huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 1 februar 2009 1 Juridisk artikel Energimærkning pr. 1. juli 2009 Den 1. juli 2009 træder de nye regler om energimærkning i kraft. Du kan læse mere om energimærkning på side 18 i dette nummer af HUSET. Indholdsfortegnelse Juridisk artikel Energimærkning pr. 1. juli 2009... 1 Nyt fra Christiansborg Lovforslag: Ændring af lejeloven ophævelsesprocedure... 3 Ejendomsforeningen Danmarks høringssvar til ovennævnte lovforslag.... 3 Grundejernes Domssamling GD 2009/01 Ø - Markedslejeforhøjelse. Lejefastsættelse ud fra sammenligningslejemål men lavere end skønnet af skønsmand. Afståelsesrets betydning for lejefastsættelsen... 5 GD 2009/02 V - Klausul om trappelejestigninger, nettoprisindeksregulering og skatteog afgiftsforhøjelser var ugyldig. Nyopført bebyggelse var hverken 80/20-ejendom eller småhus.... 7 GD 2009/03 V - Trappelejeklausul var ikke ugyldig, fordi der var taget forbehold om regulering for skatter og afgifter... 9 GD 2009/04 B - Udlejning til beregnet omkostningsbestemt leje var ikke mere byrdefuldt vilkår. Øvrige lejere betalte lavere leje end den beregnede omkostningsbestemte leje... 10 GD 2009/05 Ø - Lejlighedsbytte. L2 flyttede i hus. L1 havde ikke ret til L2 s lejlighed. 13 GD 2009/06 V - Huslejenævn uberettiget til at udarbejde skyggebudget. Ikke godtgjort at der ikke var sammenlignelige ejendomme med omkostningsbestemt leje. Småhus.... 14 GD 2009/07 V - Ingen lejenedsættelse. L havde ikke bevist, at lejen oversteg markedslejen. L s forbedringer af lejemålet. Pristalsreguleringen var ikke urimelig. Ikke tilbagebetaling af udgifter betalt udover lejen, da L havde betalt udgifterne... 15 Administrative afgørelser GA 2009/01 - Lejeforhøjelse for postkasser i opgang... 18 GA 2009/02 - Ingen bindingspligt efter LL 63 a.... 18 Skattehjørnet SKM2008.871.SKAT - Meddelelse fra SKAT 31. oktober 2008 vedr. andelsboligforeninger.... 19 SKM2008.929.SR - Bindende svar - forening eller interessentskab?... 19 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 1
Faste forkortelser i Huset Jura 18. årgang nr. 1 februar 2009 ISSN 1902-4983 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Redaktør Liselotte Almosetoft, ansvarshavende I redaktionen Mogens Dürr Timmy Lund Lars Top Rud-Petersen Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: 3312 0330 Telefax: 3312 6275 Girokonto: 888-5893 e-mail: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: www.ejendomsforeningen.dk Huset Jura udkommer otte gange om året Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 705 kr., inkl. moms. ABL ABLL A/B AH Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Andelsboligforening Andelshaver Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings lov en (ophævet 1. januar 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglyningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: 3312 0330 Grundejernyt Layout Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark Økonomiske nøgletal Prisudvikling (Indeks 2000 = 100) Procentvis ændring Tryk Datagraf Auning AS Redaktionen er afsluttet den 23. januar 2009 Forbrugerprisindeks december 2007/2008 = 115,4 / 118,2 2,4% Nettoprisindeks december 2007/2008 = 116,7 / 119,8 2,7% Husleje december 2007/2008 = 118,7 / 121,5 2,4% Effektiv rente/ydelsesprocent 1) : 10-årige realkreditlån 5. januar 2009 = 5,2% / 13,5% 20-årige realkreditlån 5. januar 2009 = 5,3% / 8,7% 30-årige realkreditlån 5. januar 2009 = 6,2% / 7,9% 30-årige A-lån i GI 5. januar 2009 = 5,5% / 6,8% 30-årige B-lån i GI 2) 5. januar 2009 = 3,0% / 5,1% Nationalbankens udlånsrente 3) 16. januar 2009 = 3,00% / A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond yder kun lån af denne type til bevaringsværdige ejendomme. Tallene bygger på oplysninger fra; Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. hhv. 1 januar/juli med tillæg af 7% 2 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009
Nyt fra Christiansborg Lovforslag: Ændring af lejeloven ophævelsesprocedure Velfærdsministeriet har fremsat et lovforslag, L 92 af 11. december 2008, om ændring af lejeloven m.fl. Lovforslaget vil indebære, at proceduren for ophævelse af boliglejemål ved betalingsmisligholdelse ændres, således at det bliver vanskeligere at udsætte lejere på grund af betalingsmisligholdelser. Lovforslaget indeholder følgende forslag til ændringer: - påkravsfristen efter lejelovens 93, stk. 2, som i dag er på 3 dage forlænges til 14 dage - påkravsgebyret som i dag beregnes som 137 kr. (2009-niveau) med tillæg af 2 % af det skyldige beløb over 1.000 kr. ændres, således at påkravsgebyret fremover udgør 250 kr. (2009-niveau) uafhængigt af restancens størrelse Lovændringerne skal efter lovforslaget træde i kraft 1. april 2009. Ejendomsforeningen Danmark finder, at lovforslaget er helt uacceptabelt, og Ejendomsforeningen Danmark har afgivet et omfattende høringssvar til Velfærdsministeriet om lovforslaget. Høringssvaret er gengivet nedenfor. Lovforslag nr. 92 af 11. december 2008 om ændring af lov om leje af almene boliger, lov om leje og forskellige andre love MD Ejendomsforeningen Danmarks høringssvar til ovennævnte lovforslag Velfærdsministeriet Holmens Kanal 22 1060 København K 24. november 2008 Velfærdsministeriet har fremsendt et udkast til lovforslag om ændring af lejeloven m.v. og anmodet om Ejendomsforeningen Danmarks eventuelle bemærkninger. Ejendomsforeningen Danmark skal indledningsvis bemærke, at udkastet til lovforslag er helt uacceptabelt, og at det er overordentligt uheldigt, at Velfærdsministeriet vælger at fremsætte lovforslaget på nuværende tidspunkt. Forhandlinger om forenkling og modernisering af lejelovgivningen Udlejer- og lejerorganisationerne har for ganske nyligt afsluttet et langt forhandlingsforløb om forenkling af lejelovgivningen. Forhandlingerne er foregået indenfor de rammer, som blev udmeldt den 1. november 2005 af det daværende socialministerium. Det fremgår bl.a. af Socialministeriets udmelding, at eventuelle forenklinger ikke nævneværdigt må ændre magtbalancen mellem lejer og udlejer. Efter afslutningen af forhandlingerne fremsendte udlejer- og lejerorganisationerne den 30. oktober 2008 en enighedsliste til Velfærdsministeriet, hvori bl.a. indgik en aftale mellem udlejer- og lejerorganisationerne om ændring af reglerne om ophævelse ved betalingsmisligholdelse. Denne aftale blev indgået med henblik på at imødekomme lejerorganisationernes ønske om at sikre lejere bedre imod at blive udsat af deres lejligheder på grund af kortvarige, mindre restancer, samtidig med at der tages rimeligt hensyn til udlejernes berettigede krav på at modtage lejebetalingerne rettidigt. Som det fremgår af den aftale, der blev fremsendt den 30. oktober 2008, er organisationerne blevet enige om, at påkravsfristen i lejelovens 93, stk. 2, forlænges fra de nuværende 3 dage til 7 dage, mod at det nuværende påkravsgebyr på 129 kr. (2007-niveau) + 2 % af det skyldige beløb over 1.000 kr. forhøjes til et nyt påkravsgebyr på 2 % af det skyldige beløb, dog minimum 300 kr. (2007-niveau). Under forhandlingerne var der principielt enighed mellem Ejendomsforeningen Danmark og lejerorganisationerne om at ændre reglerne således, at påkravsfristen blev forlænget til 14 dage mod, at påkravsgebyret blev forhøjet til 2 % af det skyldige beløb, dog minimum 500 kr. (2007-niveau). Da der imidlertid ikke kunne opnås enighed mellem alle deltagerne i forhandlinger herom, endte aftalen med at blive udformet som beskrevet ovenfor. Det er selvsagt helt uholdbart, at Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 3
Velfærdsministeriet umiddelbart efter, at organisationerne har afleveret en aftale om ændring af reglerne, som er opnået via forhandlinger, vælger at tage initiativ til en lovændring, som fuldstændig fortrænger organisationernes aftale. Herudover er det særligt graverende, at Velfærdsministeriet vælger at erstatte organisationernes aftale med ændringer, som udelukkende medfører en forringelse af udlejernes retsstilling og en tilsvarende forbedring af lejernes retsstilling - i forhold til det resultat, der er opnået via forhandlingerne. Det skal samtidig pointeres, at udlejerorganisationerne ved at indgå aftalen med lejerorganisationerne imødekom et ønske fra lejerorganisationerne om bedre sikring af lejerne imod ophævelser. Ministeriets bemærkninger til lovforslaget I afsnit 2.2. i bemærkningerne til lovforslaget har ministeriet bl.a. anført, at helt bagatelagtige forsinkelser med betalingen kan føre til ophævelse af lejemålet. Disse bemærkninger stemmer ikke overens med lejeloven og efter min vurdering heller ikke med retspraksis. Det fremgår af lejelovens 94, stk. 1, at udlejer ikke har mulighed for at ophæve en lejeaftale, hvis lejers misligholdelse er af uvæsentlig betydning. Denne bestemmelse er bl.a. rettet imod mindre eller kortvarige betalingsmisligholdelser. Bestemmelsen anvendes meget ofte af fogedretterne, og udlejerne oplever derfor i mange tilfælde, at lejeaftaler ikke kan ophæves, uanset at der utvivlsomt er fremsendt en ophævelse til lejeren, inden restancen er blevet berigtiget. Lovforslagets betydning for de private udlejere Fastsættelsen af påkravsgebyret til 250 kr. (2009-niveau) i stedet for de nuværende 137 kr. (2009-niveau) + 2 % af det skyldige beløb vil medføre en nedsættelse af påkravsgebyret for lejere som betaler en månedlig leje på mere end 6.650 kr. inkl. a conto varme. For lejere som betaler kvartalsleje vil påkravsgebyret falde, hvis de blot betaler en leje som på månedsbasis udgør mere end 2.217 kr. inkl. a conto varme. Når gebyret for for sen betaling bliver nedsat, vil det alt andet lige indebære et incitament for lejerne til ikke at overholde betalingsterminerne. Det