Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året
Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året... 4 Guide: Se hvilket lån du skal vælge... 6 F1 vs. fastforrentet: Sådan ser budgettet ud... 8 Boligfesten er begyndt...12 2 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.
3
Foto: Iris Spar 15.000 kr. om året Det har aldrig været billigere at låne millioner af kroner. BT guider dig til det bedste boliglån Uffe Jørgensen ufjo@bt.dk Kaare Kronberg kaak@bt.dk 4 De danske boligejere kan fortsætte med at knibe sig i armen. Den netop overståede renteauktion i marts vidnede endnu en gang om, at de rekordlave renter fortsætter, og boligejerne kan nu endnu en gang glæde sig over, at der er sikker gevinst på realkredit-institutternes hylder. Selv om man er sikker på at gå hjem med et billigt lån, er der dog stadig mulighed for at optimere sin gevinst. En familie, der køber et hus til 2,5 mio. kr., med realkreditlån på 80 procent af værdien, kan lige nu spare 15.637 kr. om året, hvis familien vælger et lån med variabel rente frem for et fast-forrentet lån på tre pct. Det viser beregninger, som BRFkredit har lavet for BT. Man kan sige, at det aldrig har været billigere at købe sig sikkerhed i form af fastforrentede lån Men selv om alle lån i øjeblikket, ifølge en uafhængig ekspert i boligøkonomi, er super favorable, så skal man allige-
vel se sig godt for og tænke sig om, inden der bliver skrevet under, lyder rådet. - Lån med variabel rente er favorable i forhold til renten, men bidragssatserne er blevet reguleret, så noget af fordelen ved disse lån forsvinder. Og man kan sige, at det aldrig har været billigere at købe sig sikkerhed i form af fastforrentede lån, siger Morten Skak, ekspert i boligøkonomi ved Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi på Syddansk Universitet. Han anbefaler, at især unge førstegangskøbere afdrager på gælden fra begyndelsen og først senere i livet vælger afdragsfrihed, når en stor del af gælden er høvlet af. Unge bør afdrage først - Ofte vil man sige, at det netop er i de unge år, at man har brug for luft, fordi man skal bruge mange penge på børn osv. Men det er altså en farlig vej ikke at afdrage, og risikoen for at blive teknisk insolvent er meget større, hvis man ikke afdrager, siger Morten Skak. Om lånet skal være med variabel eller fast rente, afhænger først og fremmest af, om der er plads til en rentestigning i ens økonomi og om man kan sove roligt om natten, hvis ens rente er variabel, mener eksperten. 5
Guide: Se hvilket lån du skal vælge Står du foran at købe bolig, og er du i tvivl om, hvilket lån du skal vælge? En analyse fra Realkredit Danmark viser de økonomiske gevinster på lånehylden. F1 versus 3 pct. lån Renten skal stige omkring 2,5 procentpoint inden for det næste år, før den månedlige ydelse på F1eren bliver lige så høj som på det 30-årige fastforrentede lån. Kommer stigningen først om fem år, skal renten stige med over 3 procentpoint, før ydelserne på F1 og 3 procents lånet er ens. F3 versus 3 pct. lån Hvis du vælger et F3-lån, skal renten stige med knap 2,5 procent inden for de kommende tre år, før ydelsen på dit lån svarer til ydelsen på et 3 procents fastforrentet lån. Går der seks år, inden renten stiger, skal stigningen være på knap 3 procentpoint. Sammenligner vi det 3 procents fastforrentede lån med et F5 lån, skal rentestigningen tilsvarende være på henholdsvis 2,2 procentpoint og godt 3 procentpoint på fem og ti års sigt. Mulig gevinst på sigt 3 procents lånet gemmer dog også på en gevinst: Stiger renten, kan en indfrielse af det fastforrentede 3 procents lån medføre en reduktion i restgælden. Dette skyldes, at kursen på lånet falder, når renten stiger. Tager man højde for denne reduktion, skal renten på fem års sigt blot stige med godt 1 procentpoint, før sum- 6 Foto: Scanpix
