunens samlede turismeforbrug. Herudover estimerer VisitSilkeborg, at forretnings- og erhvervsturisterne vejer tungt i Silkeborg Kommune. De vurderer, at 45 % af det samlede turismeforbrug er skabt af erhvervsturister, hvilket er 14 % mere end i resten af regionen og Danmark som helhed. Det er vigtigt, at de enkelte aktører fortsætter det tætte samarbejde i VisitSilkeborg for ikke kun at styrke turismen i Silkeborg, men også opfordre turisterne til at opsøge de øvrige tilbud i Silkeborg. Turisterne skal gøres opmærksom på, at Silkeborg Midtby er en hyggelig midtby med et godt byliv. De skal gøres opmærksom på det varierede udbud af både detailhandel, spisesteder og andre oplevelser. River Boat Festivalen 27
SuperBrugsen, Kjellerup Kjellerup bymidte Kjellerup bymidte Antal butikker 29 butikker, heraf 19 udvalgsvarebutikker (66 %) Bruttoareal 11.300 m 2, heraf 36 % udvalgsvarer (4.100 m 2 ) Omsætning 241 mio. kr., heraf er 22 % udvalgsvareomsætning (53 mio. kr.) Kjellerup by er det primære indkøbssted for borgerne i Kjellerup området. Kjellerup by har siden 2007 mistet position som indkøbssted. Bymidten har mistet 2 dagligvarebutikker og 8 udvalgsvarebutikker svarende til et fald i antal udvalgsvarebutikker på 30 %. Tilsvarende er udvalgsvareomsætningen i perioden 2007 til 2014 i Kjellerup bymidte faldet 37 %. En af Kjellerups svagheder er, at der er relativt kort til større detailhandelsudbud. Der er ca. 18 km (22 min.) til Silkeborg bymidte, og ca. 20 km (21 min.) til Viborg bymidte. Kjellerup vil aldrig kunne komme til at konkurrere med detailhandelsudbuddet i hverken Silkeborg eller Viborg. Med et markedsområde på 5.700 indbyggere, en forventet befolkningsvækst på 16 % i perioden 2014 til 2028, samt er dagligvareforbrug på 147 mio. kr. og et udvalgsvareforbrug på 175 mio. kr. i 2014 bør der trods en øget konkurrence fortsat være basis for, at Kjellerup også i fremtiden er et betydende indkøbssted for borgerne i Kjellerup området. Nedenstående SWOT-analyse indkredser Kjellerup bymidtes detailhandelsmæssige styrker, svagheder, muligheder og trusler: 28
Styrker: Figur 1.7 SWOT for Kjellerup bymidte 3 større dagligvarebutikker centralt i bymidten Butikkerne og servicefunktioner er koncentreret Mange attraktive butikker Høj kædeandel Kulturhus/bibliotek tæt ved Torvet Svagheder: Rema 1000 og Fakta, Kjellerup Begrænset udbud af udvalgsvarer Stor tomgang i Vestergade Kort afstand til større udbudspunkter i Viborg og Silkeborg Muligheder: Yderligere koncentration af butikker og funktioner i bymidten Fasthold de eksisterende butikker Nyetableringer skal foregå i bymidten Samle kundeorienterede servicefunktioner i bymidten Sørg for god tilgængelighed Udnyt e-handel Fortsat arbejde på parkering tæt ved butikkerne Udbyg og fasthold det lokale samarbejde Gør det mere attraktivt at bo i Kjellerup Trusler: Stigende e-handel Etablering af dagligvarebutikker udenfor bymidten Øget mobilitet Fasthold dagligvarer centralt i bymidten En af styrkerne ved Kjellerup bymidte er placeringen af de tre større dagligvarebutikker centralt i bymidten. Supermarkedet SuperBrugsen og discountbutikkerne Fakta og Rema 1000 er alle placeret i området omkring Torvet og støtter hermed den øvrige detailhandel i bymidten. Placering af dagligvarebutikker centralt i bymidten er med til at sikre den daglige kundestrøm og byliv i bymidten. 29
