Pkt.nr. 17 Boligforeningen Hvidovrebo, afdeling 6, fysisk og økonomisk opretning. 301035 Indstilling: Borgmesterkontoret indstiller til Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen: 1. at ansøgningen om fysisk og økonomisk opretning af afdeling 6, imødekommes, 2. at tabslån på 7 mill. kr. med 20 årig driftsstøtte efter byfornyelsesloven på mellem 150.000-450.000 kr. årlig konverteres til et lån på kr. 980.000 til særlig driftsstøtte, kapitaltilførsel, 3. at de refusionsberettigede driftsudgifter i henhold til byfornyelsesloven reduceres med kr. 150.000 brutto/kr. 75.000 netto i hvert af de følgende år, 4. at vilkårene for lånet fastlægges i samarbejde med Landsbyggefonden, 5. at kommunen yder garanti med 100% for støttet realkreditlån på kr. 36.560.000 vedrørende byggeskaderenovering idet det forudsættes, at Landsbyggefonden yder regaranti med 50%, 6. at kommunen yder garanti med 100% for ustøttet realkreditlån på kr. 33.735.000 vedrørende forbedrings- og genopretningsarbejder, 7. at der ikke træffes en beslutning om bygningsfornyelse i henhold til kap. 3 i lov om byfornyelse, 8. at kommunen yder garanti med 100% for ustøttet realkreditlån på kr. 7.050.000 idet dette lån skal erstatte det oprindelige byfornyelseslån, 9. at det forudsættes, at boligorganisationen foretager sådanne projektbesparelser, at den samlede beregnede huslejeforhøjelse på kr. 105 pr. m2, årligt, bliver fastholdt, 10. at det forudsættes, at Landsbyggefonden accepterer de ændrede dispositioner i forhold til den oprindelige finansieringsskitse. Politisk beslutning: Økonomiudvalgets møde 19. marts 2001 Punkt 11: Anbefales godkendt af Kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsens møde 27. marts 2001 Punkt 17: Godkendt. Formål med indstilling: Behandling af ansøgning om fysisk og økonomisk opretning af afdeling 6. Beslutningsgrundlag: Boligforeningen Hvidovrebo har gennem en længere periode sammen med Landsbyggefonden og Teknisk Forvaltning m. fl. drøftet muligheden for en fysisk og økonomisk opretning af afdeling 6. Afdeling 6 er beliggende Strandhavevej 2-214 og Strandmarksvej 33-39.
Afdelingen har behov for udbedring af byggeskader samt forbedrings- og opretningsarbejder. Landsbyggefonden har udarbejdet en finansieringsskitse af 31. oktober 2000 vedrørende udgifterne til disse arbejder på baggrund af de foreliggende oplysninger. Finansieringsskitsen er følgende: Byggeskaderenovering m.v. Byggeskaderenovering, anslået kr. 32.360.000 Miljøfremmende foranstaltninger. Ramme afsættes. kr. 4.200.000 I alt (prisniveau 2001) kr. 36.560.000 Finansiering: Støttet realkreditlån 100%. Hvidovre Kommune skal garantere 100% for lånet mod 50% regaranti fra Landsbyggefonden. Huslejestigning ca. kr. 73,00 pr. m2, årligt. Byfornyelses-, forbedrings- og opretningsarbejder. Renovering af trapper m.v. udskiftning af vinduer og døre, renovering af baderum, mekanisk ventilation og fornyelse af køkkener m.m. anslået (prisniveau 2001) kr. 53.370.000 Finansiering: Afdelingens henlæggelsesmidler kr. 945.000 Tilskud fra Landsbyggefonden/Landsdispositionsfonden kr. 4.640.000 Trækningsret i Landsbyggefonden kr. 7.000.000 Byfornyelseslån (tab) uden ydelse i en 2-årig periode kr. 7.050.000 Ustøttet realkreditlån kr. 33.735.000 I alt kr. 53.370.000 Hvidovre Kommune skal garantere 100% for lånene kr. 7.050.000 og kr. 33.735.000 i alt kr. 40.995.000. Landsbyggefonden yder ikke regaranti for disse lån. Huslejestigning ca. kr. 137,00 pr. m2, årligt. Behov for særlig driftsstøtte, kapitaltilførsel. En forudsætning for gennemførelsen af fiansieringsplanen er delvis afvikling af forbedringsaktiver m.v. og indfrielse af lån, i alt kr. 4.900.000 Finansieres ved 1/5-løsning. Generel fordelingsnøgle: Hvidovre Kommune, lån (halvdelen anmeldes til hovedstadsudligning) 1/5 kr. 980.000 Realkreditinstituttet 1/5 kr. 980.000 Boligorganisationen, dispositionsfond 1/5 kr. 980.000 Landsbyggefonden/Landsdispositionsfonden tilskud/lån 2/5 kr. 1.960.000 I alt kr. 4.900.000