men af restgælden og dine ydelser er ens på F1-lånet og det fastforrentede 3 procents lån. Tilsvarende for F3eren gælder det, at renten skal stige med henholdsvis 0,6 procentpoint og 1,20 procentpoint på tre og seks års sigt, før summen af restgælden og ydelserne er ens på de to lån. For F5-lånets vedkommende skal renten stige med henholdsvis 0,8 og 1,8 procentpoint på fem og ti års sigt. Dette kræver selvfølgelig, at du er villig til at indfri dit fastforrentede lån. Med andre ord: Der er penge at spare nu og her ved at vælge et fleks-lån. Stiger renten på sigt, kan der dog vise sig at komme en pæn gevinst, fordi kursen på 3 procent-lånet vil falde. For at få den gevinst, skal du dog nok regne med at bo i dit hus i et stykke tid, lige som du de første år må affinde dig med at betale en højere regning, end hvis du havde et fleks-lån. Læs fakta om de forskellige lån på de næste sider. Kilde: Realkredit Danmark Ordbog Flexlån: Et flexlån har du i kort tid ad gangen. På et F1-lån skal du genforhandle din rente efter et år. På et F3-lån skal du genforhandle din rente om tre år og så fremdeles. Fast forrentet lån: Med et fastforrentet lån er du sikret din rente, indtil din gæld er betalt af. Typisk er der en løbetid på 30 år på dine obligationer. Aktuelt er denne såkaldt sikre rente på bare 3 procent. Obligation: En obligation er et gældsbevis. Når du optager et lån, udsteder realkreditinstituttet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. Dit lån er de penge, der er kommet ind fra salget. Kurs: Når du køber en obligation, er der både aftalt en rente og en kurs med investorerne, der køber obligationen. Mener investorerne, at renten er for lav, falder kursen. Er der fuld tilfredshed med renten, vil investorerne typisk gerne give kurs 100. På det aktuelle 3 procents lån er kursen lige nu 97 procent, hvilket betyder, at du selv må til lommerne og betale de sidste 3 procentpoint af lånet for at få kursen op på 100. Dermed kommer din reelle rente til at være lidt over 3 procent. Gevinst: Det er dog også på kursen, du kan hente en gevinst på det fastforrentede lån. Falder kursen til for eksempel 90 procent, kan du indfri dit lån og dermed hugge 10 procentpoint af dit lån. 7
F1 vs. fastforrentet: Sådan ser budgettet ud BRFkredit har lavet beregninger på, hvad henholdsvis et fastforrentet lån på 3 procent og et F1-lån vil betyde for to familier - en med og en uden børn. Beregningerne er lavet ud fra, at der købes et hus til 2,5 millioner kroner. Der lånes 80 procent i realkredit-instituttet, mens det resterende er banklån. 8
Familie 1 - to voksne og to børn: Pris på hus - 2,5 millioner kroner. Samlet indkomst: 800.000 kroner. Indkomstskatter: 295.104 kroner. Ejendomsskatter: 23.676 kroner. Lån/terminydelser: 148.256 kroner (fastforrentet) og 115.725 kroner (F1). Skattefradrag: 31.724 kroner (fastforrentet) og 14.831 kroner (F1). Børnehave og vuggestue: 38.725 kroner. Børnefamilieydelse: 30.804 kroner. Rådighedsbeløb fastforrentet: 356.767 kroner. Rådighedsbeløb F1-lån: 372.404 kroner. Rådighedsbeløb fastforrentet, minus faste omkostninger (el, licens varme osv.): 246.994 kroner. Rådighedsbeløb F1, minus faste omkostninger (el, licens varme osv.) : 262.632 kroner. Anbefalinger fra Boligprofessor, Morten Skak - De unge er typisk førstegangskøbere, der typisk belåner fuldt ud. Hvis man tager variabel rente, så er det en forholdsvis stor rentebyrde, når man har et stort lån. Derfor skal der være god luft i ens økonomi, så man kan klare en rentestigning. Det kan ikke nytte noget, at man køber så dyr en bolig, så det lige præcis løber rundt. Det er også min indstilling, at man skal afdrage - og afdrag svarer også til opsparing. Anbefalinger fra BRFkredit - De er i etableringsfasen. her vil vi anbefale et afdragsfrit fastforrentet realkreditlån (80 pct.) og en boligkredit med afdrag (80-95 pct). Så får de betalt af på den dyre del først. Dermed har de størst mulig budgetsikkerhed. 9