forekommer paradoksalt, at ministeriet vælger at gennemføre ændringer af lejelovgivningen for at sikre lejere imod konsekvenserne af betalingsmisligholdelser, som i realiteten også kan anspore lejerne til i højere grad at undlade at overholde betalingsfristerne. Dette skal ses i sammenhæng med, at der intet er til hinder for at gennemføre ændringer, som sikrer lejerne bedre og samtidig ansporer dem til at bestræbe sig yderligere for ikke at overskride betalingsfristerne. Ejendomsforeningen Danmark har for så vidt forståelse for, at der kan være behov for at sikre lejere bedre imod uhensigtsmæssige konsekvenser af mindre betalingsmisligholdelser. Det er dog uforståeligt, at ministeriet ikke har ønsket at tage højde for, at lovændringerne uafværgeligt vil medføre tab for de private udlejere. Når påkravsfristen forlænges til 14 dage, vil udlejers ophævelse først kunne gennemføres mindst 11 dage senere end efter de nuværende regler. Dette bevirker nødvendigvis samtidig, at udlejers eventuelle begæring om udsættelse af lejer ved en fogedforretning vil blive udskudt med mindst samme tidsrum. Da der ikke kan forventes nogen forbedring af berammelsestiderne i fogedretterne som følge af forlængelsen af påkravsfristen, vil udsættelserne af lejerne nødvendigvis også blive udskudt med mindst samme tidsrum. Da lejere som har fået ophævet deres lejemål på grund af betalingsmisligholdelse, helt typisk ophører med at betale leje, vil udlejerne utvivlsomt blive påført større tab på grund af forlængelsen af påkravsfristen. For en lejlighed med en månedlig husleje på 5.000 kr. vil udlejer blive påført et yderligere tab på mindst 1.833 kr., mens udlejer for en lejlighed med en månedlig husleje på 15.000 kr. vil blive påført et yderligere tab på mindst 5.500 kr. Det skal i den sammenhæng bemærkes, at de lejerestancer, der opstår som følge af den manglende betaling og udsættelse af lejeren, som helt fast hovedregel er uinddrivelige, fordi lejerne ikke er i stand til at betale. For god ordens skyld skal jeg samtidig henlede ministeriets opmærksomhed på, at den sædvanlige berammelsestid for begæringer om udsættelse af lejere dvs. forløbet fra der indgives begæring om udsættelse, og indtil den fysiske udsættelsesforretning er gennemført p.t. er på omkring 3 måneder i Københavns Byret. Det forekommer ganske enkelt ikke rimeligt, at bestræbelserne for at løse sociale problemer for lejere skal resultere i, at der påføres udlejere yderligere tab, uden at der stilles de private udlejere en eller anden form for kompensation herfor i udsigt. I de fleste tilfælde, hvor der opstår betalingsmisligholdelser, vil det naturligvis kunne henføres til sociale omstændigheder o. lign. Det forholder sig imidlertid således, at der også findes nogle lejere, som reelt udnytter, at der kan opnås en yderligere kredit hos udlejer ved at betale for sent, men dog inden udløbet af påkravsfristen. Omfanget heraf er dog p.t. begrænset, fordi påkravsfristen er på 3 dage og påkravsgebyret stiger i takt med lejerestancen størrelse. Hvis de ændringer, som ministeriet har foreslået, gennemføres, vil dette imidlertid tage sig ganske anderledes ud. Med en påkravsfrist på 14 dage og et maksimeret påkravsgebyr på kun 250 kr., vil der være betydelige incitamenter for lejerne til bevidst at udskyde betalingen af lejen. Lejerne vil således kunne opnå en kredit på op til 14 dage på udlejernes bekostning alene mod betaling af et gebyr på 250 kr. og muligvis endda uden betaling af gebyr, idet det erfaringsmæssigt kan være vanskeligt at få udsat en lejer, hvis betalingsmisligholdelsen alene udgøres af påkravsgebyret. Heroverfor står naturligvis, at udlejer har mulighed for at kræve morarenter af lejeren på grund af den forsinkede betaling. Det forholder sig jo imidlertid således, at det er overordentligt bureaukratisk og omkostningstungt at inddrive sådanne beløb ved en inkassosag, samt at det er overordentligt usikkert, om udlejer har mulighed for at ophæve et lejemål 4 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009
på grund af betalingsmisligholdelse, hvis restancen alene består i et morarentekrav. Ejendomsforeningen Danmark finder det naturligvis uhensigtsmæssigt, at loven ændres således, at det indebærer incitamenter for visse lejere til at misligholde deres betalingsforpligtelser. Endelig er det påfaldende, at ministeriet når reglerne alligevel ændres ikke forholder sig til de omkostninger, som er forbundet med gennemførelsen af en rykkerprocedure efter lejeloven. Udlejer skal i gennemsnit bruge anslået en arbejdstime på udarbejdelse af et korrekt påkrav. Med udgangspunkt i en gennemsnitlig timeløn for en ejendomsadministrator med et almindeligt overhead svarer udlejers udgift til ca. 500 kr. pr. påkrav. Hertil kommer at udlejers påkrav og ophævelse efter retspraksis skal fremsendes som anbefalede breve, for at brevene anses for at være kommet frem til lejeren. Påkrav og ophævelse kan som bekendt ikke sendes pr. e-mail til lejerne. Det koster p.t. 65 kr. + porto, dvs. mindst 70 kr., at fremsende et anbefalet brev. Udlejers udgift til anbefalede breve udgør således mindst 140 kr., og påkravsgebyret såvel efter de nuværende regler som efter de foreslåede kan derfor kun lige netop dække portoudgifterne. Udlejer får hermed reelt intet honorar for gennemførelsen af rykkerproceduren, uanset at der gælder nogle meget komplicerede krav om udformning af påkravsskrivelser efter lejelovgivningen Som nævnt ovenfor har Ejendomsforeningen Danmark for så vidt forståelse for, at Velfærdsministeriet ønsker at sikre lejere bedre imod uhensigtsmæssige konsekvenser af mindre betalingsmisligholdelser. Ejendomsforeningen Danmark finder imidlertid, at det forslag, som ministeriet har udarbejdet er uacceptabelt, og at det bør trækkes tilbage eller udformes i overensstemmelse med de ændringer, som Ejendomsforeningen Danmark har indgået forlig med lejerorganisationerne om. Ejendomsforeningen Danmark kan således tilslutte sig lovforslaget, hvis det udformes i overensstemmelse med det forlig, som er aftalt med de øvrige udlejer- og lejerorganisationer under forhandlingerne om forenkling af lejelovgivningen. Ejendomsforeningen Danmark vil også kunne tilslutte sig et lovforslaget, hvis det udformes således, at påkravsfristen bliver på 14 dage mod at påkravsgebyret fastsættes til 2 % af det skyldige beløb, dog mindst 500 kr. (2007-niveau). Venlig hilsen Rolf Norstrand Administrerende direktør Grundejernes Domssamling GD 2009/01 Ø ELL 13 Markedslejeforhøjelse. Lejefastsættelse ud fra sammenligningslejemål men lavere end skønnet af skønsmand. Afståelsesrets betydning for lejefastsættelsen Efter at U havde varslet markedslejeforhøjelse overfor L, fastsatte retten lejen ud fra de fremlagte sammenligningslejemål, idet der dog blev taget højde for, at lejerne i sammenligningslejemålene havde afståelsesret. Lejen blev fastsat til et lavere beløb end skønnet af skønsmanden, idet skønsmanden ikke havde godtgjort, at markedslejen for lejemålet svarede til den skønnede leje. L indgik i 1988 en lejeaftale om et erhvervslejemål på 185 m², heraf 75 m² kælderlokaler, som ifølge lejekontrakten skulle anvendes til handel med sko, læder og eventuelt modevarer. Lejemålet var beliggende på et butiksstrøg i Lyngby. Lejemålet var uopsigeligt fra U s side indtil den 1. oktober 1993, hvorefter opsigelse kunne ske med et halvt års varsel til 1. april eller 1. oktober. L havde afståelsesret i uopsigelighedsperioden. Det fremgik endvidere af lejeaftalen - at lejen til enhver tid kunne reguleres efter gældende lejelovgivning - at lejen kunne pristalsreguleres og - at den indvendige vedligeholdelse påhvilede L. U varslede i foråret 2005 en markedslejeforhøjelse på 203.232,12 kr., således at den samlede leje ville stige til 480.000,00 kr. årligt. Lejeforhøjelsen blev fordelt med ¼ om året frem til 2008. Da L fremsatte indsigelse imod lejeforhøjelsen, blev sagen indbragt for boligretten. Under boligretssagen blev der foretaget såvel indvendig som udvendig besigtigelse af 7 butikslejemål og 1 cafélejemål, samt udvendig besigtigelse af 5 butikslejemål, 1 pizzeria, 1 bagerforretning og 1 fastfood-forretning. (Note) Der blev endvidere afgivet omfattende forklaringer af L og et vidne om vilkårene for butiksdrift i det pågældende område. U gjorde bl.a. gældende - at der var stort set samme pristalsreguleringer eller faste procentreguleringer i alle sammenligningslejemålene - at der blandt sammenligningslejemålene var 3 stort set nyindgåede lejeaftaler med lejeniveauer fra 4.500-4.885 kr. pr. m² - at der for ét af sammenligningslejemålene beliggende i en 100 år gammel nedslidt ejendom var indgået forlig om en leje på 4.000 kr. pr. m². L gjorde bl.a. gældende - at nogle fremlagte betalingsoversigter Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 5
