AQUAPARK MØN STEGE SUKKERFABRIK

AQUAPARK MØN STEGE SUKKERFABRIK 1

INDHOLD FORORD BELIGGENHED UDVIKLINGSPROJEKT KONCEPT - VISION - IDÉER INSPIRATION EKSISTERENDE FORHOLD MASTERPLAN PROJEKTETS ØKONOMI 2 4 8 10 12 14 16 22 Prospektet om Aquapark Møn er resultat af Udviklingsprojekt Stege Sukkerfabrik, der gennemføres af Sukkerfabrikken A/S (ejere af den tidl. sukkerfabrik). Projektet ledes af en styregruppe, bestående af bestyrelsen for Sukkerfabrikken A/S samt en række personer med særlige kompetencer indenfor ejendoms- og udviklingsprojekter og med assistance fra en række af landets førende rådgivningsvirksomheder. SUKKERFABRIKKEN A/S 2

FORORD UDVIKLINGSPROJEKT FEBRUAR 2015 Det er med stor glæde, at vi ejerkredsen bag den tidligere sukkerfabrik i Stege på Møn her kan præsentere projekt Aquapark Møn. Et ambitiøst udviklingsprojekt, som omfatter både fabriksområdet et enestående industrikulturmiljø - og nye byggefelter med en særdeles attraktiv beliggenhed lige ned til Stege Bugt. Aquapark Møn er et resultat af Udviklingsprojekt Stege Sukkerfabrik, som Sukkerfabrikken A/S har arbejdet på i nogle år. Vi har fået hjælp fra en række yderst kompetente erhvervs- og finansfolk, som deltager i projektets styregruppe. Og vi har modtaget assistance til udviklingsarbejdet fra nogle af landets bedste rådgivningsfirmaer. Jeg vil gerne sige tak til alle medvirkende for en formidabel indsats! Møn er en af Danmarks førende turistdestinationer, med Møns Klint som den internationalt kendte storattraktion. Der er store fremtidige udviklingsmuligheder for Møn. Med etablering af Fehmern-forbindelsen kan øen nås på mindre end 2½ time af 15-20 mio. mennesker i Nordtyskland, Danmark og Sydsverige! Som deltager i det landsdækkende kystdestinationsprojekt har Møn netop formuleret ambitiøse mål for fremtidens turisme. Målene kan kun nås med en voldsom udvidelse af overnatningskapaciteten. Aquapark Møn er derfor af afgørende betydning for den fremtidige udvikling ikke kun på Møn, men i hele Sjællandsregionen. En af Aquapark Møns store forcer er, at man her i modsætning til stort set alle andre steder i Danmark kan bygge helt ned til vandkanten. Af denne årsag vurderes Aquapark Møn I Kystdestinationsprojektets slutrapport som et af de kun tre feriecenterprojekter, som har store chancer for at tiltrække investorer. Vi håber, at dette prospekt kan skabe interesse ikke kun hos potentielle investorer, men hos alle parter, der vil medvirke til at virkeliggøre dette kvantespring fremad for turismen i Sjællands-regionen. Med venlig hilsen Thore Andersen, bestyrelses- og styregruppe-formand. 3

BELIGGENHED MØN MED MANGE FACETTER Møn er en ø med ca. 11.000 indbyggere, beliggende ved Sjællands sydøstkyst - med broforbindelse til samme. Godt 1 times kørsel syd for København, mindre end 1 time fra Fehmern-forbindelsen. Møn er en af Danmarks førende turistdestinationer. Med Møns Klint som fyrtårn tiltrækker øen hvert år hundredetusinder af feriegæster. Der er masser af oplevelsestilbud, ikke mindst indenfor vild natur, outdoor og aktiv ferie. Men Møn byder også på en rig kulturhistorie og et spændende byliv. Især i øens hovedstad Stege, der både er en historisk by, med velbevarede kulturminder helt tilbage fra middelalderen, og en moderne handelsby med gode spisesteder og mange kulturtilbud. Møn har netop som deltager i et stort, nationalt kystdestinationsprojekt - formuleret nye mål om store forøgelser af øens besøgs- og omsætningstal. Ambitioner, der kun kan indfries med en voldsom udvidelse af overnatningskapaciteten. Aquapark Møn af derfor af afgørende betydning for den fremtidige udvikling i mønsk turisme. I Kystdestinationsprojektets slutrapport spås Aquapark Møn gode realiseringsmuligheder. Rapporten peger på, at beliggenhed direkte til kysten er den afgørende forudsætning for, at et feriecenter kan få succes. Aquapark Møn vurderes som et af kun tre feriecenter-projekter i Danmark, som har store chancer for at tiltrække investorer. 4

