MarkedsPULS 4. kvartal 2013 MarkedsPULS > 4. kvartal 2013 COLLIERS MARKEDSpuLS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks brede markedskendskab og indgåede handler og lejekontrakter samt dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed mv. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte 58 58 38 54 Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. MARKEDSLEjE Og AfKASTKRAv markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fl eksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusive driftsudgifter. Markedslejen er ansat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. afkastkrav et er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. STAND Og beliggenhed De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne, Standard og middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Kategorierne kan defineres således: : Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10 % af ejendommene. Standard : God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af ejendommene. middel : Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af ejendommene. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 1
MarkedsPULS 4. kvartal 2013 MarkedsPULS > 4. kvartal 2013 Stadig stærk efterspørgsel efter boligudlejningsejendomme Mange investorer fokuserer på boligudlejningsejendomme blandt andet på grund af den lave tomgang i segmentet, og de fleste investeringsejendomme i segmentet omsættes meget hurtigt. Vi har denne gang sænket afkastkravet på boliger flere steder i landet. Det gælder både for nyere og ældre boligudlejningsejendomme. Årsagen til, at vi ikke angiver afkastkrav for ældre boligudlejningsejendomme i hovedstadsområdet, er, at det er vores erfaring, at disse ejendomme i højere grad handles ud fra kvadratmeterpriser end afkastkrav, i modsætning til i det øvrige Danmark. Læs mere i Colliers Status Investering. Pæne forventninger Colliers forventer en positiv udvikling det næste halvår. Der er mest optimisme på boliginvesteringsmarkedet, men også for retail er der positive forventninger på nogle markeder. Forventninger til det næste halvår København Aarhus Odense Aalborg -området (Vejle) Esbjerg Kontor Industri og logistik Retail Bolig Kilde: Colliers. Forventningerne er baseret på drøftelser med investorer, udlejere og kunder samt den makroøkonomiske udvikling. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 2
Kontorejendomme Det kan være både moderne eller ældre ejendomme. For afkastkravet antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland kontorejendomme København City 1.700 1.300 1.000 5,25% 5,50% 5,75% Brokvarterer og Frederiksberg 1.250 1.050 900 5,50% 5,75% 6,00% Havnefront 1.800 1.300 1.100 5,25% 5,50% 5,75% Ørestaden 1.300 1.100 800 5,50% 5,75% 6,00% Øvrige København** 1.000 900 700 5,75% 6,00% 6,25% Forstæder Nord 1.350 1.000 900 5,75% 6,00% 6,25% Forstæder Syd/Vest 950 800 650 6,50% 6,50% 7,00% * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 3
Midt- og Vestjylland kontorejendomme Aarhus City** 1.250 1.000 850 5,50% 5,75% 6,25% Stor-Aarhus 1.050 800 600 6,00% 6,50% 7,25% Horsens 950 750 475 6,50% 7,50% 8,75% Randers 850 600 400 6,50% 7,00% 7,75% Viborg 850 600 450 7,25% 8,00% 8,75% Nordjylland kontorejendomme Aalborg City 1.000 850 700 5,75% 6,50% 7,00% Øvrige Aalborg 825 725 625 6,25% 6,75% 7,25% Nørresundby 775 650 575 7,25% 7,75% 8,75% Hjørring 750 700 500 7,25% 8,00% 8,75% Frederikshavn 700 600 500 7,50% 8,00% 8,75% Trekantområdet og Sydjylland kontorejendomme Vejle 1.050 750 475 6,25% 7,25% 