K/S Ejendomsprojekter. Kim Schlichter, leder af Real Estate Group Jan S. Hove, Deloittes skatteafdeling Foreningen af Finansanalytikere, den 6. december 2005
Deloittes Real Estate Group København Kim Schlichter Partner Leder af Real Estate Direkte: 36 10 21 47 Jesper Jørgensen Partner Birkerød Britta Fladeland Iversen Partner Direkte: 36 10 22 32 Jens Gielstrup Partner Direkte: 45 94 50 18 Direkte: 36 10 34 31 Peter W. Ø. Larsen Partner Direkte: 45 94 50 60 2
Karakteristika Investor Ikke professionel ejendomsinvestor Skattedrevet investering Indkomst over 500.000 DKK Overvejende ikke økonomer Søger ikke professionel rådgivning 3
Vigtige elementer ved investering Udbyderen udbud og efterspørgsel Ejendomstype Ejendommens tilstand Beliggenhed Lejere og lejekontrakt Budget og forudsætninger Due diligence Pris ejendom Skattemæssige overvejelser Risikostyring 4
Udbyderen udbud og efterspørgsel Medlem af K/S udbyderforeningen Ikke medlem af udbyderforeningen Historisk performance Antal udbudte projekter Sager i pressen Retssager 5
Ejendomstype Typer af ejendomme Retail Lager og logistik Kontor Produktion og industri Kombinationsejendomme (Boligejendomme) Konvertibilitet af ejendom Mulighed for konvertering til anden anvendelse Omkostning ved konvertering til anden anvendelse 6
Ejendommens tilstand Nye ejendomme Vurdering af entreprenørs evne til at gennemføre mangeludbedring og 5 års gennemgang Bestående ejendomme Klimaskal holdbar i minimum 15 år Varmeanlæg - holdbarhed på minimum 15 år God generel vedligeholdelsestilstand 7
Beliggenhed Danmark (København) Indre by Havneområder Amager/Ørestad/Havnestad/Sydhavn City-Ring Nord (Østerbro/Hellerup) City-Ring Vest (Valby/Ballerup/Søborg/Herlev/Glostrup/Tåstrup) Uden for Storkøbenhavn Provinsen Udlandet 8
Lejere og lejekontrakt Lejere Enkeltbruger ejendom stærk lejer Flerbruger ejendom stærke lejere Lejekontrakt Løbetid minimum 8 år Minimumsindeksering af lejen Omkostninger betalt af lejer Forsikring Bygningsansvar og brand Driftstabsforsikring 9
Budget og forudsætninger Ikke nok at se på likviditet efter skat Forudsætninger skal valideres og specielt fokus på Forudsat indeksering af leje Vedligeholdelse pr. m 2 Driftsomkostninger i øvrigt Forudsat rente variabel versus fast Afdækning Tidshorisont 10
Due diligence Teknisk gennemgang Tilstand, miljø, mv. Økonomisk gennemgang Forudsætninger, leje, indeksering, rente, mv. Juridisk gennemgang Adkomst, byrder, leje- og andre kontrakter, mv. 11
Pris ejendom Det investor erhverver er et cash-flow Pris på ejendom er en funktion af mange elementer. Nogle vigtige elementer er: Nettoleje (markedsleje) Beliggenhed Vedligeholdelsesstand Byrder på ejendom Udbud og efterspørgsel 1. års afkastprocent Udbyderhonorar (markedskonformt) Forpligtelse for investor 12
Skattemæssige overvejelser Holder K/S projekter skattemæssigt? Anpartsindgrebet - 10 personer - Fradragskontoen Udbyderhonorar - Seneste praksis på området Virksomhedsskatteordningen - Korrekt anvendelse / optimering Udenlandske ejendomsprojekter - Begrænset skattepligtigt i landet - Indsendelse af selvangivelse - Lempelse i dansk skat / optimering Særlige forhold for selskaber, der køber K/S andele - Nye sambeskatningsregler - Fradrag for underskud (udenlandske ejendomsprojekter) 13
Risikostyring - summary Udbyderen Ejendomstype og beliggenhed Ejendommens tilstand og konvertibilitet Lejer kvalitet af cash-flow, uopsigelighed og forsikring Pris og leje markedskonformt Renterisici afdækning Professionel assistance 14
Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu