BYGNINGSKONSTRUKTØRUDDANNELSEN

PROJEKTUDVIKLING SELSKABSFORMER & AFTALEFORMER 7. SEMESTER SPECIALE BYGNINGSKONSTRUKTØRUDDANNELSEN LASSE BERG FREDERIKSEN 155547 VEJLEDER: ANNE MARIE HERFORTH VIA UNIVERSITY COLLEGE CAMPUS AARHUS AFLEVERERET 26/11 2012

Anne Marie Herforth Lasse Berg Frederiksen 155547 2 25 Sider

Abstract This report contains considerations, theory and field research about agreement forms and company forms, which is gathered in a conclusion in the end to give an overview of, what to use and how to use it, from a project developer s perspective. In the first part, I investigate, how to secure legally, when project developing properties and grounds, corporately. The conclusion is that the best way to secure the company will be by building up the company as a capital company with a holding construction. This will secure the private assets if the company, or a part of the company should go bankrupt. In the second part, I investigate, how to secure legal, as a project developer, both when purchasing and reselling properties and grounds, contractually. After researching the theory and gathered the field research I can conclude that the best way will be by using an optional agreement. This does not commit to buy, but is basically the right to buy. When using purchasing agreements it is very important to incorporate wellconsidered requirements and conditions. Bygningskonstruktøruddannelsen 2

Indholdsfortegnelse 1.0 Billedliste:... 5 2.0 Indledning:... 6 2.1 Baggrundsinformation og præsentation af emne:... 6 2.2 Begrundelse for emne valg:... 6 2.3 Problemformulerings spørgsmål:... 7 2.4 Afgrænsning:... 7 2.5 Valg af teoretisk grundlag og kilder:... 7 2.6 Valg af metode og empiri:... 8 2.7 Rapportens struktur og grundlag:... 8 3.0 Hvad er projektudvikling:... 9 3.1 Projektidéen:... 10 3.2 Beliggenhed:... 11 3.3 Investoren:... 11 3.4 Brugere:... 12 3.5 Projektudviklers arbejdsopgaver:... 14 3.6 Opsummering af risikoforhold ved projektudvikling:... 16 4.0 Selskabsformer:... 18 4.1 Personligejet virksomhed... 19 4.2 Interessentskab (I/S)... 20 4.3 Anpartsselskab (ApS)... 21 4.4 Aktieselskab (A/S)... 21 4.5 Holdingselskab... 22 4.6 Et overskueligt overblik over de forskellige selskabsformer:... 24 4.7 Opsummering og delkonklusion på teorien af selskabsformer:... 25 4.8 Empiri, selskabsformer:... 26 4.9 Analyse, selskabsformer:... 27 4.10 Delkonklusion, på selskabsformer:... 28 5.0 Aftaleformer... 29 5.1 Optionsaftaler... 30 5.2 købsaftaler:,,... 30 Bygningskonstruktøruddannelsen 3

5.2.2 Alternativ til optionsaftale... 33 5.3 Opsummering og delkonklusion på teorien:... 33 5.4 Empiri, Aftaleformer:... 35 5.4.1 saftale/partner aftale:... 36 5.6 Analyse af aftaleformer:... 37 5.7 Delkonklusion på aftaleformer:... 38 6.0 Konklusion:... 39 Litteratur liste:... 40 Bilag:... 41 Bygningskonstruktøruddannelsen 4

1.0 Billedliste: Figur 1 Inspiration fra Bog: af fast ejendom, side 29 9 Figur 2 - Inspiration fra bog: af fast ejendom, side 34 10 Figur 3 - http://www.selskabsret.dk/flx/valg_af_selskabsform/ 24 Figur 4 - Inspiration fra bogen: Projketudvikling af fast ejendom side 30 29 Bygningskonstruktøruddannelsen 5

