Peter Rathje Administrerende direktør ProjectZero, Sønderborg
Visionen om et CO 2 -neutralt Sønderborg i 2029 - og 50% CO 2 -reduktion i 2020 Vejen mod nullet Energirigtig boligrenovering - ZERObolig Grøn fjernvarme i byerne Intelligente varmepumper i landdistrikterne Busser kører på grøn biogas Strøm fra vindmøller på land og kystnært Et dynamisk el-baseret energisystem Læring & kompetencer 30% er realiseret i 2014
Fokus på borgerne Sommer -huse Private lejeboliger Ejendomme CO 2 reduktionsmål for 2016-2020: 33.700 ton I 2013 kom der for alvor fokus på private udlejningsboliger Bolig -foreninger
Potentialet hos de private udlejere
ZEROboligudlejer - fire faser Analyse og viden - Hvad motiverer udlejerne? Hvad er barrierene? Kommunikation og motivation - De private udlejere sættes i gang Laboratoriet i Sønderborg - Håndfaste erfaringer, som kan bruges andre steder i landet Videreformidling af erfaringer
Side 1 af 81 Hvidbogen analyser og viden Regulering og rammevilkår Energioptimering i privat boligudlejning En hvidbog Et overblik over eksisterende viden og væsentligste studier Udlejernes perspektiver Lejernes perspektiver Virkemidler og løsninger August 2015 2. udgave
Jo Forskellige ældre bolig ejendomme jo større besparelsespotentiale forskellige energiudfordringer 8
Omfanget af renoveringer blandt private udlejere er begrænset Lav renoveringsaktivitet i privat boligudlejning sammenlignet med offentlige aktører og private boligejere Lav-risiko projekter med korte tidshorisonter og hurtigt return-on-investment får prioritet De professionelle er mere villige til at energioptimere med f.eks. hulmursisolering og vinduesudskiftning som led i en langsigtet plan for ejendommen 9
Udlejernes perspektiver Energirenoveringer ses ikke som vigtigt konkurrenceparameter - mere value for money i nye badeværelser og altaner Forhold i Lejeloven og Boligreguleringsloven blokerer ved at skabe usikkerhed om finansieringsmuligheder Manglende viden om Non Energy Benefits som indeklima og livskvalitet. Behov for rådgivning og eksempler på best practice. 10
Udlejerne prioriterer stabilitet Det vigtigste for udlejerne er glade og stabile lejere (67%), dernæst stabile huslejeindtægter (63%) og at opretholde deres boliger i god stand (37%). Hvad mener du selv er vigtigst for din udlejerforretning? Andet: At have en grøn profil At have attraktive lejligheder At frigøre midler til yderligere investeringer i ejendomme 2% 1% 10% 30% n = 94 At få boligens værdi til at stige 25% At have glade og stabile lejere 67% At have et godt energiregnskab 1% At opretholde/skabe en tidssvarende bolig At opretholde/skabe en bolig i god stand 29% 36% At have stabile huslejeindtægter 63% 0% 50% 100% 11
Energirenovering er ikke en høj prioritet for udlejerne 21% af de danske udlejere er meget motiverede for at energirenovere deres boliger, og 28% vurderer, at det er relevant for deres bolig. 30% 20% 10% 0% Hvor motiveret er du for øjeblikket for at energirenovere dine boliger på en skala fra 0-10? 18% 6% 7% 7% 1% 19% 7% 16% n = 89 9% 6% 6% Hvor relevant vurderer du, at energirenovering er for dine boliger på en skala fra 0-10? 10 - meget relevant 9 8 7 6 5 - hverken eller 4 3 2 1 0 - slet ikke relevant 3% 2% 1% 5% 5% 11% 9% 10% 14% 16% n = 89 25% 0% 10% 20% 30% 12
Komplekse regler er største udfordring Cirka halvdelen af udlejerne er udfordret af komplekse regler for varsling og indgåelse af aftale med lejerne i forbindelse med huslejestigningen, som er forbundet med energirenovering. Derudover er 46% udfordret af komplekse regler for beregning af huslejestigning. Hvilke udfordringer står du/ville du stå over for i forbindelse med en energirenovering af dine boliger? Ved ikke Andet: Frygt for lejernes reaktion Komplekse regler for indgåelse af aftale med lejerne om gennemførelse af energirenovering og forbunden huslejestigning Komplekse regler for varsling af gennemførelse af energirenovering og den afledte huslejestigning Komplekse regler for beregning af huslejestigning som følge af energirenovering Mangel på uvildig og god rådgivning/vejledning Mangel på konkrete eksempler, hvor man har energirenoveret en privat udlejningsejendom Mangel på muligheder for finansiering Mangel på personlig interesse Mangel på kendskab til energirenovering 7% 14% 8% 15% 19% 18% 24% 18% 52% 51% 46% n = 89 0% 50% 100% 13
Udlejerne mangler kendskab til energirenovering Kun 48% af udlejerne har et godt kendskab til energirenovering. Hver fjerde udlejer erkender at have et dårligt kendskab til energirenovering. Når det kommer til at kende energistand og energiforbrug i udlejernes boliger, så mener 76% dog at have et godt kendskab. Meget Uenig Du bedes vurdere, i hvilken grad du er enig i påstanden: - Jeg har et godt kendskab til energirenovering Ved ikke 1% 9% n = 89 Du bedes vurdere, i hvilken grad du er enig i påstanden: - Jeg har et godt kendskab til min(e) udlejningsbolig(er)s energiforbrug/energistand Ved ikke Meget uenig 1% 4% n = 85 Uenig 16% Uenig 5% Hverken eller 27% Hverken eller 15% Enig 33% Enig 52% Meget enig 15% Meget enig 24% 0% 10% 20% 30% 40% 0% 20% 40% 60% 14