Grundejernes Domssamling vedrørende 2 sammenligningslejemål var intetsigende, idet lejevilkårene var uoplyst, og at lejemålene derfor ikke var anvendelige som sammenligningslejemål - at 2 lejemål ikke var anvendelige som sammenligningslejemål, da det ene lejemål kun var på 32 m², og det andet var fordelt over 3 etager - at 2 tidsbegrænsede lejeaftaler i realiteten var bortforpagtning samt - at et restaurantlejemål med udendørs servering var uanvendeligt som sammenligningslejemål. Boligretten udtalte Ved vurdering af markedslejen for det omhandlede lejemål har boligretten især lagt vægt på nedennævnte sammenligningslejemål, da disse enten er relativt nyindgåede eller nyregulerede, dog at de nævnte lejemål har afståelsesret og/eller en fredningsperiode, hvilket det omhandlede lejemål som nævnt ovenfor ikke har. Mht. lejemålenes arealer er lagt de oplysninger til grund, som U i et ikke fremlagt eller bilaget oversigt, har anført..lejemål nr. 01,.Lejemålet påbegyndt den 1. marts 2005. Oplyst 4.500 kr. i m² leje for butik og 500 kr. i m² leje for kælder. Der er indrømmet lejer en udvidet afståelsesret, lejekontraktens 4, og en fredning i 12 år, jf. lejekontraktens 8...lejemål nr. 04 Lejemålet for nuværende lejer blev påbegyndt den 1. august 2005, jf. tillæg til lejekontrakten juli 2005. Oplyst 4.500 kr. i m² leje for butik og 500 kr. i m² leje for kælder. Der er indrømmet lejer en udvidet afståelsesret, jf. tillæg af november 2004 til lejekontrakten og en fredning i 12 år, jf. samme tillæg til lejekontrakten...lejemål nr. 14.Lejemålet påbegyndt den 1. august 2004. Oplyst 3.995 kr. i m² for butik. Der er indrømmet lejer en udvidet afståelsesret, lejekontraktens 13 og en fredning i 4 år, jf. lejekontraktens 8...Lejemålet har vilkår i henhold til lejekontrakt med tillæg, allonge gældende fra den 1. maj 2005. Oplyst 2.960 kr. i m² leje for primært salgsareal og 1.690 kr. i m² leje for sekundært salgsareal samt 420 kr. i m² leje for kælder. Der er indrømmet lejer en afståelsesret, jf. lejekontraktens 7 A, men ingen fredning. Ved fastsættelsen af lejen finder boligretten at kunne opdele beregningen i en pris for butikslokalet, der i areal skal bedømmes i overensstemmelse med det i lejekontrakten benævnte butikslokale til baglokale, samt en anden pris for kælderen. Boligretten finder derfor at kunne lægge til grund, at hele stueplanen skal vurderes til samme kvadratmeterpris, og lægger ved vurderingen af denne foruden på lejeniveauet i sammenligningslejemålene vægt på stueplanlokalets langstrakte, noget smalle facon, der begrænser lejemålets anvendelsesmuligheder, samt de noget besværlige adgangsforhold ved vareindlevering. Boligretten finder herefter efter lejemålets beliggenhed, størrelse, kvalitet samt anvendelsesmuligheder, at lejen med virkning pr. 1. maj 2005 passende kan fastsættes til i alt 395.000 kr., svarende til en m²-leje for stuen på 110 m² på 3.250 kr. og en m²-leje for kælderen på 75 m² på 500 kr. Boligretten pålagde herefter hver af parterne at bære egne omkostninger. U ankede dommen til landsretten. Under landsretssagen blev det bl.a. oplyst - at lejemål 01 var trådt i kraft den 1. marts 2005, at lejemålet var påbegyndt tidligere, at lejeaftalen var udarbejdet på lejers begæring som følge af lejers ønske om afståelses- og fremlejeret, at den tidligere lejekontrakt samtidig bortfaldt, at den årlige leje udgjorde 562.000 kr. med en reduktion på 135.000 kr. i det første år, samt at årslejen forud for den nye kontrakts ikrafttræden udgjorde 276.000 kr. - at lejen for lejemål 04 udgjorde 130.000 kr. pr. 1. april 2001, at den nuværende lejer indtrådte i lejemålet i november 2004, at lejer samtidig blev tillagt ret til afståelse og genindtrædelse under visse betingelser, samt at lejen pr. 1. juli 2004 udgjorde 294.750 kr. årligt. Der blev endvidere afholdt syn og skøn under landsretssagen. Af syn og skønserklæringen fremgik, at skønsmanden havde besigtiget 9 lejemål på samme gade som det omtvistede lejemål, samt at skønsmanden vurderede, at en kyndig lejer og en kyndig udlejer den 1. januar 2005 ville aftale en leje på 4.000 kr. pr. m² for lokalerne i stueplan og 600 kr. pr. m² for kælderlokalerne, svarende til en samlet leje på 495.000 kr. Skønsmanden afgav forklaring under sagen og forklarede bl.a. - at lejemål 01 stort set var fysisk identisk med L s lejemål - at lejeren af lejemål 01 i modsætning til L havde afståelsesret og ret til fremleje i en årrække - at det kunne diskuteres om fredningsklausulen i lejeaftalen om lejemål 01 havde indflydelse på lejen 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009
- at lejeren formentlig oprindeligt havde fordel af fredningsklausulen for lejemål 01, men at den p.t. formentlig var til fordel for udlejeren - at fredningsklausulen for lejemål 01 formentlig ikke havde nogen væsentlig indflydelse på lejen, men at afståelsesretten kunne indebære en forskel - at 56.000 kr. årligt ville være, hvad en afståelsesret for L s lejemål ville koste. U gjorde bl.a. gældende, at den varslede leje ikke var højere end markedslejen, og at dette var godtgjort ved de fremlagte oplysninger om sammenligningslejemål samt ved skønserklæringen. L gjorde bl.a. gældende, at der ved skønserklæringen ikke var bibragt oplysninger, der gjorde det antageligt, at den enige boligret skulle have skønnet forkert, samt at skønsmanden havde skønnet over, hvad markedslejen var 3 år tidligere, hvorimod boligrettens dommere alene skulle skønne over, hvad markedslejen var året før, hvilket alt andet lige gjorde boligrettens skøn mere sikkert. Landsretten udtalte: Landsretten finder ved det syns- og skønsmandens erklæring og afhjemling heraf ikke bevist, at markedslejen for L s lejemål, hvortil der ikke er afståelsesret, pr. 1. januar 2005 var så høj, som skønsmanden har vurderet. Landsretten lægger herved navnlig vægt på lejeniveauet for sammenligningslejemålene, hvortil der med en enkelt undtagelse er afståelsesret, oplysningerne om den betydelige forhøjelse af lejen for lejemålet..[lejemål 01] og lejemålet vedrørende.. [lejemålet 04] i forbindelse med, at der blev tillagt afståelsesret, og at der er tale om strøglejemål. Da landsretten herefter ikke finder grundlag for at tilsidesætte boligrettens enstemmige vurdering af markedslejen for lejemålet, stadfæstes boligrettens dom. Lejen blev således fastsat til 395.000 kr., svarende til en m²-leje for stuen på 110 m² på 3.250 kr. og en m²-leje for kælderen på 75 m² på 500 kr. Note: Så vidt ses var sammenligningslejemålene fremlagt af U, men det fremgik dog ikke klart af sagen. Dom afsagt den 7. august 2006 af Retten i Lyngby (BS 22-308/2005) Dom afsagt den 12. september 2008 af Østre Landsret (17. afd. a.s. nr. B-2716-06) MD GD 2009/02 V ML 15 a LL 50 og 53 Klausul om trappelejestigninger, nettoprisindeksregulering og skatte- og afgiftsforhøjelser var ugyldig. Nyopført bebyggelse var hverken 80/20-ejendom eller småhus I en lejeaftale om et boliglejemål i en nyopført bebyggelse, som var opført på en tidligere fabriksgrund, havde U fastsat vilkår om, at lejen blev reguleret efter en trappelejeklausul. U havde endvidere taget forbehold for, at lejen også kunne reguleres efter nettoprisindekset og efter reglerne om skatte- og afgiftsvarslinger. Ejendommen var ikke en 80/20-ejendom eller et småhus. U havde derfor fejlagtigt henvist til LL 53 i stedet for til ML 15 a. Klausulerne om lejeregulering var ugyldige, og U kunne derfor fremover kun regulere efter reglerne om omkostningsbestemt lejeforhøjelse. U opførte i 2000 en ny boligbebyggelse med 40 beboelseslejligheder på en ejendom efter nedrivning af den hidtidige bebyggelse. Den tidligere bebyggelse blev anvendt til erhverv, og mere end 80 % af ejendommens etageareal blev således anvendt til andet end beboelse pr. 1. januar 1980. I lejeaftalen med L, som var indgået i 2001, var lejen fastsat til 4.842 kr. pr. måned, og der fremgik følgende af lejekontraktens 11: Lejemålet er beliggende i ejendommen, hvor der den 1. januar 1995 ikke var beboelseslejemål, hvorfor lejemålet ikke er omfattet af reglerne i Boligreguleringsloven. Da ejendommen er nyopført i 2000 aftales herved i medfør af Lejelovens 53, stk. 7, at reglerne i Lejelovens 47-52 ikke finder anvendelse på lejemålet. Det er aftalt, at lejen frem til den 31. december 2012 sker på følgende måde, idet det dog forbeholdes ret til nettoprisindeks-regulering og stigning i ejendomsskatter og renovationsafgifter, jf. nedenfor. Herefter fulgte beregningerne af trappelejestigningerne for 2001 til 2012. Herefter fremgik der yderligere følgende af lejekontrakten: Herefter forhøjes lejen hvert år den 1. januar med 1 % af forudgående års leje. Udlejer er endvidere berettiget til at kræve den aftalte leje i henhold til nærværende lejekontrakt nettoprisindeks- Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 7
Grundejernes Domssamling reguleret hvert år pr. 1. januar såfremt en sådan nettoprisindeksregulering medfører en højere husleje end den aftale trappeleje. Udlejer er endvidere berettiget til at kræve betaling for stigning i ejendomsskatter og renovationsafgifter. Forhøjelsen sker i henhold til de principper der følger af Lejelovens 50 1 gang årligt 1. januar. Der opstod efterfølgende uenighed imellem U og L om lejereguleringen for lejemålet. Tvisten blev i første omgang indbragt for huslejenævnet, som traf afgørelse i sagen, jf. nedenfor, hvorefter sagen blev indbragt for boligretten. Under boligretssagen fremgik det, at der var uenighed mellem U og L om, hvorvidt der var foretaget regulering af lejen efter nettoprisindekset. U hævdede, at der var foretaget regulering efter nettoprisindekset i 2002 og 2003, hvilket L bestred. Der var derimod så vidt ses enighed mellem U og L om, at der var foretaget regulering af lejen efter nettoprisindekset i perioden 2004-2005. Efter at tvisten var indbragt for huslejenævnet, traf huslejenævnet afgørelse om, at lejekontraktens bestemmelse om, at lejen blev reguleret efter en trappelejeklausul, samtidig med at der blev taget forbehold for regulering efter nettoprisindekset og stigninger i skatter og afgifter, var ugyldig. Huslejenævnet traf endvidere afgørelse om, at de lejeforhøjelser, der var opkrævet på baggrund af aftalen om regulering, skulle tilbagebetales, at U fremover kunne regulere lejen efter reglerne om omkostningsbestemt lejeforhøjelse, samt at U fremover kunne påberåbe sig trappelejereguleringen, hvis en korrekt beregnet omkostningsbestemt leje på et givent tidspunkt måtte overstige den leje, der fremgik af trappelejeklausulen (note 1). Under boligretssagen gjorde U bl.a. gældende - at ejendommen var en 80/20-ejendom - at ejendommen var omfattet