Driften i en boligorganisation Kapitel 6 6.1 Indledning Dette kapitel omhandler det juridiske grundlag for driften af en almen boligorganisation. Kapitlet beskriver bl.a. udlejningsreglerne i den almene sektor, herunder ventelistesystemet og ikke mindst kommunens ret til efter nærmere reg ler at anvise beboere uden om de generelle ventelisteregler. Endvidere beskrives reglerne i de situationer, hvor en boligorganisation har brug for adgang til boligerne. Afslutningsvis beskrives en række forhold vedrørende bolig - organisationens forsikringsordninger, bestyrelses ansvar, habilitet og udbud. 6.2 Udlejning Udlejning af almene boliger er et meget lovreguleret område. Boligorganisationen kan derfor ikke frit vælge, hvem man vil udleje boligerne til. Der er naturligvis pligt til at overholde reglerne. Disse findes bl.a. i lov om almene boliger kapitel 4 og i udlejningsbekendtgørelsen 167. Det er boligorganisationens bestyrelse, der har ansvaret for, at udlejningen af boligorganisationens boliger finder sted efter lovgivningens regler. Det er boligorganisationens bestyrelse, der har ansvaret for, at udlejningen af boligorganisationens boliger finder sted efter lovgivningens regler Almene boliger kan opdeles i tre hovedtyper: Familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger. Der er forskel på, hvordan de enkelte kategorier af boliger udlejes, og de beskrives derfor hver for sig i det følgende. Boligerne er fra opførelsen mærket som én af de tre typer. Der er dog mulighed for, at man efterfølgende kan ommærke ungdoms- og ældreboliger og i visse tilfælde også almene familieboliger 168 enten midlertidigt eller permanent hvis behovet for boliger ændrer sig. Ommærkningen skal 167 Bekendtgørelse nr. 1303 af den 15. december 2010. 168 Jf. lov om almene boliger 3-5. Teglværkshavnen, Samvirkende Boligselskaber Foto: Marianne Svolgaard. 203
aftales mellem boligorganisationen og kommunen, jf. lov om almene boliger mv. 3, stk. 1, nr. 6. 6.2.1 Udlejning af almene familieboliger Det er en hovedregel, at almene familieboliger skal udlejes efter et ventelistesystem. Der er dog andre lovlige måder at udleje boligerne på. I praksis bliver rigtig mange boliger udlejet f.eks. gennem kommunal anvisning og ved anvendelse af reglerne om såkaldt fleksibel udlejning. Tilsvarende, hvis det er svært at udleje boligerne i et område, udlejes boligerne til andre end de, der normalt har fortrinsret. Lov om almene boliger fastslår i 51, at almene boliger som udgangepunkt skal udlejes efter en venteliste 6.2.2 Ventelistesystemet Lov om almene boliger fastslår i 51, at almene boliger skal udlejes efter en venteliste. Tidligere var der særlige regler omkring udlejning af boliger i almene andelsboligorganisationer, men fra den 1. januar 2010 eksisterer der kun én organisationstype med boliger: Den almene boligorganisation med boligafdelinger. Der er derfor nu helt ens regler for alle almene familieboliger 169. Boligorganisationen har dog mulighed for at træffe forskellige valg i forhold til ventelisten 170. Boligorganisationen har pligt til at føre ventelister til sine boliger. Alle, der er fyldt 15 år, kan blive optaget på en venteliste, og man får anciennitet fra den dato, man er blevet skrevet op. Boligorganisationen skal opkræve et gebyr for at blive optaget på ventelisten ( opnoteringsgebyr) og et årligt gebyr for at blive stående på ventelisten ( ajourføringsgebyr). Gebyret skal dække omkostningerne ved at føre ventelisterne og må derfor ikke væsentlig overstige boligorganisationens udgifter ved at føre ventelisterne. Boligorganisa- 169 For de tidligere almene andelsboligorganisationer har der i 2010 været gennemført en omfattende konverteringsproces. 170 Herunder om der er medlemsindskud i boligorganisationen, og at børnefamilier har fortrinsret til store boliger. 204
Figur 21 Hvordan får man en almen bolig? Bytte Fortsættelse Arv *) Genhusning Kommunal anvisning Boliggarantibevis Fleksibel udlejning Oprykningsventeliste Venteliste *) Arvemuligheden findes kun i den standardformular, som blev anvendt indtil midten af 1950 erne. tionen kan aftale med den boligsøgende, at gebyret betales for en længere periode dog højst op til 5 år. Hvis den boligsøgende ikke betaler ajourføringsgebyret, har boligorganisationen pligt til at slette opnoteringen inden 6 uger. Der findes to slags ventelister - den eksterne og den interne. Den eksterne venteliste er åben for alle personer over 15 år, hvorimod den interne venteliste ( oprykningsventelisten) kun er for beboere, der allerede bor i boligorganisationen. Gebyrreglerne gælder for begge typer af ventelister. Personer, der står på den interne venteliste, har fortrinsret til en ledig bolig, frem for personer der står på den eksterne venteliste. Boligorganisationen kan beslutte, at fortrinsretten først kan benyttes efter en boperiode på op til 2 år 171. Boligorganisationen kan beslutte, at man beholder sin plads på ventelisten, selv om man har fået en bolig 172. En sådan beslutning gælder første gang i 5 år og herefter i 10 år. 171 Se udlejningsbekendtgørelsen 8, stk. 1 nr. 3. 172 Se udlejningsbekendtgørelsen 3, stk. 6. 205
6.2.3 Andre former for udlejning Udover ventelisteudlejning findes der en række andre måder at udleje almene boliger på. Metoderne er karakteriseret ved, at reglerne praktiseres i samspil med den enkelte kommune, enten fordi kommunen direkte kan anvise beboere, eller fordi kommunen er med i beslutningsprocessen. Særlig udlejning praktiseres i samspil mellem boligorganisation og kommune Som noget nyt kan kommunalbestyrelsen i særlige situationer hvor boligerne er beliggende i et såkaldt ghetto-område selv træffe beslutning om, hvilke kriterier boligerne skal lejes ud efter. Det forudsættes dog, at beslutningen tages i dialog med boligorganisationerne som led i en overordnet strategi for udlejningen i den pågældende kommune, så man sikrer, at alle grupper får mulighed for at få en bolig. Hvis kommunen og boligorganisationer indgår en samlet aftale om kommunal anvisning eller fleksibel udlejning, der omfatter mere end 50 % af kommunens almene familieboliger, kan kommunen beslutte, at aftalen også gælder for alle andre boligorganisationer i kommunen 173. Udlejningsreglerne giver mulighed for at påvirke beboersammensætningen i et boligområde og er derfor vigtige instrumenter for både kommune og boligorganisation. 1) Kommunal anvisning Kommunen har ret til at anvise beboere til hver fjerde ledige almene familiebolig 174 til løsning af påtrængende boligsociale opgaver. Som noget nyt er der fra den 1. januar 2011 lagt en begrænsning på kommunernes mulighed for at anvise boliger til boligsøgende. Det drejer sig om boliger i områder omfattet af kombineret udlejning (se afsnit 6.2.3 nr. 3) eller i de såkaldte ghetto-områder. 173 Se lov om almene boliger 60 b. 174 Jf. lov om almene boliger 59, stk. 1. 206