BELIGGENHED MØN RADIUS FOR Ca. 2 TIMERS KØRSEL KØBENHAVN 2 mil indbyggere E20 SKÅNE 1,2 mil indbyggere E47 NY FEHMARN FORBINDELSE 2020 MØN E47 HAMBORG 5 mil indbyggere E22 E26 E45 BERLIN 3,5 mil indbyggere 5

BELIGGENHED STEGE OG DEN GAMLE SUKKERFABRIK Aquapark Møn er resultat af Udviklingsprojekt Stege Sukkerfabrik. Sukkerfabrikken var, i over 100 år til lukningen i 1989, basisindustri for Møn og omegn. I dag er den med de karakteristiske røde fabriksbygninger - et af landets vigtigste industri-kulturmiljøer. Fabriksområdet på i alt 86.000 m2 ligger lige ud til Stege Bugt, overfor havnen og 5 minutters gang fra Steges bycenter med butikker, restauranter og byliv. Ejerkredsen arbejder på at udvikle sukkerfabrikken til et moderne center for erhverv, kultur-, fritids- og turisttilbud. Aquapark Møn skal IKKE være et lukket resort, men udvikles i tæt samspil med det øvrige fabriksområde og hele Stege by. E47 MØN STEGE 6

BELIGGENHED STEGE MØNS KLINT STEGE MIDTBY STEGE NOR STEGE SUKKERFABRIK STEGE BUGT FREDET NATUROMRÅDE Foto: Ole Ørsted 7

UDVIKLINGSPROJEKT STEGE SUKKERFABRIK 8

Udviklingsprojekt UDVIKLINGSPROJEKT stege KONCEPT sukkerfabrik Konceptet for Aquapark Møn bygger på to hovedelementer: Det gennemgående tema VAND, og det unikke INDUSTRI- KULTURMILJØ. Alle Aquapark Møns faciliteter og aktivitetstilbud udvikles ud fra et samspil mellem disse to hovedelementer. VAND UNIKT INDUSTRI- KULTURMILJØ OPLEVELSER AKTIVITETER BOLIGER STRAND BOLIGER FABRIK UDENDØRS AKTIVITETS- OMR. SILOER MV. KULTURKERNEN STEGE RESORT LESIURE/ RETREAT LEG SPORT OUTDOOR KULTUR MAD BYLIV 19-06-2014 S:\377xx\37726-01\Adm\07_CFM notater og bilag\funktioner OPP Offentlig støtte Matrix_23 5 2014.xlsx 9 Udviklingsprojekt Stege Sukkerfabrik 20.06.2014 C.F. Møller A/S Sukkerfabrikken A/S