2.0 Indledning: Der er flere virksomheder, der begynder, at beskæftige sig med projektudvikling i Danmark, både nystartet virksomheder, men også entreprenørvirksomheder, som opretter en afdeling til projektudvikling. Arbejdet med projektudvikling kan i de fleste tilfælde indebærer store pengesummer, når en ejendom eller grund skal udvikles. Der er mange faktorer, der skal finansieres indtil udviklingsprojektet er solgt. Der er en stor risiko ved, at have mange penge fastsat i et projekt og samtidig er der en risiko når ejendomme og grunde skifter hænder. Derfor er det vigtigt, at benytte den rigtige selskabsform, for at begrænse sin personlige hæftelse bedst muligt. Samtidig skal der benyttes de aftaleformer, som mindsker virksomhedens risiko mest muligt når der udføres et projekt. 2.1 Baggrundsinformation og præsentation af emne: Rapporten er mit afsluttende speciale på Bygningskonstruktøruddannelsen. Den tager udgangspunkt i en projektudviklers valg af selskabskonstruktion og brugen af optionsaftaler og købsaftaler ved udviklingsprojekter inden for ejendomme. Der vil være fokus på at den økonomiske risiko juridisk set formindskes ved køb og videresalg af ejendomme. 2.2 Begrundelse for emne valg: Begrundelsen bag mit emne valg er, at jeg gennem længere tid har interesseret mig for projektudvikling og køb og videresalg af ejendomme. Min interesse blev styrket i min praktikperiode på 6. semester ved Byggeselskabet Mogens de linde, som beskæftiger sig med udviklingsprojekter på ejendomme til virksomhedens egen portefølje af ejendomme. Jeg syntes det er spændende, at være med i hele projektfasen fra idéens start til slut hvor nøglen bliver afleveret til den kommende bruger/investor. Ligeledes er tanken om, at skabe et byggeri, som både skaber arbejdspladser og udvikler byer, interessant. Efter færdiggørelsen af min uddannelse, som Bygningskonstruktør, håber jeg selv at kunne blive en del af projektudviklingsbranchen. - I starten som medarbejder i et firma for at tilegne mig erfaring og senere hen for selv eventuelt, at starte en projektudviklingsvirksomhed op. Jeg har derfor valgt, at skrive om selskabsformer og aftaleformer inden for projektudvikling. Både for at styrke min viden inden mit potentielt kommende job inden for området, men også for at styrke min viden til min eventuelle egen opstart af en sådan virksomhed. Bygningskonstruktøruddannelsen 6

2.3 Problemformulerings spørgsmål: Hvordan sikrer man sig bedst juridisk ved projektudvikling af ejendomme og grunde selskabsmæssigt? Hvordan sikrer man sig bedst juridisk som projektudvikler ved køb og videresalg af ejendomme eller grunde aftalemæssigt? 2.4 Afgrænsning: I Rapporten beskæftiger jeg mig ikke med kommanditselskab, s.m.b.a. og a.m.b.a. selskabsformer, fordi det ikke er relevant inden for mit emne område. Ligesom jeg heller ikke går i detaljer med skattemæssige aspekter i forhold til valg af en selskabskonstruktion. Jeg koncentrerer mig i stedet kun om de udvalgte juridiske områder (Virksomhedsorganisation/brug af aftaler), og hvordan man sikre sin økonomiske risiko bedst muligt. Både for ens personlige og for selskabets formue. 2.5 Valg af teoretisk grundlag og kilder: Til udarbejdelse af min rapport vil jeg benytte mig af følgende fagbøger og love: Noe Munck og Lars Hedegaard Kristensen (2007): Selskabsformerne Lærebog i selskabsret. 5. udgave. Jurist- og økonomforbundets Forlag Anders Vestergaard Buch og Jacob Møller (2005): af fast ejendom En håndbog for praktikere. Lov bekendtgørelsen nr. 322 af 11. april 2011. Selskabsloven Lov bekendtgørelsen nr. 1142 af 28/09/2007 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Lov bekendtgørelse nr. 158 af 09/03/2006 om tinglysning Jeg har valgt dette materiale som min teori, fordi det er de mest relevante love om fagbøger om emnerne. Bygningskonstruktøruddannelsen 7