Et ghetto-område defineres som sammenhængende almene boligafdelinger, hvor der bor mindst 1.000 beboere og som opfylder mindst to af følgende kriterier: 1. Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %. 2. Andelen af 18-64-årige uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse overstiger 40 %, opgjort som gennemsnit over de seneste fire år. 3. Antal dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer pr. 10.000 beboere på 18 år og derover overstiger 270 personer, opgjort som gennemsnit over de seneste fire år. Når en beboer bliver anvist til en almen bolig af kommunen, har kommunen nogle økonomiske forpligtelser over for boligorganisationen. Kommunen skal betale lejen, fra det tidspunkt boligorganisationen tilbyder boligen, og indtil den er lejet ud. Kommunen hæfter også for et evt. istandsættelseskrav, når den samme beboer senere fraflytter 175. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale en udvidet anvisningsret, jf. lov om almene boliger 59, stk. 2. Man kan aftale, at kommunen har helt op til 100 % anvisningsret til boligerne. Kommunens hæftelse er den samme som ved den lovbestemte anvisning. De beboere, som kommunen har anvist, er beboere på lige fod med alle andre og har derfor de sædvanlige rettigheder også med hensyn til bytte, fremleje og muligheden for at rykke internt via oprykningsventelisten. 2) Fleksibel udlejning Boligorganisationen kan sammen med kommunalbestyrelsen aftale, at boligerne udlejes efter reglerne om såkaldt fleksibel udlejning, jf. lov om almene boliger 60. I princip- 175 Kommunen kan vælge at betale, når boligorganisationen sender fraflyt ningsregningen til kommunen eller kræve, at kravet tages til inkasso og først betale, når der foreligger en dom. I sidstnævnte tilfælde skal kommunen dække sagsomkostningerne. 207
pet kan alle boligerne udlejes efter reglerne om fleksibel udlejning, men en sådan fremgangsmåde har været tænkt som et instrument i problemramte boligafdelinger, hvor man på denne måde får mulighed for at påvirke beboersammensætningen. Når boligorganisationen og kommunalbestyrelsen har lavet en aftale om fleksible udlejningsregler, skal aftalen offentliggøres på samme måde som andre beslutninger fra kommunen, f.eks. ved annoncering i dagblade. De fleksible udlejningsregler bygger på en idé om, at man kan forbedre et boligområdes situation ved at tiltrække mere ressourcestærke boligsøgende til et område ved at give disse en fortrinsret til ledige boliger forud for personer optaget på ventelisten. Hvis boligerne er beliggende i et såkaldt ghetto-område, kan kommunalbestyrelsen fra den 1. januar 2011 selv beslutte, at alle boliger i det pågældende boligområde skal udlejes efter særlige kriterier, som kommunalbestyrelsen selv fastsætter. Socialministeriet udarbejder hvert år en ghettoliste. Det er boligorganisationen og kommunalbestyrelsen, der sammen beslutter, hvilke grupper der skal have fortrinsret til boligerne. Et typisk eksempel er fortrinsret for personer, der arbejder i den pågældende kommune, men som bor i en anden kommune. Der er i princippet ingen begrænsninger for, hvilke persongrupper der kan gives fortrinsret, men der må ikke diskrimineres efter f.eks. etnisk oprindelse, tro eller lign. 3) Kombineret udlejning Et nyere tiltag i lovgivningen for at sikre en mere varieret beboersammensætning er den såkaldte kombinerede udlejning, jf. lov om almene boliger 51 b. Kombineret udlejning kan kun anvendes i boligområder, hvor en høj andel af beboerne er uden for arbejdsmarkedet. I sådanne boligområder kan kommunen beslutte, at personer, der har været på kontanthjælp eller lign. i en længere 208
periode, ikke skal kunne få en bolig i området. Fra den 1. januar 2011 kan kommunalbestyrelsen endvidere beslutte, at boligorganisationen også skal afvise boligsøgende, som modtager førtidspension eller i 6 måneder har fået arbejdsløshedsdagpenge eller sygedagpenge. Kommunen skal så i stedet anvise en anden passende bolig i kommunen 176. Socialministeriet offentliggør hvert år en liste over de områder, der er omfattet af den kombinerede udlejning 177. 6.2.4 Kommunal godkendelse Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at kommunen vil godkende hver enkelt udlejning, jf. lov om almene boliger 61. Beslutningen kan omfatte hele boligorganisationen eller f.eks. en enkelt afdeling. I praksis betyder kommunal godkendelse, at boligorganisationen skal forelægge hver enkelt udlejning til godkendelse hos kommunalbestyrelsen. Kommunen skal foretage en konkret vurdering af, om den boligsøgendes indtægt passer til niveauet for boligafgiften. Kommunen skal give besked om afslag til både boligorganisationen og den boligsøgende senest 5 hverdage efter, at ansøgningen om godkendelse er modtaget i kommunen. Kommunen kan både afvise udlejning på grund af for høj og for lav indkomst, men en afvisning på grund af for høj indtægt sker kun yderst sjældent og er alene tænkt som et instrument i helt ekstraordinære tilfælde. Omvendt sker det jævnligt, at boligsøgende afvises, fordi kommunen skønner, at den pågældende ikke vil være i stand til at betale huslejen for den pågældende bolig. 6.2.5 Beboermaksimum Kommunalbestyrelsen kan beslutte at anvende reglerne om beboermaksimum for at undgå overbefolkede boliger. Kommunalbestyrelsen kan beslutte at anvende reglerne om beboermaksimum for at undgå overbefolkede boliger 176 Socialministeriet har udgivet en vejledning om kombineret udlejning: Vejledning om kombineret udlejning i alment byggeri og ændrede regler om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger Socialministeriets vejledning af den 7. februar 2006. 177 Se www.ghettoisering.sm.dk. 209
Disse regler findes i lov om midlertidig regulering af boligforholdene 178. Reglerne rummer begrænsninger for, hvor mange personer der må bo i et lejemål, idet overbefolkede lejligheder kan betyde gener for naboerne og en hurtigere nedslidning af boligerne. Hvis kommunen har besluttet at anvende reglerne, skal boligorganisationen aktivt tilmelde sig ordningen, for at boligorganisationens boliger er omfattet. Beboermaksimum indebærer, at et lejemål ikke må udlejes til flere end to personer pr. beboelsesrum. På udlejningstidspunktet gælder beboermaksimum, uanset om der er tale om børn, ægtefælle eller andre personer. Hvis lejemålet vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum, må boligorganisationen ikke leje boligen ud. Beboermaksimum indebærer videre, at et lejemål ikke må bebos af flere end to personer pr. beboelsesrum i hele lejeperioden, og hvis dette alligevel sker, at lejemålet så ophæves. Der er dog den undtagelse, at hvis husstanden forøges med børn eller ægtefælle/samlever, må man blive boende i lejemålet, selv om der kommer til at bo flere i boligen end to personer pr. rum. Hvis beboermaksimum indføres, gælder ordningen for alle former for udlejning. Det vil sige både ved almindelig udlejning efter ventelisten, ved kommunal anvisning og ved fleksibel udlejning. Reglerne gælder også i bytte- og fremlejesituationer. 6.2.6 Afvisning Som nævnt kan alle personer over 15 år blive skrevet op på venteliste til en almen familiebolig. I enkelte tilfælde kan boligorganisationen dog nægte at udleje til en person, som ellers står øverst på ventelisten 179. Boligorganisationen kan 210 178 Se 2 og 45, 52 a - 52 c og 53 og vejledningen fra det tidligere By- og Boligministeriet om beboermaksimum (februar 2001). 179 I en konkret sag har et beboerklagenævn vurderet, at boligorganisationen var berettiget til at afvise udlejning til en person, der tidligere var klaget gentagne gange over.