VISION - IDÉER TO KÆMPESILOER BLIVER AQUAPARK MØNS FYRTÅRN 10

VAND DET GENNEMGÅENDE TEMA Vand er verdens bedste legetøj. Vand er livgivende, vand er helsende. Vand kan indgå i et utal af aktivitetsmuligheder. Sukkerfabrikken har masser af vand - med egen strand og vandboring, og Danmarks største recirkulationsanlæg. RUHR PÅ MØN Vi bygger på regionens vigtigste industrikulturmiljø. Siloerne skal rumme parkens vigtigste oplevelsestilbud. De tidl. aflæsningsramper kan bære boliger og wellnes-center, med kurbade og væksthuse i roebassinerne. Tidligere transportbånd genoplives som adgangsveje til bygningerne. Gangbroer genskabes, så man kan færdes indendørs i hele komplekset. Fabriksarkitekturen skal være inspirationskilde for nybyggeriet, så hele området opleves som eet. FYRTÅRNET Projektets fyrtårn er de to kæmpestore siloer, der indrettes til alskens indoor aktiviteter indenfor badning, dykning, klatring etc. Aktiviteterne placeres på indskudte dæk, sammenknyttet af gangbroer og vandrutsjebaner. Og sammenflettes med et tropeakvarium Stege Koralrev. Siloerne på 45 m. kan ses viden om. Et Landmark i ordets bogstaveligste betydning. Man kan endda bygge oven på. En stor solreflektor kaster lys ind gennem et hul i taget - som i Pantheon i Rom! Uden på siloerne etableres ferieboliger øverst, teknikrum nederst og en stor restaurant på øverste etage. SELVFORKÆLELSE OG SELVUDVIKLING Aquapark Møn byder på et stort udvalg af ferieboliger, næsten alle med havudsigt. Nogle af boligerne opføres på eksisterende fabriksanlæg. På de ubebyggede arealer ved Stege Bugt må nye boliger opføres i 18 meters højde helt ud til vandkanten. Boligområdet udstyres med alle faciliteter til selvforkælelse, kreativ selvudvikling og meningsfuldt familiesamvær. KULTURFABRIKKEN Et rigt udvalg af nye services etableres på fabriksområdet. Kulturkernen, indrettet i fabrikkens bedst beliggende lokaler, byder på mangfoldige kultur- og fritidstilbud. Herunder restaurant med særlige gastronomiske tilbud, udviklet sammen med Claus Meyer. NATUR OG OUTDOOR Der bydes på et væld af outdoor oplevelser, både i Møns enestående natur og ved de fredede Jordbassiner, nabo til projektområdet. Fabriksområdet og de nybyggede arealer knyttes sammen med omgivelserne af offentlige gang- og cykelstier. Der etableres en ny strand med bade- og promenademole lige ud for ferieboligområdet. IKKE EN TURISTFÆLDE! Aquapark Møn skal ikke være et lukket resort, men en del af den smukke, gamle købstad Stege. Stege har en rig historie som middelalderby, men er også en succesfuld handelsby, med mange tilbud indenfor kultur, byliv og gastronomi. HVEM ER KUNDERNE? Aquapark Møn vil appellere til brede målgrupper - individuelle gæster (inkl. tre-generationers familien ), aktivferie-entusiaster og grupper af sportsfolk samt fra institutioner og firmaer. Vi forventer både udenlandske og danske gæster. Aquapark Møn beligger optimalt for gæster fra hovedstadsområdet, Øresundsregionen og - via den nye Fehmarnforbindelse - hele den nordlige del af Tyskland. Aquapark Møn vil (også) være et fremragende møde- og konferencested. AKTIVITET ÅRET RUNDT Med stærke indendørs oplevelsestilbud og tæt tilknytning til faciliteter i fabriksområdet og Stege by, vil Aquapark Møn styrke helårsturismen på Møn. 11

INSPIRATION 12

ombygning OMBYGNING AF af INDUSTRIOMRÅDER industri områder nyt og gammelt natur sport og fritid sundhed og wellness kultur gourmet ferieboliger Stege Sukkerfabrik er et af Danmarks vigtigste industrikulturminder. Al udvikling sker med fuld hensyntagen til områdets bevaringsværdier. Og mere end det: Det enestående kulturmiljø ses som en berigelse af den nye Aquapark. Også nybyggeri skal formgives ud fra en samlet designlinje, inspireret af fabriksarkitekturen. Vi bygger på inspiration fra ind- og udland bl.a. fra Tysklands Ruhrdistrikt. 13 Udviklingsprojekt Stege Sukkerfabrik 20.06.2014 C.F. Møller A/S Sukkerfabrikken A/S

beliggenhed stege sukkerfabrik EKSISTERENDE FORHOLD SITUATIONSPLAN 14

EKSISTERENDE FORHOLD STEGE SUKKERFABRIK N 6bk Matrikel 6a Strandbyggelinje Matrikel 6bu Matrikel 6a Matrikel 6a Vejbyggelinje Lokalplan Centerområde Matrikelskel Strandbyggelinje Vejbyggelinje 15

MASTERPLAN EKSEMPEL PÅ EN MULIG DISPONERING- OG BEBYGGELSESPLAN PROJEKTFORUDSÆTNINGER SAMLET GRUNDAREAL 86.000 M2 I BYGGEFELT I OG II. (Se side 18) BEBYGGELSESPROCENT 100% JF. LOKALPLAN/KOMMUNEPLAN. MAKSIMAL BEBYGGELSE 86.000 M2. BEBYGGEDE M2 I DET VISTE EKSEMPEL Byggefelt I: 40.000 m2 Byggefelt II: 32.000 m2 Resterende mulig bebyggelse: 14.000 m2 16