2.6 Valg af metode og empiri: I min undersøgelsesmetode, under dataindsamling, har jeg snakket med fire projektudviklere, som jeg i samarbejde med har udfyldt to spørgeskemaer, som jeg inden mødet har udarbejdet. Det ene spørgeskema skulle give mig information om valget, og begrundelsen bag deres valg, omkring deres selskabsform. Det andet skulle oplyse mig omkring deres brug af aftaleformer ved handel af ejendomme, - om hvor ofte de bliver brugt og hvilke aftaleformer der bliver brugt. Grundlaget for, at netop denne undersøgelsesmetode er brugt er, at finde ud af, hvad de forskellige projektudviklere har valgt og hvorfor de netop har valgt dette og om de har haft nogle juridiske tanker inde over valget af aftaleformer. Denne form for viden tilegnelse giver et godt virkelighedsbillede af hvordan det fungere i praksis. 2.7 Rapportens struktur og grundlag: Rapporten starter med et afsnit om emnet; hvad er projektudvikling (afsnit 3), derefter er der to hovedafsnit, som er selskabsformer (afsnit 4) og aftaleformer (afsnit 5). Afsluttende er der en konklusion omfattende specialets resultater (afsnit 6). Hvert hovedafsnit indeholder underpunkter, hvori der teorien først er beskrevet, som afsluttes med en delkonklusion over teorien, efterfulgt af empiri og en analyse. Herefter afsluttes hver hovedafsnit med en delkonklusion. Bygningskonstruktøruddannelsen 8

3.0 Hvad er projektudvikling: I dag er der i stigende grad flere der markedsfører sig som projektudvikler, developer eller lignende. I grove træk er projektudviklingens betydning at få den gode ide, og derved tilføre en grund eller en ejendom en større værdi end udgifterne ved anskaffelsen og bebyggelsen eller en eventuelt ombygning af ejendommen. De typiske faser, som ligger i et udviklingsforløb på en ejendom kan opstilles på følgende måde: Oprindelige ejer Overdragelse Overdragelse Projektudvikler Figur 1 Inspiration fra Bog: af fast ejendom, side 29 Endelige ejer/slutbruger En af måderne hvorpå man kan øge værdien af en ejendom på, kunne være ved at ændre dens anvendelse. Det kunne f.eks. gøres ved, at omdanne en gammel nedlagt fabriksbygnings anvendelse til ejerlejligheder, andelsboliger, butik, kontor eller lign., for derved at skabe en merværdi. Omdannelsen af en ejendom indebærer som regel fysiske indgreb i en eksisterende bebyggelse i form af ombygning. En anden mulighed kan være en eventuel nedrivning af den eksisterende bygning for, at opføre en potentiel ny bebyggelse. Et udviklingsprojekt kan også indebære, at man ændre ejendommens retslige status, det vil sige, at en beboelses ejendom, som bruges til udlejning kan ændres og opdeles i ejerlejligheder til videresalg. 1 2 1 Rapportens punkter 3.0 til 3.5.1, bogen: af fast ejendom, side 27-40 2 Rapportens punkter 3.0 til 3.5.1, Bilag 1: Interview med Søren Pedersen HP projektudvikling Bygningskonstruktøruddannelsen 9

For at muliggøre en projektudvikling skal følgende fire faktorer være tilstede: projektidé, beliggenhed, investor og bruger. Disse fire faktorer har hver deres interesse og behov, men kombineret udgør de en mulighed for at skabe en udvikling og merværdi i en ejendom. Projektideen Beliggenhed Investoren Brugeren Figur 2 - Inspiration fra bog: af fast ejendom, side 34 Opskriften på en succesfuld projektudvikling er ikke at starte et bestemt sted i figuren for derefter at følge den slavisk den ene eller anden vej rundt, derimod er det vigtigste, at alle fire faktorer forenes i en større helhed, hvilket der skaber projektudviklingsværdien. 3.1 Projektidéen: Projektidéen er, hvor projektudvikleren skal bevise sin evne til at tænke i nye baner og være innovativ for at skabe et projekt, som skaber en merværdi for en ejendom eller grund. Det er typisk her den største merværdi hentes hjem i et udviklingsprojekt. Ændring af anvendelsesmulighederne for en ejendom eller grund er en af de typiske projektidéer. For at gøre byggeriet så attraktivt som muligt for den kommende bruger eller investor er det vigtigt at man, som projektudvikler, kan se idéen og muligheden i det nye byggeri for sig. For at fremvise og sælge projektidéen optimalt til investorer og brugere af det pågældende projekt, allierer en projektudvikler sig typisk med en arkitekt, som kan udarbejde tegningsmateriale, visualiseringsbilleder og eventuelt en video for at give en bedre forståelse for hvad hele ideen med projektet er. I dag er der mange muligheder for at lave 3D visualiseringer af nye og renoverede ejendomme for, at give et mere levende billede af både den nye indretning og facadens eventuelle nye udtryk til de, som ideen skal sælges til. Bygningskonstruktøruddannelsen 10

