EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Investeringsejendomme fremmer økonomisk vækst i Danmark I 2016 forventer De Økonomiske Råd nu en økonomisk vækst på 1,1 procent, og selv en langsom vækst kan betyde, at der bliver brug for den ledige kapacitet i butiks-, kontor- og industri ejendommene. Arbejdsløsheden bevæger sig i den rigtige retning, og bruttoledigheden er i november 2015 4,5 procent. De Økonomiske Råd forventer, at beskæftigelsen steg med 26.000 personer i 2015. Erhvervsejendomme danner rammen for den økonomiske vækst i Danmark, fordi produktion og handel har brug for ejendomme og kvadratmeter. Samtidig er omkring 100.000 beskæftigede med erhvervsejendomme i Danmark. Lidt over halvdelen beskæftiger sig med konstruktion, udvikling og forbedring, mens knap 45 procent beskæftiger sig med ejendomsadministration, udlejning og vedligeholdelse. En mindre andel af de beskæftigede arbejder med porteføljestyring og transaktioner. Samlet set er gruppen af beskæftigede med erhvervsejendomme større end gruppen af ansatte i banksektoren i Danmark. Når det går godt for dansk økonomi betyder det derfor, at flere vil beskæftige sig med erhvervsejendomme på grund af mere aktivitet. Det fremmer den økonomiske vækst. Svagt stigende økonomisk tomgang Den økonomiske vækst har desværre ikke betydet lavere økonomisk tomgang det seneste kvartal i Danmark. I forhold til sidste kvartal er den økonomiske tomgang faldet med 0,2 procentpoint for industri og med 0,4 procentpoint for bolig, den er uændret for butik, mens der er en skuffende stigning på 1,0 procentpoint for kontor. Der er flere grunde til, at den økonomiske tomgang stiger for kontor. Et væsentligt forhold er, at der er kommet nye kontorlejemål til statistikken siden sidste kvartal, som nu er færdigudviklet eller færdigbygget, men ikke fuldt udlejet. Samtidig vokser statistikken med ejendomme, der kan påvirke det samlede resultat. De nye kontorlejemål bidrager dermed med en stigning i økonomisk tomgang for kontor på 0,6 procentpoint i forhold til sidste kvartal. En anden forklaring på den voksende tomgang er, at der er en stigning på 0,3 procentpoint i tomgangen for de eksisterende kontorlejemål i statistikken (svarende til 95 procent). Den vigtigste grund er, at flere lejemål bliver ledige end udlejet i perioden fra oktober til januar. Hver af effekterne bidrager med henholdsvis 1,8 procentpoint, der trækker tomgangsprocenten op, og -1,3 procentpoint, der trækker tomgangsprocenten ned. Endelig kommer en række mindre effekter, som sammen med de nævnte effekter betyder, at den økonomiske tomgang for kontor stiger med 1,0 procentpoint til i alt 13,0 procent. Den arealmæssige tomgang er større end den økonomiske tomgang Mens den gennemsnitlige økonomiske tomgang er 9,8 procent i januar 2016, er den arealmæssige tomgang 11,1 procent. Den arealmæssige tomgang er 2,9 for bolig, mens den økonomiske tomgang er 3,1. Den arealmæssige tomgang for bolig er relativt lav i forhold til den økonomiske tomgang. Omvendt forholder det sig i erhvervslejemålene, hvilket betyder, at det typisk er de billigere arealer, der er svære at leje ud. Arealmæssigt stiger tomgangen for kontor til 14,8 procent i januar, hvilket er højere end bolig, butik og industri. Når den økonomiske vækst tager til, er der altså ledig kapacitet på kontorområdet, og ud fra tomgangsprocenterne kan det bedre betale sig at bygge boligejendomme end for eksempel kontorejendomme. Tabel 1. Tomgang Tomgang Kontor 13,0 1,0 0,6 14,8 0,5 0,5 Butik 8,0 0,0-0,1 8,4 0,2 0,6 Industri 13,2-0,2-2,5 14,2-0,1-4,2 Bolig 3,1-0,4 0,5 2,9-0,2 0,0 Total 9,8 0,1 0,2 11,1-0,1-0,2 Tomgangsmålet for alle sektorer i alt omfatter også lejebærende værdi og arealer for andet erhverv samt sekundære arealer.
FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Kontor Faldende økonomisk tomgang i Region Syddanmark Den økonomiske tomgang i Region Syddanmark er på 10,6 procent, hvilket er 2,6 procentpoint lavere end i oktober 2015 og 5,6 procentpoint lavere i forhold til januar 2015. I Odense er den økonomiske tomgang faldet med 1,0 procentpoint til 13,2 procent, mens faldet i den arealmæssige tomgang er mere begrænset. Også Region Sjælland har en årlig positiv udvikling, hvor tomgangen det seneste år er faldet med 2,4 procentpoint i økonomisk tomgang og med 3,2 procentpoint målt i ledige kvadratmeter. En større arealmæssig tomgang i Odense og i Region Sjælland betyder, at de ledige lokaler gennemsnitligt er billigere end de udlejede. Det kan tyde på, at nyere og velbeliggende lokaler er mere udlejede end ældre og sekundært beliggende kontorlejemål. Den økonomiske tomgang er steget i og omkring København og Aarhus. I øvrige København og omegn og i Aarhus steg den økonomiske tomgang med 1,3 procentpoint det seneste kvartal, mens stigningen var på 6,6 procent i Nordsjælland. Det betyder, at såvel den økonomiske som arealmæssige tomgang fortsat er over landsgennemsnittet i Region Hovedstaden og Region Midtjylland. Butik På landsplan er økonomisk tomgang uændret Den økonomiske tomgang for hele landet er uændret i forhold til forrige kvartal, hvilket betyder, at den økonomiske tomgangsprocent for butikslejemål fortsat ligger på 8,0 procent i januar 2016. Siden sidste år har der været et fald på 0,1 procentpoint i tomgangsprocenten. Regionalt udvikler den økonomiske tomgangsprocent sig positivt i Region Hovedstaden, Region Sjælland og Region Nordjylland. Inden for Region Hovedstaden fortsætter København CBD og Øvrige København og omegn med en positiv udvikling, og begge falder med 0,2 procentpoint til henholdsvis 1,2 og 9,1 procent. Region Sjælland har en tomgangsprocent på 12,0, hvilket svarer til et fald på 0,5 procentpoint siden oktober og 0,1 procentpoint siden januar 2015. Både Østsjælland og Vest- og Sydsjælland viser også positive takter med hensyn til kvartalsændring og falder respektivt med 0,3 og 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Region Nordjylland har også klaret sig godt og har oplevet et fald på 0,5 procentpoint siden sidste kvartal og 2,8 procentpoint siden sidste år. Det er kun Region Sjælland, som oplever en faldende arealmæssig tomgangsprocent i forhold til sidste kvartal. Resten af regionerne oplever enten stigende eller uændret niveau. Region Syddanmark og Region Midtjylland oplever begge en svagt stigende tomgangsprocent. Region Syddanmark har en stigende tomgangsprocent på 1,4 procentpoint, hvilket svarer til en økonomisk tomgangsprocent på 6,9. I forhold til året før er det en stigning på 1,0 procentpoint. Region Midtjylland ligger en smule højere med en tomgangsprocent på 7,8, som skyldes en kvartalsændring på 1,1 procentpoint.
FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Industri Den positive udvikling fortsætter Der er fortsat ledige industrilejemål rundt om i landet med en økonomisk tomgang på 13,2 procent, men den økonomiske tomgang er faldende. Industrilejemål udvikler sig i den rigtige retning set over de sidste to år som helhed, som det er vist i figur 1. Set over de sidste to år har der været et fald på 0,6 procentpoint for industrilejemål, mens faldet i forhold til sidste kvartal er på 0,2 procentpoint. I Region Hovedstaden er der et fald på 0,4 procentpoint i forhold til sidste kvartal og på 2,3 procentpoint i forhold til sidste år. Den økonomiske tomgang for industri i Region Hovedstaden er lidt over landsgennemsnittet på 14,5 procent. Region Sjælland har en økonomisk tomgang på 17,4 procent. I Region Syddanmark er der en økonomisk tomgang på 9,7 procent, hvilket er et fald på 1,4 procentpoint i forhold til sidste kvartal og 6,8 procentpoint i forhold til sidste år. I Region Midtjylland er der svagt stigende økonomisk tomgang, men niveauet er fortsat lavt med en økonomisk tomgang på 7,1 procent. Bolig Stadig stor efterspørgsel Det generelle billede er, at tomgangen for bolig er lav. Der er god efterspørgsel efter boliger, hvilket gør at få boliger står tomme. Bolig har lavere tomgangsprocenter end erhvervsejendommene har. I forhold til oktober er den økonomiske tomgang faldet med 0,4 procentpoint på landsplan, og arealmæssige tomgang er ligeledes faldet med 0,2 procentpoint. Dette betyder, at tomgangen i forhold til lejeværdi er på 3,1 procent mens tomgangen målt i andel af ledige kvadratmeter er på 2,9 procent i januar 2016. Ligesom i oktober, er niveauet fortsat svagt stigende på årsbasis. I forhold til januar 2015 er den økonomiske tomgang steget med 0,5 procentpoint. Arealmæssigt er niveau identisk med januar 2015. Det største kvartalvise flad er i Aarhus på 1,5 procentpoint, hvilket svarer til et tomgangsniveau på 3,9 procent og en samlet økonomisk tomgang på 4,1 procent for Region Midtjylland. I Region Hovedstaden er tomgangsniveauet på 3,2 procent, hvilket er 0,3 procentpoint lavere end seneste kvartal. Dette er især båret af et fald i øvrige København og omegn, hvor den økonomiske tomgang faldt med 0,7 procentpoint til 2,9 procent i januar 2016. Region Sjælland oplever i januar 2016 et fald i tomgangen på 0,8 procentpoint. Den laveste tomgang på regional plan er i Nordjylland, hvor tomgangen er på 1,5 procent. Inden for regionen har Aalborg en økonomisk tomgang på 1,2 procent.
FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK V N S Ø Geografisk afgrænsning Region Nordjylland Aalborg Region Midtjylland Aarhus Nordsjælland Region Hovedstaden Trekantområdet Region Syddanmark Odense Region Sjælland Vest- og sydsjælland Øvrige København og omegn København CBD Østsjælland København CBD København CBD dækker postnumrene: 900, 1000-1559, 1562-1609, 1611-1614. CBD betyder Central Business District. Tivoli Christiansborg
FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Tabel 2. Kontor Region Hovedstaden 13,3 1,2 0,7 15,1 0,7 0,7 København, CBD 9,0 0,1-2,5 9,6 0,0-2,9 Øvrige København og omegn 14,0 1,3 1,4 15,7 0,6 1,2 Nordsjælland 24,1 6,6 6,4 24,7 6,0 6,9 Region Sjælland 8,6 0,3-2,4 11,5 0,6-3,2 Region Syddanmark 10,6-2,6-5,6 14,1-3,7-4,9 Odense 13,2-1,0-0,2 18,6-0,2-0,3 Region Midtjylland 13,8 1,1 2,9 15,9 1,0 2,6 Aarhus 15,1 1,3 4,0 16,7 1,3 3,6 Øvrige Midtjylland 9,0 0,5-1,5 13,1 0,1-0,9 Region Nordjylland 10,2 0,9 2,8 11,9 0,5 2,0 Total 13,0 1,0 0,6 14,8 0,5 0,5 Tabel 3. Butik Region Hovedstaden 7,5-0,3-0,8 7,7 0,0-0,5 København, CBD 1,2-0,2-1,2 1,0-0,4-1,3 Øvrige København og omegn 9,1-0,2-0,8 9,2 0,3-0,6 Nordsjælland 11,2 0,8 2,3 12,2 0,8 3,6 Region Sjælland 12,0-0,5-0,1 10,4-0,3-0,8 Østsjælland 10,3-0,3-1,5 8,2-0,5-0,7 Vest- og Sydsjælland 16,5-0,2 3,9 13,8 0,3-2,0 Region Syddanmark 6,9 1,4 1,0 6,7 0,8-0,7 Trekantområdet 8,1 1,5 1,8 7,5 0,2-0,5 Region Midtjylland 7,8 1,1 3,9 10,2 1,4 6,8 Aarhus 5,5 1,2 0,5 5,3 0,4 0,6 Øvrige Midtjylland 13,8 2,2 * 18,6 4,7 * Region Nordjylland 8,3-0,5-2,8 10,2 0,4 1,5 Total 8,0 0,0-0,1 8,4 0,2 0,6
FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Tabel 4. Industri Region Hovedstaden 14,5-0,4-2,3 14,9-0,5-4,1 København, CBD 14,9 3,0-3,7 25,6 1,5 0,1 Øvrige København og omegn 14,6-0,9-2,0 14,0-0,8-4,1 Nordsjælland 12,7 2,5-4,7 13,8 0,6-7,0 Region Sjælland 17,4 1,8-4,2 18,0 3,5-17,9 Region Syddanmark 9,7-1,4-6,8 16,5-0,5-6,6 Region Midtjylland 7,1 0,7 0,1 9,4 1,0 0,4 Aarhus 7,8-0,2-6,6 8,8-0,5-10,3 Total 13,2-0,2-2,5 14,2-0,1-4,2 Tabel 5. Bolig Region Hovedstaden 3,2-0,3 1,0 2,9-0,2 0,6 København, CBD 5,0-0,1 0,0 4,4-0,1-0,2 Øvrige København og omegn 2,9-0,7 0,9 2,7-0,5 0,6 Nordsjælland 2,7 1,2 1,9 2,6 1,1 1,5 Region Sjælland 4,3-0,8 3,5 5,4-0,8 4,2 Østsjælland 2,7-0,9 2,2 2,6-0,8 1,9 Vest- og Sydsjælland 4,9-0,8 3,9 6,3-0,9 4,8 Region Syddanmark 1,9 0,3-0,6 1,9 0,3-0,6 Odense 1,7 0,4 0,8 1,7 0,4 1,0 Trekantområdet 2,3 0,2 0,1 2,2 0,5 0,2 Øvrige Syddanmark 1,8 0,5-2,0 1,8 0,3-2,2 Region Midtjylland 4,1-1,1-2,3 3,7-0,7-5,2 Aarhus 3,9-1,5-2,2 3,2-1,1-1,3 Øvrige Midtjylland 4,9 0,5-3,0 4,9 0,6-16,0 Region Nordjylland 1,5 0,4 0,0 1,9 0,4 0,1 Aalborg 1,2 0,4-0,1 1,3 0,4 0,0 Øvrige Nordjylland 5,1 0,6 1,8 7,0 0,3 1,4 Total 3,1-0,4 0,5 2,9-0,2 0,0
FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Figur 1. Udvikling i økonomisk tomgang Procent 25 20 15 10 5 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kontor Butik Industri Bolig I alt Kontor Butik Industri Bolig I alt Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og egne beregninger på baggrund af tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks og Oline-ED statistikken. Anm.: Data fra januar 2014 og frem er fra Ejendomsforeningen Danmark. Fra 2001 til 2013 er tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks bearbejdet på baggrund af niveauforskelle i 2014. I år 2000 er kontordata fra Oline-ED statistikken indarbejdet. Opgørelsesmetoder er ikke ens, hvorfor der er databrud mellem Januar 2013 og januar 2014. Fra januar 2014 er opgørelsen kvartalsvis, mens den er årlig før 2014. Fra 2014 er der ligeledes et større datagrundlag.
FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Om undersøgelsen Webrapporten er offentliggjort den 10. februar 2016. Næste planlagte offentliggørelse er medio april 2016. Statistikken er udarbejdet på baggrund af data fra følgende: Aage Larsens Boligudlejning, Aberdeen Asset Management, Alm. Brand, AP Pension, ATP, Bevica Fonden, Carlsbergfondet, CEJ Ejendomsadministration, Coller Capital, CS Pensionsfond, C.W. Obel Ejendomme, DADES, Danica, Dansk Sygeplejeråd, Danske Bank, DATEA, DEAS, DIP, Ejendomsselskaberne Grønløkkevej 10, Frederiksberg Fonden, Færchfonden, Grosserer Schiellerup og Hustrus Fonde, Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond, Højgaard Ejendomme, Industriens Pension, Jammerbugt Kommune, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, JØP, Kramers Legat, LB Forsikring, Lægernes Pensionskasse, Lærernes Pension, Majbritt Birch Ejendomsadministration, Niam, Nordea Ejendomme, Nordea Liv og Pension, North Property Asset Management, NREP, PBU, PenSam, PensionDanmark, Pensionskassen for Farmakonomer, PFA, PKA, Sampension, SEB, SPG Omsorg DK1, Steen & Strøm, Taurus Ejendomsadministration, TDC Pensionskasse, Topdanmark, Tryg, Unipension, Valad og 2 + 3 Ejendomme. Porteføljerne har omkring 60.000 lejemål svarende til en årlig lejebærende værdi på 15,7 milliarder kroner og 13,4 millioner m 2. Til sammenligning var det statistiske grundlag i januar 2015 en lejebærende værdi på 12,0 mia. kroner og 9,7 mio. m 2. Det er den aktuelle leje, der indgår i beregningen af den økonomiske tomgang. Den økonomiske tomgang er defineret som: Summen af aktuel leje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel leje i både udlejede og tomme lejemål. Markedsstatistikken er baseret på baggrund af kvartalsvis indrapporterede ejendomsdata for udlejede og tomme ejendomme inden for den pågældende periode. Denne webrapport er opgjort per 31. december 2015 og benævnes januar 2016. en er fra januar 2016 (opgjort per 31. december 2015) sammenlignet med oktober 2015 (opgjort per 30. september 2015). en er fra januar 2016 (opgjort per 31. december 2015) sammenlignet med januar 2015 (opgjort per 31. januar 2014). Det er i statistikken valgt ikke at publicere data, hvor grundlaget ikke er vurderet tilstrækkeligt til at give valide og repræsentative resultater eller i kombinationer, hvor kun en eller få porteføljer er repræsenteret. For yderligere information om denne webrapport kontakt cheføkonom Morten Marott Larsen, mml@ejendomsforeningen.dk, telefon 28 45 56 51.