Salgsprospekt For Hulskov, Hulskovvej, 6000 Kolding. Areal: 25 ha. Kontantpris: 3.750.000 kr.
Præsentation Introduktion Hulskov er en dejlig, varieret skov-, jagt-, og naturejendom på ca. 25 ha, beliggende i Hulskovdalen, ved Sønder Vilstrup, lidt nord for Kolding. Ejendommen er beliggende centralt og ugenert midt i Trekantsområdet, og besøges i praksis aldrig af skovgæster. Ejendommen er meget kuperet, smuk og varieret, med gamle bøge, stejle skrænter, eng, sø, kildevæld, og en bæk som gennemløber ejendommen. Jorden består af blandede moræneaflejringer, og indeholder stort set alle jordtyper, lige fra arealer med humusjord, til arealer med sandjord og lerjord. Skovens bevoksninger udgøres hovedsagelig af ældre og mellemaldrende løvtræ, men omfatter næsten alle sædvanligt dyrkede danske træarter. Fra toppen af Hulskov er der en formidabel udsigt ud over tunneldalen og skoven længere nede. Jagten i Hulskov er særdeles god og spændende, og giver bl.a. mulighed for jagt på råvildt, småvildt og fuglevildt. Ejendommen er i det hele taget den perfekte skov- og jagtejendom, hvis man kan leve med lidt baggrundsstøj fra motorvejen. Ejendommen er ubebygget, men der vil være mulighed for at opføre en mindre arbejdshytte. For køber vil her være mulighed for at skabe sig sit eget lille fristed, hvor jagtmuligheder, skovdrift, friluftsliv og investering i fast ejendom kan gå hånd i hånd. Ejendommen er under udstykning og udbydes som en selvstændig skovejendom uden landbrugspligt. Den vil derfor kunne erhverves både personligt og i selskabsform.
Udbudsvilkår Salgspris Kontant kr. 3.750.000. Salgsvilkår Overtagelse Refusion Mellemsalg Ejendommen udbydes til salg på kontantbasis. Sælger forbeholder sig retten til frit at vælge mellem fremkomne købstilbud, herunder muligheden for at forkaste alle købstilbud. Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. Ret til mellemsalg forbeholdes. Beliggenhed Matr.nr. Ejendommen er under udstykning og arealoverførsel til én ejendom, fra 3 forskellige ejendomme. Ejendommen udgøres, efter udstykning og arealoverførsler, af matr.nr. 12v, 2n, 8ab, 8o, 4d, 13c, 14L samt sydlige del af 4c, Sdr. Vilstrup By, Sdr. Vilstrup, samt matr.nr. 9, Nr. Stenderup By, Eltang, Alle Kolding Kommune. Areal Adresse Kørselsvejledning Grundarealet er ikke endeligt opmålt, men kommer til at udgøre ca. 25,0 ha. Hulskovvej, 6000 Kolding. Hulskov er beliggende sydvest for Sønder Vilstrup, lidt nord for Kolding. Fra Sønder Vilstrup køres ad Hulskovvej mod vest. Ca. 100 meter vest for Sønder Vilstrup Kirke og umiddelbart før motorvejsoverkørslen, drejes mod syd ad markvejen, som fører direkte til Hulskov. Se i øvrigt bilag 1. Kommune Region Kolding Kommune. Region Syddanmark.
Zonestatus Landzone. Hovednotering Ejendommen vil efter endt udstykning og arealoverførsel udgøre en fuldt ud fredskovpligtig ejendom, uden landbrugspligt. Ejendommen er derfor frit omsættelig, og vil kunne erhverves af næsten alle, herunder af danske selskaber. Historie Historie Hulskov, ca 1842-1899 Hulskov er beliggende i Hulskovdalen, der som en dramatisk kløft strækker sig fra Kolding Fjord og nordpå i morænelandskabet. Området mellem Kolding og Vejle er i det hele taget domineret af landskaber formet af den store gletscher aktivitet under sidste istid. Der er således flere dybe, smukke og markante tunneldale i hele området mellem Vejle og Kolding. De mere kendte er Kolding Ådal og Elbodalen, men Hulskovdalen er faktisk lige så smuk og dramatisk, men blot mere ukendt i offentligheden. Man fornemmer virkelig hvordan gletscherne, ismasserne og smeltevandsfloderne har formet landskabet, når man står på toppen af Hulskovdalen og skuer ud over trætoppene, eller når man står i bunden af Hulskovdalen og nyder bækkens rislen ved foden af de bøgebevoksede skrænter. Hulskov, ca 1900-1960 Hulskov, 2006 Historisk har området altid været svært tilgængeligt, på grund af de stejle skrænter og kildevældene. Store dele af området har derfor givetvis været skovbevokset gennem århundreder, mens det mere flade plateau ovenfor tidligt er blevet inddraget til agerbrug. Først i 1980érne blev behovet for et ordentligt vejnet i Danmark imidlertid så stort, at man er nødt til at anlægge Motorvej hen over Hulskovdalen. Dette indgreb skar reelt Hulskovdalen op i 3 dele. En sydlig, en nordlig, og så stykket midt i.