masterplan MASTERPLAN skitseforslag DISPONERINGSFORSLAG stege sukkerfabrik N vandsport strand/ café/ restauranter ferielejligheder feriehusbåde/ joller vandsport fælleden / nyttehaver/ legepladser/ løbebane senior resort ferielejligheder ferievillaer feriehytter ferievillaer dykkercenter/ ferielejligheder/ restaurant/ udsigtsplatform havne shuttle wellness/ spa reception/ besøgscenter/ Multihal admin. Bevaring af det eksisterende forretningsmiljø / udbygges med butikker med lokale kvalitets produkter, kunsthåndværk mm. idræt- og undervisning/ ferielejligheder hotel/ højskole/ restaurant Turist informationscenter idræt- og fitnesscenter/ svømmehal masterplan hovedgreb: funktionsplan 1:2000 17 Udviklingsprojekt Stege Sukkerfabrik 20.06.2014 C.F. Møller A/S Sukkerfabrikken A/S

EKSEMPEL BEBYGGELSESPLAN EKS., NEDRIVNING OG NYBYGGERI N Strandbyggelinje X.1 X.2 X.3 X.4 Byggefelt II D G X.7 A. SAFTSTATION B. ADMINISTRATION C. SUKKERLAGER / PAKKERI, KEDDEL- OG TURBINEHAL D. LÆSSEHAL OG SILO E. SUKKERPRODUKTION F. SMEDIE / VÆRKSTED G. LAGER X.1. ROERAMPER (80 M. LANGE) X.2. PUMPEHUS X.3. OLIEBEHOLDER X.4. LAGER X.5. TIDLIGERE PUMPESTATION X.6. VANDTANK X.7. SKORSTEN F X.5 X.6 Vejbyggelinje X.7. E C B A Byggefelt I Eks. byggeri Nedrives Udbygges Omlægges Nybyggeri 18

EKSEMPEL BEBYGGELSESPLAN HELHEDSPLAN A. HOTEL / HØJSKOLE / RESTAURANT / BUTIKKER N B. ADMINISTRATION, BANK, KONTOR, ERHVERV C. RECEPTION / BESØGSCENTER / CYKELCENTER / BUTIKKER / MULTIHAL ( DEN BÖHMISKE HAL ) Strand D. SILOER (DYKKERCENTER, FERIELEJLIGHEDER / HOTEL, RESTAURANT, UDSIGTSPLATFORM) E. IDRÆTSCENTER, UNDERVISNING, BUTIKKER, RESTAURANT, FERIEBOLIGER OG TURISTINFORMATIONSCENTER F. WELLNESS/ SPA 14 11 10 5 Jordbassinerne (Fredet område) Sukkerbrygge 12 13 G. FERIELEJLIGHEDER X.1. ROE RAMPER Matr. nr. 6a X.2. ROEBANESTATION 16 X.3. EKS. OLIEBEHOLDER Sukkerfælleden X.5. VEDLIGEHOLDELSE VÆRKSTED X.6. EKS. VANDTANK X.7. SKORSTEN Stran d 9 X.1 bygg eli nje* 8 5 1. FITNESS CENTER 7 X.2 Hytteskov Sukkerstrandvej 2. FITNESS/SVØMMEHAL 3. FERIELEJLIGHEDER 4. EVT. SENIOR FERIE CENTER 6 Roe-banen 4 5. FERIEBOLIGER, EVT. SENIOR-FERIEBOLIGER 6. FERIEVILLAER TYPE 1 Byggefelt II X.3 7. FERIEVILLAER TYPE 2 15 8. FERIEHYTTER 9. FERIELEJLIGHEDER MED BALKON Silo Park D 10. SENIOR KLUB / TE-PAVILLON 11. RESTAURANT 12. CAFÈ / IS-BUTIK 13. KAJAK KLUB F 14. HUSBÅDE X.7. 15. HAVNE SHUTTLE Sukker Torv (RUTE: SUKKERFABRIKKEN, LINDHOLM, LYSTBÅDHAVNEN STEGE, GOLF BANEN, SUKKERFABRIKKEN) EVT. UDFLUGTER TIL MØNS KLINT & GEOCENTER MØNS KLINT 16. FÆLLEDEN (AKTIVITETSPARK: FLAGSTANG, LEGEPLADS, BÅLPLADS, LØBERUTE, FORHINDRINGSBANE, PETANQUE, TENNISBANE) Keddel Torv X.6 X.7 3 Concorde Plads Byggefelt I C B 2 Sukkerstrøget Den Böhmiske Torv Idræts Torv A X.5 G Sukkerhavn 1 E *NUVÆRENDE STRANDBYGGELINJE, SOM DER SØGES OM DISPENSATION FRA. 19