nægte at udleje til en boligsøgende, når der er en særlig grund hertil 180. Det kan f.eks. være, at den pågældende person tidligere er blevet sat ud af en bolig i samme boligorganisation på grund af voldelig opførsel eller lign. Figur 22 Hvornår kan udlejer afslå udlejning? Hvis boligen vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum. *) I ganske særlige tilfælde og hvis boligorganisationen har rimelig grund til at modsætte sig udlejning. Hvis den boligsøgende har ubetalt, forfalden gæld til den pågældende bolig organisation fra et tidligere eller eksisterende lejeforhold. *) Udlejer skal afslå udlejning, hvis reglerne om beboermaksimum er vedtaget. En anden begrundelse for at afvise udlejning kan være, at den pågældende person har et uafklaret økonomisk mellemværende med boligorganisationen, den pågældende har f.eks. en tidligere fraflytningsregning 181. Der skal være tale om forfalden 182 og ubetalt gæld (udlejning kan ikke afvises, hvis der er indgået en afdragsordning med den pågældende). Fælles for reglerne er, at de kun kan bruges, hvis der er tale om forhold indenfor samme boligorganisation 183. 180 Se udlejningsbekendtgørelsen 27 og 28. 181 Se udlejningsbekendtgørelsen 27. 182 Man kan således ikke bruge afvisningsreglerne til at afvise en intern flytning, fordi man forventer, at den pågældende får en stor fraflytningsregning for det lejemål, der skal fraflyttes. 183 Således har Århus Kommune som tilsynsmyndighed udtalt, at reglerne ikke kan bruges mellem to boligorganisationer, der har driftsfællesskab. 211
Reglerne om afvisning gælder kun på aftaletidspunktet, dvs. når der træffes aftale mellem boligorganisationen og beboeren om at leje 184. 6.2.7 Boliggarantibevis Fra den 1. april 2007 er det blevet muligt for den enkelte boligorganisation at udstede såkaldte boliggarantibeviser. Ordningen går ud på, at hvis en beboer fraflytter sit lejemål, kan han eller hun få en garanti for at få tilbudt en anden bolig i boligorganisationen, hvis vedkommende inden 3 år fortryder sin fraflytning. Boligorganisationen skal aktivt træffe beslutning om ordningen, inden den kan træde i kraft. Enkelte boligorganisationer har tidligere lavet forsøg med tilsvarende ordninger, jf. lov om almene boliger m.v. 144. Resultatet af disse forsøg har været så positivt, at ordningen er gjort permanent og kan anvendes af alle boligorganisationer 185. Almene ungdomsboliger skal udlejes enten til unge under uddannelse eller til andre unge med et særligt behov 6.3 Udlejning af almene ungdomsboliger Almene ungdomsboliger skal udlejes enten til unge under uddannelse eller til andre unge med et særligt behov. Uddannelser defineres i denne sammenhæng både som uddannelser, der berettiger til SU, men også f.eks. erhvervsuddannelser 186. Hvornår man er omfattet af kategorien andre unge med særligt behov afhænger af en konkret vurdering af den unges økonomiske og sociale forhold. Ungdomsboliger udlejes ikke efter et ventelistesystem. I stedet fastsætter hver kommune retningslinjer for udlejning, hvorefter der tages hensyn til de boligsøgendes uddannelsesmæssige, økonomiske og sociale forhold. 184 Det kan være, når den kommende beboer siger ja tak til et tilbud eller når lejekontrakten underskrives. Om det er det ene eller andet tidspunkt afhænger af, hvordan udlejningsproceduren er tilrettelagt. 185 Se nu 6 i udlejningsbekendtgørelsen (bkg. nr. 1303 af den 15. december 2009). 186 I tvivlstilfælde henvises til Undervisningsministeriet. 212
Ungdomsboliger udlejes til unge under uddannelse og unge med særlige behov. Foto: Thomsa Brolyng Steen. På samme måde som ved andre typer af almene boliger skal der udlejes direkte til den enkelte boligsøgende. Man må således ikke lave en fælleskontrakt, hvor man udlejer flere ungdomsboliger på én samlet lejekontrakt. Der er ikke fastsat nogen aldersgrænse for retten til at bo i en almen ungdomsbolig, men hvis man har fået boligen som uddannelsessøgende, skal man fortsat opfylde kravet om at være studieaktiv for at kunne beholde boligen. Boligorganisationen skal opsige beboeren med 3 måneders varsel 187, når: beboeren er ophørt med, har afbrudt eller har fuldført sin uddannelse eller beboeren ikke er studieaktiv. Kravet om studieaktivitet indebærer, at boligorganisationen med jævne mellemrum skal tjekke, om beboeren følger uddannelsen og består de relevante eksamener. Hvis beboeren ikke afleverer dokumentation for studieaktivitet, senest 6 uger efter at boligorganisationen skriftligt har anmodet om det, kan boligen opsiges med 3 måneders varsel. Er uddannelsen tilendebragt, skal lejemålet også opsiges 188. Hvis der 187 Se LLA 85, stk. 2. 188 Se bekendtgørelse nr. 370 fra 1998 om opsigelse i statsstøttede almene 213
er udlejningsvanskeligheder, kan kommunen beslutte, at boligen skal udlejes til andre boligsøgende end unge under uddannelse og andre unge med et særligt behov. Seniorboliger i Ølstykke. Foto: Thomas Brolyng Steen. Hvis der er sket en mere permanent ændring i befolkningssammensætningen i området, så der ikke længere er behov for denne type bolig, kan boligorganisationen og kommunalbestyrelsen sammen beslutte, at ungdomsboligerne helt skal ommærkes til almene familieboliger eller ældreboliger. 6.4 Udlejning af almene ældreboliger Som udgangspunkt er det kommunen, der anviser beboere til almene ældreboliger, og boligorganisationen står så for udlejningen og administrationen. Kommunalbestyrelsen fastsætter selv anvisningsprincipperne, der tager udgangspunkt i ansøgerens konkrete behov. Kommunen hæfter på samme måde som ved kommunal anvisning til familieboliger. Kommunalbestyrelsen kan dog godt overlade sin anvisningsret til boligorganisationen 189. Uanset hvem der anviser boligerne, skal disse udlejes til ældre og personer med handicap, der har særligt behov for sådanne boliger. På samme måde som ved ungdomsboligerne kan ældreboliger udlejes til andre end den berettigede personkreds, hvis der er udlejningsvanskeligheder, og hvis kommunen giver tilladelse til det. 6.5 Adgang til boligen Grundlovens 72 slår fast, at boligen er ukrænkelig. Det betyder, at man har ret til at værne om sit privatliv og som udgangspunkt ikke skal finde sig i, at andre skaffer sig adgang til ens hjem. Også i lejelovgivningen er der regler, der beskytter beboeren - hvad enten der er tale om boliger eller andre typer af lejemål som erhvervslejemål, garager eller kælder- og loftsrum. ungdomsboliger. 189 Socialministeriet har bekræftet, at en sådan ændring i anvisningsforholdene kræver en aftale mellem kommune og boligorganisation. 214
