Fremgangsmåde ved overdragelse af andelsboliger i Andelsboligforeningen Tøpkilde I Under henvisning til vedtægternes 13-15 Bente Naver Ejendomsrådgivning og -administration ApS. Ejendomsmægler/valuar og administrator MED Røgerupvej 4 DK 4050 Skibby Telefon +45 36 44 11 74 CVR 36 02 68 47 E-mail info@naveradmin.dk Web www.naveradmin.dk Revideret 28.10.2016 af administrator Ejd. 1067 Information og aktiviteter Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelsbolig, kan dette ske uden brug af venteliste, opslag eller andet, hvis salget sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst 1 år før overdragelsen. Hvis der ikke sker salg til ovennævnte personkreds, kan salg ske til en person, der står på intern venteliste hos bestyrelsen, idet først indtegnede går forud for senere indtegnede. Andelshaver skal kontakte formanden for bestyrelsen herom. Sker salg af boligen til et andet medlem af foreningen, har den fraflyttede andelshaver indstillingsretten til den nu ledige bolig. Findes der heller ikke en køber via ventelisten, kan andelshaveren sælge til andre interesserede - enten selv eller via ejendomsmægler. Godkendelse af ny andelshaver Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Dette sker i praksis normalt ved, at bestyrelsen underskriver overdragelsesaftalen med NemID, jf. afsnittet 'Når en køber er fundet' på side 2. Hvis ny andelshaver ikke kan godkendes, skal bestyrelsen afgive skriftlig begrundelse herom senest 3 uger efter, at den har modtaget meddelelse om, hvem der indstilles. Fastsættelse af pris for forbedringer og inventar i boligen Når man ønsker at sælge sin andelsbolig, skal der - uanset hvem man sælger til - som det første foretages en prisfastsættelse af forbedringer og inventar. Denne prisfastsættelse sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af sælger. Til brug herfor kan anvendes administrators hjælpeskema (Excel), som kan rekvireres hos administrator - gerne pr. e-mail på adressen info@naveradmin.dk.. Rekvirering skal ske gerne 1½-2 måneder før den forventede overtagelsesdag. El- og VVS-tjek Der skal udarbejdes El-og VVS-tjek af autoriserede håndværkere, hvis der er udført arbejder indenfor de to fagområder uden dokumentation fra autoriserede håndværkere derpå. Afhængig af arbejdets art kan det medregnes som forbedring. Kontaktet formanden vedr. udbud til intern venteliste d. Udbudt til intern venteliste d. Hjælpeskema rekvireret d. Bestilt El-tjek Bestilt VVS-tjek d. AB Tøpkilde I (Ejd. 1067) - Version 1 Side 1 af 6
Sælger kan i så fald selv afgøre, om vedkommende selv vil bestille disse rapporter, eller om administrator skal bestille de to tjek hos en af administrators samarbejdspartnere. Hvis arbejdet udføres af en af administrators samarbejdspartnere, sendes regning derfor til administrator, og beløbet forfalder til betaling 3 mdr. efter udført arbejde. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Når forbedringer og inventar er prissat og evt. El- og VVS-tjek foreligger Først når der foreligger en fortegnelse med prisfastsættelse af forbedringer og inventar og evt. El- og VVS-tjek foreligger er det hensigtsmæssigt, at andelsboligen annonceres til salg. Energimærkning Andelshaver skal selv bekoste energimærkning af andelsboligen, som kan bestilles via administrator. Betaling derfor forfalder 3 mdr. efter udarbejdelsen. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Modtaget El-tjek d. Modtaget VVS-tjek d. Annonceret til salg d. Bestilt energimærkning d. Modtaget energimærke d. Nøgleoplysningsskema I henhold til lovgivningen skal nøgleoplysningsskema 1 og 2 udarbejdes af administrator og udleveres til køber inden første underskrift. Iflg. lovgivningen skal disse udarbejdes indenfor 10 arbejdsdage efter, at andelshaver har anmodet herom, og efter vurderingsrapporten foreligger. Nøgleoplysningsskema 1 omhandler oplysninger om ejendommen, herunder grundlæggende oplysninger, oplysninger om driften, om byggeteknik og vedligeholdelse samt om ejendommens finansiering og foreningens økonomi, mens nøgleoplysningsskema 2 omhandler specifikke nøgletal om den pågældende andelsbolig. Disse skemaer udarbejdes for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter udarbejdelsen, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget Når en køber er fundet udarbejdelse af overdragelsesaftalen Når køber er fundet, skal administrator udarbejde en overdragelsesaftale. Arbejdet forbundet dermed afhænger af, om salget er sket via ejendomsmægler. Det er som udgangspunkt sælger, der fastlægger overtagelsesdagen, men den kan alene fastsættes til d. 1. eller d. 15. i en måned. Inden udarbejdelse af overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Sælger betaler gebyr for indhentelse af oplysning fra Andelsboligbogen. Gebyret fratrækkes ved afregning. Sælger skal desuden fremsende sit andelsbevis til administrator, med mindre det er udleveret til administrator i forbindelse med vurderingen. Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 2 uger fra det tidspunkt, hvor vurderingsrapport, nøgleoplysningsskemaer og køberoplysninger foreligger og fremsendes sædvanligvis til elektronisk underskrift med NemID af parterne - sælger, køber og bestyrelsen. Fremsendt andelsbevis til administrator d. AB Tøpkilde I (Ejd. 1067) - Version 1 Side 2 af 6