Herudover er de øvrige butikker og kundeorienterede servicefunktioner koncentreret omkring Torvet og Søndergade samt krydset ved Vestergade og Østergade. I den nuværende konkurrencesituation, hvor kunderne er villige til at køre langt for et bredt og dybt udbud kombineret med det givne markedsområde til Kjellerup, er det ICP s overordnede vurdering, at Kjellerup by har et acceptabelt udbud af udvalgsvarebutikker. Udvalget af udvalgsvarer er selvsagt begrænset i forhold til Silkeborg og Viborg, men overordnet set er de brancher repræsenteret, man kan forvente i en by af Kjellerups størrelse. Her er generelt en høj kædeandel med enkelte større beklædningsbutikker, sko, sport, køkkenudstyr, cykel, farvehandel, boghandel, guld og sølv samt optik. Det er vigtigt, at man arbejder på at fastholde de eksisterende butikker med centrale placeringer i bymidten og ikke spreder detailhandelen mere end højst nødvendigt. Detailhandelen og de kundeorienterede servicefunktioner skal koncentreres omkring Torvet, Søndergade samt krydset Vestergade og Østergade. Det er vigtigt, at funktionerne bliver samlet så meget som muligt, så der ikke er afbræk i bybilledet af døde facader som for eksempel boliger. Herved opnås den bedste synergi mellem funktionerne. For at styrke borgernes tilknytning til bymidten bedst muligt, bør man arbejde på at samle funktioner som frisør, sundhed (læge, tandlæge, fodterapeut mv.), fitness, pengeinstitutter, ejendomsmægler mv. i bymidten. Det er en styrke for bymidten, at Kjellerup bibliotek og kulturhuset Mosaikken ligger centralt i bymidten. Den væsentligste trussel for detailhandelen i Kjellerup er, hvis detailhandelen spredes yderligere. Ved en eventuel placering af en dagligvarebutik uden for Kjellerup bymidte, skal det overvejes nøje, om der er lokalt kundeopland og hvilke konsekvenser etableringen konkret vil få på de eksisterende butikker. Umiddelbart er det ICP s vurdering, at etablering af en større dagligvarebutik uden for Kjellerup bymidte vil få betydning ikke kun for de eksisterende dagligvarebutikker, men også for det øvrige byliv i bymidten. Ligeledes vurderes en udbygning af udvalgsvareudbuddet i aflastningscentret i Kjellerup at få konsekvenser for bylivet i Kjellerup bymidte. 30 Vestergade, Kjellerup
Fokuser på bymidterne Flytning af bymidte i Virklund problematisk Fremtidig centerstruktur i Silkeborg kommune I den fremtidige centerstruktur anbefales, at Silkeborg kommune fastholder den nuværende centerstruktur med Silkeborg Midtby som det største og mest betydende udbudspunkt, mens Center Nord skal være aflastningscenter for Midtbyen. Kjellerup bymidte skal understøttes som et væsentligt lokalt indkøbssted for både dagligvarer og udvalgsvarer til borgerne i lokalområdet. I den øvrige centerstruktur i Silkeborg kommune er det ligeledes vigtigt, at der fortsat er god tilgængelighed til et godt udbud af dagligvarer i alle dele af kommunen. Man bør fastholde centerstrukturen i Silkeborg kommune, hvor de primære placeringer for dagligvarebutikker og andre kundeorienterede funktioner skal placeres i de eksisterende bydelscentre, bycentre eller lokalcentre. Det er vigtigt såvidt muligt at fastholde den lokale dagligvareforsyning. Som tidligere nævnt må en placering af detailhandel udenfor bymidten ikke blive en væsentlig konkurrent til bymidtens udbud, men skal alene være til et lokalområdes forsyning. Ved etablering eller flytning af dagligvarebutikker i en by er det derfor vigtigt, at man kan godtgøre, at dagligvarebutikken alene er til lokalområdets forsyning og at det forbedrer lokalforsyningen i området. Overordnet set er