3.2 Beliggenhed: Beliggenheden kan være en ejendom, hvor bygningsdelen udgør en begrænset værdi eller det kan være et stykke jord eller et grundstykke, som står ubebygget hen. Beliggenheden kan ligeledes være en ejendom, som trænger til at blive renoveret, omdannet eller hvor der er mulighed for en tilbygning. Eksempler på beliggenheder kan være i bymæssige områder, hvor landbrugsjord i udkanten af byen omdannes til byggegrunde, med mulighed for at kunne opføre butikker, kontorer eller boliger. Andre beliggenheder kan også være f.eks. ældre industriområder i byen, hvor beliggenheden for de industrielle virksomheder ikke længere ligger optimalt for deres virksomhed og derfor ændres til bymæssigt bebyggelse. Dette kan enten ske ved ombygning af de eksisterende industribygninger eller ved, at rydde grunden for de, til tider, ubrugelige industribygninger for til gengæld, at opføre nye bygninger. Et eksempel på en ombygning er DSB s gamle Centralværksteder ved Hovedbanegården i Aarhus, som i dag er ombygget til kontorer, butikker, koncertsal og restaurant. Som tidligere nævnt kan en beliggenhed også være en ombygning og en modernisering af eksisterende ejendomme, et eksempel på dette kan være at en ældre udlejningsejendom med beliggenhed inde i byen renoveres og moderniseres for derefter at blive ændret til enten andels- eller ejerboliger. Det er vigtigt at man som projektudvikler sikre sig retten til at projektudvikle på en beliggenhed. Dette kan enten gøres ved at udarbejde en options- eller købsaftale på ejendommen. 3.3 Investoren: Projektudvikleren modtager typisk sit honorar fra investorerne. Når projektudviklingen af ejendommen står færdig og er klar til at blive taget i brug, er det typisk her betalingen sker til projektudvikleren. Enten overtager investoren ejendommen uden lejere, eller også har projektudvikleren indgået lejekontrakter med en eller flere lejere, som så videregives til investoren sammen med ejendommen. Ejendommen har en større salgsværdi, hvis der er en attraktiv lejekontrakt på alle etagemeter ved overdragelsen til investoren. Det vil typisk være i projektudviklerens og investorens interesse, at lejemålet allerede er udlejet inden indgåelse af endelig købsaftale. Ved at hele ejendommen er lejet ud, kan investoren med det samme få et overblik over hans kommende afkast pr. år ved en potentiel investering i den pågældende ejendom. Det er i investorenes interesse, at investere deres kapital til en højere forrentning i Bygningskonstruktøruddannelsen 11