Hvis man trænger ind i et lejemål uden at have ret til det, er der derfor som udgangspunkt tale om ulovlig selvtægt - og en overtrædelse af straffeloven 190. Der findes dog undtagelser til reglen om boligens ukrænkelighed. Lov om leje af almene boliger indeholder i kapitel 7 forskellige bestemmelser om, at udlejer kan få adgang til lejemålet. Hvis man trænger ind i et lejemål uden at have ret til det, er der derfor som udgangspunkt tale om ulovlig selvtægt - og en overtrædelse af straffeloven Det er boligorganisationen, der er udlejer. Reglerne gælder derfor også for alle boligorganisationens repræsentanter, uanset om der er tale om en ejendomsmester, varmemester eller andre. 6.5.1 Beboeren giver selv adgang I de fleste situationer opstår der ikke problemer, når udlejer har brug for at komme ind i et lejemål. Det naturlige udgangspunkt er, at beboeren anmodes om at give lov. Dette foregår i reglen helt uformelt ved, at der ringes på eller ved, at der skrives til beboeren. I de fleste tilfælde giver beboeren lov til, at boligorganisationens repræsentant kommer ind i lejemålet. Det kan også være, at beboeren overlader en nøgle til repræsentanten, som dermed får tilladelse til selv at låse sig ind, udføre sin opgave og bagefter aflevere nøglen tilbage til beboeren. Det afgørende er, at beboeren giver tilladelse til adgang. Man skal i boligorganisationen dog generelt undlade at opbevare ekstranøgler, f.eks. på ejendomskontoret. Dels har udlejer som nævnt ikke en generel ret til at gå ind i boligerne, dels kan der ved indbrud på ejendomskontoret opstå uheldige situationer, hvis de pågældende nøgler stjæles. 190 Se UfR 1911.629 Ø: Udlejer blev straffet for selvtægt med en bøde og pålagt at betale erstatning til beboeren. Udlejer havde uden beboerens vidende brudt to kælderrum op og overflyttet beboerens ejendele til andre kælderrum for at omdanne rummene til lagerrum for en forretning. Se endvidere UfR 1982.868 B: Udlejer blev straffet for grov selvtægt, idet vedkommende havde fjernet yderdøren og andre døre i boligen for at få beboeren til at flytte. 215
Forsikringsmæssigt kan en sådan situation skabe problemer både for beboeren og for boligafdelingen. I forbindelse med renoveringsopgaver kan det blive nødvendigt i et kortere tidsrum at opbevare en del nøgler på ejendomskontoret, fordi beboerne ikke kan være hjemme i dagtimerne, når håndværkerne skal have adgang. I en sådan situation er det derfor vigtigt, at nøglerne opbevares forsvarligt, og at uvedkommende ikke direkte kan se på nøglerne, hvilke lejemål de passer til. 6.5.2 Beboeren giver ikke adgang Hvis beboeren ikke frivilligt vil give adgang til lejemålet, kan boligorganisationen alligevel i visse særlige situationer få adgang til boligen ifølge lejelovgivningens regler. For at det kan være lovligt uden varsel at skaffe sig adgang til lejemålet, skal det være tvingende nødvendigt at komme ind med det samme, f.eks. fordi der er fare for skade på personer eller på ejendommen 1) Uopsættelige forhold I henhold til lov om leje af almene boliger 32 kan udlejer skaffe sig adgang til lejemålet, når forholdene kræver det. Reglen giver anledning til mange spørgsmål og tvivlstilfælde. For at det kan være lovligt uden varsel at skaffe sig adgang til lejemålet, skal det være tvingende nødvendigt at komme ind med det samme, f.eks. fordi der er fare for skade på personer eller på ejendommen. Det er en yderligere betingelse, at man ikke kan få fat i beboeren. Et klassisk tilfælde kan være, at beboeren er taget på ferie og har glemt at lukke for vandet, som løber ud over gulvet. Det kan give store skader på ejendommen og på beboerens egne genstande. Tilsvarende kan det være nødvendigt at gå ind i et lejemål på grund af overgang i el-installationer, udsivende gas eller tilsvarende farlige forhold. Der kan også være tale om, at der i lejemålet findes skadedyr på grund af manglende rengøring og opbevaring af affald. Hvis skadedyrene er i gang med at brede sig til andre lejemål, vil det være tvingende nødvendigt at gå ind i lejemålet. 216
I disse situationer må boligorganisationen rekvirere en låsesmed, gå ind i boligen, f.eks. lukke for vandet og foretage hvad der skal gøres for at begrænse skaden mest muligt. Når man er færdig med opgaven, skal man straks forlade lejemålet og sørge for, at beboeren straks bliver skriftligt orienteret. Man kan eventuelt lægge en besked i lejligheden. Når boligorganisationen på denne måde skaffer sig adgang til et lejemål, bør man altid være mindst to personer, der går ind sammen, så der bagefter er flere, der kan bevidne, hvad der er foregået i lejemålet. Man kan også forsøge at få politiet til at bistå. Er der mistanke om f.eks. et dødsfald, skal man under alle omstændigheder kontakte politiet. Ved arbejder, der giver væsentlige ulemper for beboeren, skal der varsles med 3 måneders varsel. Foto: Annette Sadolin. 2) Andre tilfælde Der kan opstå situationer, hvor forholdet ikke er uopsætteligt, men hvor udlejeren alligevel har brug for at komme ind i lejemålet. Boligorganisationen skal formelt set varsle sit ønske om adgang med enten 6 ugers eller 3 måneders varsel 191. Så lange varsler er ofte uhensigtsmæssige - og i modstrid med beboerens egne interesser. Et eksempel herpå er den årlige aflæsning af varmemålere. Aflæsningen skal formentlig varsles mindst 6 uger i forvejen 192. I praksis anvendes der således hyppigt langt kortere varsler, men før man forsøger at komme ind i lejemålet, bør man under alle omstændigheder varsle beboeren med f.eks. 14 dages varsel. Giver beboeren frivilligt adgang til det lejede, selv om de formelle varslingsregler ikke er overholdt, behøver man ikke foretage yderligere. Boligorganisationen bør i den forbindelse altid forsøge at være fleksibel i forhold til beboerens ønsker, således at man kan ændre tidspunktet for aflæsningen, hvis beboeren ikke har mulighed for at være til stede på det varslede tidspunkt. 191 Jf. LLA 33. 192 Se hertil UfR 2002.1239 Ø, hvor en undersøgelse af indeklimaet m.v., der forventedes at vare ca. 6 minutter, blev anset for at være et arbejde, der skulle varsles med 6 uger. 217