af LL 53 - at der ved udlejning af nybyggeri ikke skulle henvises til LL 53 eller ML 15 a - at LL 53, stk. 6, ikke udelukkede var en sideløbende aftale om trappelejeregulering og indeksregulering - at der alene var reguleret efter nettoprisindekset - at forbeholdet om regulering for skatter og afgifter ikke medførte aftalens ugyldighed - at et forbehold, som ikke blev gjort gældende, ikke kunne medføre ugyldighed samt - at en korrekt henvisning til ML og LL ikke var en gyldigheds betingelse. L gjorde bl.a. gældende - at byggeriet var omfattet af ML - at der ikke var identitet mellem den tidligere bebyggelse og den nye bebyggelse - at ejendommen ikke var omfattet af ML 4, stk. 3 samt - at der var indtrådt ugyldighed allerede som følge af, at der fejlagtigt var henvist til LL 53. Boligretten udtalte: Ejendommen, hvor lejemålet er beliggende, er nyopført i 2001 på en tidligere fabriksgrund. I ejendommen er der udelukkende beboelseslejligheder, der er taget i brug i 2001 og derefter. Lejemålet må derfor anses for omfattet af ML 15 a. Lejemålet er beliggende i en reguleret kommune og er omfattet af ML s særlige lejefastsættelsesregler, jf. ML 1 og LL 2, stk. 1. Der er for lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991, mulighed for at fravige reglerne i ML 5-14, jf. ML 15 a, stk. 1. Henvisningen til LL 53, stk. 7, og LL 47-52 er derfor ikke korrekt, men skulle rettelig have været til ML 15 a, stk. 1 samt 5-14. To voterende finder, at den korrekte henvisning er en gyldighedsbetingelse for at indgå aftale om fravigelse af ML 5-14. En voterende finder ikke, at dette er en gyldighedsbetingelse, da det af kontrakten klart fremgår, at ejendommen er nyopført. For lejemål omfattet af ML 15 a, stk. 1, kan lejeforhøjelse kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks. Der er i lejekontraktens 11 aftalt, at lejen reguleres iht. en trappelejeklausul, men der er samtidig forbeholdt ret til nettoprisindeksregulering og huslejestigning som følge af stigning i ejendomsskatter og afgifter. Tre voterende finder, at det i kontrakten alene gyldigt kan aftales, at lejeforhøjelse skal ske enten som aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje), eller efter et i forvejen aftalt nettoprisindeks. Reguleringsklausulen er som følge heraf ugyldig. To voterende finder endvidere, at det medfører ugyldighed, at der samtidig med aftale om lejeregulering i form af trappeleje/indeksregulering er taget forbehold for lejestigninger som følge af stigninger i skatter og afgifter (note 2). 8 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009
En voterende finder ikke, at dette er en selvstændig ugyldighedsgrund. Boligrettens dommere finder således, at kontraktens 11 af en eller flere grunde er ugyldig. Landsretten udtalte: Af de grunde, som boligretten har anført, tiltrædes det, at lejeforholdet, der er beliggende i en ejendom, der i det hele blev opført på en tom byggegrund i 2001, ikke er omfattet af ML 4, stk. 3, eller stk. 5 (note 3), og at lejemålet herefter er omfattet af ML 15 a. I en situation, som den foreliggende, hvor det klart fremgår af lejeaftalens 11, at reglerne om omkostningsbestemt leje er fraveget, kan den fejlagtige paragrafhenvisning til LL 53, stk. 7, og 47-52 ikke i sig selv medføre ugyldighed. Efter ML 15 a, stk. 4, kan lejeforhøjelse kræves på grundlag af en såkaldt trappelejeklausul eller efter nettoprisindeks. Da lejeaftalens 11 giver U ret til at regulere lejen efter en trappelejeklausul samtidig med, at U har forbeholdt sig ret til at regulere lejen efter nettoprisindeks og stigning i ejendomsskatter og renovationsafgifter, tiltrædes det, at bestemmelsen er ugyldig... Herefter og i øvrigt af de grunde, der er anført af boligretten, stadfæster landsretten dommen. Note 1: Huslejenævnet lagde således til grund, at der kan aftales trappeklausuler i omkostningsbestemte ejendomme, men at lejen blot ikke må overstige den omkostningsbestemte leje, som lovligt kan beregnes på tidspunktet for de enkelte trappelejestigninger. Note 2: Dette er efterfølgende underkendt af Vestre Landsret i GD 2009/03 V. Note 3: Det fremgår ikke af afgørelsen, om landsretten finder, at antallet af beboelseslejligheder altså om der er højest 6 beboelseslejligheder eller 7 eller flere beboelseslejligheder har betydning for, om en ejendom opført efter 1. januar 1995 er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Dom afsagt den 14. maj 2007 af Retten i Randers (BS 67-91-436/2006) Dom afsagt den 8. oktober 2008 af Vestre Landsret (VL B-0752-07) MD GD 2009/03 V ML 15 a LL 50 og 53 Trappelejeklausul var ikke ugyldig, fordi der var taget forbehold om regulering for skatter og afgifter I en lejeaftale havde U både medtaget en trappelejeklausul og taget forbehold om evt. at varsle skatte- og afgiftsforhøjelse. Trappelejeklausulen var ikke ugyldig, fordi U havde taget forbehold om også at regulere for skatter og afgifter. U og L indgik en lejekontrakt i august 2000 hvoraf fremgik, at lejen blev reguleret efter en trappelejeklausul. Der fremgik endvidere følgende af lejekontraktens 11: Udover trappelejen reguleres lejen kun evt. for stigning i skatter og afgifter samt øvrige offentlige byrder, som pålægges ejendommen. I juli 2000 havde beboerrepræsentanten i ejendommen anmodet huslejenævnet om at tilsidesætte samtlige de lejeforhøjelser, der var trådt i kraft siden lejeforholdets start samt om at tage stilling til lovligheden af trappelejeklausulen (note). Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i 2006. Huslejenævnet fandt, at trappelejeklausulen var ugyldig med følgende begrundelse: Under hensyn til ordlyden af LL 53, stk. 2, der klart foreskriver, at enten kan udlejeren regulere lejen efter lovens regler herom, herunder forhøjelse af skatter og afgifter, jf. 1. pkt., eller også kan udlejeren regulere lejen efter 2. pkt. om trappeleje, følger det dermed efter flertallets opfattelse klart af disse bestemmelser, at udlejeren ikke kan regulere lejen efter en kombination af 1. og 2. pkt. i LL 53, stk. 2. Denne bestemmelse gælder naturligvis også i regulerede beboelseslejemål Trappelejeklausulen tilsidesættes derfor af nævnets flertal U indbragte huslejenævnets afgørelse for boligretten. Under boligrettens behandling af sagen blev spørgsmålet om, hvorvidt trappelejeklausulen var ugyldig, udskilt til særskilt forhandling. Under boligretssagens behandling af dette spørgsmål gjorde U bl.a. gældende - at der var enighed mellem parterne om, at der ikke var sket opkrævning for stigninger i skatter og afgifter - at retten skulle tage stilling til, om forbeholdet om regulering for skatter og afgifter medførte, at trappelejeklausulen var ugyldig - at Højesteret i flere domme havde tilkendegivet, at loven må fortolkes efter sin ordlyd, således at en varsling af lejeforhøjelse alene behøves at Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 9
Grundejernes Domssamling indeholde de oplysninger, som med sikkerhed kan udledes af en bestemmelse. L gjorde bl.a. gældende, at U ikke var berettiget til at regulere efter en kombination af LL 53, stk. 2, 1. pkt. og 2. pkt. Boligrettens flertal udtalte: Ordlyden af LL 53, stk. 2, medfører, at det kan aftales, enten at regulere lejen efter lovens regler herom, herunder kan der således ske forhøjelser i forbindelse med stigninger i skatter og afgifter, jf. 1. pkt., eller også kan lejen reguleres efter 2. pkt. om trappeleje. Således som bestemmelsen er formuleret, er man afskåret fra gyldigt at aftale, at lejen skal kunne reguleres som en kombination af 1. og 2. pkt. i LL 53, stk. 2. Vi finder således ikke, at reguleringsklausulen i lejeaftalen 11.2 opfylder betingelserne i LL 53, stk. 2, 2. pkt., idet lejekontrakten i 11.9 indeholder hjemmel til, at lejen udover trappelejen kan reguleres efter stigninger i skatter og afgifter. Det er i den sammenhæng uden betydning, at der alene er taget forbehold herfor, og at det må lægges til grund, at U ikke har udnyttet forbeholdet. Under henvisning hertil, og da det i øvrigt af U anførte ikke kan føre til et andet resultat, finder vi i overensstemmelse med boligrettens hidtidige praksis, at reguleringsklausulen er ugyldig. En af boligrettens dommere fandt ikke, at trappelejeklausulen var ugyldig. Landsretten udtalte: Efter parternes påstande skal landsretten under denne sag alene tage stilling til, om den omstændighed, at lejeaftalen indeholder følgende yderligere bestemmelse Udover trappelejen reguleres lejen kun evt. for stigninger i skatter og afgifter samt øvrige offentlige byrder, som pålægges ejendommen indebærer, at bestemmelsen om trappeleje er ugyldig som stridende mod lejelovgivningen med virkning tilbage fra indgåelsen af lejeaftalen. Denne afgørelse skal landsretten træffe på baggrund af, at parterne er enige om, at bestemmelsen om trappeleje isoleret vurderet er en gyldig aftale, da den opfylder alle de krav, som aftaler om trappeleje efter lejelovgivningen skal opfylde. Landsretten skal derimod ikke tage stilling til, om den nævnte yderligere bestemmelse i lejeaftalen på baggrund af aftalen om trappeleje, som i hele lejeaftalens løbetid har været anvendt som grundlag for fastsættelsen af lejen, er ugyldig, og landsretten skal heller ikke tage stilling til, om aftalen om trappeleje bliver ugyldig som følge af bristende forudsætninger fra det tidspunkt, da U måtte kræve lejeforhøjelse på grundlag af den nævnte yderligere bestemmelse. Det følger ikke af lejelovgivningen og kan heller ikke på baggrund af motiverne til den pågældende bestemmelse i lejelovgivningen udledes, at en i øvrigt lovlig udformet aftale om trappeleje er ugyldig, blot fordi der i lejeaftalen yderligere er en bestemmelse om regulering af lejen som følge af stigning i skatter m.v. Landsretten