8,75% Kolding 1.100 750 475 6,25% 7,25% 8,75% Fredericia 1.050 750 475 6,25% 7,25% 9,00% Esbjerg 1.100 750 475 6,25% 7,25% 9,00% Fyn kontorejendomme Odense City 950 750 600 6,00% 7,00% 8,00% Øvrige Odense 800 700 500 7,00% 8,00% 9,00% Svendborg 800 600 450 7,00% 8,00% 10,00% Middelfart 850 650 475 7,50% 8,00% 10,00% Nyborg 800 650 450 7,50% 8,00% 10,00% * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Aarhus City: For retailejendomme er der ændret i definitionen af bedste, standard og under middel, således at hele Strøget nu er bedste, hvor vi tidligere opererede med at de dårligste placeringer på Strøget gik ind under standard. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 4
Sjælland Øvrige København** 400 375 325 7,75% 8,00% 9,00% Forstæder Nord 450 400 350 7,75% 8,25% 8,75% Forstæder Syd/Vest 450 400 350 7,50% 7,75% 8,75% Midt- og Vestjylland Stor-Aarhus 350 275 225 7,50% 8,00% 9,00% Horsens 275 225 150 8,00% 8,50% 9,25% Randers 250 200 150 8,25% 8,50% 10,00% Viborg 225 175 150 8,25% 8,75% 9,50% Ejendomme opført i moderne byggestil med elementopbyggende beton facader og built-uptag med hældning. Den indvendige højde er op til 8 meter. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af middel størrelse (volumen på 25 75 mio. kr.) Nordjylland Øvrige Aalborg 300 250 200 7,75% 8,50% 9,00% Nørresundby 275 225 175 8,00% 8,50% 9,25% Hjørring 250 200 150 8,25% 8,75% 9,25% Frederikshavn 250 200 150 8,25% 9,00% 9,50% Trekantområdet og Sydjylland Vejle 300 225 150 7,50% 8,25% 9,25% Kolding 300 225 150 7,50% 8,25% 9,25% Fredericia 300 225 150 7,50% 8,25% 9,25% Esbjerg 300 225 150 7,75% 8,25% 9,25% Fyn * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Øvrige Odense 275 225 150 8,50% 8,75% 9,25% Svendborg 250 200 150 8,00% 9,00% 10,00% Middelfart 275 200 150 9,00% 9,50% 10,00% Nyborg 250 200 150 9,00% 9,50% 10,00% COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 5
Sjælland Boksbutikker Øvrige København** 1.000 850 700 7,25% 7,50% 7,75% Forstæder Nord 1.100 900 800 7,00% 7,25% 7,50% Forstæder Syd/Vest 1.000 900 800 7,25% 7,50% 7,75% Midt- og Vestjylland Boksbutikker Stor-Aarhus 1.150 900 650 7,00% 7,25% 7,75% Horsens 850 700 600 7,00% 7,50% 8,00% Randers 800 600 400 7,25% 7,50% 8,00% Viborg 900 800 700 7,25% 7,75% 8,25% ejendomme med boksbutikker Ejendomme beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til udvalgsforretninger. Ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom, er ikke omfattet. For afkast kravene antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Nordjylland Boksbutikker Øvrige Aalborg 1.000 775 600 7,00% 7,25% 7,50% Nørresundby 800 675 500 7,25% 7,50% 7,75% Hjørring 725 650 500 7,25% 7,50% 8,00% Frederikshavn 700 650 500 7,25% 7,75% 8,25% Trekantområdet og Sydjylland Boksbutikker Vejle 950 700 600 7,00% 7,50% 8,00% Kolding 1.200 900 750 7,00% 7,50% 8,00% Fredericia 950 700 600 7,00% 7,50% 8,00% Esbjerg 950 700 600 7,00% 7,50% 8,00% Fyn Boksbutikker * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Odense City 950 850 7,50% 8,50% 8,50 % Svendborg 800 700 8,00% 10,00% 9,00 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 6
Ejendomme i fx gågader med lejemål, som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen 100 400 m². Ejendomme med dagligvarebutikker Ejendomme med lejemål udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland København City 22.000 10.000 2.750 4,50% 5,00% 5,50% Brokvarterer og Frederiksberg 3.300 1.600 900 5,00% 5,50% 6,00% Havnefront Ørestaden Øvrige København** 2.100 1.100 800 6,00% 6,50% 7,00% Forstæder Nord 3.400 1.500 1.000 5,25% 5,75% 6,25% Forstæder Syd/Vest 2.000 1.100 900 6,00% 6,50% 7,00% Dagligvarebutikker 5,75 % 6,00 % 6,00 % 6,50 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 7