forhold til hvad bankerne kan tilbyde. Risikoen, som investoren mener, der ligger i investeringen af ejendommen, matcher den pris eller afkast, som han er villig til at indgå en aftale med projektudvikleren om. F.eks. vurderes en erhvervsejendom i en forstadskommune, som væsentligt mere risikofyldt for investoren, hvorimod en nyere opført ejendom udlejet til beboelse i en storby vurderes mindre risikofyldt. Der findes mange forskellige investorer på ejendomsmarkedet. Private investorer, som i forvejen har en stor kapital, er i højere grad begyndt at få øjnene op for at investerer i ejendomme. Årsagen kan være de stadigt faldende ejendomspriser og de aktuelle lave renter, som tilbydes af bankerne i dag. På grund af den igangværende finanskrise er bankerne meget tilbageholdende med, at udlåne store pengesummer til risikofyldte investeringer og til private, som ikke i forvejen har en sund kapital. Finansieringsinstitutter og flere store internationale investorer har i stigende grad fået interesse for at investere i det ejendomsmarked i Danmark. Efter finanskrisens indtræden i Danmark, er ejendomsmarkedet faldet og mange er gået konkurs. Derfor kan de investorer og finansieringsinstitutter, som har penge til at investerer i ejendomme, lave nogle gode køb ved at ejendomspriserne er faldet markant. 3.4 Brugere: Brugeren er den, som skal benytte bygningen når den står færdig, det kan enten være som privat person eller som virksomhed. Det kan være virksomheder, der ønsker at købe eller leje sig ind, for eksempelvis, at have et kontor eller en butik. Hvis den nyudviklede ejendom i stedet er lavet om til beboelse, vil brugeren være enten de ejere, andelshavere eller lejere, som vælger, at have boplads i den nye ejendom. Det er altid vigtigt, at en ejendom udvikles efter brugernes behov. Det skaber den største interesse for projektet og derfor større værdiskabelse i ejendommen. 3.4.1 Virksomheder: Virksomhederne er typisk interesseret i at have de mest attraktive fysiske rammer for deres virksomhed, men virksomhederne er sjældent interesseret i, at eje de lokaler de sidder i. De er ikke interesseret i at binde deres økonomiske midler i en fast ejendom, men vil i stedet hellere koncentrere deres økonomiske ressourcer i deres virksomhed. Dette gælder både liberalt erhverv, som omfatter advokater, arkitekter og i det hele taget alle konsulent- og rådgivningsvirksomheder, og detailhandelen, Bygningskonstruktøruddannelsen 12

som er en betegnelse for butikker med fysisk salg såsom dagligvareforretninger, internetbutikker og alle andre virksomheder, som producere eller sælger direkte til forbrugeren. Nogle af de primære krav som virksomheder i detailhandelen typisk leder efter er især synlighed og attraktive tilkørsels- og parkeringsfaciliteter. Ved Liberal Erhverv stiller virksomhederne typisk andre krav som de vigtigste. F.eks. skal bygningen give både medarbejder og kunder de mest attraktive forhold, både et godt arbejdsmiljø og gode faciliteter, men udover det, skal bygningerne også udstråle virksomhedens værdigrundlag. I Danmark kan lejeren typisk få en stor indflydelse på hvordan deres kommende byggeri eller lejemål kommer til at udforme sig. Hvis en økonomisk stærk virksomhed har lyst til, at binde sig til en længerevarende lejekontrakt, er udlejeren typisk klar til, at udforme byggeriet eller lejemålet efter deres ønske. Selvom lejeren måske kun har forpligtiget sig til at leje ejendommen de første 10 år ud af en ejendoms levetid på omkring 30-50 år. Udgifterne til en ombygning af lejemål bliver medregnet i den endelige fastsættelse af huslejen, så udlejeren på sigt for dækket sine udgifter. 3.4.2 Beboer: En beboer har først og fremmest behov for et tag over hovedet, men alligevel ønsker de fleste, at et lejemål er så attraktivt som muligt indenfor deres økonomiske rammer. En forbruger/beboer ser ofte muligheden for at skabe en opsparing, ved at investerer i en attraktiv ejer- eller andelsbolig i stedet for at leje. De fleste projekter før finanskrisen, var boligprojekter, hvor brugeren på den ene eller anden måde ejede deres egen bolig, f.eks. i form af en ejerlejlighed eller en andelsbolig. I dag er markedet større inden for lejeboliger, dette skyldes tildeles, at brugeren ikke kan låne til købet af en ejerbolig, men også fordi folk føler en hvis usikkerhed ved at købe da ingen ved, hvordan ejendomsmarkedet vil ændre sig i fremtiden. Der bliver stillet store krav til salgsmaterialet, hvis projektidéen bygger på en ejerbolig. Projektideen skal være så godt illustreret og overbevisende, at den pågældende bruger vurderer projektets mulighed attraktivt og tilmed kan overbevise Bygningskonstruktøruddannelsen 13