Kommunens lån ydes som et i en ikke nærmere fastsat periode rente- og afdragsfrit lån. Såfremt boligafdelingens driftsøkonomi på et senere tidspunkt måtte give grundlag herfor, vil der efter aftale kunne påbegyndes en afvikling af lånet. ( I tidligere sager hvor kommunen har ydet lån til 1/5-dels løsninger, er vilkårene for disse lån sket efter Landsbyggefondens normalprocedure). Beregning af lejen ved investeringer og kapitaltilførsel: Ydelse, byfornyelseslån, uden ydelse i 2 år + kr. 0 pr. m2, årligt. Ydelse, lån vedr. byggeskaderenovering + kr. 73 pr. m2, årligt. Ydelse lån vedr. forbedrings- og opretningsarbejder + kr. 137 pr. m2, årligt. Delvis fritagelse for indbetaling af G-indskud til Landsbyggefonden - kr. 30 pr. m2, årligt. Besparelse på driften, variable udgifter - kr. 40 pr. m2, årligt. Besparelse ved afvikling af særlige aktiver og indfrielse af lån (1/5-løsn.) - kr. 35 pr. m2, årligt. Afvikling af lån, investeringstilskud opretningsarbejder + kr. 19 pr. m2, årligt. Kapitaltilførsel, investeringstilskud opretningsarbejder - kr. 19 pr. m2, årligt. Nødvendig huslejeforhøjelse (fordeles over 3 etaper) Den nuværende husleje udgør p.t. i gennemsnit Med den skitserede huslejeforhøjelse vil huslejen udgøre + kr. 105 pr. m2, årligt. kr. 600 pr. m2, årligt. kr. 705 pr. m2. årligt. Efter Landsbyggefondens finansieringsskitse er udarbejdet, er der med virkning fra 1. januar 2001 sket en ændring af Byfornyelsesloven hvorefter en tildeling af byfornyelseslånet kr. 7.050.000 som tabslån til boligafdelingen vil betyde en årlig støtteudgift for kommunen på mellem kr. 150.000 og kr. 450.000. Det nøjagtige tal kan ikke oplyses på nuværende tidspunkt. Boligorganisationen foreslår, at byfornyelseslånet erstattes med et ustøttet realkreditlån på kr. 7.050.000 ( kommunen skal garantere 100% for lånet). Optagelsen af dette lån vil medføre en lejestigning på ca. kr. 30 pr. m2, årligt. Boligorganisationen finder, at man kan gennemføre projektbesparelser svarende til den nævnte huslejestigning således, at den skitserede samlede lejeforhøjelse på kr. 105 pr. m2, årligt bibeholdes idet man dog forudsætter, at øvrige opretningsforanstaltninger kan gennemføres på baggrund af en tiltrædelse af kapitaltilførselsordningen samt de nødvendige lånegarantier fra kommunen. Borgmesterkontoret finder, at såfremt Kommunalbestyrelsen godkender den ansøgte fysiske og økonomiske opretning af afdelingen, skal byfornyelseslånet på kr. 7.050.000 erstattes med et ustøttet realkreditlån af samme størrelse hvortil kommunen garantere med 100% Teknisk Forvaltning, Bygge- og Planafdelingen oplyser følgende: Lov om byfornyelse - Beslutning om bygningsfornyelse efter kap. 3: Kommunalbestyrelsen vedtog på et møde den 14. december 1999, pkt. 63, bl.a., at den af By- og Boligministeriet tildelte vejledende investeringsramme til byfornyelse for år 2000 på forventet ca. 5,0 mio. kr., heraf 300.000 kr. til refusionsberettigede udgifter, reserveres Hvidovrebo afdeling 6, og at den af By- og Boligministeriet tildelte vejledende investeringsramme til byfornyelse for år 2001 på forventet ca. 5,0 mio. kr., heraf 300.000 kr. til refusionsberettigede udgifter, reserveres med max. 50 % til Hvidovrebo afdeling 6. Kommunen fik den 17. marts 2000 af By- og Boligministeriet tildelt en vejledende investeringsramme for år 2000 på 4,1 mio. kr. Kommunen har den 27. februar 2001 fået tildelt en vejledende investeringsramme for år 2001 på 5,5 mio. kr. Af ansøgning af 8. februar 2001 fra Boligforeningens rådgiver, BOPLAN, fremgår det bl.a., at efter de seneste ændringer af Byfornyelsesloven pr. 1. januar 2001, der således er gennemført siden