det ICP s vurdering, at nyetableringer primært skal ske i den eksisterende bymidte, hvis det er muligt. Det er ICP s vurdering, at etablering af mere detailhandel udenfor Kjellerup bymidte vil svække kundestrømmen i bymidten og dermed få betydning for de eksisterende butikker i Kjellerup bymidte. Det er ICP s vurdering, at man først og fremmest skal tilgodese bymidtens muligheder for at opretholde et bredt og varieret udbud af daglig- og udvalgsvarebutikker, som sikrer kundestrømmen. I Virklund ligger det eksisterende dagligvareudbud centralt i Virklund by med lidt kontakt til Horsensvej, som er hovedfærdselsåren til Silkeborg by. Virklund har 3.499 indbyggere, hvilket forventes at stige til 11 % i perioden 2014 til 2028. Det samlede dagligvareforbrug var 88 mio. kr. i 2014, hvilket forventes at stige 15 % til 101 mio. kr. i 2028. Det er ICP s vurdering, at en flytning af bymidten med dagligvarebutikker til erhvervsområdet nord for Virklund by i området omkring Mørksøvej og Nyhøjvej er en god trafikal placering i forhold til Horsensvej og vil forbedre dagligforsyningen for borgerne i den nordlige del af Virklund. En placering på Mørksøvej vurderes at få omfattende konsekvenser for de eksisterende dagligvarebutikker i Virklund og vil give borgerne i det centrale Virklund længere afstand til dagligvareindkøb. Forudsætningen for placering af en dagligvarebutik i det nordlige Virklund er en yderligere boligudbygning i nærområdet. Fremtidigt arealudlæg i Silkeborg kommune En arealramme til nyt butiksareal bør blandt andet styres af forbrugernes behov samt ønsket om at styrke detailhandelen i kommunen. I vurderingen af det fremtidige arealudlæg er derfor taget højde for udviklingen i forbruget, en øget udbredelse af e-handel, den skærpede konkurrencesituation og en forudsætning om, at den generelle udvikling går i retning af færre, men stærkere udbudspunkter. 31
Det er væsentligt, at man i planlægningen tilfører detailhandelen i Silkeborg kommune mulighed for dynamik og udlægger arealer i beliggenheder, hvor detailhandelen vil efterspørge dem. Herudover bør arealudlægget tillægges en buffer, der kan sikre en vis fleksibilitet i planlægningen. Nye butikstyper, mere rationel håndtering af varer og nylokaliseringer er faktorer, der indebærer, at mange butikker har behov for stadig mere areal både til dagligvarer og udvalgsvarer. Nogle butikker accepterer en lavere omsætning pr. m 2 salgsareal (arealbelastning) for at give kunderne den rigtige oplevelse. Lagerfaciliteter substitueres således i nogle tilfælde med et større salgsareal. Omvendt er der også en lang række - også større - butikker, der f.eks. på grund af deres koncept og beliggenhed, ikke længere har den betydning for forbrugerne, som de engang havde. Disse har ofte et relativt stort bruttoareal, da f.eks. deres lagerfaciliteter er udviklet til et væsentligt større og bredere sortiment end det, de i dag præsterer. Liberaliseringen af lov om butikstid har betydet, at omsætningen tidsmæssigt vil kunne udbredes og således vil behovet for yderligere areal alt andet lige blive mindre. Derfor er der i det fremtidige arealbehov indregnet, at effekten af den øgede åbningstid giver en højere omsætning pr. m 2 butiksareal i de udbudspunkter, der har en øget åbningstid. Frem til 2028 ventes det, at dagligvareforbruget i Silkeborg kommune vil stige med 13 %, mens udvalgsvareforbruget ventes at stige 30 %. I samme periode 2014 til 2028 forventes befolkningstallet at stige 9 %. Udviklingen