EKSEMPEL BEBYGGELSESPLAN ADGANGSFORHOLD OG PARKERING Sukkerbrygge Sukkerfælleden Hytteskov Sukkerstrandvej Roe-banen Silo Park Sukkerhavn Concorde Plads Keddel Torv Sukker Torv Sukkerstrøget Den Böhmiske Torv kiss n ride Idræts Torv Hovedindgang Kommende byrum Indgang Senior Resort Vareindlevering 20

21

PROJEKTETS ØKONOMI ANLÆGSBUDGET PROJEKTFORUDSÆTNINGER BASERET PÅ: SALG AF 500 LEJLIGHEDER RESTFINANSIERING VIA 4 RESULTATCENTRE 1 UDLEJNING FERIEHUSE 2 3 4 WATERPARK UDLEJNING ERHVERV KONFERENCER OG EVENTS ANLÆGSBUDGET Etableringsomkostninger (inkl. moms) Formål m2 m2 pris beløb Område 1 Eks. Istandsatte bygninger Erhverv leje 10.000 0 0 Eks. Bygninger som istandsættes Erhverv leje 10.000 12.000 120.000.000 Eks. Bygninger/nybyg Centerformål 10.000 30.000 300.000.000 Eks. bygninger/nybyg Ferielejligheder 10.000 15.000 150.000.000 Infrastruktur 30.000 1.000 30.000.000 Område 2 Nybyg Ferielejligheder 32.000 15.000 480.000.000 Infrastruktur 40.000 1.000 40.000.000 Anlægsomkostninger i alt 1.120.000.000 Køb af ejendom 197.000.000 Samlede omkostninger 1.317.000.000 22

ØKONOMI LEJLIGHEDER PROJEKTSALG TIL PRIVATE 500 LEJLIGHEDER GENNEMSNIT 80 M2 GENNEMSNITS PRIS 1.600.000,- INDTÆGT 800.000.000,- EJER CASE Udgifter Beløb Pr. år efter skat Udbetaling: 200.000,- Realkredit 2,5% rente 30 år (60%) 900.000,- 40.000,- Boliglån 6% rente 20 år 500.000,- 42.000,- I alt 1.600.000,- 82.000,- Indtægt Lejeindtægt til ejer 50% belægning 5.000,- x 26 uger 130.000,- Skat (ca. beregning) - 36.000,- I alt efter skat 94.000,- OVERSKUD: ca. 12.000,- pr. år MANGLENDE FINANSIERING Status Anlægsudgifter 1.317.000.000,- Indtægter fra projektsalg til private 800.000.000,- Restfinansiering 517.000.000,- 23

ØKONOMI RESULTATCENTRE 1 UDLEJNING FERIEHUSE (RC1) Estimeret økonomi Indtægter Udlejning af ferieboliger 13.000 ugegæster* x 5.000,- 65.000.000,- Udgifter Drift og administration -5.000.000,- 2 WATERPARK (RC2) *ugegæster: 500 ferieboliger x 25 belægningsuger Estimeret økonomi Indtægter Feriegæster fra lejligheder 13.000 ugegæster* x 2.000,- 26.000.000,- Dagsgæster 75.000 dagsgæster x 150,- 11.250.000,- Udgifter Drift af center -30.000.000,- Overskud 60.000.000,- Overskud 7.250.000,- UDLEJNING ERHVERV (RC3) 3 4 KONFERENCER OG EVENTS (RC4) Estimeret økonomi Indtægter Lejeindtægter (butikker, restauranter, biograf m.m.) 20.000 m2-600,- pr m2 12.000.000,- Udgifter Drift af lejemål -4.000.000,- Estimeret økonomi Indtægter Konferencer, stævner, træningslejre m.m. 8.000.000,- Lokale operatører (Golf, ridecenter, m.m.) 2.000.000,- Udgifter Administration -5.000.000,- Overskud 8.000.000,- Overskud 5.000.000,- 24

ØKONOMI FORRENTNING SAMLET OVERSKUD FRA RESULTATCENTRE 1 2 3 4 Estimeret økonomi RC1 Udlejning feriehuse 60.000.000,- RC2 Waterpark 7.250.000,- RC3 Udlejning erhverv 8.000.000,- RC4 Konferencer og events 5.000.000,- Samlet overskud 80.250.000,- Forrentning af restfinansiering Restfinansiering 517.000.000,- Samlet overskud fra resultat centre (RC) 80.250.000,- Forrentning 16 % 25