Ved renoveringer er det ofte nødvendigt, at håndværkerne har adgang til de enkelte boliger. Foto: Vibeke Gravlund. Hvis beboeren ikke giver tilladelse til adgang, kan det være en idé først at sende en rykker, afhængigt af hvor presserende sagen er. Hvis beboeren ikke lukker op på det fastsatte tidspunkt, er man nødt til at foretage varsling med korrekt varsel. Først når beboeren efter modtagelse af et korrekt varsel fortsat ikke giver adgang til lejemålet, kan man henvende sig til fogedretten for at få hjælp til at komme ind i lejemålet. Fogedretten skal i givet fald have oplysning om, hvorfor det er nødvendigt at få adgang til boligen. Hvis fogedretten er enig i, at det er nødvendigt at komme ind i lejemålet, gennemfører fogeden en såkaldt umiddelbar fogedforretning, hvor man ved hjælp af en låsesmed og eventuelt politiet skaffer adgang til lejemålet. 6.5.3 Specielt om varsling af arbejder i det lejede Hvis boligorganisationen skal udføre arbejder i lejemålet, f.eks. i forbindelse med renovering af ejendommen, skal man overholde nogle særlige regler, som er beskrevet i lov om leje af almene boliger 33. 218
Har man brug for at komme ind i lejemålet for at udføre arbejderne, skal man efter loven sende et skriftligt varsel til beboeren i forvejen. Reglerne herom har til hensigt at beskytte beboerne, som derved får mulighed for at forberede sig på, at der f.eks. kommer håndværkere i boligen i en periode. Man kan på et senere tidspunkt få brug for at kunne dokumentere, at man rent faktisk har sendt en varsling. Derfor er det en god idé at sende varslingen med indleveringsattest fra posthuset. Se nærmere om forsendelsesmetoder i afsnit 5.14. Fristens længde afhænger af, hvad der skal ske i lejemålet. Den almene lejelov skelner mellem to forskellige typer af arbejder. Ved arbejder, der giver væsentlige ulemper for beboeren, skal der varsles med 3 måneders varsel. Det kan være tilfældet ved en større ombygning. Ved andre mindre indgribende arbejder er varslingsfristen 6 uger 193. I praksis sker det, at beboeren ikke vil give adgang til boligen, selv om der er varslet korrekt. Dette indebærer dog ikke, at man i boligorganisationen så kan gå ind i boligen, selv om beboeren ikke vil lukke op. Hvis denne situation opstår, skal boligorganisationen have hjælp fra fogedretten, som beskrevet ovenfor. Ved arbejder, der giver væsentlige ulemper for beboeren, skal der varsles med 3 måneders varsel Man skal her være opmærksom på, at når det drejer sig om at få adgang til et lejemål for at udføre arbejder, vil fogedretten kræve at se dokumentation for, at beboeren er blevet varslet korrekt - med enten 6 ugers eller 3 måneders varsel. 193 I UfR 2002.1239 Ø blev en undersøgelse af indeklimaet m.v., der forventedes at vare ca. 6 minutter, sidestillet med et arbejde, der skulle varsles med 6 uger altså ikke til væsentlig ulempe. En god tommelfingerregel er dog, at arbejder, som udføres inde i boligen, generelt er til væsentlig ulempe. 219
Figur 23 Adgang til boligen Situationer Beboeren giver adgang. Det er tvingende nødvendigt at få adgang til lejemålet med det samme - fare for skade på ejendom eller person. Beboeren giver ikke adgang. Arbejdet er ikke uopsætteligt, men det er nødvendigt at komme ind for f.eks. at aflæse varmemålere. Beboeren giver ikke adgang. Der skal udføres arbejder i leje målet. Handlinger Ingen problemer. Rekvirere låsesmed, gå minimum to personer ind i lejemålet, efterfølgende underrette beboeren skriftligt. Evt. underrette politiet. Man skal på forhånd sende en meddelelse til beboeren. Hvis beboeren ikke giver adgang på det varslede tidspunkt, varsles efter lovens regler. Sende varsling til beboeren. Hvis arbejdet er til stor gene for beboeren varsles med 3 måneders varsel - ellers med 6 uger. Hvis beboeren ikke giver adgang på det varslede tidspunkt, anmodes fogedretten om hjælp, og/eller der sendes en advarsel. 6.5.4 Øvrige sanktionsmuligheder, hvis beboeren ikke vil give adgang Hvis beboeren ikke vil give adgang til lejemålet, selv om udlejeren har ret til at komme ind, kan udlejeren vælge at ophæve lejemålet 194. En ophævelse indebærer, at beboeren kan risikere helt at miste sit lejemål. Lejemålet kan kun ophæves, såfremt adgangen til lejemålet er nødvendigt, og det er ikke nødvendigt med en yderligere advarsel 195. 194 Jf. LLA 90, stk. 1, nr. 3. 195 Se f.eks. GD 2001.1 V og T:BB 2004.507 V. 220
6.5.5 Inde i lejemålet Hvis boligorganisationen skal lave arbejder i lejemålet, skal man sørge for, at arbejderne udføres med størst mulig hensyntagen til beboeren - og så hurtigt som muligt. Hvis beboeren synes, at arbejdet går for langsomt, kan han eller hun anmode beboerklagenævnet om at fastsætte en frist for, hvornår arbejdet skal være færdigt, jf. lov om leje af almene boliger 34, stk. 2. Hvis boligorganisationen ikke overholder denne frist, kan beboeren bede kommunen som tilsynsmyndighed om at gribe ind. Hvis boligorganisationens folk kommer til at ødelægge noget i lejemålet, er boligorganisationen erstatningsansvarlig. Typisk vil uheldet være omfattet af boligorganisationens forsikring, men det er vigtigt, at man får anmeldt skaden og taget hånd om sagen 196. Forvoldes skaden af håndværkere, som ikke er ansat af bolig organisationen, er det normalt alene den pågældendes arbejdsgiver og dennes forsikringsselskab, der kan gøres ansvarlig. Også her kan det være nødvendigt, at boligorganisationen aktivt medvirker til at sikre, at beboeren får sin erstatning. 6.6 Forsikringer i boligorganisationen og boligafdelingerne Der kan ske mange forskellige skader i en boligorganisation og dens afdelinger. Som en del af driften af en almen boligorganisation er det nødvendigt at tegne forskellige forsikringer. En del af forsikringerne er lovpligtige, mens andre er tilvalg. 6.6.1 Forsikringer i boligafdelingerne Afdelingens ejendomsforsikring dækker skader på bygninger og løsøre, som tilhører afdelingen. Forsikringen er obli- 196 Udlejer blev pålagt erstatningsansvar, fordi udlejerens administrator havde brudt et loftsrum op uden fogedens bistand og havde ryddet rummet uden at sikre sig, om effekterne tilhørte en aktuel beboer (Københavns boligrets dom 1996-02-06). 221
