Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 6. maj 2015 Lav boligbebyggelse i baggård, Skt. Pauls Gade 4B Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til opførelse af lav boligbebyggelse med to boliger i baggård, Skt. Pauls Gade 4B 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at opføre lav boligbebyggelse med to boliger i baggården på ejendommen Skt. Pauls Gade 4B. Projektet er i 2 etager og bygningshøjden er af varierende højde, men med en maks. højde på 8,5 m. Boligbebyggelsen vil få et etageareal på 257 m². På grunden ligger i dag en forfalden mejeribygning. En partshøring har resulteret i en række indsigelser. I indsigelserne peges der hovedsagligt på byggeriets placering og volumen, byggeriets arkitektur, at byggeriet vil medføre indbliksgener og forringelse af lysforholdene. Det indstilles, at byggeriet godkendes. Teknik og Miljø vurderer, at byggeriets samlede indvirkning på omgivelserne anses for beskeden, idet dets omfang i princippet ligger indenfor rammerne af det eksisterende byggeris volumen, at byggeriet ikke medfører væsentlige forringelser af lysforholdene eller indbliksgener, og at der udlægges tilstrækkeligt opholdsareal. Lav boligbebyggelse med 2 boliger, Skt. Pauls Gade 4B side 1 af 7
Teknik og Miljø vurderer, at byggeriet i kraft af sin udformning vil tilføre gårdrummet en kvalitet i stedet for de eksisterende nedslidte bygninger. 2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Da der er flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. 4. Sagsfremstilling Der er søgt om tilladelse til at nedrive eksisterende bebyggelse og opføre lav boligbebyggelse med 2 boliger i baggården Skt. Pauls Gade 4B. Eksisterende bebyggelse er registreret med et erhvervsareal på 367 m² i 1½ etage. Bygningen består af sammensatte bygningskroppe med saddeltag. Bygningen er i så dårlig forfatning, at det ikke giver mening at renovere den. Bebyggelsen er ikke bevaringsværdig. Efter nedrivning af en del af erhvervsarealet og opførelse af boliger vil bygningen i alt have et etageareal på 355 m² bestående af eksisterende værksted på 98 m² og nybygningen på 257 m², der vil bestå af et stueplan, hvorpå der placeres 3 tagformer benævnt gallerier. Der bliver etableret opholdsareal på over 42 %. Byggeriet kræver ikke dispensation. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektet i overensstemmelse med bestemmelserne i Bygningsreglementet 2010 (BR 10), kap. 2.3. I vurderingen skal blandt andet indgå følgende forhold: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Lav boligbebyggelse med 2 boliger, Skt. Pauls Gade 4B side 2 af 7
Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det, der tilstræbes i området. Kommuneplanens rammebestemmelser kan være vejledende. Der skal under hensyntagen til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver anledning til væsentlige indbliksgener. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse Der skal sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere Det fremgår af BR10, kapitel 2.3.1. Opgørelse over opholdsarealer, bebyggelsesprocent m.m. fremgår af vedlagte dataark bilag nr. 5. I kommuneplanen ligger ejendommen i område 020301 BO. Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. Det fremgår af den konkrete rammebestemmelse for området, at bebyggelsen som hovedregel skal opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen, og det fremgår af den generelle rammebestemmelse, at ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kun kan finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Byggeriet fraviger den konkrete og den generelle rammebestemmelse, idet der er tale om ny bebyggelse i gård-rummet. Der er foretaget partshøring af de omkringboende, som vil kunne blive berørt af byggeriet. Denne høring har resulteret i indsigelser fra 17 ejere og beboere i området. Indsigelserne er vedlagt som sagens bilag 3. Lav boligbebyggelse med 2 boliger, Skt. Pauls Gade 4B side 3 af 7