Familie 2 - par (i moden alder) uden børn: Pris på hus - 2,5 millioner kroner. Samlet indkomst: 800.000 kroner. Indkomstskatter: 295.104 kroner. Ejendomsskatter: 23.676 kroner. Lån/terminydelser: 148.256 kroner (fastforrentet) og 115.725 kroner (F1). Skattefradrag: 31.724 kroner (fastforrentet) og 14.831 kroner (F1). Rådighedsbeløb fastforrentet: 364.688 kroner. Rådighedsbeløb F1-lån: 380.326 kroner. Rådighedsbeløb fastforrentet, minus faste omkostninger (el, licens varme osv.) : 263.563 kroner. Rådighedsbeløb F1, minus faste omkostninger (el, licens varme osv.) : 279.201 kroner. Anbefalinger fra BRFkredit - De har formentlig allerede afdraget på deres lån. Afhængig af alder vil vi anbefale et realkreditlån med afdrag (80 pct) og evt. en boligkredit med afdrag (80-95 pct.). De skulle gerne have midlerne til at betale af på deres gæld, så de i denne livsfase sparer lidt op i deres bolig. Realkreditlånets risiko afhænger af kundens profil. Anbefalinger fra Boligprofessor, Morten Skak - Her har vi en familie, der typisk har en del friværdi, fordi de har fået afdraget. Den familie kan gøre sig nogle mere spændende overvejelser som finansiering, fordi lånene nu ikke længere er så store i forhold til den indkomst, man typisk har og hvad ens bolig er værd. Der er bedre plads til variabel rente. Der kan man bedre spørge sig selv, om man skal fortsætte med at afdrage eller sige, at nu er lånet så lavt i forhold til boligens værdi, så man i stedet leve lidt mere. 10
11
Foto: Scanpix Boligfesten er begyndt 12 Efter en række blodige år på boligmarkedet er der nu klart og strålende lys forude. I de store byer er kvadratmeterpriserne skudt i vejret på bare et år. Det viser tal fra Boligsiden, der også viser, at der pr. 1. april 2013 er 21,9 pct. færre ejerlejligheder til salg i dag end for et år siden. Kombinationen af mangel på lejligheder, et markant fald i lejligheder, der er til salg, og forældre, som igen føler sig sikre på, at lejligheden til junior ikke falder i værdi, er årsagerne til, at kvadratmeterpriserne på ejerlejligheder i København i gennemsnit er steget med 2.835 kr. i forhold til for et år siden. Den gennemsnitlige pris på ejerlejligheder i København er 24.900 kr. per kvadratmeter. Men det er ikke kun i København, at priserne har pil opad. Også de gennemsnitlige kvadratmeter-priser i Aarhus, Odense og Aalborg er steget. Odense oplever den mindste stigning med 679 kr. pr. kvadratmeter i gennemsnit. De store byer fører Udviklingen er et tegn på, at stemningen på boligmarkedet i de store byer og især i København er vendt, lyder det fra en ekspert: - Der er sket en ændring og en forbedring på boligmarkedet i 2012, fordi de faldende priser så at sige stoppede. For parcelhusene fladede det ud, men for ejerlejlighederne er der tale om en stigning, siger Morten Skak, lektor og ekspert i boligøkonomi ved Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi på Syddansk Universitet. Han forklarer, at udviklingen på ejerlejlighedsmarkedet i høj grad er koncentreret om de store universitetsbyer. Her er der skudt nye arbejdspladser op, de unge bliver i byerne efter endt uddannelse og der er en generel tilstrømning mod større byer. - Når unge flytter til byen, finder de hinanden, og når de så er færdige med deres uddannelse, skal de have to job, der kræver videns-kvalifikationer. Det finder de i de større byer, siger Morten Skak. Det er et billede, der ses over hele verden. Samtidig er der generel mangel på boliger i København i disse år. Det presser priserne op og gør det også mere sikkert for forældre at købe lejligheder til børnene.