Ved motorvejsetableringen skete der samtidig det, at den midterste del af Hulskovdalen, som nærværende salgsprospekt omhandler, blev afskåret fra civilisationen. Hulskov kan derfor i dag derfor kun nås ad en blind markvej, som man kun finder, hvis man ved, hvor kan skal lede. Hulskov, flyfoto 2006 Så selvom motorvejen har klippet landskabet i stykker, har den omvendt skabt et åndehul midt i trekantsområdet, hvor kun ejeren og vildtet kan finde vej til. Bygninger Bygninger Ejendommen er bygningsløs. Centralt midt på ejendommen står der dog en ældre fasanvoliere, som ikke har været i brug i flere år. Der vil i henhold til skovlovens regler kunne påregnes, at der vil kunne opnås tilladelse til at opføre en arbejdshytte på op til 10 m2. Arealfordeling Arealfordeling Ejendommen er fuldt ud fredskovspligtig og for ca. 90 % vedkommende bevokset med skov. Bevoksningerne omfatter de fleste danske træarter, samt arealer med pyntegrønt. De åbne arealer udgøres hovedsagelig af åbne naturarealer, en sø samt en bæk som løber i bunden af Hulskovdalen. Der er ikke udarbejdet skovkort og bevoksningslister for ejendommen, men skønsmæssigt udgør de enkelte bevoksninger og naturtyper følgende arealfordeling:
Arealfordeling fortsat Skønnet arealfordeling 2009: Hektar Andel i % Bevoksninger med bøg: 11 ha 44 % Bevoksninger med ask, ær og alø: 6 ha 24 % Bevoksninger med nåletræ: 3 ha 12 % Bevoksninger med pyntegrønt: 1 ha 4 % Værnskov, krat m.v.: 2 ha 8 % Åbne naturarealer, sø, eng m.v.: 2 ha 8 % I alt: ca. 25 ha 100 % Arealfordelingen må ikke tillægges nogen afgørende betydning, da denne alene bygger på et meget groft skøn. Mange af bevoksningerne er endvidere blandingsbevoksninger med flere forskellige træarter. Der henvises i øvrigt til flyfotoet i bilagene, idet der dog samtidig gøres opmærksom på, at dette er fra 2006, og der kan være sket ændringer siden. Skoven Skoven Hulskov er en dejlig, varieret skov-, jagt-, og naturejendom på ca. 25 ha, beliggende i Hulskovdalen, ved Sønder Vilstrup, lidt nord for Kolding. Ejendommen er beliggende centralt og ugenert midt i Trekantsområdet, og besøges i praksis aldrig af skovgæster. Ejendommen er meget kuperet, smuk og varieret, med gamle bøge, stejle skrænter, eng, sø, kildevæld, og en bæk som gennemløber ejendommen. Jorden består af blandede moræneaflejringer, og indeholder stort set alle jordtyper, lige fra arealer med humusjord, til arealer med sandjord og lerjord. Skovens bevoksninger udgøres hovedsagelig af ældre og mellemaldrende løvtræ, men omfatter næsten alle sædvanligt dyrkede danske træarter. Fra toppen af Hulskov er der en formidabel udsigt ud over tunneldalen, åen og skoven længere nede.