banken om, at gå med til et køb. 3, 4 3.5 Projektudviklers arbejdsopgaver: En projektudviklers arbejdsopgaver ligger typisk fra grundideen bliver skabt, indtil den færdige bygning er klar til indflytning. Et udviklingsforløb af en ejendom kan tage mellem et og fire år, og i nogle tilfælde mere, alt efter hvor kompleks projektet/ideen er. Når et udviklingsforløb kan vare flere år, kan det godt være en stor økonomisk udfordring at finansiere projektet, da den merværdi, der skabes i en ejendom, først bliver udbetalt når projektet er afsluttet. I perioden inden gevinsten kommer til udbetaling, skal der blandt andet finansieres løn til medarbejderne. Herudover skal grunden eller ejendommen finansieres i tiden, fra overtagelse, til videreoverdragelse til køber. Typisk regner en projektudvikler med, at en ud af fem opgaver vil lykkes, altså 20 % af opgaver bliver til noget. Nogle projektudviklere køber og udvikler ejendomme udelukkende til deres egen ejendomsportefølje, hvorimod andre projektudviklere køber og udvikler ejendomme, som på forhånd er tilegnet en bestemt bruger eller investor. Det kræver en stor kapital, at kunne producere projekter til sin egen ejendomsportefølje og derfor er det også de færreste der opererer på denne måde. Medvidere stiger risikomomentet ved, at have egen ejendomsportefølje, da der er en risiko for, at ejendommen kan komme til at stå ubeboet hen, hvis der ingen interesserede er for lejemålet. Tilmed stilles der større krav til virksomhedens organisation, da den skal kunne administrere driften og vedligeholdelsen af udlejningsejendomme. Derfor vælger flertallet af projektudviklere, at købe og udvikle ejendomme, som på forhånd er tilegnet en bestemt bruger eller investor, hvor merværdiskabelse med det samme kommer til udbetaling ved et videresalg. 5 3.5.1 Eksempel på en projektudviklingsopgave. Et eksempel på en projektudviklingsopgave er, at dagligvarekæden REMA 1000 planlægger, at åbne endnu en dagligvarebutik på Trøjborg i Aarhus N, med et ønske om selveje af ejendom/lokale. Proceduren i denne situation ville være følgende: 3 Rapportens punkter 3.0 til 3.5.1, kommer fra bogen: af fast ejendom, side 27-40 4 Rapportens punkter 3.0 til 3.5.1, kilde fra Interview med Søren Pedersen fra HP I Aalborg, Bilag 1 5 Bilag 1 - Interview med Søren Pedersen fra HP I Aalborg. Bygningskonstruktøruddannelsen 14

En ansvarlig fra Rema 1000 kontakter en projektudvikler og fremlægger kædens ønske. Projektudvikleren sætter herefter en eftersøgning i gang for at finde den passende location for en dagligvareforretning på Trøjborg. Projektudvikleren undersøger ved kommunen om der er en mulighed for, at opføre en dagligvareforretning på den pågældende grund ud fra lokalplanen. Kommunen vender tilbage med en accept af projektet. Herefter undersøges der om det er muligt, at erhverve sig grunden eller ejendommen, som dagligvareforretningen skal ligge på. Ejeren af den pågældende ejendom er villig til at sælge. Projektudvikleren kontakter REMA 1000, hvor han fremlægger forslaget med den pågældende placering. REMA 1000 viser interesse for et samarbejde. For at sikre sig grunden til en dagligvareforretning, udarbejder projektudvikleren en optionsaftale eller en betinget købsaftale med ejeren af grunden. Herefter udarbejdes og forhandles der en købsaftale mellem projektudvikleren og REMA 1000, om overtagelse af grunden og en færdigudviklet REMA 1000 på Trøjborg på en aftalt dato. (Se forklaring på en optionsaftale og købsaftale pkt. 5.0) Når grunden og køberen til projektet er sikret, har projektudvikleren arbejdsro til at udføre projektet. Projektudvikleren udarbejder det krævede myndighedsmateriale, for at opnå tilladelser, som er påkrævet for, at projektet kan godkendes af myndigheder og uføres. (Hvis projektet kræver ændringer i lokalplanen, skal der ansøges herom. For at en ny/ændret lokalplan kan blive godkendt skal den til høring ved byrådet. Dette kan være en længerevarende proces og kan i nogle tilfælde tage op til 1-2 år, alt efter hvor omfattende en ændring der er tale om.) Når lokalplanen er godkendt af byrådet, skal der søges om en byggetilladelse på grunden. o Mens byggetilladelsen er til godkendelse ved myndighederne, bliver udbudsmaterialet sendt ud til en række entreprenører, som så skal melde tilbage med et tilbud på dette projekt. Byggetilladelsen bliver godkendt ved kommunen. Den rette entreprenør er fundet ved afholdelse af licitation. Byggeriet bliver sat i gang af projektudvikleren. I byggeperioden er det projektudviklerens opgave, at sørge for at arbejdet bliver udført korrekt og at tidsplanen bliver overholdt. Bygningskonstruktøruddannelsen 15

