Kochsgade 31 A-F, Odense Velbeliggende investeringsejendom sælges Samlet etageareal: 12.169 m² Historisk ejendom med mange muligheder Gode adgangs- og parkeringsforhold 10 minutters gang fra Odense Banegård Afkast 1. år 15,6 % ved fuld udlejning Pris: kr. 30.800.000,- kontant (kun kr. 2.531,- pr. m²)
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 5 Salgsvilkår... 5 Likviditetsbudget... 6 Planforhold/offentlige forhold... 6 Tekniske installationer... 7 Driftsbudget 2014... 8 Købesummens fordeling - afskrivninger... 8 Handelsomkostninger... 9 Købers kapitalbehov... 9 Startforrentning på kontantbasis... 10 Besigtigelse... 10 Mellemsalg... 10 Lejespecifikation... 11 Fotos... 14 Kort... 19
Beliggenhed Kochsgade 31 5000 Odense C Ejendommen i hovedtræk Matr. nr. 1 gf Åløkkegård Hgd., Odense Jorder Ejerlejlighed nr: 1 Kommune Odense Areal mv. Tinglyst areal 1.766 m² - heraf vej 0 m² Matrikel nr: 1 gf Åløkkegård Hgd., Odense Jorder ejerlejl.nr. 1 Fordelingstal 852/1000 Oplysninger ifølge: tingbog Der er divergens mellem arealerne i BBR og det af sælger oplyste samlede areal på 10.274 m² Ejendomsbeskrivelse I området omkring det gamle Skibhuskvarter, der byder på et fantastisk miks af boliger, friarealer, gamle industriejendomme, nye og moderne indkøbsfaciliteter samt flere specialforretninger, er denne ejendom beliggende. Med kun 10 minutters gang fra det centrale Odense og det trafikale knudepunkt, Odense Banegårdscenter samt den kommende byfornyelsesstruktur omkring Thomas B. Thriges Gade, er man i første parket til byens kommende udvikling og sikret gode adgangs- og parkeringsforhold, bl.a. qua det store areal i midten af ejendommen, som anvendes til p-plads og enkelte garager. Ejendommen er opført i 1915 til den gamle fynske knallert- og cykelfabrikant, SCO, men har også i nyere tid huset TDC, Vester Kopi og CCS Træningscenter. Bygningerne er opført over flere perioder, og fremtræder dermed i forskellig arkitektonisk kvalitet. Den nuværende anvendelse og indretning er meget forskellig i de enkelte bygninger, og synliggør dermed de utallige muligheder ejendommen indeholder. Bygning A og B er indrettet som moderne kontorhotel med flere typer af virksomheder, både hvad angår branche og størrelse, og er tæt på fuldt udlejet. De oprindelige og resterende værksteder befinder sig i bygning E og F, der umiddelbart er ledige, dog er 1. salen udlejet til By Bräuner. De største og absolut enkeltstående lejemål befinder sig i bygning C og D, som husede tidligere omtalte lejere. Indretningen er fleksibel og moderne med cellekontorer i varierende størrelser, møde- og konferencefaciliteter, personaleog velfærdslokaler såvel som receptionsområde og kundeindgang fra Kochsgade. Træningsfaciliteterne befinder sig på de to øverste etager i bygning D, og øverst i bygning C holder virksomheden Scape Technologies til, og her er indretningen meget lækkert udført med synlige spær og bjælker samt trægulve. Med udgangspunkt i placering, tilgængelighed og bymidtens udvikling samt de side 3 af 20
talrige muligheder som netop denne ejendom byder på, får ny(e) ejer/lejere mulighed for at profilere sig og skabe deres egen identitet. Med lejemål i størrelsen 40 m² og opefter er der plads til virksomheder med forskellige behov, og de fleksible rammer kan indrettes til både almindelig kontorvirksomhed og mere kreative miljøer i åbne kontorlandskaber, og er ideelle som firmadomicil. Overtagelsesstand Ejendommen overtages som den er og forefindes. Udenomsarealer Ejendommens udenomsarealer er udlagt til adgangs- og parkeringsforhold. P-forhold Der er gode parkeringsfaciliteter på ejendommen. Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 4.154 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 12.169 m² Etageareal i alt: 12.169 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1915 Bebygget areal: 3.661 m² - samlet etageareal 10.774 m² Anvendelse: Afskrivning: Kontor 10.774 m² Erhverv Nej Kochsgade A-D Bygning nr. 2 Opført/ombygget år: 1980 Bebygget areal: 493 m² - samlet etageareal 1.395 m² Anvendelse: Afskrivning: Lager 509 m² Kælder Nej Produktion 412 m² Stuen Nej Lager 175 m² 1. sal Nej Lager 299 m² 2. sal Nej Kochsgade 31 F Der er en divergens mellem arealerne i BBR-meddelelsen og de oplyste arealer, som er til udlejning. side 4 af 20
Offentlig vurdering År 2012 Ejendomsværdi kr. 37.500.000,- Heraf grundværdi kr. 1.087.600,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 30.800.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 30.800.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 263.330,- - Refusion deposita kr. -343.413,- Anslået kapitalbehov: kr. 30.719.917,- Startforrentning 15,64 %. Momsfradragsprocent 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter mv. Faktiske lejeindtægter 2.215 m² kr. 824.569,- Faktisk refunderet drift 2.215 m² kr. 195.363,- Anslåede lejeindtægter - 8.059 m² kr. 3.980.875,- Anslået refunderet drift 8.059 m² kr. 710.804,- I alt kr. 5.711.611,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Deposita kr. 343.413,- side 5 af 20
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 906.619,- kr. 906.619,- INDTÆGTER Lejeindtægter mv., faktiske kr. 1.730.736,- kr. 1.730.736,- Lejeindtægter mv., anslåede kr. 3.980.875,- kr. 3.980.875,- 1. år før afskrivning/skat kr. 4.804.991,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 119.866,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 4.685.126,- Likviditet 1. år før skat kr. 4.804.991,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 1.171.281,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr. 3.633.710,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer/forhold Kommuneplan/Rammeområde Området er udlagt til erhvervsområde. Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 60. Bebyggelsesprocenten beregnes efter reglerne i Bygningsreglementet. Højst 60 % af den enkelte ejendom må bebygges, og bygningens rumfang må højst udgøre 4 m³/m² grundareal. Bygningshøjden må max. være 12 meter. Ovennævnte er alene ekstrakt af kommuneplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Ifølge oplysning indhentet elektronisk den 8.1.2014 fra Region Syddanmark, er nærværende matrikel kortlagt på vidensniveau 1. Yderligere oplysninger kan fås side 6 af 20
ved henvendelse til Colliers. Energimærke Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Såfremt der ikke eksisterer et gyldigt energimærke på ejendommen, er sælger pligtig til at lade et nyt udarbejde, såfremt køber måtte ønske dette. Ejendommen er energimærket med karakteren C. Olietank Der forefindes iflg. BBR ingen olietanke på ejendommen. Servitutter 1 gf Åløkkegård Hgd., Odense Jorder, ejerlejl.nr. 1 14-05-1917 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. 18-03-1918 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. 01-04-1942 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., indeholder bestemmelser om salg 12-07-1948 Dokument om vindue mv. 16-03-1949 Dokument om pligt til at fjerne vinduer mv. 31-07-1962 Dokument om transformerstation/anlæg mv. 15-08-1962 Dokument om vinduer mv. 02-10-1964 Dokument om fælles brandmur/gavl m.v. 16-06-1966 Dokument om fritagelse for temperaturisolering mv. 26-08-1994 Dokument om adgangsareal 01-08-1995 Vedtægter for ejerforening, Kochsgade 31 Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Ingen realkreditbelåning Tekniske installationer El Vand Ejendommen forsynes med el fra Energi Fyn. Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Varme Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. side 7 af 20