på dagligvareområdet skal ses i lyset af forventningen om en begrænset stigning i forbruget af dagligvarer pr. person. Det er forudsat, at dagligvareforbruget pr. person vil stige med 0,25 % pr. år frem til 2028. Inden for udvalgsvarer er det forudsat, at forbruget pr. person vil stige med 1,25 % pr. år frem til 2028. I vurderingen af det fremtidige arealudlæg er der taget højde for en øget udbredelse af e-handel. Således forudsættes det, at ca. 8 % af dagligvareforbruget og ca. 25 % af udvalgsvareforbruget i 2028 dækkes gennem køb via e- handelskanaler. De gennemsnitlige arealbelastninger i Silkeborg kommune for dagligvarer er på et acceptabelt niveau i alle områder. Der er forskel på de gennemsnitlige arealbelastninger for udvalgsvarer i områderne i Silkeborg. I Silkeborg Midt er den gennemsnitlige arealbelastning for udvalgsvarer 19.000 kr. pr. m 2, mens den er lavest i Silkeborg Syd på 7.000 kr. pr. m 2. Samlet set er en den gennemsnitlige arealbelastning for udvalgsvarer for kommunen i alt på 16.000 kr. pr. m 2 hvilket indikerer en betydelig arealkapacitet til at øge omsætningen. Nedenstående tabel 1.1 viser de eksisterende bruttoarealer i 2015, de maksimale rammer i den gældende kommuneplan for Silkeborg Kommune samt de uudnyttede arealrammer. Der er ikke i tabellen taget højde for eventuelle uafklarede projekter i de enkelte centerområder samt eventuelle tomme lokaler. På baggrund af de gennemsnitligt lave arealbelastninger, den forventede befolknings- og forbrugsudvikling i kommunen samt den generelle detailhandelsudvikling med blandt andet øget e-handel, koncentrationstendenser og øgede åbningstider er det ICP s vurdering, at det fremtidige arealbehov i Silkeborg kommune frem til 2028 bør kunne imødekomme inden for den gældende maksimale arealramme. 32
Den uudnyttede arealramme, som er forskellen mellem den maksimale ramme for bruttoareal i gældende kommuneplan for Silkeborg kommune og det faktiske bruttoareal i kommunen, vurderes at være fyldestgørende til en sikring af mulighederne for udvikling af detailhandelen i Silkeborg kommune. Tabel 1.1 Eksisterende bruttoarealer og maksimale rammer til detailhandel i Silkeborg kommune Maks. ramme for bruttoetageareal * Bruttoareal 2015 ** Uudnyttet arealramme *** Silkeborg Midtby 92.000 52.300 39.700 Borgergade 20.000 6.800 13.200 Center Nord 84.900 34.800 50.100 Kjellerup bymidte 18.800 11.300 7.500 Hvinningdal bydelscenter 3.600 1.100 2.500 Balle bydelscenter 8.800 1.000 7.800 Gødvad bydelscenter 4.500 200 4.300 Funder bycenter 5200-5.200 Ans bycenter 11500 6.800 4.700 Them bycenter 6.500 2.600 3.900 Sejs og Svejbæk bycenter 5.900 2.500 3.400 Virklund bycenter 5.700 1.800 3.900 Thorning bycenter 3.800 1.000 2.800 Fårvang bycenter 4.900 1.200 3.700 Grauballe bycenter 4.000 900 3.100 Gjern bycenter 3.000 1.600 1.400 Sorring bycenter 4.400 1.700 2.700 Voel bycenter 3.800 600 3.200 Bryrup bycenter 4.200 1.300 2.900 Resenbro bycenter 3.200-3.200 Neder Hvam bycenter 2.000-2.000 Funder Kirkeby bycenter 2.300 300 2.000 Kragelund bycenter 2.500 500 2.000 Sjørslev og Demstrup bycenter 2.400-2.400 Gjessø bycenter 2.300 300 2.000 Vinderslev bycenter 2.300-2.300 Salten bycenter 2.200-2.200 Skægkær bycenter 2.200-2.200 Linå lokalcenter 2.000-2.000 Lysbro lokalcenter 2.200 200 2.000 Resenbro lokalcenter 2.200 1.600 600 Kjellerup lokalcenter 3.000 1.300 1.700 Balle Kirkeby lokalcenter 1.400-1.400 Gjern lokalcenter 3.000 400 2.600 Gjessø lokalcenter 1.000-1.000 I alt 331.700 134.100 153.400 * Maksimale ramme ifølge kommuneplanens retningslinier ** Bruttoareal til eksisterende butikker 2015 *** Incl. evt. areal til tomme butikker samt ikke realiserede projekter 33