De væsentligste indsigelser mod det nye projekt er: 1. Byggeriets placering og volumen 2. Byggeriets arkitektur 3. Indbliksgener 4. Forringelse af lysforhold Ansøger har kommenteret indsigelserne (bilag 4). Ad 1. Byggeriets placering og volumen Det anføres, at byggeriet er i strid med kommuneplanens rammebestemmelse om tilpasning til omgivelserne mht. bygningsstørrelse og udformning, og at ny bebyggelse i gårdrummet kun kan finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Det ansøgte fraviger kommuneplanens rammebestemmelse, der er skrevet ud fra en kontekst om sluttet etagebebyggelse mod gaden. Der er praksis for i Aarhus Kommune at tillade omdannelser af nedslidte bygninger i gårdrum, hvis det nye projekt vurderes at tilføre gården kvaliteter uden væsentlige gener for de omkringboende. Der er lagt vægt på, at det ansøgte i det væsentligste holder sig indenfor den eksisterende bygningsvolumen. Der er alene tale om ganske få fravigelser. Galleri Syd placeres stort set indenfor det gamle tags afgrænsning, men med en lille forrykning af tagryggen mod nord. Tagryggen ligger ca. 85 cm over eksisterende tagryg. Galleri Vest erstatter skorstenen og placerer sig op mod den eksisterende værkstedsbygning, hvilket medfører en forrykning af tagvolumen på ca. 2 m, men taghøjden ændres ikke. Galleri Nord indebærer den væsentligste ændring i forhold til eksisterende tags volumen, som er en svagt hældende tagflade set fra Brammersgade 54 og Brammersgade 56. Lav boligbebyggelse med 2 boliger, Skt. Pauls Gade 4B side 4 af 7
Ad. Byggeriets arkitektur Det anføres, at arkitekturen er markant anderledes end de omkringliggende bygninger, at bygningen bør justeres arkitektonisk, så det passer ind i den ældre og unikke bydel, og at den nye bebyggelse vil skabe en visuel uro. Arkitektonisk vurderer Teknik og Miljø, at byggeriet i sin udformning har en god arkitektonisk kvalitet. Valg af materialer som tegl og mørkt eloxeret metalbeklædning vurderes at have en god sammenhæng med karrébebyggelsens mure, tage og kviste. Byggeriet vil opleves som noget andet end karrébebyggelsen, ligesom værkstedsbygningen er det i dag med sin skorsten og sammensatte bygningskroppe. Ad 3. Indbliksgener Det anføres, at byggeriet vil medføre indbliksgener. Teknik og Miljø vurderer ikke, at byggeriet vil medføre indbliksgener, idet der ikke etableres vinduer i skel ud over de to eksisterende mod syd, og idet vinduer ved tagterrassen alle er vendt mod egen matrikel. Tagterrassen er begrænset til et område midt på taget og går ingen steder frem til tagkanten. Ad 4. Forringelse af lysforhold Det anføres, at byggeriet vil medføre forringelse af lysforholdene. Teknik og Miljø vurderer ikke, at byggeriet vil medføre væsentlige skyggegener på nabobebyggelse. Påvirkningen vurderes at være begrænset og alene berøre den bagerste del af haverne. Endvidere bemærkes: Lav boligbebyggelse med 2 boliger, Skt. Pauls Gade 4B side 5 af 7
For så vidt angår indsigelser om retablering af havehus, markise og bevoksning op ad mur i skel, er det ikke et hensyn, der kan varetages efter byggelovgivningen. For så vidt angår gener i byggeperioden, vil der ved ethvert byggeri kunne opstå midlertidige gener for de omkringboende i den tid, byggeriet foregår, og som vanskeligt vil kunne undgås helt. Byggelovgivningen indeholder ikke bestemmelser om eventuelle gener under byggearbejdet. Støj- eller støvfrembringende bygge- og anlægsarbejder skal dog efter miljølovgivningen anmeldes til Center for Miljø og Energi, der normalt fastsætter vilkår om, at genegivende arbejder kun må udføres på hverdage mellem kl. 7 og 18. Hvis der opstår støjgener i forbindelse med byggeriet, skal Center for Miljø og Energi påse, at de gældende støjkrav overholdes. Byggelovgivningen indeholder heller ikke bestemmelser om behandling af forurenet jord. Vurderingen og behandlingen af disse spørgsmål foretages også af Center for Miljø og Energi. For så vidt angår den tinglyste færdselsret, bemærkes det, at ny bebyggelse opføres på sokkel, og der ændres ikke ved færdselsarealet. Det anbefales, at projektet principielt godkendes. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Tegningsmateriale + skyggediagram Bilag 3: Indsigelser Lav boligbebyggelse med 2 boliger, Skt. Pauls Gade 4B side 6 af 7
Bilag 4: Ansøgers kommentarer Bilag 5: Dataark Sagsnummer: 14/028123-2 Center for Miljø og Energi Tlf.: 89 40 22 13 Lix: 43 Sagsbehandler: Lone Rudbeck Jørgensen Tlf.: 89 40 25 03 E-post: lorj@aarhus.dk Lav boligbebyggelse med 2 boliger, Skt. Pauls Gade 4B side 7 af 7