Projektudviklerens arbejde er færdigt når byggeriget er afsluttet og nøglen er afleveret til REMA 1000. o (En dagligvareforretning vil typisk kun åbne 2 tidspunkter på året, og det er omkring 1. april og omkring 1. oktober, fordi det er de 2 perioder de har det bedste salg, og butikken derfor får den bedste start). 6 sforløbet for REMA 1000 kan illustreres således: Bruger REMA 1000 Projektidé Belligenhed Investor REMA 1000 3.6 Opsummering af risikoforhold ved projektudvikling: I første del af rapporten (afsnit 3) har jeg undersøgt og redegjort for, hvad projektudvikling er. Jeg har beskrevet, hvordan en værdiskabelse af en ejendom kan starte fra enten brugeren, projektideen, beliggenheden eller investoren, og hvilke krav der typisk bliver stillet. Jeg har udarbejdet et eksempel på et typisk projektudviklingsforløb med udgangspunkt i en nystartet REMA 1000 med beliggenhed på Trøjborg i Aarhus N, for at give et detaljeret overblik over et succesfuldt projektforløb, hvor brugeren er det første led i et projektudviklingsforløb. Det fremgår i afsnit 3, at der er en del risikoforhold ved, at drive en projektudviklingsvirksomhed, i den periode, hvor udviklingsprojektet er i gang, skal der både finansieres løn til medarbejderne, og tilmed i perioden fra køb til videresalg af en grund eller ejendom er der mange udestående finanser. Alle disse forskellige udgifter der ligger i et udviklingsprojekt bliver først dækket når gevinsten fra salget indbetales. Det kræver en del kapital, at kunne håndtere denne finansieringsperiode med så meget udestående kapital. Ifølge Søren Pedersen fra HP regnes der kun med at, omkring 20% af projekterne kommer videre fra idéfasen, derfor er det vigtigt, at der tages højde for dette, når man udregner sit dækningsbidrag/overskud på projekter, for at virksomheden skal kunne løbe rundt på lang sigt. Med videre er det vigtigt, at man sikrer sig godt imod både retslige mangelkrav på en udviklet ejendom, som er videresolgt og risikoen for, at en køber, som der er indgået 6 Bilag 1, Interview med Søren Pedersen HP Aalborg Bygningskonstruktøruddannelsen 16

købsaftale med, går konkurs inden projektet står færdig. Bygningskonstruktøruddannelsen 17

4.0 Selskabsformer: De fire mest brugte selskabsformer vi har i Danmark er: personligejet selskab, interessentskab, anpartsselskab og aktieselskab. Disse fire er delt ind i to kategorier: personselskaber og kapitalselskaber. Under personselskaber findes der personligejet selskab og interessentskab, for begge disse selskabstyper hæfter man personligt for selskabets aktiviteter. Ved kapitalselskaber findes der anpartsselskab og aktieselskab, hvor man ikke hæfter personligt, men i stedet hæfter selskabet for sine egne aktiviteter. Der er mulighed for at opbygge en selskabskonstruktion med en holdingopbygning. Et holdingselskab kan bruges til at kontrollere både kapitalselskaber og personselskaber og vil typisk blive brugt for, at minimere risikoen for ejerne men også på grund af skattemæssige fordele. Eksempel på en personselskabsopbygning som interessentskab (I/S) Anpartsselskab (ApS) Aktieselskab (A/S) Privat ejer Interessentskab (I/S) Eksempel på en kapitalselskabsopbygning med holdingkonstruktion: Privat Ejer Holding selskab Anpartsselskab (ApS) Aktieselskab (A/S) Anpartsselskab (ApS) Bygningskonstruktøruddannelsen 18

