Punkt 20. Himmerland Boligforening, afd. 76, Tiendeladen 7/Algade 61, 9000 Aalborg - 28 almene ungdomsboliger - godkendelse af projekt og anskaffelsessum inden byggestart (skema B). 2014-26249. By- og Landskabsudvalget indstiller, at byrådet godkender projekt og anskaffelsessum inden byggestart, herunder at den støtteberettigede anskaffelsessum forhøjes med 620.000 kr. til 31.511.000 kr., at det kommunale grundkapitalindskud forhøjes med 62.000 kr. til 3.151.000 kr., at der på statens vegne gives tilsagn om driftstilskud i form af et ungdomsboligbidrag på 180 kr. pr. m 2 pr. år, hvoraf kommunen skal godtgøre staten 20%, og at den nødvendige kommunegaranti for realkreditlån til finansiering af projektet bevilges. Magistraten anbefaler indstillingen. Sagsbeskrivelse Bygherre: Himmerland Boligforening, Afdeling 76. Projekt Projektet er med på boligprogram 2013 2015 med 32 almene ungdomsboliger og er planlagt opført/ombygget i 2014. Projektet omhandler omdannelsen af den eksisterende ejendom Tiendeladen 7/Algade 61 fra kontorindretning til 28 almene ungdomsboliger. Projektet har tidligere omhandlet 32 ungdomsboliger (skema A), men er ved skema B reduceret til 28 ungdomsboliger. Projektet har ved licitationen vist sig at blive væsentligt dyrere end budgetteret. Det har derfor været nødvendigt at foretage visse besparelser samt foretage ændringer i det oprindelige projekt. Projektet er ændret således at det nye projekterede trappetårn er udgået af projektet. Den eksisterende mellembygning bevares i stedet med trappeadgang til de enkelte etager. Elevatoren placeres i bygning 1 hvorved projektet reduceres med 4 boliger til i alt 28 boliger. 13 af boligerne vil blive i 2 etager. Lejlighedsstørrelserne vil variere fra ca. 35 m 2 ca. 49 m 2 inkl. fællesareal. Der vil blive etableret fælles opholdslokaler samt fælles vaskeri i kælderen.
Der har været afholdt en række dialogmøder med bygherren, projektudvikler, arkitekt og ingeniør. Arkitektur og bæredygtighed har været drøftet og projektet er vurderet med udgangspunkt i bæredygtighedsblomsten og det brede bæredygtighedsbegreb. Projektet overholder ikke de normale krav til lavenergibygninger, klasse 2015 i bygningsreglement 2010. Det er hensigten at foretage energiforbedringer, hvor det er muligt (f.eks. udbedring af kuldebroer imellem etageadskillelserne. Afvigelse/dispensation fra Teknik- og Miljøudvalgets beslutning om, at der stilles krav om lavenergibyggeri 2015 i nybyggeri i det støttede byggeri, er tidligere behandlet på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 18. september 2013 (punkt 6). Ejendommen består af to ældre bygninger, samt en mellembygning. Ejendommen Tiendeladen 7 har en bevaringsværdi 6 og Algade 61 har en bevaringsværdi 4. Tiendeladen 7 er opført i 1890. Det samlede etageareal er på 1.390 m 2. Selve omdannelsen håndteres som en indvendig renovering, hvor der stort set ikke røres ved klimaskærmen. Den brede bæredygtighed Projektet er vurderet ud fra en helhedsbetragtning og det brede bæredygtighedsbegreb, bæredygtighedsblomsten som anvendes som udgangspunkt for dialog og fastsættelse af de endelige aftaler om bæredygtige tiltag i de enkelte projekter i det almene støttede byggeri. Bæredygtighedsblomsten består af blade, der hver især bærer en del af det samlede bæredygtighedsbegreb: Social Lokale Værdier Miljø Økonomi Natur. De positive bæredygtige konsekvenser i projektet er nævnt nedenfor, mens de negative mest af alt vurderes at være betinget af de eksisterende fysiske forhold. Sociale værdier Ungdomsboliger er ikke udbredt i denne del af byen, og det vil derfor fremme liv og diversitet i midtbyen. Boligerne vil få en attraktiv placering, og en spændende udformning i de gamle bygninger, og dermed være attraktiv for målgruppen. De nye udearealer, vil på trods af den begrænsede plads blive designet med fokus på aktivitet, ophold og socialt samvær.