tager derfor U s påstand til følge. Landsretten fandt således, at trappelejeklausulen i lejekontrakten var gyldig. Note: Det fremgår ikke af sagen, hvorledes L, hvis lejeaftale var indgået efter, at sagen var indbragt for huslejenævnet, blev involveret i huslejenævnssagen. Dom afsagt den 3. maj 2007 af Retten i Randers (BS 67-5-368/2006) Dom afsagt den 24. oktober 2008 af Vestre Landsret (VL B-1720-07) GD 2009/04 B ML 5 Udlejning til beregnet omkostningsbestemt leje var ikke mere byrdefuldt vilkår. Øvrige lejere betalte lavere leje end den beregnede omkostningsbestemte leje U udlejede et lejemål til den omkostningsbestemte leje, som kunne beregnes på tidspunktet for udlejningen. De øvrige lejere i ejendommen betalte en lavere leje, da der i nogle år ikke var varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse overfor dem. Huslejenævnet nedsatte lejen med henvisning til, at den højere leje var et mere byrdefuldt vilkår L. Boligretten ændrede afgørelsen, idet boligretten fandt, at ML 5, stk. 8, ikke var til hinder for, at der blev krævet den omkostningsbestemte leje, som lovligt kunne beregnes på tidspunktet for udlejningen. L lejede en lejlighed hos U med virkning fra den 1. april 2001. Det fremgik af lejeaftalen, at lejen var sammensat således: Budgetleje 14.607 kr. Grundejernes Investeringsfond 18 og 18 b 5.548 kr. Særskilt forbedring 27.845 kr. I alt 48.000 kr. I januar 2003 indbragte L lejefastsættelsen for huslejenævnet. Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i januar 2006. Huslejenævnet nedsatte 10 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009
lejen til 28.626,12 kr. og der fremgik bl.a. følgende af huslejenævnets afgørelse: Budgetlejen Da der efter det for huslejenævnet foreliggende ikke har været gennemført lovlige omkostningsbestemte lejeforhøjelser i ejendommen siden 1988, finder huslejenævnet, at dette budget skal lægges til grund, jf. ML 5, stk. 8. Dette budget har også ligget til grund for det retsforlig, der har været indgået for det tidligere lejeforhold. Budgetlejen fastsættes derfor til 158,12 kr. pr. m² som i retsforliget. ML 18 og 18 b Huslejenævnet har i sag. taget stilling til hensættelserne pr. 1. januar 1999. Hensættelsen efter 18 blev godkendt med 55 kr. pr. m², og hensættelsen efter 18 b blev fastsat til 15 kr. pr. m² for perioden 1. januar 1999-1. januar 2004. Da der - ligeledes efter det for huslejenævnet foreliggende ikke efter 1. januar 1999 og indtil lejemålets begyndelse pr. 1. april 2001 har været gennemført lovlige forhøjelser af hensættelserne, lægger huslejenævnet herefter hensættelserne på 55 kr. og 15 kr. pr. m² til grund. Den aftalte leje Den aftalte årlige leje kan herefter, jf. ML 5, stk. 1, i dens affattelse efter den 1. juli 1996, opgøres således: Budgetleje 76 m² x 158,12 kr. 12.017,12 kr. ML 18 76 m² x 55,00 kr. 4.180,00 kr. ML 18 b 76 m² x 15,00 kr. 1.140,00 kr. Individuelt moderniseringstillæg 11.289,00 kr. I alt 28.626,12 kr. U indbragte huslejenævnets afgørelse for boligretten, og under boligretssagen fremlagde U et driftsbudget, hvoraf fremgik, at den omkostningsbestemte leje pr. 1. oktober 2001 kunne beregnes til 202,94 kr. ekskl. hensættelser til 18 og 18 b. U opgjorde herefter lejen for lejemålet således: Budgetleje 76 m² x 202,95 kr. 15.424,20 kr. ML 18 76 m² x 58,00 kr. 4.408,00 kr. ML 18 b 76 m² x 15,00 kr. 1.140,00 kr. Individuelt moderniseringstillæg 11.289,00 kr. I alt 32.261,20 kr. Under boligretssagen var der enighed mellem U og L om, at budgetlejen skulle beregnes til enten 202,95 kr. pr. m² eller 158,12 kr. pr. m², og at hensættelserne til 18 skulle beregnes til enten 58 kr. pr. m² eller 55 kr. pr. m². U fremlagde et processkrift om ML 5, stk. 8 s forhistorie, hvoraf bl.a. fremgik følgende: Reglen om byrdefulde vilkår går langt tilbage og havde indtil boligreguleringslovens fra 1975 nogenlunde følgende ordlyd, jf. således ML 1967 10, stk. 1: Nyt lejemål kan ikke afsluttes på vilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, som var gældende ved det hidtidige lejemåls ophør. I lejeloven fra 1958 109, stk. 1, er bestemmelsen formuleret således: Nyt lejemål om hus og husrum, der er taget i brug før den 1. april 1959, kan ikke afsluttes på vilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, som var gældende ved det hidtidige lejemåls ophør. Ved boligreguleringsloven fra 1975 fik bestemmelsen følgende ordlyd, jf. lovens 10, stk. 1: Der kan ikke ved indgåelse af nyt lejemål aftales en leje, der er højere end det lejdes værdi, jf. 35 i lov om leje, og lejen og de øvrige aftalte vilkår for lejemålet må ikke være mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, som er gældende for andre lejemål i ejendommen. Som det fremgår, blev formuleringen af bestemmelsen ændret med 1975-loven, således at de byrdefulde vilkår nu knyttede sig til de øvrige lejeres vilkår i stedet for den tidligere lejer af lejemålets vilkår. Ehlers og Blom anfører i Kommentar til lejelovene II, 1976, følgende om lovforslaget til ML 1975 10: Reglen i 10 blev ved lovforslagets fremsættelse ikke ledsaget af andre bemærkninger end en oplysning om, at lejerne i en ejendom skal bo under ensartede lejevilkår. Det må formodes, at man har tilsigtet at ændre loven således, at vurderingen af, om der foreligger byrdefulde vilkår skal ses i forhold til de øvrige lejemål i ejendommen i stedet for i forhold til den tidligere lejekontrakt vedrørende det samme lejemål, men bortset herfra må vurderingen være den samme som tidligere. Fra forbudet gælder enkelte undtagelser: 1) Udlejeren kan ved genudlejning foretage sådanne forhøjelser, som uden huslejenævnets godkendelse lovligt kunne gennemføres i bestående lejemål, f.eks. forhøjelser i medfør af LL 43 (stigninger i skatter og afgifter) samt ML 11, stk. 1 og 2 (normaliseringsforhøjelser). Det bemærkes, at der dengang var huslejestop, hvilket bl.a. var en begrundelse for reglen, ligesom der tidligere var Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 11
Grundejernes Domssamling omfattende reguleringer for, med hvor mange procent lejen maksimalt kunne forhøjes. Essensen af det netop citerede er imidlertid, at reglen om byrdefulde vilkår ikke var til hinder for, at man ved genudlejning, f.eks. kunne tillægge lejen stigninger i skatter og afgifter uden, at disse konkret var gennemført overfor de øvrige lejere i ejendommen. Såfremt en sådan forhøjelse havde været varslet, ville den jo nødvendigvis også have været varslet overfor den netop fraflyttede lejer. Skatter og afgifter er som bekendt en væsentlig post på det omkostningsbestemte budget. At lejen ved genudlejning kan fastsættes til den pr. genudlejningstidspunktet beregnede omkostningsbestemte leje er også forudsat i ML 1975 11, der nogenlunde svarer til den nugældende ML 7, 9 og 10, dvs. ML 1975 11 er en regel om varsling af omkostningsbestemt leje samt fordelingen heraf på lejemålene. I ML 1975 11, stk. 6, hedder det således Den lejeforhøjelse, der efter reglerne i stk. 1 kan udlignes på ejendommens udlejede beboelseslejligheder, fordeles på disse efter deres indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejemål, hvis leje er lavest, således at der herved sker udligning af lejeforskelle, f.eks. som følge af genudlejningsforhøjelser i i øvrigt ensartede lejemål. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, der er bekostet af lejeren. Uden motivudtalelser i modsat retning, må det derfor formodes, at lovgiver ved omformuleringen af reglen om byrdefulde vilkår i boligreguleringsloven af 1975 ikke har tilsigtet en ændring i den indtil da gældende retstilstand. Ved genudlejning må lejen således kunne aftales til den beregnede omkostningsbestemte leje med tillæg for forbedringer pr. genudlejningstidspunktet. Dette understøttes således også af bemærkningerne til lovforslag nr. 267 fra 1996 om ændring af bl.a. boligreguleringsloven, hvorved ML 5, stk. 1 og 2, fik deres nuværende indhold. Tidligere fremgik det som bekendt af ML 5, stk. 1, at lejen ikke måtte fastsættes til et beløb, der oversteg det lejedes værdi. Denne regel blev ved vedtagelsen af lovforslaget flyttet til stk. 2 (dog i en noget ændret form), og blev således en undtagelse til den nye stk. 1 om, at lejen som udgangspunkt skulle fastsættes til den omkostningsbestemte leje med tillæg for forbedringer. I bemærkningerne til lovforslaget anføres det: Der foreslås i boligreguleringslovens 5, stk. 1, indført en udtrykkelig regel om, at lejen for ikke-forbedrede lejemål ikke må overstige den omkostningsbestemte leje ved lejeaftalens indgåelse, idet lejen skal være den beregnede omkostningsbestemte leje for netop det lejemål. Reglen i ML 5, stk. 8, er uomtalt i forbindelse med det ovenfor anførte, og der er ikke andre steder i bemærkningerne støtte for den forståelse af ML 5, stk. 8, i forhold til ML 5, stk. 1, som huslejenævnet har givet udtryk for i sin afgørelse i nærværende sag. U gjorde endvidere bl.a. gældende - at det ikke var et mere byrdefuldt vilkår, at budgetlejen for lejemålet var højere end den sidst foretagne gyldige varsling i 1988 - at ML 5, stk. 8, ikke indeholdt hjemmel til at nivellere en korrekt beregnet leje til den leje, der senest var godkendt for de øvrige lejere - at ML 5, stk. 8, alene kunne anvendes til at nedsætte en ulovlig leje, men ikke en lovlig leje fastsat efter ML 5, stk. 1. L gjorde bl.a. gældende, - at U ikke havde påvist fejl ved huslejenævnets afgørelse - at det fulgte af ML 5, stk. 8, at lejen ikke kunne overstige budgetlejen for de øvrige lejemål - at ML 5, stk. 8, måtte tillægges forrang frem for 5, stk. 1, da det ikke kunne accepteres, at nogle lejere ville få mere byrdefulde vilkår end andre lejere - at ML 5, stk. 8, kun indeholdt én undtagelse, nemlig 5, stk. 9, vedrørende forbedringstillæg, der ikke opkræves hos øvrige lejere - at lovgiver ville have fastsat en bestemmelse herom, hvis U altid skulle have ret til den omkostningsbestemte leje på det aftalte tidspunkt samt - at U kunne have varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse, men at U havde undladt dette. Boligretten udtalte: Det må ved sagens afgørelse som ubestridt lægges til grund, at den korrekt beregnede budgetleje pr. 1. april 2001 udgjorde 202,95 kr. pr. m² og at 18 hensættelserne samme dato udgjorde 58 kr. pr. m². To voterende finder i medfør af ML 5, stk. 1, at U ved indgåelse af lejemålet har ret til at lægge disse beløb til grund for beregningen af lejen. Reglen i ML 5, 12 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009