Fremtidigt arealudlæg til særligt pladskrævende butikker Særligt pladskrævende butikker er entydigt i planloven defineret som butikker, der forhandler planter, biler, campingvogne, lystbåde samt bygge- og trælastartikler til private. En af målsætningerne i Silkeborg kommunes kommuneplan 2013 er, at placere butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper i klynger uden for udvalgte bydelscentre samt at sikre en god tilgængelighed til vejnettet. I Silkeborg kommune var i alt 69 forhandlere af særligt pladskrævende varer, heraf er 21 placeret i Silkeborg by i områderne Center Nord og Nordre Ringvej. I området udlagt til særligt pladskrævende butikker Nordre Ringvej er i alt 58.300 m 2 til særligt pladskrævende og i alt 10 butikker, heraf udgør Bilernes Hus langt størstedelen. I Center Nord er 11 butikker med særligt pladskrævende butikker med et bruttoareal på 25.200 m 2. I det nordlige Silkeborg by er udlagt et område til særligt pladskrævende butikker på Nordre Højmarksvej. Her er forhandlere af særligt pladskrævende butikker med et bruttoareal på 6.300 m 2. Herudover er der koncentrationer i Knudlund, Hårup og Virklund. I forbindelse med etableringen af Silkeborg Motorvejen og udviklingen af områderne omkring motorvejsafkørslerne er udlagt flere arealer til særligt pladskrævende butikker i området Nordre Højmarksvej Høje Kejlstrup. I forbindelse med etableringen af motorvejen er en del af de funktioner som tidligere lå mellem Granhøjvej og Nordre Ringvej flyttet til andre placeringer i Silkeborg by eller lukket. Ved etablering af nye særligt pladskrævende butikker er det vigtigt, at de koncentreres ved de eksisterende særligt pladskrævende butikker. På grund af den fortsatte tendens mod færre men større enheder forventes antallet af nyetableringer af særligt pladskrævende butikker at være meget begrænset, men der skal være rummelighed i arealudlægget til, at de eksisterende særligt pladskrævende butikker kan koncentreres og eventuelt udvides. Tabel 1.2 Eksisterende bruttoarealer og maksimale rammer til særligt pladskrævende butikker i Silkeborg kommune Maks. ramme for bruttoetageareal * Bruttoareal 2015 ** Uudnyttet arealramme *** Nordre Ringvej 75.000 58.300 16.700 Nordre Højmarksvej 33.600 6.300 27.300 Knudlund 32.000 17.400 14.600 Hårup 40.000 7.800 32.200 Funder 15.000-15.000 Thorning 15.000-15.000 Kjellerup 18.000 1.800 16.200 Ans 5.000-5.000 Virklund 14.000 2.200 11.800 Skægkær 2.500-2.500 * Maksimale ramme ifølge kommuneplanens retningslinjer ** Bruttoareal til eksisterende særligt pladskrævende butikker 2015 *** Incl. evt. areal til tomme butikker samt ikke realiserede projekter 34
Revurdering af centerstrukturen i Silkeborg kommune I Silkeborg kommune er i alt udlagt 10 bycentre og lokalcentre, som i dag ikke rummer detailhandel. Det er ICP s vurdering, at sandsynligheden for etablering af detailhandel i disse centerområder generelt er begrænset. Det kan være på grund af placering tæt på andre centerområder med detailhandel eller for få personer i næroplandet. Omvendt har en del af disse uudnyttede centerområder gode trafikale beliggenheder som eksempelvis lokalcenter Balle Kirkeby, bycenter Skægkær, bycenter Funder og bycenter Resenbro. Etablering af detailhandel her kunne potentielt få mærkbare konsekvenser for den