Midt- og Vestjylland Aarhus City 5.500 2.600 1.600 4,50 % 5,25 % 6,00 % Horsens 2.800 2.350 1.400 5,75 % 6,25 % Randers 2.000 1.600 800 6,00 % 6,25 % 6,75 % Viborg 2.900 1.500 900 6,50 % 6,75 % Dagligvarebutikker 6,00 % Nordjylland Aalborg City 4.500 2.500 1.500 5,50 % 6,00 % 6,50 % Øvrige Aalborg 1.300 1.000 700 6,25 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby 1.000 700 550 7,75 % Hjørring 1.800 1.200 600 6,50 % 7,50 % Frederikshavn 1.800 1.100 575 6,75 % 7,75 % Dagligvarebutikker 6,50 % 6,75 % Trekantområdet og Sydjylland Vejle 3.300 2.300 1.000 5,50% 6,00% 7,25% Kolding 1.850 1.500 1.000 5,75 % 6,50 % 7,50 % Fredericia 1.800 1.200 800 6,00 % 6,50 % 7,50 % Esbjerg 3.100 2.500 1.000 5,50 % 6,00 % 7,50% Dagligvarebutikker 7,00% Fyn Odense City 5.500 3.500 1.100 5,25 % 5,50 % 6,50 % Øvrige Odense 1.200 750 500 8,00 % 9,00 % Svendborg 2.200 1.000 600 6,00 % 7,50 % 10,00 % Middelfart 1.200 750 500 6,50 % 10,00 % Nyborg 1.000 700 6,50 % Dagligvarebutikker COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 8
Nye/nyere boligudlejningsejendomme Ejendommene blev taget i brug i 1992 eller senere og er dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til boligreguleringslovens 15 a m.fl. Ældre boligudlejningsejendomme Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. Sjælland Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje København City 1.800 1.300 1.200 4,50% 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg 1.450 1.200 1.100 4,50% 5,50 % 5,75 % Havnefront 1.800 1.300 1.200 4,50% 5,50 % 5,75 % Ørestaden 1.300 1.100 1.000 5,50 % 5,75 % 6,00 % Øvrige København 1.300 1.000 900 5,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Nord 1.500 1.200 1.000 5,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd/Vest 1.100 1.000 900 5,25 % 5,50 % 5,75 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 9
Midt- og Vestjylland Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje Aarhus City 1.450 4,50% 5,00% 5,25% Stor-Aarhus 1.250 5,25% 5,75% 6,00% Horsens 900 700 5,75 % 6,25 % Viborg 925 825 750 6,50 % 7,75 % Ældre boligudlejningsejendomme Standard middel 4,25% 4,50% 5,00% 5,25% 5,75% 6,25% 5,75 % 6,25 % 6,25% 6,75% 7,75% Nordjylland Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje Aalborg City 1.100 950 850 5,50% 5,75% 6,25% Øvrige Aalborg 950 850 800 6,50% 7,00% 7,50% Nørresundby 950 825 700 6,25% 6,75% 7,25% Hjørring 950 775 600 6,50% 7,00% 7,75% Frederikshavn 775 675 575 6,50% 7,00% 7,75% Ældre boligudlejningsejendomme Standard middel 4,50 % 5,00 % 6,50 % 5,00% 5,75% 6,50% 5,25% 6,00% 6,75% 6,25 % 7,75 % 6,75 % 7,50 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje Vejle 1.100 800 5,50% 6,25% Kolding 1.000 800 5,50% 6,25% Fredericia 825 750 5,75% 6,25% Esbjerg 950 725 5,50% 6,25% Ældre boligudlejningsejendomme Standard middel 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % Fyn Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje Odense City 1.100 950 4,75% 5,25% Øvrige Odense 1.000 900 5,25% 6,00% Svendborg 900 800 600 6,00% 7,00% 7,50 % Middelfart 900 800 6,25% 7,00% Nyborg 900 800 6,25% 7,00% Ældre boligudlejningsejendomme Standard middel 5,00 % 5,75 % 6,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 6,25 % 6,75 % 7,50% 6,25 % 6,75 % 7,50% 6,50 % 6,75 % 7,75 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 10