stk. 8, kan ikke medføre, at der alene kan kræves den sidste lovligt varslede budgetleje dvs. lejen i 1988 idet formålet med denne regel ikke kan antages at være, at man i medfør af denne bestemmelse kan nedsætte en lovlig beregnet leje. Disse voterende finder ikke, at det forhold, at den beregnede budgetleje ikke er varslet overfor lejerne kan tillægges betydning. Som følge heraf vil disse voterende fastsætte budgetlejen til 202,94 kr. pr. m² og 18-hensættelserne til 58 kr. pr. m². En voterende finder, at formålet med reglen i ML 5, stk. 8, er at sikre ensartede vilkår således, at lejere med ensartede lejligheder betaler den samme m²-leje. Da der ikke i ejendommen er sket varsling af lejeforhøjelse siden 1988, har lejerne ikke efter det tidspunkt haft mulighed for at se og kontrollere budgettet. Den senest godkendte lovlige leje er derfor denne leje, som medfører en leje på 158,12 kr. pr. m². Denne voterende vil derfor i medfør af ML 5, stk. 8, tage L s påstand til følge, idet der lægges særlig vægt på, at L ikke har haft nogen mulighed for at se, hvad den lovlige leje udgjorde på dette tidspunkt. U fik således medhold i sin påstand om, at lejen skulle udgøre 32.261,20 kr. Note: L ankede dommen til landsretten. Sagen blev dog efterfølgende hævet, da L s advokat ikke havde møderet for landsretten. Landsretten ville ikke omberamme sagen, således at L kunne lade sig repræsentere af en advokat med møderet for landsretten. Dom afsagt den 21. juni 2007 af Retten i Randers (BS 67-5-210/2006) MD GD 2009/05 Ø ABLL 69 LL 73 Lejlighedsbytte. L2 flyttede i hus. L1 havde ikke ret til L2 s lejlighed L1 indgik aftale med L2 om bytte af lejligheder. U1 og U2, som var almene boligselskaber, godkendte byttet. Inden lejlighedsbyttet blev gennemført, flyttede L2 i hus og meddelte, at man ikke ville flytte ind i L1 s lejlighed. U2 var berettiget til at nægte L1 at flytte ind i L2 s lejlighed. L1 boede i et lejemål i en afdeling af et alment boligselskab. I 2007 indgik L1 aftale med L2, der også boede i en afdeling af et alment boligselskab, om bytte af lejligheder pr. 1. maj 2007. L1 havde forinden rettet henvendelse til L2 s udlejer, U2, om byttet, og den 24. januar 2007 meddelte U2 til L1, at hun var godkendt til lejemålet. U2 fremsendte samtidig en lejekontrakt til L1, som blev underskrevet af både L1 og U2. L1 indbetalte også det opkrævede depositum på godt 7.000 kr. Samtidig blev L2 godkendt som lejer hos L1 s udlejer. I marts 2007 meddelte L2, at de havde købt hus og derfor ikke kunne overholde bytteaftalen. Den 30. marts 2007 rettede L1 henvendelse til U2 og fastholdt, at der var indgået en bindende aftale, og at hun var berettiget til at flytte ind i lejemålet den 1. maj 2007 i overensstemmelse med aftalen. U2 meddelte imidlertid den 11. april 2007, at U2 frigjorde sig fra aftalen med L1. U2 udlejede senere det lejemål, som L1 skulle være flyttet ind i, til anden side. I maj 2007 anlagde L1 sag imod U2 og nedlagde påstand om, at U2 skulle anerkende, at L1 var berettiget til at overtage den pågældende lejlighed. Under boligretssagen indgik U2 og L1 en procesaftale om, at U2 skulle tilbyde L1 en lejlighed, hvis L1 fik medhold. L1 gjorde bl.a. gældende, at U2 ikke var berettiget til at frigøre sig fra aftalen på grund af senere indtrufne omstændigheder. U2 gjorde gældende, at samtykket til bytte blev meddelt under den naturlige forudsætning, at byttet rent faktisk blev gennemført, samt at det var uden betydning for sagen, at der ved indgivelsen af ansøgningen om bytte var tale om et reelt ønske om bytte. Boligretten udtalte: De involverede boligselskaber godkendte den 24. januar 2007 den mellem L1 og L2 indgåede aftale om boligbytning pr. 1. maj 2007. Det er under sagen ubestridt, at der var tale om et reelt bytte i overensstemmelse med ABLL 69, og at det således på dette tidspunkt var L2 s hensigt at flytte ind i L1 s lejemål. L1 har hverken i forbindelse med godkendelse af boligbytningen eller i forbindelse med indgåelse af lejekontrakten med L1 den 31. januar 2007 taget forbehold om, at det var en betingelse for opfyldelse af den med L1 indgåede lejeaftale, at der rent faktisk fandt et bytte sted på det aftalte tidspunkt. Som følge af det anførte finder retten, at den omstændighed, at L2 i stedet for som aftalt at overtage L1 s lejemål valgte at købe en bolig ikke berettiger U2 til at frigøre sig fra lejeaftalen med L1. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 13
Grundejernes Domssamling Herefter, og i det ABLL 69 i den konkrete situation ikke kan føre til andet resultat, gives der L1 medhold i påstand 1. U2 ankede afgørelsen til landsretten. Under landsretssagen blev fremlagt et bytteskema. Det fremgik af bytteskemaet, at L1 s og L2 s navne var anført, og at U1 s og U2 s godkendelser var påført skemaet. Der fremgik endvidere følgende af skemaet: kan ophæve lejeaftalen, hvis byttepartneren ikke overtager, og tager varigt ophold i boligen, hvorfor det er vigtigt at sikre sig dette. Landsretten udtalte: Da L1 i forbindelse med sin underskrift og udfyldelse af bytteskemaet har modtaget vilkåret om U2 s adgang til at hæve lejeaftalen i tilfælde af byttepartnerens manglende overtagelse, må vilkåret, der er fremhævet med fed og understreget, anses for at være vedtaget mellem parterne. Uanset formuleringen af vilkåret findes det at måtte have stået L1 klart, at lejeaftalen kun var bindende for U2 og U1, såfremt L2 faktisk flyttede ind i hendes lejemål. Da en sådan flytning ikke skete, tages U2 s frifindelsespåstand til følge. Dom afsagt den 4. marts 2008 af Retten i Lyngby (BS 150-1024/2007) Dom afsagt den 3. september 2008 af Østre Landsret (20. afd. a.s. nr. B-793-08) MD GD 2009/06 V ML 29 c Huslejenævn uberettiget til at udarbejde skyggebudget. Ikke godtgjort at der ikke var sammenlignelige ejendomme med omkostningsbestemt leje. Småhus Huslejenævnet nedsatte lejen for et småhus efter at have udarbejdet et skyggebudget. Huslejenævnet havde forinden fået oplyst af kommunen, at der ikke var relevante sammenligningslejemål. Under afhøring af en repræsentant for kommunen under ankesagen, kom det frem, at der var to ejendomme med omkostningsbestemt leje i kommunen. Huslejenævnet var derfor uberettiget til at udarbejde et skyggebudget, og L havde bevisbyrden for, at lejen oversteg det lejedes værdi. L lejede fra 1. september 2003 en lejlighed hos U. Lejligheden var på 80 m² i stueplan og 50 m² i kælderplan og lejen var fastsat til 62.400 kr. årligt. Lejemålet var beliggende i en småejendom, og var derfor omfattet af ML 29 b m.fl. Den 12. juli 2004 indbragte L lejefastsættelsen for huslejenævnet, som nedsatte lejen til 500 kr. pr. m². Den samlede leje blev fastsat til 40.000 kr. årligt, idet huslejenævnet ikke fastsatte en leje for kælderetagen. Huslejenævnets afgørelse blev indbragt for boligretten i 2004, men under boligretssagen var U og L enige om, at sagen skulle hjemvises til huslejenævnet, idet huslejenævnet ikke havde behandlet sagen efter ML 29 c. Huslejenævnet traf derefter på ny afgørelse i sagen. Huslejenævnet fastsatte nu lejen til 350 kr. pr. m² efter at huslejenævnet havde udarbejdet et skyggebudget i sagen. Der fremgik bl.a. følgende af huslejenævnets afgørelse: Lejen er endvidere fastsat efter et skyggebudget, da huslejenævnet ikke har kendskab til sammenlignelige lejemål i Hadsten Kommune, hvor lejen er reguleret efter ML 7. Det bemærkes, at Hadsten Kommune har oplyst, at der ikke pr. 1. januar 1995 var ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder i Hadsten Kommune. Det er endvidere oplyst, at der er nogle få nye ejendomme med mere end 6 lejemål, der ikke er sammenlignelige med ejendommen i nærværende sag. Huslejenævnets afgørelse blev på ny indbragt for boligretten, og U nedlagde bl.a. påstand om, at L skulle anerkende, at lejen for lejligheden pr. 1. september 2003 udgjorde 62.400 kr. U gjorde bl.a. gældende, - at lejen skulle fastsættes efter reglerne i ML 29 c - at lejen skulle fastsættes efter det lejedes værdi, dog således at lejen ikke væsentligt måtte overstige lejen for tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt leje - at bevismidlet til fastsættelse af lejen var sammenligningslejemål, og at der først kunne anvendes et skyggebudget, når der måtte være klarhed over, at sådanne sammenligningslejemål ikke kunne findes - at det var L s bevisbyrde, at der ikke fandtes sådanne sammenligningslejemål - at denne bevisbyrde ikke var løftet ved huslejenævnets helt generelle og ukonkrete bemærkninger herom. L gjorde bl.a. gældende, at huslejenævnet var berettiget til at opstille et skyggebudget. Boligrettens flertal udtalte:..finder, at det ved sagens afgørelse må lægges til grund, at der ikke i Hadsten er relevante sammenligningslejemål. Disse voterende har herved lagt vægt på, 14 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009