gatorisk, og den omfatter de typiske skader som vand- og stormskader, brand, indbrud og tyveri 197. Beboeren skal så selv sørge for at forsikre sine egne ting i boligen samt i loftog kælderrum, da skader på disse genstande ikke vil være dækket af ejendomsforsikringen 198. Som et tillæg til ejendomsforsikringen kan man vælge at tegne en valgfri glas- og kummeforsikring. En glasforsikring kan være en god idé, hvis afdelingen har store kostbare glaspartier. Hvis afdelingen har installeret bredbåndsanlæg eller lignende udstyr, herunder antenner, kan det vælges at tegne en særskilt all-risk forsikring. Motorkøretøjsforsikringen er en lovpligtig ansvarsforsikring for alle indregistrerede motorkøretøjer i boligafdelingen samt motorkøretøjer af større værdi. Det kan være traktorer eller andre køretøjer, der bruges i det daglige arbejde. Forsikringen dækker skade, som køretøjet kan forvolde mod andre personer eller ting. Desuden kan der tegnes en valgfri kaskoforsikring, som dækker skade på selve køretøjet og tyveri af dette. Figur 24 Forsikringer for boligorganisationen og dens afdelinger Obligatoriske Ejendomsforsikring Motorkøretøjsforsikring (ansvar) Arbejdsskadeforsikring Frivillige Glas- og kumme All-risk for bredbånd, antenner mv. Kasko Erhvervsansvarsforsikring Ulykkesforsikring Bestyrelsesansvarsforsikring 197 Se lov om almene boliger 111, som fastslår, at ejendommen skal forsikres mod brand i et forsikringsselskab, der har Finanstilsynets tilladelse til at drive bygningsbrandforsikringsvirksomhed. 198 I tilfælde af brandskader vil beboere, som selv har tegnet en familieforsikring, oftest få dækket udgifterne til genhusning herigennem. 222
6.6.2 Boligorganisationens forsikringer Hvis boligorganisationen selv ejer bygninger, f.eks. administrationslokaler, skal der tegnes en ejendomsforsikring herfor. Det er også sædvanligt at tegne en særlig edb-forsikring, som dækker skader på it-udstyr og tyveri heraf. Når boligorganisationen er arbejdsgiver, er det lovpligtigt at have en arbejdsskadeforsikring, som sikrer alle ansatte eller deres efterladte erstatning for ulykke eller sygdom som følge af arbejdet. Arbejdsskadeforsikringen dækker kun skader, der medfører varigt men 199. Herudover kan arbejdsgiveren vælge at tegne en erhvervsansvarsforsikring. Den dækker skader, som en ansat forvolder under sit arbejde mod andres person eller ting. Som eksempel kan nævnes en ejendomsfunktionær, der ved et arbejde hos en beboer kommer til at ødelægge noget af indboet. Nogle boligorganisationer vælger desuden at tegne en ulykkesforsikring, som dækker skade på arrangører og deltagere i aktiviteter, som ansatte eller bestyrelsen afholder. Figur 25 Arbejdsgiveransvaret - lovteksten fra danske lov Tiener, sin paa sine Husbond Fuldmagt anden, giver End eller Vegne at forrette noget, da bør Husbonden selv at svare til hvad derudi forseis af den, som hand Fuldmagt givet haver, og af hannem igien søge Opretning. 199 Den lovpligtige arbejdsskadeforsikring er delt i to forsikringer en ulykkesdel og en erhvervssygdomsdel. Ulykkesdelen skal tegnes i en særligt arbejdsskadeforsikringsselskab, som de fleste forsikringsselskaber har. Derimod skal erhvervssygdomsdelen tegnes i Arbejdsmarkedets Erhvervssygdomssikring. 223
I de senere år er det endvidere blevet udbredt at tegne ansvarsforsikringer, der dækker bestyrelsesarbejdet i en boligorganisation. Typisk vil både organisationsbestyrelsens og afdelingsbestyrelsernes arbejde være dækket af en sådan forsikring. Forsikringen er ikke lovpligtig, men da især boligorganisationens bestyrelse ofte træffer beslutninger med vidtrækkende økonomiske konsekvenser, kan udgiften til præmien være givet godt ud. Hvis boligorganisationen bygger, renoverer eller foretager tilbygning/ombygninger, tegnes der særskilte forsikringer herfor i form af entrepriseforsikringer. Det er selvsagt vigtigt at have den optimale forsikringsdækning. Forsikringsmarkedet kan være svært at gennemskue, herunder hvad der er de bedste og billigste produkter, og det vil derfor ofte være nødvendigt at indhente professionel rådgivning for at få de bedste tilbud. Ikke mindst i forbindelse med EU-udbud af forsikringsydelser kan det være vanskeligt for boligorganisationen alene at overskue markedet. 6.7 Energimærkning Energimærkning har været lovkrav i Danmark siden 1997. Med virkning fra 2006 blev ordningen ændret. Energimærkning af boliger er lovpligtigt. Formålet er at synliggøre mulighederne for at spare på energien i den enkelte bygning Energimærkning af boliger er lovpligtigt, ligesom det er tilfældet for kontorejendomme, administrationsejendomme og institutioner. Formålet med energimærkningsordningen er at sætte energiforbruget på dagsordenen og synliggøre de muligheder, der er for at spare på energien i den enkelte bygning. Reglerne gælder også for ejendomme, der udlejes af en almen boligorganisation. Der er udarbejdet en særlig bekendtgørelse om energimærkning af bygninger 200. Fra den 1. juli 2009 gælder et krav om energimærkning af leje-, andels- og anpartsbyggeri ved salg/overdragelse og 200 Bekendtgørelse nr. 128 af den 7. april 2008 med senere ændringer. 224
udlejning. Kravet gælder for byggeri over 60 m² og ved udlejning mere end 4 måneder ad gangen. De hidtil gældende energimærker - f.eks. i henhold til ELO-ordningen - vil fortsat være gyldige indtil udløbstidspunktet. Der har været en del debat om ordningen og dens effekt på energiforbruget set i forhold til de omkostninger, der er forbundet for ejeren af ejendommen. Energistyrelsen er imidlertid gået i gang med at revidere ordningen, således at udgifterne til ordningen reduceres samtidig med, at effekten af ordningen øges. Pt. kendes rammerne for en ny ordning imidlertid ikke. Yderligere informationer om reglerne for udarbejdelse af energimærke findes på Energistyrelsens hjemmeside (www.ens.dk). 6.8 Forsøg i en boligorganisation Det er kun i meget begrænset omfang muligt at fravige reglerne i den lovgivning, der gælder for almene boliger. Lov om almene boliger giver dog i 144 mulighed for, at boligorganisationen kan lave forsøg f.eks. vedr. drift og udlejning. Hvis man ønsker at lave forsøg, skal man ansøge Socialministeriet, og kun hvis man får godkendelse herfra, kan man gå i gang. En del boligorganisationer lavede tidligere forsøg med udlejningsreglerne, før der var mulighed for at praktisere fleksibel udlejning 201. Flere boligorganisationer har lavet forsøg med boliggarantibeviser, som nu er blevet en permanent ordning 202. Med virkning fra den 1. januar 2011 kan der også gives tilladelse til, at man fraviger lovgivningen i områder, der er omfattet af en helhedsplan, jf. LAB 144, stk. 2. Bestemmelsen omtaler den såkaldte udfordringsret, som har til hen- 201 Af andre forsøg kan nævnes AlmenBolig+ og udvidet brug af vedligeholdelseskontoen. 202 Se udlejningsbekendtgørelsens 6 og afsnit 6.2.7 Boliggarantibevis. 225