Lokale værdier De bevaringsværdige bygninger bevares bedst muligt ved at undgå en efterisolering af facader og tag, da det ville ændre bygningernes udseende og det bebyggede miljø meget markant. De eksisterende ressourcer i bygningerne genbruges så vidt muligt, både bygning, rumligheder og materialer. (eks. boligerne indrettes meget forskelligt, der etableres f.eks. 2-etages tagboliger). Miljø Ungdomsboligernes placering i midtbyen vil begrænse beboernes transportbehov væsentligt. Gode og sikre faciliteter for cykelparkering vil fremme brugen af cykler frem for bil eller anden transport. De eksisterende materialeressourcer i bygningerne genbruges så vidt muligt. Økonomi Ungdomsboligerne er centralt placeret i Aalborg midtby. Derved sikres der gode og billige boliger med en god placering til studerende. Ombygningen sker så skånsom som muligt. Derved spares der ressourcer i forhold til materialer og nedbrydning, og de eksisterende langtidsholdbare løsninger genbruges. De nye beboere vil være med til at fremme livet i midtbyen, til glæde for detailhandelen i nærområdet. Natur Den eksisterende asfaltbelagte parkeringsplads, vil i fremtiden blive aktiveret og begrønnet, så den fremover vil fremstå som en oase i byen til glæde for byen såvel som beboerne. Beplantning af udearealer foran bygningen og i baggården vil hjælpe med afvanding af de ellers hårde overflader i midtbyen. Grundet projektets placering er der begrænsede muligheder for udearealer og rekreative områder. Gennemsnitlig husleje - se nedenstående skema Byggeriets art Antal boliger Husleje pr. måned Skema A Husleje pr. måned Skema B
Eksisterende etagebyggeri 28 2-rums á ca. 50 m 2 3.087 kr. 3.583 kr. Ungdomsboligerne varierer i størrelse fra ca. 35 49 m 2 inkl. fællesareal. Huslejen for den mindste bolig på 35 m 2 bliver pr. måned 2.508 kr. Ovennævnte huslejer er fratrukket et ungdomsboligbidrag på 180 kr. pr. m 2 pr. år. Baggrund for ansøgning Skema A blev godkendt i byrådet den 7. oktober 2013 (punkt 9). Byggeriet er projekteret, så ombygningsdelen som minimum overholder energikravene i bygningsreglement 2010. Der har været afholdt licitation som begrænset udbud i hovedentreprise. Licitationsresultatet oversteg de budgetterede håndværkerudgifter og der er gennemført de nødvendige besparelser for at kunne overholde det rammebeløb, der er gældende på igangsætningstidspunktet (skema B). Besparelserne har givet anledning til ændringer i byggeriets funktionalitet, som nævnt ovenfor. Besparelserne har blandt andet betydet, at det projekterede nye trappetårn er blevet udeladt. Økonomi Den samlede anskaffelsessum er i forhold til skema A steget med 220 kr. pr. m 2 til 22.670 kr. pr. m 2. Stigningen skyldes, at rammebeløbet er steget fra skema A til skema B. Udgiftsfordeling: Grundudgifter 42%, omkostninger 8% og håndværkerudgifter 50%. Rammebeløbet for almene ungdomsboliger påbegyndt i 2014 er på 22.670 kr. pr. m 2 inkl. et energitillæg på 1.120 kr. pr. m 2 boligareal, da der er tale om etagebyggeri. Byggeriet skal finansieres indenfor nævnte beløb og ifølge almenboligloven må rammebeløbet inkl. energitillæg godkendt ved skema B ikke overskrides ved byggeriets aflevering (skema C). Den gennemsnitlige årlige husleje er steget med 13 kr. i forhold til skema A til 1.040 kr. pr. m 2 (uden fradrag af ungdomsboligbidrag). Heraf udgør kapitaludgifterne 691 kr. og de øvrige driftsudgifter excl. forsyningsudgifter 349 kr. pr. m 2 pr. år. Finansiering Anskaffelsessum og finansiering pr. juni 2014.
Realkreditlån (88 %) Kommunal grundkapital (10 %) Anskaffelsessum Beboerindskud (2%) Kommunal garanti 1) Årlig kommunal ungdomsboligbidrag 2) - - - Kr. - - - Skema A 30.891.000 27.184.000 3.089.000 618.000 19.250.000 49.536 Ændring + 620.000 + 546.000 + 62.000 + 12.000-2.200.000 +864 Skema B. 31.511.000 27.730.000 3.151.000 630.000 17.050.000 50.400 1): Den kommunale garanti omfatter den del af lånet, der har pantsikkerhed ud over 60% af ejendommens værdi. Ejendommens værdi (markedsværdien) og dermed garantibeløbet er foreløbig beregnet af det långivende realkreditinstitut. Garantiprocenten er beregnet til 62,72% af lånebeløbet. 2): Kommunen kan på statens vegne give tilsagn om ungdomsboligbidrag. Bidraget er en løbende ydelse, der er indeksreguleret og udgør 180 kr. pr. m 2 pr. år for tilsagn meddelt i 2014. Heraf betaler kommunen 20% og staten 80%. Sagen medfører ikke yderligere kommunal ydelsesstøtte. Ydelsesstøtte til realkreditlån betales fuldt ud af staten. Anskaffelsessummen svarer til rammebeløbet. Den beregnede husleje og den samlede anskaffelsessum må betegnes som rimelige. Himmerland Boligforening, afd. 76, Tiendeladen 7/Algade 61 - tegningsbilag Himmerland Boligforening, afd. 76, Tiendeladen 7/Algade 61, 9000 Aalborg - 28 alm. ungdomsboliger - alm. og særlige vilkår Beslutning: Godkendt. Anne Honoré Østergaard var fraværende.