eksisterende detailhandel. Det er ICP s vurdering, at Silkeborg Kommune bør overveje at revurdere centerstrukturen i kommunen med henblik på at nedlægge enkelte bycentre og lokalcentre, som ikke længere er realistiske til placering af detailhandel. Ligeledes er udlagt 4 områder til særligt pladskrævende butikker, som ikke i dag indeholder særligt pladskrævende butikker eller anden detailhandel. Det bør overvejes, om det fortsat er hensigtsmæssigt at give muligheden for etablering af særligt pladskrævende butikker i disse placeringer. Vrads Købmandshandel 35
Bilag 1 Branchefortegnelse
1. DAGLIGVARER 47.30.00 Servicestationer med kiosksalg 47.11.10 Købmænd og døgnkiosker 47.11.20 Supermarkeder 47.11.30 Discountforretninger 47.11.20 Varehuse. Selvbetjeningsbutikker med fuldt fødevaresortiment, hvor omsætningen af non-food-varer udgør mere end 20% af den samlede omsætning og hvor salgsarealet udgør mindst 1.500 m 2 47.21.00 Frugt- og grøntforretninger 47.22.00 Slagter- og viktualieforretninger 47.23.00 Fiskeforretninger 47.24.00 Detailhandel med brød, konditori- og sukkervarer 47.25.00 Detailhandel med drikkevarer 47.29.00 Anden detailhandel med fødevarer i specialforretninger 47.29.00 Chokolade- og konfektureforretninger 47.29.00 Vinforretninger 47.26.00 Tobaksforretninger 47.29.00 Osteforretninger 47.29.00 Helsekostforretninger 47.73.00 Apoteker 47.74.00 Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler 47.75.00 Parfumerier 47.75.00 Materialister 47.76.10 Blomsterforretninger 77.22.00 Udlejning af videobånd Bilag 1 Side 2
2. BEKLÆDNING 47.19.00 Stormagasiner 47.51.00 Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv. 47.71.10 Dametøjsforretninger 47.71.10 Herretøjsforretninger 47.71.10 Herre- og dametøjsforretninger (blandet) 47.71.20 Babyudstyrs- og børnetøjforretninger 47.72.10 Skotøjsforretninger 47.79.00 Forhandlere af brugt tøj 47.91.20 Detailhandel fra postordre eller internetforretninger, hvis salgslokale Bilag 1 Side 3
3. BOLIGUDSTYR 43.21.00 El-installatører med butikshandel 43.22.00 VVS-installatører og blikkenslagerforretninger 47.53.00 Detailhandel med tæpper, vægbeklædning og gulvbelægning, hvis salgslokale 43.34.20 Glarmesterforretninger med butikshandel 47.59.10 Møbelforretninger *) 47.59.20 Boligtekstilforretninger 47.59.30 Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik, vaser, lysestager m.v. 47.59.90 Detailhandel med belysningsartikler samt husholdningsartikler i.a.n. 47.54.00 Detailhandel med elektriske husholdningsapparater 47.43.00 Radio- og tv-forretninger 47.52.00 Detailhandel med isenkram og glas 47.52.20 Byggemarkeder og værktøjsmagasiner 47.52.10 Farve- og tapetforretninger 47.78.30 Forhandlere af gaveartikler og brugskunst 47.78.40 Kunsthandel og gallerivirksomhed 47.41.00 Detailhandel med computere, ydre enheder og software 47.42.00 Detailhandel med telekommunikationsudstyr 47.79.00 Antikvitetsforretninger 47.79.00 Detailhandel med brugte varer i forretninger 47.91.10 Detailhandel fra internet eller postordreforretninger, hvis salgslokale 47.78.90 Detailhandel med køkken og badeværelseselementer 95.29.00 Låsesmede, hvis salgslokale *) Planloven definerer visse møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler omsætningsmæssigt både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 4