Driftsbudget 2014 Ejendomsskatter 2014 kr. 23.612,- Dækningsafgift 2014 kr. 113.407,- Vandforbrug afgift og miljøafgift kr. 28.000,- Renovation kr. 3.000,- Forsikring kr. 77.516,- Container kr. 20.000,- Skadedyrsbekæmpelse kr. 4.500,- Elforbrug, fælles kr. 75.000,- Diverse abonnementer kr. 5.000,- Ejendomsservice kr. 98.412,- Snerydning/saltning kr. 20.000,- Vagt og overvågning kr. 50.000,- Beplantning kr. 10.000,- Befæstede arealer kr. 5.000,- Belysning kr. 5.000,- Diverse kr. 30.000,- Elinstallationer kr. 12.000,- Vandinstallationer kr. 15.000,- Afløbsinstallationer kr. 10.000,- Elevatorreparationer kr. 10.000,- Elevatorabonnement kr. 11.000,- Elevatortelefon kr. 22.000,- Fællesrum, reparation og vedligehold kr. 8.000,- Fællesrum, renholdelse kr. 207.000,- Administration og udarbejdelse af regnskab kr. 43.172,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 906.619,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 30.800.000,- Kontantomregnet købesum kr. 30.800.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 113.330,- Advokatsalær - skøde kr. 150.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 0,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 31.063.330,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne side 8 af 20 er
anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 2.971.240,- Grundens værdi kr. 1.087.600,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 26.741.160,- Kontantomregnet købesum kr. 30.800.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 2.996.643,- = kr. 119.866,- Afskrivning 1. år kr. 119.866,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 113.330,- Advokatsalær - skøde kr. 150.000,- Moms kr. 37.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 300.830,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 kr. 37.500,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 263.330,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 30.800.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 263.330,- - Refusion deposita kr. -343.413,- Investeret kapital omregnet kr. 30.719.917,- side 9 af 20
Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 5.711.611,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 906.619,- Nettoleje til forrentning kr. 4.804.991,- 4.804.991,- x 100 30.719.917,- = 15,64 % (anslået) Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Hans Holmann Niels Henningsen Erhvervsmægler, HD(R) Erhvervsmægler Mobil 22257844 20453071 E-mail hah@colliers.dk nhe@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 277213 side 10 af 20
Lejespecifikation pr. 01-03-2014 for ejendommen Kochsgade 31, Odense C Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Ledigt lejemål (tidl. Telecon ApS) 31 A, 1. 120 60.000,- 500,- 2 Ledigt lejemål (tidl. 80plus20) 31 A, 1. 60 30.000,- 500,- 3 Advokat Niels Nissen 31 A 55 43.304,- 787,- 01-08-2000 14.437,- 6 mdr. 4 Bo-Art Ejendomme ApS 31 A 100 63.654,- 637,- 01-04-2011 30.927,- 181 dage 5 By Bräuner ApS 31 F, 1. 360 72.000,- 200,- 01-03-2013 18.000,- 91 dage 6 Change Your Life v/bjarne Larsen 31 A 20 12.645,- 632,- 01-07-2010 6.399,- 6 måneder 7 Ledigt lejemål 31 D, 3. 110 55.000,- 500,- 8 International Tolkeservice ApS 31 A 60 41.734,- 696,- 15-11-2008 20.867,- 3 måneder 9 Kør Fynt v/bent Christensen 31 A (kontor hotel) 78 47.196,- 605,- 01-08-2012 11.799,- 6 måneder 10 Let Software ApS 31 A 90 62.601,- 696,- 01-06-2008 31.300,- 184 dage 11 Lunds Handicapservice ApS 31 A (kontor hotel) 61 36.600,- 600,- 01-07-2013 18.300,- 6 måneder 12 Scape Technologies A/S 31, 21_1 456 180.000,- 395,- 01-12-2013 90.000,- 182 dage side 11 af 20
Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 13 Senior Erhverv Odense 31 A 80 50.923,- 637,- 01-04-2001 18.455,- 6 måneder 14 Socialt Leder Forum 31 A 70 44.558,- 637,- 01-06-2011 22.279,- 6 måneder 15 Socialt Leder Forum 31 A (kontor hotel) 30 18.000,- 600,- 01-04-2013 6 måneder 16 Spelsberg A/S 31 A 90 65.375,- 726,- 01-12-2007 32.687,- 6 måneder 17 Steen Nielsen 31 A 20 13.911,- 696,- 01-10-2008 6.956,- 6 måneder 18 TDC Services (antenneteknik) 31 10 2.768,- 277,- 01-05-2004 681,- 6 måneder 19 Tine Oxholm Johansen 31 A 20 12.000,- 600,- 01-06-2013 6.000,- 6 måneder 20 Veggerby Overgaard Rengøring 31 A 615 57.300,- 93,- 15-06-2013 14.325,- 184 dage 21 Ledigt lejemål (tidl. TDC) 31 D, st. 85 46.750,- 550,- 22 Ledigt lejemål (tidl. TDC) 31 D, st. 1.405 772.750,- 550,- 23 Ledigt lejemål (tidl. TDC) 31 D, 1. 1.914 1.052.700,- 550,- 24 Ledigt lejemål (tidl. TDC) 31 D, 1. 100 55.000,- 550,- 25 Ledigt lejemål 2. sal (under Scape) 31 C, st. 223 122.650,- 550,- 26 Ledigt lejemål (tidl. Vester Kopi) 31 C, st. 1.276 701.800,- 550,- side 12 af 20
Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 27 Ledigt lejemål (tidl. CCS Træningscenter) 31 D, 2. 226 90.400,- 400,- 28 Ledigt lejemål (tidl. CCS Træningscenter) 31 D, 2. 400 160.000,- 400,- 29 Ledigt lejemål (tidl. Joblinien ApS) 31 C, 2. 320 176.000,- 550,- 30 Ledigt lejemål 31 159 79.500,- 500,- 31 Ledigt lejemål (tidl. Bernia) 31 F. kld. 411 71.925,- 175,- 32 Ledigt lejemål (tidl. CCS Træningscenter) 31 D, 2. 1.026 410.400,- 400,- 33 Ledigt lejemål (tidl. CCS Træningscenter) 31 D, 2. 160 64.000,- 400,- 34 Ledigt lejemål 31 A 64 32.000,- 500,- 10.274 4.805.444,- 343.413,- Ud over de faktiske lejeindtægter betaler de nuværende lejere deres lejemåls andel af ejendommens samlede driftsomkostninger, i alt 2.215 m² x 88,20 kr./m² = kr. 195.363,- side 13 af 20
Fotos side 14 af 20
Fotos side 15 af 20
Fotos side 16 af 20
Fotos side 17 af 20
Fotos side 18 af 20
Kort Region Syddanmark er et dynamisk vækstområde og har en central geografisk placering. Regionen strækker sig fra 40 km nord for Vejle til Padborg i syd og fra Esbjerg i vest til Nyborg i øst. Der er omkring 1,2 mio. indbyggere i regionen, hvor landets 3. og 5. største byer Odense og Esbjerg ligeledes er beliggende. Flere af Syddanmarks virksomheder er verdenskendte. Danfoss i Nordborg, Ecco Danmark i Tønder, Gum-link i Vejle, LEGO i Billund samt offshore-industrien i Esbjerg. Odense er Region Syddanmarks hovedstad og Danmarks 3. største by med omkring 193.000 indbyggere. Kommunen er på 304 km². Byen er karakteristisk i kraft af sin store bymæssige udbredelse og de mange bysamfund uden for bykernen. Odense å og den grønne ådal slynger sig forførisk gennem byen og udgør et åndehul og et fristed for byens beboere. Erhvervsmæssigt hæfter man sig især ved et stort udbud af bynære erhvervsområder, som er begunstiget af nærhed til såvel den øst-vestgående motorvej, som motorvejen mod syd. Det store regionssygehus og universitetet skaber grobund for masser af spændende virksomheder i området. Naturligvis har byen en velfungerende hovedbanegård og en særdeles aktiv havn med hele 2 udskibningsmuligheder. Byen har en 2-centerstruktur med en levende og spændende bymidte og et særdeles handelsaktiv område ved Rosengårdcentret. De kommende år i Odense vil byde på fantastiske byomdannelser i centrum omkring bl.a. Thomas B. Thrigesgade, men også mange andre steder samt ikke mindst en fast forbindelse over kanalen. side 19 af 20
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Kongensgade 74-76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79