sigt at give boligorganisationer og kommuner mulighed for at gøre socialministeren opmærksom på uhensigtsmæssigheder eller begrænsninger i lovgivningen, ligesom ministeren forpligtes til at overveje de pågældende bestemmelser både konkret og generelt. 6.8.1 Salg af almene boliger Den 1. januar 2005 trådte reglerne om salg af almene boliger i kraft. Reglerne bestod af to dele: dels en forsøgsordning, og dels en permanent salgsordning. Forsøgsordningen løb til udgangen af 2009 og er ikke blevet forlænget. Der kan derfor ikke sælges flere boliger under forsøgsordningen. Reglerne om den permanente salgsordning står i kapitel 5a i lov om almene boliger. Desuden har det tidligere Velfærdsministerium udgivet en vejledning om salg af almene familieboliger 203. Den permanente salgsordning Fra den 1. januar 2006 har det været muligt at gennemføre salg i problemramte områder. Dette salg kræver enighed mellem boligorganisationens bestyrelse og kommunalbestyrelsen, som i fællesskab skal ansøge Socialministeriet om salg. Denne ordning gælder kun i problemramte afdelinger. Problemramte afdelinger defineres som afdelinger, hvor der er væsentlige problemer, f.eks. høj husleje, høj flyttefrekvens, vold, hærværk eller stor andel af beboere med sociale problemer. Boligforliget i november 2010 indeholdt aftale om justering af den permanente salgsordning. Det er aftalt, at der fremsættes lovforslag herom i starten af 2011. 6.8.2 Sammenlægning af boligorganisationer I de senere år er det blevet mere almindeligt at sammenlægge boligorganisationer. Der kan være mange gode argu- 203 Socialministeriets vejledning af den 3. oktober 2006. 226
Boligselskabet AKB, Nordsjælland og Frederiksborg Boligselskab har samlet driften i ét ejendomskontor, der har til huse i Hillerøds gamle sygehus. De har efterfølgende fusioneret fra den 1. januar 2011. Foto: Annette Sadolin. menter for at sammenlægge boligorganisationer eller administrationsorganisationer. Noget af det man kan opnå ved sammenlægninger er: Højere driftsikkerhed med en større organisation i rygge n. Større effektivitet og lavere administrationsomkostninger. Forbedret robusthed som sammenlagt organisation. Styrkelse af den professionelle faglighed. Sammenlægning af boligorganisationer skal godkendes af boligorganisationens øverste myndighed repræsentantskabet eller generalforsamlingen men ikke længere af kommunalbestyrelsen. Derimod skal sammenlægningen ikke forelægges afdelingsmøderne i boligorganisationen 204. Rent teknisk er der tale om, at den ene boligorganisation opløses, og den fortsættende boligorganisation viderefører 204 Se lov om almene boliger 15, stk. 2. Derimod skal sammenlægning af afdelinger forelægges på afdelingsmøder i de berørte afdelinger, jf. driftbekendtgørelsens 25, stk. 2. Det samme gælder opdeling af en afdeling, jf. 26. 227
alle aktiviteter, jf. lov om almene boliger 15 205. I forhold til boligorganisationens medarbejdere gælder reglerne i lov om virksomhedsoverdragelse 206. Det betyder, at den sammenlagte boligorganisation overtager alle rettigheder og pligter i forhold til medarbejderne. 6.8.3 Sammenlægning af boligafdelinger Antallet af boligafdelinger er fastsat fra byggeriets start, men man kan godt efterfølgende sammenlægge to eller flere boligafdelinger. Det kan være hensigtsmæssigt, hvis der er tale om en bebyggelse, hvor der ikke er ret mange boliger, og hvor man ved at lægge afdelingerne sammen kan skabe en mere robust enhed. Sammenlægningen skal godkendes af kommunalbestyrelsen og af afdelingsmøderne i de berørte boligafdelinger. Det er vigtigt at kigge på økonomien i de boligafdelinger, man gerne vil lægge sammen, fordi der ved sammenlægningen også sker en sammenlægning af økonomien. Lejen i den sammenlagte boligafdeling skal tilpasses, men der er ikke længere noget ufravigeligt krav om, at der efter 10 år ikke må være forskel i lejen. Der kan opretholdes en differentieret husleje, hvis denne alene skyldes forskel i de oprindelige kapitaludgifter. Derimod må forskellen ikke være begrundet i forskellige driftsudgifter. Hvis en af afdelingerne har et stort opsamlet underskud, og den anden afdeling har balance i økonomien, kan der således være en risiko for lejestigninger for den sidstnævnte afdeling. Hvis man synes, det er for vidtgående at sammenlægge afdelingerne, men man alligevel gerne vil styrke sammenhængen, kan man nøjes med at lave en beboerdemokratisk sammenlægning, hvor man beslutter fremover at holde fælles afdelingsmøde og vælge fælles afdelingsbestyrelse 207. 205 Se endvidere driftsbekendtgørelsens kapitel 20 om likvidation, afståelse og sammenlægning m.v. 206 Lov om lønmodtageres retsstilling ved virksomhedsoverdragelse (lovbekendtgørelse nr. 710 af den 20. august 2002). 207 Se driftsvejledningen side 46. 228