Når alle parter har underskrevet overdragelsesaftalen, modtager parterne kopi af den underskrevne aftale. Bestyrelsens underskrift - normalt med NemID - er at betragte som dennes godkendelse af ny andelshaver samt handlen og dens vilkår i øvrigt. Hvis der ikke medvirker mægler Nøgleoplysningsskemaerne skal være udleveret til køber, inden overdragelsesaftale underskrives. Administrator sørger for, at dette overholdes. Sælger skal sende alle nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale til administrator. Skema, som skal udfyldes i den forbindelse, kan rekvireres hos administrator. Sælger skal desuden udlevere dokumenter til køber, jf. næste afsnit 'Dokumenter til køber'. Hvis køber beder om yderligere oplysninger, må sælger rekvirere en administratorbesvarelse herfra. Hvis der først er afgivet en administratorbesvarelse, besvarer administrator uden beregning eventuelle yderligere spørgsmål fra køber og dennes rådgiver, men indtil afgivelse af en administratorbesvarelse, besvarer administrator ikke diverse spørgsmål fra køber eller dennes rådgiver. Det skal ses i lyset af, at svarene på købernes spørgsmål jo afklares af ejendomsmægleren, hvis en sådan medvirker, men når der ikke medvirker ejendomsmægler, kan administrator ikke påtage sig at varetage en sådan formidlingsrolle uden beregning. Hvis der medvirker mægler Ejendomsmægleren informerer administrator om, at der skal udarbejdes en overdragelsesaftale. Skema til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale skal ikke udfyldes, idet der i så tilfælde i stedet foreligger en købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet. Desuden rekvirerer ejendomsmægleren selv en administratorbesvarelse hos administrator. Uanset der medvirker mægler eller ej Køber betaler berigtigelsesgebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftalen inkl. udarbejdelse af overdragelsespåtegning på andelsbevis. Normalt kan en overdragelsesaftale ikke forventes udarbejdet betids, hvis der er mindre end 10 arbejdsdage til deponeringsfristen indtræffer. Der kan dog evt. mod betaling af et ekspresgebyr ske en hurtigere ekspedition. Sælger skal være opmærksom på, at hvis salget senere trækkes tilbage, skal sælger betale et gebyr for allerede udført arbejde og desuden betale for allerede udførte rapporter. Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen hhv. overdragelsesaftalen, når der ikke medvirker mægler, skal køber have udleveret regnskab, budget, vedtægter, referat af sidste generalforsamling og eventuel(le) efterfølgende ekstraordinær(e) generalforsamling(er), evt. tilstandsrapport, energimærke og denne forretningsgang for overdragelse, som alle kan udskrives via foreningens område på administrators hjemmeside. Derudover tillige fortegnelse over pris for forbedringer og inventar samt nøgleoplysningsskemaer - og tillige El- og VVS-tjek i det omfang, disse er udført, jf. tidligere. Udleveringspligten påhviler sælger. Administrator sikrer dokumentation for udleveringen i forbindelse med overdragelsesaftalen. Dokumenter udleveret til køber d. AB Tøpkilde I (Ejd. 1067) - Version 1 Side 3 af 6
Fortrydelsesret Køber har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept. Hvis der medvirker mægler, starter fortrydelsesfristen, når køber er underrettet om, at sælger har underskrevet købsaftalen. Hvis der ikke medvirker mægler, får køber besked om tidspunktet for fortrydelsesfristens start fra administrator, hvilket sker, når køber og sælger har underskrevet overdragelsesaftalen. Denne dag er dog nr. 0 og tæller derfor ikke med. Fortrydelsesfrist starter d. Fortrydelsesfrist udløber ved midnat d. Handlens øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende med, at fortrydelsesfristen løber. Generalforsamling inden overtagelsesdagen Hvis der i perioden mellem fortrydelsesrettens udløb og overtagelsesdagen afholdes generalforsamling, har køber mulighed for at deltage på denne, evt. sammen med sælger. Ifølge vedtægterne kan sælger via fuldmagt overgive sin stemmeret til køber, hvis køber i forvejen er andelshaver i foreningen. Hvis generalforsamling i perioden: Givet køber fuldmagt d. Købesummen Senest 2 uger før overtagelsesdagen skal køber deponere hele købesummen samt berigtigelsesgebyret på foreningens bankkonto i Skjern Bank, reg.nr. 7780, konto nr. 2281947. Hvis der er over 2 uger til overtagelsesdagen, skal køber enten deponere købesummen samt berigtigelsesgebyret eller stille bankgaranti derfor senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til foreningen senest 2 uger før overtagelsesdagen. Samtidig med købesummen opkræves også første måneds boligafgift m.v. Hvis overtagelsen er d. 15. i en måned, opkræves en halv måneds boligafgift m.v. Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når overdragelsesaftalen er underskrevet af parterne, og handlen således er endelig, indhenter administrator indfrielsesbeløb hos eventuelle panthavere og sørger i så fald for indfrielse deraf, når købesummen frigives. På frigivelsestidspunktet sørger administrator desuden for afregning af foreningens eventuelle tilgodehavende samt afregning til mægler eller banker, som har fået noteret transport. Á conto-afregning Allerede når køber har deponeret købesummen hos foreningen, og sælger er fraflyttet, er det ofte muligt for sælger at få en á conto-afregning på størstedelen af købesummen. En sådan afregning vil først blive brugt til indfrielse af eventuelt eksisterende lån og kan desuden reducere behovet for en udlægskredit (sælgers midlertidige lån hos sit pengeinstitut). Dette kan ofte medføre en ikke uvæsentlig rentebesparelse. Henvendelse herom skal i givet fald ske til foreningens daglige administrator. Anmodning om á contoafregning givet d. AB Tøpkilde I (Ejd. 1067) - Version 1 Side 4 af 6
For á conto-afregning betales et ekspeditionsgebyr, som fratrækkes ved endelig afregning af salget. Mangelsindsigelser vs. frigivelse Snarest muligt og inden 14 dage efter overtagelsen skal køber gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget med boligen - i det omfang der ikke allerede er taget højde derfor i værdifastsættelsen. Bortset fra skjulte mangler skal eventuelle mangler meddeles skriftligt til administrator og bestyrelsen indenfor 14 dage efter overtagelsesdagen/ dispositionsdagen. Hvis køber forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til sælger, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Frigivelse af købesummen med fradrag jf. ovenfor skal ske senest 3 uger efter overtagelsesdagen, forudsæt at beløbet er modtaget fra køber. Mangler ifølge El- og VVS-tjek skal udbedres af sælger ved konstatering (typisk som forbedring). I visse tilfælde kan det aftales, at køber udbedrer (hvis prisnedslag derfor) inden 3 mdr. fra overtagelsen. Udbedring skal dokumenteres overfor administrator. Hvis der fra købers side bliver gjort mangelsindsigelser gældende, kan der evt. ske á conto-afregning. Dette beror på et skøn i den enkelte handel. Pant i andelen Hvis der er pant i andelen, sker afregningen under forudsætning af, at sælgers pengeinstitut sørger for, at eventuelt ejerpantebrev aflyses eller overdrages til køber. Tilsvarende gælder, at sælgers pengeinstitut skal indestå for, at evt. udlæg i boligen slettes. Sælger afkræves et gebyr for afregning overfor eventuelle panthavere. Gebyret fratrækkes ved afregning. Transport i salgsprovenuet Eventuel transport i salgsprovenuet kan ikke noteres, før der er indgået bindende aftale om salg af en andel. Der beregnes gebyr for notering af transport. Gebyret fratrækkes ved afregning. Ingen panthavere Hvis der ikke er panthavere, sker afregningen overfor sælger uden beregning. Når bestyrelsen har godkendt handlen, påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og sendes til køber. Det er alene selve det oprindelige andelsindskud, som fremgår af andelsbeviset og aldrig købesummen. Købesummen fremgår af overdragelsesaftalen. På overtagelsesdagen Senest på overtagelsesdagen sørger parterne i forening for aflæsning vedrørende el og varme og sørger for at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet. Samtidig indberetter parterne flytteaflæsning vedrørende vand til administrator. Ved afregning af købesummen tilbageholdes et rimeligt beløb til slutafregning af vandforbrug. Afregning heraf følger ejendommens forbrugsregnskabsår. Frist for mangelsindsigelser udløber d. Frist for købesummens frigivelse d. Aflæsning foretaget d. Meddelelse om ejerskifte til forsyningsselskaber d. AB Tøpkilde I (Ejd. 1067) - Version 1 Side 5 af 6
Der kan også være andre installationer i boligen, hvor der skal meddeles flytning - fx telefon, antenneforening, bredbånd, internet, kabel-tv. Disse meddelelser skal sælger sørge for. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato. Ny adresse er meddelt til administrator d. Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne, end hvis man låner uden sikkerhed. Når banken skal have pant i en andelsboligen, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor faktureres til pengeinstituttet. Hvis der derimod sker udlæg, opkræves honoraret direkte hos andelshaver. Prisliste For gebyrer og honorarer henvises til prisliste, som kan rekvireres hos administrator via mail til info@naveradmin.dk. AB Tøpkilde I (Ejd. 1067) - Version 1 Side 6 af 6