Skoven fortsat Skoven har tidligere været opdelt i parceller, som har tilhørt de omkringliggende gårde, og skoven afspejler naturligvis ejernes forskellige tilgang til skovdriften. Generelt er skoven dog temmelig vedmasserig og visse steder hugsttrængende, hvilket hovedsagelig skyldes, at skoven først i 1980 erne blev afskåret fra flere af de gårde, som den hørte under, og derfor ikke har været hugget særligt hårdt i de senere år. Der er dog også partier, hvor driften har været mere intensiv, bl.a. med bevoksninger med nobilis, hvor der årligt burde kunne klippes ca. 4 tons pyntegrønt. Udviklingsmuligheder Udviklingsmulighederne er mange, og de vil i sagens natur helt afhænge af en kommende ejers interesser og målsætning for ejendommen. Boniteten og ejendommens variation giver i sig selv et utal af muligheder. Der vil derfor kunne dyrkes de fleste træarter på ejendommen, og produktion af træ vil være et aktiv, som også fremover vil være en væsentlig del af ejendommens drift. På kort sigt vil det derfor være oplagt at fortsætte indsatsen med træproduktion, ikke mindst til gavn for ejendommens langsigtede driftsøkonomi. Indsatsen her vil i den kommende 10-års periode med fordel kunne koncentreres om målrettet tyndingshugst, men man kunne også seriøst overveje en eller anden form for plukhugstdrift på dele af ejendommen. Herudover vil det være oplagt at fortsætte driften af pyntegrøntet, som giver et godt bidrag til ejendommens drift. Endvidere er det oplagt at arbejde videre med ejendommens herlighedspotentiale. Således er der nogen formidable udsigter oppe fra toppen af ejendommen, og mange fine indre slugter og kløfter, som der godt kunne kræses lidt mere for. Endelig vil det være oplagt at arbejde videre med ejendommens jagtmuligheder, idet Hulskov faktisk har alle de elementer, som man som skovejer efterspørger, hvis man ellers kan leve med lidt baggrundsstøj fra den nærved liggende motorvej.
Jagt Jagt Jagten i Hulskov er særdeles god og spændende, og giver bl.a. mulighed for jagt på råvildt, småvildt og fuglevildt. Skovens store variation med et utal af forskellige bevoksninger, det kuperede terræn, engene, Åen, søen, og ejendommens afsondrede beliggenhed, giver i det hele taget mulighed for en meget varieret jagt. En ny ejer vil endvidere med fordel kunne gøre yderligere for jagten, f.eks. gennem etablering af fodermarker, udsætning af fugle og lignende. Jagten står til købers rådighed fra overtagelsesdagen. Driftsøkonomiske forhold og moms Skatter, afgifter m.v. Ejendommen er under udstykning og arealoverførsel, hvorfor ejendomsskatten ikke er særskilt opgjort. Den forholdsmæssigt opgjorte ejendomsskat skønnes i 2009 at udgøre ca. 200 kr/ha, svarende til cirka: 5.000 kr. Efter ejerskifte må det påregnes, at ejendommen vil blive selvstændigt vurderet, og at skatter og afgifter som følge heraf kan ændre sig Budgetforslag Forslag til gennemsnitligt årsbudget for den kommende 10-års periode er vedlagt som bilag. Budgetforslaget er baseret på en gennemsnitsbetragtning med udgangspunkt i den nuværende driftsform, markedspriser m.v. Budgetforslaget er således uden forbindende, og køber opfordres til hos egne rådgivere at få udarbejdet budget baseret på egen drift og egne forudsætninger. Momsforhold Ejendommen er momsregistreret. Der er ingen momsreguleringsforpligtelse at overtage.
Retlige forhold Matrikulære noteringer Ejendommen er under udstykning og arealoverførsel, hvorfor de matrikulære noteringer ikke er endeligt opgjort i matriklen og tingbogen. Ejendommen vil, efter endt udstykning og arealoverførsel, udgøre en fuldt ud fredskovpligtig skovejendom, uden landbrugspligt. Ejendommen er derfor frit omsættelig, og vil kunne erhverves af næsten alle, herunder af danske selskaber. Servitutter/Deklarationer Der henvises til ejendommens blade i tingbogen. Det vurderes, at der ikke er særligt byrdefulde servitutter lyst på ejendommen. Områdeudpegninger m.v. Ejendommens sø samt de centrale vandløb, som løber gennem skoven er beskyttet efter Naturbeskyttelseslovens 3, mens ejendommens jord og stendiger er beskyttet efter Museumsloven. Engen og søen i ejendommens centrale del er udpeget som område, hvor skovrejsning er uønsket. Der er dog givet tilladelse til pålæggelse af fredskovpligt, mod at området fremover indgår som åbent naturareal i henhold til skovlovens regler. Der henvises i øvrigt til www.arealinfo.dk Hæftelser/Lån Ejendommen sælges ubehæftet. Offentlig vurdering 2008 Vurderet som Ejendommen er ikke særskilt vurderet, idet ejendommen er under udstykning og arealoverførsel til én ejendom, fra 3 forskellige ejendomme. Efter endt udstykning og arealoverførsel, vil ejendommen komme til at udgøre en selvstændig skovejendom.