Det er boligorganisationens øverste myndighed, der skal godkende en sammenlægning, men afdelingerne bør udgøre en samlet bebyggelse med et vist fællesskab, f.eks. fordi man har fælles varmeforsyning eller lign. 6.9 Bestyrelsesansvar Overordnet set er organisationsbestyrelsen ansvarlig for den daglige drift af boligorganisationen og dermed for, at der stilles gode boliger til rådighed for beboerne. Medlemmer af organisationsbestyrelsen har erstatningsansvar, hvis de ikke griber ind over for forhold, der er i strid med lovgivningen Når man således er med til at træffe vigtige beslutninger, er det afgørende, at man bruger sin sunde fornuft og spørger til råds, hvis der er forhold, som man synes er uklare eller ikke belyst godt nok. Og det er vigtigt, at ethvert bestyrelsesmedlem siger fra over for beslutninger, som han eller hun mener er forkerte - og i givet fald sørger for, at det kommer med i referatet. Medlemmer af organisationsbestyrelsen kan i værste fald ifalde erstatningsansvar, hvis der træffes beslutninger, der er kritisable, eller hvis bestyrelsen ikke griber ind over for forhold, der er i strid med lovgivningen. Det sker dog kun meget sjældent, men når det sker, er det som regel forbundet med stor medieomtale. Den tidligere Erhvervs- og Boligstyrelse har peget på nogle forhold, man skal være opmærksom på i denne forbindelse: Det er organisationsbestyrelsen, der har ansvaret for at sikre en forsvarlig drift af boligorganisationen og afdelingerne, herunder at udgifterne holdes på et rimeligt niveau. I den forbindelse skal man huske, at det i sidste ende er den enkelte beboer, der via sin lejebetaling er med til at dække boligorganisationens og boligafdelingens udgifter. Den tidligere Bygge- og Boligstyrelse 208 har f.eks. givet nogle retningslinjer for, hvordan man skal tackle spørgsmål omkring studierejser og lign. 208 Vejledning om drift af almene boliger m.v. Bygge- og Boligstyrelsen, december 1996. 229
Som bestyrelsesmedlem kan der være mulighed for at deltage i studieture som her til Eco-Viikkisom i Helsinki. Der skal altid være et fagligt og dokumenteret program for en studietur. Foto: Gert Stradel. Lov om almene boliger indeholder særlige regler, der skal sikre imod sammenblanding af interesser Aktiviteten skal falde inden for boligorganisationens formål og naturlige virksomhedsområde. Udgifterne må holdes på det lavest mulige niveau. Hvis der deltager personer, som ikke er bestyrelsesmedlemmer eller ansatte i boligorganisationen, skal disse selv afholde deres andel af udgifterne efter en dokumenteret opgørelse. Hvis bestyrelsesmedlemmer deltager i rejser eller særlige arrangementer efter indbydelse fra rådgivere, entreprenører, leverandører m.fl., bør udgifterne hertil betales af boligorganisationen og ikke af disse samarbejdsparter. Hvis studierejser m.v. kombineres med ferie, må udgifter hertil afholdes af deltagerne selv ligeledes på baggrund af en dokumenteret opgørelse. Herudover skal der laves regnskab for turen, så man kan dokumentere, hvordan udgifterne er blevet afholdt. Det er også en nyttig idé at udarbejde en rapport over turen og det faglige udbytte, der har været. Det er som nævnt muligt - og efterhånden ret almindeligt - at tegne en ansvarsforsikring, der dækker bestyrelsesansvar, idet større fejl kan have store økonomiske konsekvenser for det enkelte bestyrelsesmedlem. De få sager, der har været, har i reglen alene drejet sig om rod i økonomien. 230
6.9.1 Habilitet Lov om almene boliger indeholder særlige regler om interessekonflikter og inhabilitet. Reglerne skal sikre imod sammenblanding af interesser. Reglerne findes i lov om almene boliger 17 og 18 og omfatter medlemmer af boligorganisationens bestyrelse, en afdelingsbestyrelse, boligorganisationens forretningsfører samt funktionærer og andre ansatte. Reglerne virker ved første gennemlæsning komplicerede, men princippet er, at man altid skal passe på, hvis der er risiko for at komme til at blande forskellige interesser sammen. Hvis nogle af de nævnte personer leder, deltager i ledelsen af eller har økonomisk tilknytning til byggevirksomhed uden for boligorganisationen, skal forholdet indberettes til kommunalbestyrelsen, jf. 17. Reglen skal beskytte imod, at f.eks. et organisationsbestyrelsesmedlem, der samtidig ejer en entreprenørvirksomhed, fristes til at træffe useriøse beslutninger og vælger sit eget firma som leverandør i boligafdelingen. Man skal indberette forholdet under alle omstændigheder, også selv om der ikke er en konkret risiko for interessekonflikt. Kommunalbestyrelsen kan nedlægge forbud imod, at forholdet fortsætter. Hvis kommunen nedlægger forbud, må den pågældende vælge, om vedkommende vil fortsætte sin virksomhed eller blive i sit hverv som bestyrelsesmedlem. Figur 26 Habilitet i en almen boligorganisation Medlem af organisationsbestyrelse, afdelingsbestyrelse, funktionær Ejer af f.eks. byggevirksomhed Indberetning til kommunalbestyrelsen 231
Tidligere skulle en række forskellige aftaler mellem boligorganisation og f.eks. et bestyrelsesmedlem godkendes af kommunalbestyrelsen. I forbindelse med styringsreformen 209 er denne bestemmelse fjernet, men det er selvsagt vigtigt fortsat at have fokus på eventuelle habilitetsproblemer. Lov om almene boliger har også en mere generel regel om interessekonflikter. Lov om almene boliger m.v. 18 fastslår således, at medlemmer af en organisationsbestyrelse, afdelingsbestyrelse eller ansatte ikke må deltage i behandlingen af sager, som de selv eller deres slægtninge har en særinteresse i. Det samme må gælde medlemmer af repræsentantskabet. Under alle omstændigheder er det vigtigt, at man som beboervalgt eller ansat er bevidst om, hvornår der kan være tale om interessekonflikter, og at man altid undgår at deltage i behandlingen af sager, der kan give anledning til tvivl. Der er en særlig problemstilling i forhold til habilitet, når der i en organisationsbestyrelse sidder medlemmer, der samtidig er medlemmer af kommunalbestyrelsen. Sådanne medlemmer fungerer på lige fod med andre bestyrelsesmedlemmer men kan komme i en dobbeltrolle, når de f.eks. deltager i behandlingen af en byggesag, der besluttes i organisationsbestyrelsen, og som efterfølgende skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Kommunernes Landsforening har på deres hjemmeside anført, at kommunalt udpegede medlemmer af private virksomheders bestyrelser ikke er inhabile i forhold til kommunens behandling af en konkret sag, idet de pågældende medlemmer varetager kommunens interesser i de pågældende bestyrelse. Man kan diskutere, hvorvidt kommunalt udpegede medlemmer i en almen organisationsbestyrelse alene repræsenterer kommunens interesse 210, og i hvert fald kan sager om dette give anledning til megen mediedækning. 209 Se afsnit 9.4.1. 210 Se vejledningen om drift af almene boliger mv. side 36, hvor det anføres, at de kommunalt udpegede medlemmer har en dobbeltrolle. 232