at huslejenævnet som har lokalkendskab, og som efter at have foretaget en undersøgelse af markedet i Hadsten, herunder henvendt sig til Hadsten Kommune har erklæret, at der ikke i kommunen findes sammenlignelige lejemål. Der er endvidere lagt vægt på, at der er tale om et lejemål i en blandet bolig- og erhvervsejendom med en ekstraordinært stor kælder. Den leje, der skal fastsættes efter ML 29 c, skal derfor fastsættes efter et skyggebudget En dommer fandt under hensyn til at L efter det oplyste ikke havde gjort noget for at finde sammenligningslejemål, at det ikke var bevist, at der ikke fandtes sammenligningslejemål i kommunen. Denne dommer ville derfor give U medhold. U ankede afgørelsen til landsretten. Under landsretssagen blev der afgivet vidneforklaring af V, der var ansat i kommunen. V forklarede bl.a. - at han havde besvaret huslejenævnets henvendelse vedrørende eventuelle sammenlignelige lejemål - at han ud fra sin hukommelse havde besvaret henvendelsen med, at der ikke var direkte sammenlignelige lejemål - at han efterfølgende havde undersøgt sagen nærmere i kommunens systemer og havde konstateret at der i bycentrum var to private udlejningsejendomme, der kunne komme på tale samt - at der udenfor bymidten ikke fandtes udlejningsejendomme af den relevante størrelse. Landsretten udtalte: Efter V s forklaring om resultatet af sin gennemgang af private udlejningsejendomme i Hadsten er det ikke godtgjort, at der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter ML 7. Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor ikke på det foreliggende grundlag fastsættes på baggrund af et skyggebudget. Herefter, og da L ikke ved fremlæggelse af dokumentation for huslejens størrelse i sammenlignelige lejemål har godtgjort, at den aftale husleje skal nedsættes efter ML 29 c, tages U s påstand for landsretten til følge. Dom afsagt den 24. august 2007 af Retten i Randers (BS 67-5-2218/2004) Dom afsagt den 5. september 2008 af Vestre Landsret (VL B-1357-07) MD GD 2009/07 V ELL 5, 7 og 13 Ingen lejenedsættelse. L havde ikke bevist, at lejen oversteg markedslejen. L s forbedringer af lejemålet. Pristalsreguleringen var ikke urimelig. Ikke tilbagebetaling af udgifter betalt udover lejen, da L havde betalt udgifterne L krævede lejen for sit erhvervslejemål nedsat med henvisning til, at lejen oversteg markedslejen. L krævede endvidere, at pristalsreguleringen blev nedsat fra minimum 4 % til 2 %, samt at U tilbagebetalte udgifter, som var betalt udover lejen. Ved vurderingen af lejen skulle der tages hensyn til, at L for egen regning havde forbedret lejemålet, men L havde ikke bevist, at lejen oversteg markedslejen, og lejen blev derfor ikke nedsat. Pristalsreguleringen på 4 % var ikke urimelig, og den blev derfor ikke nedsat. L fik ikke tilbagebetalt udgifter betalt ud over lejen, da L havde betalt udgifterne siden 1991. L indgik i 1991 en lejeaftale med U om en hal med tilhørende kontorlokaler. Det lejede var på 565 m², hvoraf 140 m² var en indskudt etage, og lejemålet skulle anvendes til glarmesterværksted med montering af bilruder. Lejen blev fastsat til 176.000 kr. årligt og lejen skulle reguleres med nettoprisindekset, dog mindst 4 % p.a. I 2006 var lejen steget til 325.000 kr. + moms årligt, svarende til 576 kr. pr. m². I 2006 krævede L lejen nedsat til 186.000 kr. + moms, og da der ikke kunne opnås enighed mellem U og L, blev tvisten indbragt for boligretten. Under boligretssagen nedlagde U bl.a. påstand om, at lejen skulle nedsættes til 186.000 kr. + moms, og at pristalsreguleringen skulle nedsættes til 2 % p.a. L krævede endvidere tilbagebetaling af 280.000 kr., idet L mente, at han uberettiget var blevet opkrævet betalinger til en række fællesomkostninger ud over lejen. Under boligretssagen blev en række lejemål i samme ejendom besigtiget. Der fremgik følgende om disse lejemål: Møbelforretning Det lejede udgjorde 925 m², 600 m² og 450 m², og lejen pr. m² udgjorde henholdsvis 528 kr., 297 kr. og 278 kr. Lejen blev reguleret med nettoprisindekset, dog minimum 3 pct. p.a. Lejemålet lå på 1. sal. Sengeudstyrsforretning Det lejede udgjorde 705 m², og lejen udgjorde 329 kr. pr. m². Lejen blev reguleret med nettoprisindekset, dog mindst 4 % p.a. Lejemålet lå i kælderetagen. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 15
Grundejernes Domssamling Børneudstyrsforretning Det lejede udgjorde 1.370 m², og lejen udgjorde 469 kr. pr. m². Lejen blev reguleret med nettoprisindekset, dog minimum 3 % p.a. Køkkenforretning Det lejede udgjorde 870 m², og lejen udgjorde 562 kr. pr. m². Lejen blev reguleret med nettoprisindekset, dog minimum 3 % p.a. Uddannelsescenter Det lejede udgjorde 601 m², og lejen udgjorde 405 kr. pr. m². Lejen blev reguleret med nettoprisindekset, dog minimum 3 % p.a. Lejemålet lå på 1. sal. Under boligretssagen forklarede U, at den lave leje, som møbelforretningen betalte for arealerne på 600 m² og 450 m² skyldtes ønsket om at fastholde lejeren, idet lejemålet tidligere havde stået ledigt i en årrække. L gjorde gældende, at den gældende leje væsentligt oversteg den leje, som de øvrige lejere i ejendommen betalte, samt at den årlige procentregulering skulle nedsættes til 2 % p.a. U gjorde gældende, at betingelserne i ELL 13 for lejenedsættelse ikke var opfyldt, da de øvrige lejemål ikke var sammenlignelige med hensyn til beliggenhed, anvendelse, størrelse og aftalevilkår. U gjorde endvidere gældende, at den fremtidige reguleringssats ikke kunne ændres i medfør af ELL 13, idet bestemmelsen alene angik gældende leje og ikke fremtidig leje. U gjorde endelig gældende, at L havde betalt en række udgifter ud over lejen i en årrække, og at L aldrig havde gjort indsigelse imod dette. Boligretten udtalte: L har udover lejen betalt varme og fællesomkostninger efter opkrævning i mange år. Efter U s forklaring må boligretten lægge til grund, at L var bekendt med, hvad betalingerne angik, og at der var en fælles forståelse mellem parterne om, at L skulle deltage i betaling til fællesomkostninger. Som følge heraf kan L ikke antages at have godtgjort et krav på tilbagebetaling. Da de af L påberåbte sammenligningslejemål ikke kan antages at være sammenlignelige med det lejede navnlig med hensyn til anvendelsen, kan L ikke anses for at have godtgjort, at lejen er væsentlig højere end markedslejen, jf. ELL 13. Boligretten kan i medfør af ELL 13 alene antages at have hjemmel til at ændre den gældende leje. Herefter, og da boligretten heller ikke på andet grundlag finder anledning til at ændre lejekontraktens reguleringssats, jf. herved ELL 7, tages påstanden herom ikke til følge... Som følge af det anførte tages U s frifindelsespåstand til følge. L ankede afgørelsen til landsretten. Under landsretssagen blev det oplyst, at det fremgik af lejekontrakten, at L var berettiget til at istandsætte lejemålet for 300.000 kr. + moms for U s regning mod, at L fra 1991 til 2001 hvert år betalte renter af de 300.000 kr. med 12 % p.a. L fremlagde under sagen en opgørelse, som viste, at der var anvendt godt 730.000 kr. ekskl. moms til istandsættelse af lejemålet, samt at U havde betalt ca. 316.000 kr. heraf. Der blev endvidere afholdt syn og skøn under landsretssagen. Af skønserklæringen fremgik bl.a., at skønsmanden vurderede, at markedslejen for lejemålet med de udførte istandsættelsesarbejder udgjorde 326.000 kr., svarende til 521 kr. pr. m², samt at markedslejen for lejemålet udgjorde 234.475 kr., svarende til 415 kr. pr. m², når der blev set bort fra de udførte istandsættelsesarbejder. Landsretten udtalte: Markedsleje Skønsmanden har vurderet markedslejen til 326.020 kr. for 625 m² svarende til en gennemsnitlig leje på 521 kr. pr. m². Skønsmanden har endvidere vurderet markedslejen for et meget råt lokale til 234.475 kr. svarende til en gennemsnitlig leje på 415 kr. pr. m². Skønsmanden har oplyst, at han ikke var bekendt med, at L tillige betalte fællesudgifter. Det betyder, at markedslejen bør være mindre. I medfør af ELL 13, stk. 6, nr. 1, skal der ved fastsættelse af markedslejen ses bort fra de forbedringer, som L har udført for egen regning med U s tilladelse. Der skal således ses bort fra den indskudte etage i værkstedet, som L efter aftale med U har etableret. Skønsmanden har oplyst, at den indskudte etage udgør 88 m², og at markedslejen herfor årligt udgør 39.600 kr. Der skal endvidere ses bort fra de øvrige forbedringer, som L har foretaget. L har oplyst, at der i 1991 er afholdt udgifter til indretning af de lejede lokaler for i alt 729.970,11 kr., hvoraf U efter det oplyste har betalt 316.003,96 kr. L har forrentet U s forbedringsudgift over en periode på 10 år. Det fremgår af de fremlagte fakturaer, at en række af udgifterne ikke vedrører forbedringer. Endvidere vedrører en række af udgifterne foranstaltninger, som L må antages at have iværksat med henblik på at indrette lejemålet til netop L s virksomhed. Omkostningerne er endelig afholdt i 1991, og der skal ske en vis afskrivning af de egentlige forbedringer. 16 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009