Offentlig vurdering i alt Ejendommen er ikke særskilt vurderet, idet ejendommen er under udstykning og arealoverførsel til én ejendom, fra 3 forskellige ejendomme. Kapitalbehov (anslået) Det opgjorte kapitalbehov er eksklusiv saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr. 3.750.000 Tinglysningsafgift & gebyr (50%) kr. 11.950 Advokat m.v. anslået kr. 15.000 Kapitalbehov i alt (anslået) kr. 3.776.950 Bilag Bilag Bilag 1: Oversigtskort med matrikelskel. Bilag 2: Ortofoto 2006 med matrikelskel. Bilag 3: Budgetforslag. Bilag 4: Fotos fra ejendommen. Besigtigelse m.v. Besigtigelse bedes kun foretaget efter aftale med Asger Olsen A/S. For yderligere oplysninger, samt aftaler om forevisning kontakt venligst: Asger Olsen A/S Kontaktperson: Asger Olsen Søvangen 20 Tlf.: +45 20 20 00 88 DK-5884 Gudme E-mail: alo@asgerolsen.com Tlf.: +45 62 25 40 88 Fax: +45 62 25 20 88 E-mail: post@asgerolsen.com
Matrikulært Oversigtskort. Hulskov, Hulskovvej, 6000 Kolding. Matr. nr. 2n, m.fl., Sdr. Vilstrup By, Sdr. Vilstrup, Kolding Kommune.
Ortofoto 2006. Hulskov, Hulskovvej, 6000 Kolding. Matr. nr. 2n, m.fl., Sdr. Vilstrup By, Sdr. Vilstrup, Kolding Kommune.
Forslag til Budget for Hulskov. Forslag til gennemsnitlig årsbudget for den kommende 10-års periode. alo 5. maj 2009. Træproduktion. Kr. pr. år. Noter: Salg af Råtræ, Løv og Nål 10.500 Der er regnet med 25 m3 á 350 kr. Skovning og transport af råtræ (5.250) Der er regnet med 25 m3 á 175 kr. Salg af Flis - Der er ikke regnet med flis. Skovning og transport af flis - Der er ikke regnet med flis. Sankning/selvskovning 15.000 Der er regnet med 150 rm á 100 kr. DB I, træproduktion 20.250 Nykultur - Der er ikke regnet med nyplantning. Kultur og Bevoksningspleje (3.500) Skønnet. Tilskud til gentilplantning - Der er ikke regnet med tilskud. DB II, træproduktion 16.750 Juletræer og Pyntegrønt. Salg af pyntegrønt og juletræer 10.000 Der er regnet med 4 tons á 2,50 kr/kg npr. Høst og transport af pyntegrønt og jul Der er regnet med salg netto på rod. Kultur og bevoksningspleje pynt. (1.500) Skønnet. DB II, juletræer og pyntegrønt. 8.500 Bygningsdrift. Husleje - Bygningsløs. Bygningsdrift - Bygningsløs. DB, Bygninger - Andre indtægter. Jagt udlejning 18.000 Skønnet værdi ved udlejning. Andet - Vurderes ikke til nogen større nettoværdi. Andre indtægter i alt. 18.000 Generalomkostninger. Vej- og grøftevedligeholdelse m.v. (5.000) Skønnet. Skovfogedbistand (12.500) Skønnet. Brandforsikring skoven (200) Skønnet præmie. Ikke brandforsikret i dag. Stormforsikring skoven (500) Skønnet præmie. Kun delvist forsikret i dag. Bygningsforsikringer m.v. - Ikke medtaget, da bygningsløs. Ejendomsskat (5.000) Skønnet, da ikke særskilt opgjort. Generalomkostninger, i alt. (23.200) ekskl. Regnskab og egen administration. Resultat før renter og afskrivninger. 20.050 Svarende til ca 800 kr./ha. pr. år. Budgetforslaget er baseret på nuværende driftsform, og må kun opfattes som et forslag til budget. Der er således relativt stor elastik i budgetter for skovbrug. Budgetforslaget er således uden forbindende, og køber opfordres til, hos egne rådgivere, at få udarbejdet budget, på basis af købers drift.
Fotos fra Hulskov, Hulskovvej, 6000 Kolding.