4. ØVRIGE UDVALGSVARER 45.40.00 Detailhandel med reservedele og tilbehør til biler mv. (autoudstyrsforretninger) 45.32.00 Detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør 47.72.20 Lædervareforretninger 47.63.00 Detailhandel med musik- og videooptagelser 47.59.40 Forhandlere af musikinstrumenter 47.61.00 Detailhandel med bøger 47.62.00 Detailhandel med aviser og papirvarer, herunder kontorartikler og plakater 47.77.00 Detailhandel med ure, smykker og guld- og sølvvarer 47.78.10 Optikere 47.78.20 Fotoforretninger 47.78.90 Detailhandel med frimærke- og mønter 47.64.10 Forhandlere af sports- og campingudstyr 47.65.00 Detailhandel med spil og legetøj 47.64.20 Cykel- og knallertforretninger 47.76.30 Dyrehandel 47.78.90 Pornobutikker 47.78.90 Detailhandel med andre varer, barnevogne, børstevarer, skumgummi, ovne og pejse, skibsproviantering med butikshandel. 47.79.00 Bogantikvariater 47.79.00 Andre forhandlere af brugte varer. 47.91.10 Detailhandel fra internet eller postordreforretninger, hvis salgslokale Bilag 1 Side 5
5. BUTIKSTYPER DER FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVENDE VAREGRUPER 45.11.20 Detailhandel med biler 45.19.10 Detailhandel med campingvogne mv. 47.76.20 Planteforhandlere og havecentre 47.59.10 Møbelforretninger *) 47.64.30 Forhandlere af lystbåde og udstyr hertil 47.52.20 Tømmerhandler og butikker med større bygningsmaterialer *) *) Planloven definerer visse møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler detailhandelsomsætningen i både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 6
Bilag 2 Branchefortegnelse for kundeorienterede servicefunktioner i øvrigt
1. RESTAURANTER MV. 55.10.10 Hoteller med restauranter 55.10.20 Konferencecenter og kursusejendomme 55.10.10 Hoteller uden restauranter 56.10.10 Restauranter 56.10.20 Cafeterier, pølsevogne, grillbarer 56.10.10 Selskabslokaler 56.29.00 Forsamlingshuse mv. 56.30.00 Værtshuse, bodegaer mv. 56.30.00 Diskoteker og natklubber 56.30.00 Kaffebarer 56.21.00 Catering og diner transportable Bilag 2 Side 2
2. PENGEINSTITUTTER 53.10.00 Postvæsen 64.19.00 Pengeinstitutter 64.92.10 Realkreditinstitutter 65.12.00 Skadesforsikringsvirksomhed 68.31.10 Ejendomsmæglere Bilag 2 Side 3
3. FRISØRER, LÆGER MV. 86.21.00 Praktiserende læger 86.21.00 Alment praktiserende læger 86.23.00 Praktiserende tandlæger 86.90.20 Fysioterapeutiske klinikker og praktiserende fysioterapeuter 86.90.40 Kiropraktorer 86.90.90 Fodplejere 86.90.90 Kuranstalter, naturlæger mv. 75.00.00 Dyrlæger 96.02.10 Frisørsaloner 96.02.20 Skønheds- og hudpleje 96.04.00 Sol- og motionscentre mv. Bilag 2 Side 4
4. BIOGRAFER MV. 59.14.00 Biografer 90.01.10 Teater- og koncertvirksomhed 93.21.00 Forlystelsesparker 91.01.10 Folkebiblioteker 91.02.00 Museer Bilag 2 Side 5
5. ANDEN SERVICE 58.13.00 Udgivelse af dagblade med eget trykkeri 18.12.00 Bogtrykkerier og offsettrykkerier 45.20.10 Autoreparationsværksted 45.20.40 Dækservice 55.20.00 Vandrehjem 55.30.00 Campingpladser 55.20.00 Feriecentre 55.90.00 Andre faciliteter til korttidsophold 79.90.00 Turistbureauer 79.12.00 Rejsebureauer, turarrangerende 79.11.00 Rejsebureauer, billetudstedende 68.31.20 Ferieboligudlejning 79.90.00 Biludlejning 69.10.00 Advokatvirksomhed 74.20.00 Fotografer 84.11.00 Offentlig administration 84.24.00 Politiet 85.53.00 Køreskoler mv. 94.20.00 Fagforeninger 94.99.00 Andre organisationer og foreninger i øvrigt 91.04.00 Botaniske og zoologiske haver 93.11.00 Idræts- og svømmehaller 93.11.00 Andre sportsanlæg 93.12.00 Idrætsklubber 92.00.00 Lotteri og anden spillevirksomhed 96.01.20 Selvbetjeningsvaskerier mv. 96.01.20 Renserier mv. 96.03.00 Bedemænd 96.03.00 Begravelsesvæsen Bilag 2 Side 6