Henset hertil og på baggrund af den øvrige bevisførelse, finder landsretten ikke, at L fuldt tilstrækkeligt har godtgjort, at lejen på varslingstidspunktet endnu var af en sådan størrelse, at den væsentligt oversteg markedslejen. Reguleringssatsen på 4% Skønsmand har forklaret, at den årlige reguleringssats på 4 % i lejekontraktens 10 er usædvanlig, idet han alene har set årlige reguleringssatser på op til 3 %. Både L og U, der begge er erhvervsdrivende, var repræsenteret af rådgiver i forbindelse med lejekontraktens indgåelse i 1991. Landsretten finder herefter ikke, at reguleringssatsen isoleret set har en sådan størrelse, at det er urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. ELL 7. Tilbagebetaling af fællesudgifter Det fremgår ikke af lejekontrakten fra 1991, at L ud over basislejen og varme skal betale yderligere udgifter vedrørende driften af ejendommen. Landsretten finder ikke, at det er godtgjort, at der som anført af U mellem..[u s far] og L er indgået en egentlig mundtlig aftale om, at L skal betale et beløb i tillæg til basislejen til dækning af ejendommens fællesudgifter. L har imidlertid siden lejemålets indgåelse i 1991 i lighed med ejendommens øvrige lejere i tillæg til basislejen betalt varmerelaterede udgifter og andre udgifter til ejendommens vedligeholdelse. L har betalt udgifterne på baggrund af fremsendte opgørelser, der indeholder en overordnet opregning af de poster, der indgår i U s opkrævning af fællesudgifter. Uanset, at U i højere grad burde have specificeret de fællesudgifter, som L har betalt, finder landsretten ikke, at U som anført af L har skjult, hvilke poster L har betalt en andel af. Herefter tiltræder landsretten, at L ikke har krav på tilbagebetaling.. Landsretten stadfæstede herefter boligrettens afgørelse. Dom afsagt den 22. januar 2007 af Københavns Byret (BS 2C-1778/2006) Dom afsagt den 11. september 2008 af Østre Landsret (9. afd. a.s. nr. B-022-07) MD Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 17
Administrative afgørelser GA 2009/01 LL 58 ML 25 a, stk. 2 Lejeforhøjelse for postkasser i opgang U fik i huslejenævnet forhåndsgodkendt en lejeforhøjelse for etablering af postkasser i opgang. Lejeforhøjelsen blev godkendt på grundlag af ydelsen på et 10-årigt realkreditlån. U anmodede huslejenævnet om at forhåndsgodkende en årlig forbedringsforhøjelse på 185 kr. pr. lejemål for opsætning af postkasser i en opgang. U henviste til, at opsætning af postkasserne er lovbefalet (I følge postloven skal alle etageejendomme i Danmark inden udgangen af 2009 være forsynet med postkasseanlæg i stueetagen(red)). U ønskede herved at få hele udgiften medtaget som en forbedringsudgift uden fradrag for sparet vedligeholdelse. Nævnets medlemmer var enige om, at U kunne oppebære en lejeforhøjelse for etableringen af postkasse anlægget uden noget fradrag for sparet vedligeholdelse. Et flertal af nævnets medlemmer godkendte lejeforhøjelsen beregnet på grundlag af et 10-årigt realkreditlån. Et medlem ville kun godkende lejeforhøjelsen beregnet på grundlag af et 20-årigt realkreditlån. Afgørelse af 22. september 2008 fra Københavns Kommunes 5. Huslejenævn sagsnr. (2008-62350). LRP GA 2009/02 LL 63 a Ingen bindingspligt efter LL 63 a Et lejeforhold mellem U og L var ikke omfattet af bindingspligten efter LL 63 a. U købte i 1995 en ejendom af en kommune (L). Ved erhvervelsen blev ejendommen af L anvendt til plejehjem. Det var ved erhvervelsen en betingelse, at ejendommen blev ombygget, således at denne kunne anvendes til ældreboliger. Det var ved erhvervelsen endvidere en betingelse, at L i forbindelse med færdiggørelsen af ombygningen skulle leje ejendommen. Dette gjorde L på en erhvervslejekontrakt, i henhold til hvilken L havde ret til at fremleje ejendommen som ældreboliger. Dette gjorde L til ældre beboere på individuelle lejekontrakter og på almindelige lejevilkår. GI mente, at U var bindingspligtig efter LL 63 a, som følge af, at ejendommen var en 80/20 ejendom, og ejendommen var efter GI s opfattelse som følge af fremlejeforholdet bindingspligtigt efter LL 63 a. Da U ikke var enig heri, indbragte GI spørgsmålet for huslejenævnet GI og U var enige om, at lejeforholdet mellem U og L var omfattet af erhvervslejelovens regler. GI anførte, at dette dog var uvæsentligt i forhold til bindingspligten, da LL 63 a, efter GI s opfattelse er præceptiv og gældende i fremlejeforholdet. U gjorde blandt andet gældende, at den omstændighed, at lejeforholdet mellem U og L var omfattet af ELL gør, at lejeloven ikke finder anvendelse, jf. LL 2, samt at L s videreudlejning i forhold til hovedlejemålet er U uvedkommende, da LL 63 a, herefter ikke kunne finde anvendelse på ejendommen og dennes ejer. Huslejenævnet gav med følgende begrundelse U medhold i, at ejendommen ikke var bindingspligtig: ( ) Under sagens behandling har Huslejenævnet konstateret, at parterne er enige om, at lejeforholdet ikke er omfattet af BRL, og at lejeforholdet mellem U og L ikke er omfattet af LL. Dette lejeforhold er omfattet af ELL. Det er Huslejenævnets opfattelse, at lejeforholdet mellem U og L ikke er omfattet af LL 63 a, og U er dermed ikke bindingspligtig. Huslejenævnet finder ikke, at der i sagen foreligger oplysninger, som gør, at der kan statueres omgåelse ved L s udlejning Afgørelse af 4. september fra Aalborg Huslejenævn (j.nr. 16945) LRP 18 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009
Skattehjørnet SKM2008.871.SKAT - Meddelelse fra SKAT 31. oktober 2008 vedr. andelsboligforeninger KPMG kommenterede i Huset jura 7/2008 Østre Landsrets dom af 22. maj 2008 (SKM2008.790ØLR), hvorved praksis for opgørelse af den erhvervsmæssige andel af ejendomsavancen ved andelsboligforeningers overgang til skattefri virksomhed ændres. Meddelelsen fra SKAT af 31. oktober 2008 vedrører mulighed for genoptagelse af skatteansættelser. Beregninger foretaget i indkomståret 2002 og senere kan genoptages ved henvendelse til SKAT (det lokale skattecenter). Anmodning om genoptagelse skal fremsættes inden 6 måneder fra offentliggørelse af SKATs meddelelse, dvs. inden 30. april 2009. SKM2008.929.SR - Bindende svar - forening eller interessentskab? Resumé: Skatterådet kunne bekræfte, at spørger ikke skulle betale gaveafgift eller på anden måde ville blive beskattet af den fordel, der ville være forbundet med, at spørger bliver frigjort for sin hæftelse i henhold til realkreditlån. KPMG s bemærkninger: Afgørende for SKATs besvarelse var indledningsvist at få afgjort om, hvorvidt foreningen skatteretligt skulle betragtes som et selvstændigt skattesubjekt eller ej. Det vil sige, om sammenslutningen havde karakter af at være en forening eller et interessentskab. Andelsboligforeningen X var angivet som en forening. Dette er dog ikke afgørende for bedømmelsen af, hvordan foreningen skal betragtes skattemæssigt. Den blotte benævnelse lægges ikke til grund ved den skatteretlige kvalifikation af Andelsboligforeningen X. I stedet skal der lægges vægt på sammenslutningens faktiske virke. Vurdering af sammenslutningens subjektive skattepligt beror således på en konkret bedømmelse, om hvorvidt denne kan betragtes som værende et selvstændigt skattepligtigt efter selskabsskattelovens 1, stk. 1, nr. 6 eller en skattemæssigt transparent enhed, hvis indkomst skal beskattes direkte hos deltagerne. Det er ikke muligt på baggrund af ordlyden af selskabsskattelovens 1, stk. 1, nr. 6 at foretage en afgrænsning af de selvstændigt skattepligtige foreninger, der er omfattet af bestemmelsen. Men af væsentlig betydning for den skatteretlige kvalifikation af en sammenslutning er dens vedtægter og hensigten med dens virksomhed under hensyn til dens selvstændighed i forhold til de enkelte deltagere. Bedømmelsen af om, hvorvidt boligforeningen skal betragtes som et interessentskab eller en forening må herefter afgøres på baggrund af boligforeningens vedtægter i overensstemmelse med de retningslinjer som Skatteministeriet i TfS 1984, 434 DEP har opstillet som karakteristiske for selvstændigt skattepligtige foreninger. Karakteristika for selvstændigt skattepligtige foreninger: Sådanne foreninger vil ifølge Skattedepartementets udtalelse typisk være karakteriseret ved, at en deltager kun hæfter med sit indskud, at der er en flerhed af deltagere, ved en skiftende deltagerkreds, ved at optagelsen af nye deltagere sker efter objektive kriterier eller eventuelt er helt fri. En deltagers udtræden er endvidere uden retslig betydning for sammenslutningen og giver ikke den udtrædende krav på nogen del af dennes formue jf. Ligningsrådets afgørelse i SKM2003.240. LR. En forening er således også karakteriseret ved, at sammenslutningen består i uændret form på trods af, at deltagerkredsen kan udskiftes løbende (continuity of Life). Endvidere er karakteristisk for en selvstændigt skattepligtig forening, at den ledes af et foreningsorgan, dvs. generalforsamling/ repræsentantskab og en valgt bestyrelse. Endeligt er det karakteristisk, at sammenslutningens formål er af ideel karakter. Karakteristika for interessentselskaber: Følgende karakteristika taler for interessentskab ved bedømmelsen af en sammenslutnings skattepligt. Den enkelte deltager hæfter personligt (og solidarisk) for sammenslutningens forpligtelser. Deltagerantallet er typisk lavt og består af de samme gennem hele interessentskabets levetid. En deltagers udtræden betragtes som opløsning af det bestående og stiftelse af nyt interessentselskab. Den udtrædende har krav på en ideel anpart af interessentskabets aktiver, således at opløsningen medfører skifte (formuerealisation) og optagelse af en ny deltager betragtes som stiftelse af nyt interessentskab. Der kræves endvidere enstemmighed blandt deltagerne til alle væsentlige beslutninger. Endeligt er det karakteristisk, at sammenslutningen har et rent erhvervsmæssigt formål. På baggrund af det indsendte materiale var det SKATs vurdering, at Andelsboligforeningen X var at betragte som en forening og ikke et interessentskab. Skattehjørnet redigeres af revisionsfirmaet KPMG, som har nedsat en redak tionsgruppe bestående af: Director Kristian Nørskov Stidsen VAT Manager Dorthe Lassen Senior VAT Manager Heidi Lundsgaard Tax Partner Hans Henrik Bonde Eriksen Tax Consultant Bente Riis Hvis du har forslag til emner til behandling i Skattehjørnet, så send dem til briis@kpmg.dk. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009 19
ED-Lovportalen 24 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2008 20 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2009