fondens udarbejdelse af løsningsskitsen, vil de direkte kommunaløkonomiske konsekvenser af tildeling af ca. 7,0 mio. kr. som tabslån til boligafdelingens opretningsarbejder medføre en årlig støtteudgift på anslået mellem 150.000 kr. og 450.000 kr. ved en finansieringsperiode på 20 år. Bygningsfornyelsen af Hvidovrebo, Afdeling 6, var oprindeligt forudsat at være en del af det samlede omfattende projekt for renovering af bebyggelsen. Dette krævede at de arbejder, der skulle støttes efter byfornyelsesloven, var arbejder, der kunne støttes efter denne lovgivning, og at en række andre lovmæssige begrænsninger i denne forbindelse blev overholdt. Forudsætningen i det budget Boligforeningens rådgiver, BOPLAN, har udarbejdet var, at støtten fra byfornyelsesloven alene blev givet som en tabsgivende udgift, hvilket ville blive resultatet efter at huslejen som følge af udførelse af de øvrige arbejder ville komme op over sammenligningslejen, uanset at visse af de udførte arbejder rent faktisk var forbedringsarbejder. Ovenstående forudsætning er efter ændring af byfornyelsesloven pr. 1. januar 2001 ikke længere tilstede, idet denne lovændring indebærer at forbedringsarbejder der overføres til tabsgivende arbejder som følge af sammenligningslejen støttes med 100% kommunal støtte uden statslig refusion. På baggrund heraf er det Teknisk Forvaltnings anbefaling, at der ikke træffes en beslutning om bygningsfornyelse efter byfornyelseslovens kap. 3. Der vil senere blive forelagt en sag for Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen om den vejledende investeringsramme for år 2000 og den vejledende investeringsramme for år 2001, som samlet udgør ca. 9.0 mio. kr. idet der skal fratrækkes 0,6 mio. kr. (generel overudmelding) fra investeringsrammen for år 2000 ved en overførsel til år 2001. Opsummering såfremt ansøgningen imødekommes: - Tabslån på 7. mill. kr. med 20 årig driftsstøtte efter byfornyelsesloven på mellem kr. 150.000-450.000 kr. årlig konverteres til et lån på kr. 980.000 til særlig driftsstøtte, kapitaloverførsel (halvdelen anmeldes til hovedstadsudligning). Forudsætning for de øvrige tiltag. - De refusionsberettigede driftsudgifter i henhold til byfornyelsesloven reduceres med kr. 150.000 kr. brutto/75.000 kr. netto i hvert af de følgende år. - Vilkårene for dette lån fastlægges i samarbejde med Landsbyggefonden. - Kommunen skal garantere med 100% for støttet realkreditlån på kr. 36.560.000 vedrørende byggeskaderenovering m.v. mod 50% regaranti fra Landsbyggefonden. - Kommune skal garantere 100% for ustøttet realkreditlån på kr. 33.735.000 vedrørende forbedrings- og opretningsarbejderne. Landsbyggefonden yder ikke garanti for dette lån. - Kommune skal garantere 100% for ustøttet realkreditlån på kr. 7.050.000 idet dette lån skal erstatte det oprindelige byfornyelseslån. Landsbyggefonden yder ikke garanti for dette lån. - Indstilling om, at der ikke træffes beslutning om bygningsfornyelse. - Boligorganisationen skal foretage sådanne projektbesparelser, at den samlede beregnede huslejeforhøjelse på kr. 105 pr. m2, årligt, bliver fastholdt. - Det forudsættes, at Landsbyggefonden accepterer de ændrede dispositioner i forhold til den oprindelige finansieringsskitse. Økonomiske konsekvenser:
Økonomisk Forvaltnings bemærkninger: Økonomisk Forvaltning bemærker, at der ikke er anvist finansiering for lån kr. 980.000 til særlig driftsstøtte, og at rente- og afdragsvilkårene for dette lån ikke er lagt fast. Endvidere bemærkes, at Kommunen skal garantere 100% for lån på i alt kr. 40.785.000 og for lån på kr. 36.500.000 med 50% regaranti fra Landsbyggefonden. Personalemæssige konsekvenser: - Miljømæssige konsekvenser: - Andre konsekvenser: Mødearket er udarbejdet i et samarbejde med Teknisk Forvaltning. Bilag: Ansøgning af 8. februar 2001 fra Boligforeningens rådgiver, Boplan, om fysisk og økonomisk genopretning af Boligforeningen Hvidovrebo, afdeling 6.