Scan-jour --------------- --------------- Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig ------------------------------- en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 08-------0141 af 29. oktober 2008, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 22. januar 2009 gennemført et kontroleftersyn af tilstandsrapporten H 08-------0141. Den sagkyndige, der var repræsenteret ved kontroleftersynet af arkitekt m.a.a. Jørgen Thomsen, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, og fremsendte v/jørgen Thomsen kommentarer af 13. januar 2009 til teknisk revisor. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport i hvilket omfang, den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 24. februar 2009 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 25. november 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den sagkyndige fremsendte ikke høringssvar, hvorfor styrelsen har afgjort sagen i henhold til det fremsendte udkast. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.
2/5 Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 17 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 15 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 14 forhold i tilstandsrapporten, herunder to af betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. De betydelige fejl Under pkt. 10.1, bygning A er det ikke beskrevet, at der i vandinstallationen under køkkenvasken er monteret jernrør efter kobberrør med risiko for galvanisk tæring, og endvidere ved en rørsamling er en utæthed med kalkaflejring og fortsat udsivning. Teknisk revisor vurderer, at følgeskaderisikoen er begrænset, da eventuelt vand primært vil løbe gennem større hul i uisoleret bræddegulv ned i (varm) krybekælder, hvor bund er udført med drænende bund under løstliggende plastfolie. Følgeskader kan dog ikke udelukkes og forholdet bør karakteriseres med K3. Fejlangivelsen har betydelig vægt i styrelsens vurdering. Under pkt. 3.1 bygning B er det ikke beskrevet, at der er kraftig trænedbrydning flere steder i rammekonstruktionen på vindfang/udhus foran hoveddør. Renovering vil påføre eventuelt nye ejere uforudsete og ikke uvæsentlige omkostninger. Forholdet bør karakteriseres med K3 og fejlangivelsen har betydelig vægt i styrelsens vurdering. De øvrige fejl Under Følgende materiale forelå burde det være anført, om der forelå forsikringsoplysninger, tidligere tilstandsrapport og energimærke. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.05. I rubrikken Andre bygningsoplysninger har den sagkyndige blandt andet anført, at det lille skur i baghaven ikke er medtaget i rapporten. Oplysningen om undtagelse fra besigtigelse er fejlplaceret, og burde fremgå under Bemærkninger, sekundære bygninger. Herudover savnes en begrundelse for fravalget. Fejlangivelsen er af formel karakter og har mindre betydning i styrelsens vurdering. Under Bygningsbeskrivelse, antal litra mangler litréring af det lille skur i baghaven, idet tilstandsrapporten skal omfatte samtlige bygninger inden for den samme ejendom, jf. håndbogen, kapitel 3, afsnit 4.05.
3/5 Under Bemærkninger, normalt tilgængelig har den sagkyndige anført, at ejendommen var møbleret og beboet ved besigtigelsen, og at tæpper, møbler og indbo ikke er flyttet for nærmere besigtigelse. Den sagkyndiges forbehold er uspecificeret, og styrelsen skal bemærke, at bygningsdele, der undtages fra besigtigelse på grund af bohave, skal lokaliseres entydigt, så der ikke er tvivl, når bohavet er fjernet. Det vil ellers ikke kunne afgøres, om en skade rent faktisk har været skjult af bohavet, eller eventuelt er opstået på et senere tidspunkt, og i værste fald kan den forveksles med andre skader, der er registreret i tilstandsrapporten på en tilsvarende upræcis måde. Bygning A: Under pkt. 3.2 burde det være beskrevet, at der mangler afsluttende inddækning/sålbænk ved nyere monteret beklædningsplades afslutning under vindue. Den manglende afslutning indebærer risiko for, at regnvand trænger ned bag beklædningsplader og medfører trænedbrydning. Forholdet bør karakteriseres med K2. Under pkt. 8.6 burde det være beskrevet, at tagnedløbsrør er ført interemistisk og ustabilt til regnvandsopsamler. Svigt i ophængningen vil kunne medføre følgeskade på facadebeklædningen. Forholdet bør karakteriseres med K3. Under pkt. 9.1 er det ikke beskrevet, at gulvklinker i gæstetoilet har mangelfuld vedhæftning foran døren. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering, men bør karakteriseres med K1. Under pkt. 9.7 er det ikke beskrevet, at gæstetoilettet er uden frisklufttilførsel og rumaftræk. Forholdet bør karakteriseres med K1. Under pkt. 10.2 er der givet K0 og beskrevet: Gulvvarme i lille toilet er hjemmelavet, og bør nok efterses af autoriseret. K0 er ikke i overensstemmelse med henvisningen til en anden fagmands undersøgelse. Med den anførte tekst bør forholdet karakteriseres med UN. Under pkt. 11.1 er der givet K0 og beskrevet: Nye stikkontakter bør nok efterses af autoriseret. K0 er ikke i overensstemmelse med henvisningen til en anden fagmands undersøgelse. Med den anførte tekst bør forholdet karakteriseres med UN Bygning B: Under pkt. 8.3 er det ikke beskrevet, at samlingen mellem paptaget på vindfang/udhus og betonfacadevæg er utæt, og der ses løbestriber ned ad facaden i udhuset. Forholdet kan efter fagligt skøn over følgeskaderisiko karakteriseres med K1 eller K3.
4/5 Under pkt. 8.5 er der givet K1 og beskrevet: Finérstern har begyndende tegn på nedbrydning og slip i inddækning. Ifølge den sagkyndiges beskrivelse er skaden under udvikling, og karakteren bør derfor være K2. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H 08-------0141 belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, og til dels ved skadesvurderingen. Halvdelen af de anførte fejlangivelser beror på oversete forhold, og herudover er nogle få ukorrekte karakterafgivelser. Tilstandsrapporten kan derved være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til de anførte oplysninger. Der er ingen enkeltfejl, der i sig selv kan begrunde en sanktion, men den samlede fejlmængde har efter styrelsens vurdering et omfang, der er en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten. Den ene af de anførte betydelige fejl har udslagsgivende betydning for styrelsens afgørelse. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H 08-------0141 Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende, kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 1. marts 2010. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige.
5/5 Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2, i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 14. december 2009 Jens Kieldsen Arkitekt