Lejernes perspektiver Lejeren kan ikke tydeligt se, at huslejestigningen mærkbart opvejes af en lavere energiregning. Lejer har ringe forudsætninger for at vurdere potentialet af energirenoveringer Lejerene mangler viden om energibesparende adfærd det skaber risiko for, at besparelsen ikke tjenes hjem. 15
Lejerne fokuserer på beliggenhed Udlejerne vurderer, at det vigtigste for deres lejere er beliggenhed (85%), huslejeniveauet (67%) og boligens generelle stand (49%). Hvad oplever du, at dine lejere vurderer som vigtigst, når de vælger bolig? Ved ikke Andet Boligens adgang til hårde hvidevarer og andre fordele Boligens indeklima (fx komfort, temperatur og luftkvalitet) 2% 1% 4% 5% n = 94 Boligens generelle stand 49% Boligens udseende 25% Boligens beliggenhed 85% Huslejeniveauet 67% 0% 50% 100% 16
Hvidbogens konklusion Høje ambitioner og stort potentiale alligevel har omfanget af energirenovering i de private udlejningsejendomme hidtil været meget begrænset. Hvordan kan man på trods af utilstrækkelige rammevilkår og økonomisk usikkerhed alligevel motivere udlejerne til at interessere sig for energirenovering? 17
Sønderborg som laboratorium 18
ZEROboligudlejer projektet Et partnerskab mellem ProjectZero og Advice A/S med økonomisk støtte fra GI.
Pilotprojektet i Sønderborg Inddragelse af nøgleaktører helt fra starten: Sønderborg udlejerforening LLO Erhvervsejendomsmægler Sønderborg Kommune Rådgivere Finansieringsinstitut 20
Medieomtale skaber motivation 21
Udlejerne ønsker forenklede regler og økonomisk gevinst Cirka halvdelen af udlejerne vil i højere grad energirenovere deres boliger, hvis det er muligt at gennemføre højere huslejestigninger (49%), samt hvis der kom forenklede regler for beregning af huslejestigning (52%) samt færre eller forenklede formelle krav for indgåelse af aftale med lejerne. Hvad skal der til for at øge din motivation for at energirenovere din(e) bolig(er)? Ved ikke Andet: Færre/forenkling af formelle krav til indgåelse af aftale med lejerne om energirenovering og den forbundne huslejestigning Færre/forenkling af regler for varsling af gennemførelse af energirenovering og den afledte huslejestigning Forenkling af regler for beregning af huslejestigning som følge af energirenovering At jeg kan gennemføre en højere huslejestigning end tilladt på nuværende tidspunkt som følge af energirenovering Efterspørgsel fra mine lejere Lovkrav og regler, som tvinger mig til at tænke det ind i mine forretningsplaner Økonomiske virkemidler i form af statstilskud/fradragsordninger Mulighed for bedre og mere uvildig rådgivning med relevans for mine boliger Et bedre beregningsværktøj, der muliggør bedre estimering af omkostninger og langsigtet indtjening Konkrete eksempler fra udlejere, der har gennemført energirenovering 1% 5% 5% 20% 23% 17% 32% 46% 43% 49% 43% 52% n = 82 Mere viden om konkrete løsninger i forhold til energioptimering 24% 0% 50% 100% 22
Halvdelen har energirenoveret - hver femte overvejer det 44% har energirenoveret en eller flere af deres boliger, 4% har energirenoveret alle deres boliger. 20% overvejer at energirenovere, mens 27% af udlejerne hverken har energirenoveret eller overvejer at gøre det. Har du overvejet eller har du allerede energirenoveret din(e) bolig(er)? Procent n = 82 Andet: 6% Jeg har energirenoveret alle mine boliger 4% Ved ikke Der er stadig Der er stadig Boligerne kan I hvilket omfang har du energirenoveret dine boliger? Procent 0% 0% 49% n = 39 51% 0% 20% 40% 60% Jeg har energirenoveret flere af mine boliger Jeg har energirenoveret enkelte af mine boliger Jeg overvejer at energirenovere, men har endnu ikke foretaget nogle energirenoveringer Nej, jeg har ikke overvejet at energirenovere min(e) bolig(er) 17% 20% 27% 27% 0% 20% 40% 23
Udlejernes motivation for at energirenovere 46% blev motiveret til at energirenovere ved at kunne forbedre ejendommens energiregnskab og 44% for at øge værdien af ejendommen. 56% af udlejerne har energirenoveret i forbindelse med anden renovering. Hvad motiverede dig til at energirenovere? Ved ikke Andet: Det var for at undgå skader på boligen Det var for at gøre boligen mere attraktiv ved at forbedre indeklima, komfort og brugbarhed for lejerne Mulighed for at øge værdien af ejendommen Mulighed for at få en huslejestigning 0% 5% 18% 23% 41% 44% n = 39 Det var/er godt for klimaet Det var for at forbedre boligens/ejendommens energiregnskab/energistand Det var i forbindelse med anden renovering 23% 46% 56% Jeg fik det anbefalet af andre udlejere Jeg fik energirådgivning Det var et ønske fra lejerne 3% 8% 8% 0% 50% 100% 24