Eksempel på kapitalselskab opbygning uden holdingselskab: Privat Ejer Aktieselskab (A/S) 4.1 Personligejet virksomhed I en personligejet virksomhed, også kaldet en enkeltmandsvirksomhed, kan der kun stå én privatperson, som ejer af virksomheden. Ejeren af en personligejet virksomhed hæfter personligt for virksomheden, det vil sige, at kreditorer kan rette deres økonomiske krav mod både virksomheden og personligt mod indehaveren. Ved opstart af en personligejet virksomhed er der ikke nogle lovkrav om, at der skal indskydes startkapital, hvilket er hovedårsagen til, at det er den mest udbredte virksomhedsform i Danmark. Dog opvejes den manglende startkapital med den personlige hæftelse man har overfor kreditorerne ved en eventuel konkursbegæring. Et eventuelt underskud i en personligejet virksomhed kan udnyttes til, at nedsætte beskatningen af andre personlige indtægter, - eller ens ægtefælles indtægter. Der er tre forskellige beskatningsformer i en personligejet virksomhed, som beskatningen kan opgøres efter: personskatteregler, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Der er ingen lovkrav om, at offentliggøre selskabets regnskab til Erhvervs- og selskabsstyrelsen. En personligejet virksomhed kan altid konverteres til et anpartsselskab eller aktieselskab, hvis det ønskes. 7, 8 7 Lov nr. 559 af 19/05/2010 om visse erhvervsdrivende virksomheder. 8 http://www.selskabsret.dk/flx/valg_af_selskabsform/enkeltmandsvirksomhed/ Bygningskonstruktøruddannelsen 19

4.2 Interessentskab (I/S) Et interessentskab, som har forkortelsen I/S, skal have to eller flere ejere. Det kan både være selskaber og privat personer, der står som ejere. Denne virksomhedsform kan kun anvendes, hvis der er flere, der skal eje virksomheden. Hver ejer af interessentskabet hæfter solidarisk, direkte og personligt for virksomheden. Det vil sige at kreditorer kan ligesom i et personligejet selskab gå direkte efter ejerens personlige formue i modsætning til, hvis det er et selskab som står som indehaver, så er det selskabets formue der rettes krav imod. Kreditorerne kan selv vælge, hvem af ejerne de vil inddrive gælden hos. Ved opstart af et interessantskab er der ligesom ved en personlig ejet virksomhed ingen lovkrav om, at indskyde startkapital i virksomheden. Men også her opvejes den manglende startkapital med den personlige hæftelse man har overfor kreditorerne ved en eventuel konkursbegæring. Ligeså er der heller ikke her lovkrav om, at regnskab og øvrige informationer om virksomheden skal offentliggøres til erhvervs- og selskabsstyrelsen, - med mindre, at ejerne er kapitalselskaber, så skal overskuddet og nøgletallene opgøres i deres offentlige selskabsregnskab. I et interessentskab er der heller ikke nogen lovkrav om, at der skal være en direktion, en bestyrelse eller lignende. Ejerne af selvskabet kan selv beslutte, hvilken ledelsesstruktur interessentskabet skal have. Men i de fleste tilfælde udarbejdes der en interessentskabskontrakt ved indgåelse af selskabet, hvor alle væsentlige beslutninger omkring den indre styring af selskabet er noteret. En god 9, 10 interessentskabskontrakt vil normalt indeholde følgende punkter: Interessenternes arbejdsforpligtelse. Finansieringen af interessentskabet. Tegningsretten. Hvilke beslutninger, der kræver særlig vedtagelse. Eksempelvis et banklån eller en større investering. Udtræden af interessentskabskontrakten ved død, skilsmisse, umyndiggørelse, m.v. Opløsning af interessentskabet Kundeklausul/konkurrenceklausul Misligholdelse 9 Lov nr. 559 af 19/05/2010 om visse erhvervsdrivende virksomheder. 10 http://www.selskabsret.dk/flx/valg_af_selskabsform/interessentskab_i_s/ Bygningskonstruktøruddannelsen 20