Lejre - Bramsnæs almennyttige Boligselskab Gitte Klejs Jensen Rådhuset i Allerslev Byg & Miljø Lejrevej 15 4320 Lejre gikj@lejre.dk DAB mrk. ASG-2016-09044 4400 SEJ/NOJ E-mail noj@dabbolig.dk Direkte tlf. 77 32 04 33 Dato 31. oktober 2016 Sendt pr. mail4400 / Lejer Oplæg til Lejre Kommune mulighed for nye billige boliger I forlængelse af mødet med Lejre Kommune, Peter Østerbye og Gitte Klejs Jensen den 3. oktober 2016 har vi, i samarbejde med Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskab, vurderet mulighederne for at skabe flere små og billige boliger i kommunen. Henvendelsen fra kommunen skal ses i forlængelse af, at kommunen har søgt støtte i puljen om etablering af almene boliger forbeholdt flygtninge, og i den forbindelse har fået tildelt mulighed for at få støtte til opførelse af 80 boliger. Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskab er et boligselskab i de tidligere Lejre- og Bramsnæs kommuner, med 240 boliger og 35 boliger under opførelse. Selskabet er økonomisk, politisk og driftsmæssigt meget stabilt og velfungerende. Lidt under halvdelen af selskabets boliger ligger i Kirke Hyllinge by. Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskab administreres af DAB Dansk almennyttigt Boligselskab, der administrerer mere end 55.000 boliger på landsplan. En kerneværdi for DAB er, altid at være det bedste boligselskab målt på pris og kvalitet. Set i lyset af det nye kontanthjælpsloft samt den mere generelle udvikling i forhold til behovet for flygtningeboliger er fokusset på at skabe mindre boliger til en lav husleje, mere aktuelt end tidligere. Lejre Kommune ønsker således at få belyst mulighederne for at skabe nye små og billige boliger for at imødekomme kommunens akutte boligsociale forpligtelser. Vi anser selvsagt huslejeniveau og stabil drift for at være de stærkeste konkurrenceparametre på den lange bane, og her har Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskab gode grunde til at melde sig ind i konkurrencen. At bygge små boliger er generelt dyrt pr. m², da de dyre rum som køkken og badeværelse har færre m² at fordele udgiften på. Der er derfor behov for at kigge på hvilke muligheder, der kan medvirke til at sikre, at en ny boligafdeling giver billiger boliger. Her ser vi følgende instrumenter som reelle muligheder der kan trækkes på: DAB Finsensvej 33 2000 Frederiksberg CVR nr.: 55775214 Telefon: 77 32 00 00 Internet: dabbolig.dk E-mail: dab@dabbolig.dk Servicecenter: man fre 09.30 15.00 Omstilling: man - tor 08.30 16.00 fre 08.30 15.00
1) Reduceret grundudgift ved at lave fortætning i en eksisterende boligafdeling. 2) Høj effektivitet ved at skabe samdrift med naboafdelingerne og herved sikre den samme kvalitet, men til en lavere driftsudgift. 3) Udvikle boligtyper der er robuste og driftsmæssigt billige, men som samtidigt har en stor fleksibilitet i forhold til de boligbehov, der kan forventes nu og mange år frem. Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskab vil med dette oplæg vise, hvorledes man i fællesskab med Lejre Kommune kan skabe 63 nye almene familieboliger, hvoraf de 35 boliger er under 50 m². Oplægget skal ses som et samlet oplæg, da der ligger en forudsætning i en vis volumen for at minimere rådgiver-/udviklingsomkostningerne pr. bolig og dermed gøre det muligt at holde byggeudgifterne nede i forhold til, at der generelt bygges små boliger. Etablering af 63 nye almene boliger i Lejre Kommune Helt konkret foreslår vi 1) udbygning af den kommunalt ejede matrikel 4bk St. Karleby By i Kirke Hyllinge og 2) fortætning af Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskabs afdeling Æblelunden, Ebbemosen i Ejby. 1) Nybyggeri i Kirke Hyllinge, parcel 1. Grunden har en størrelse på 11.768 m² og en bebyggelsesprocent på 35 %. Der lægges således op til, at der kan skabes en boligafdeling på 4.120 m² med 58 boliger, hvoraf de 30 boliger er 2-værelses boliger på under 50 m². Øvrige boliger vil have 3 til 4 værelser og være op til 110 m². Det vil være muligt at etablere en samlet boligafdeling på f.eks. 58 nye boliger, hvoraf de ca. 1.500 m², svarende til 30 boliger, er 2-værelses boliger på ca. 50 m² brutto. At små boliger som udgangspunkt som minimum bør have to værelser, skal ses i lyset af de erfaringer boligselskabet har, hvor man udlejningsmæssigt har svært ved at leje 1-værelses boliger ud. Pt. arbejdes der f.eks. i selskabets afdeling Nørremarken på at få sammenlagt 1-værelses boligerne med eksisterende og større boliger. Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskab har i forvejen flere boligafdelinger i det sydlige Kirke Hyllinge, og dertil en boligafdeling under opførelse. Ved at opføre 58 nye boliger i dette område, skabes der således gode muligheder for driftsfællesskab med boligselskabets øvrige afdelinger. Afdelingerne er: Kirsebærlunden - 21 boliger som ældrebofællesskab med fælleshus Bofællesskabet Ammershøj - 16 boliger som ældrebofællesskab med fælleshus Side 2
Afdeling Æblelunden - 3 adresser med hhv. 22 familieboliger (Æblelunden), 20 familieboliger (Bellisvej) og 18 familieboliger (Morellunden) Æblehaven 35 familieboliger (sammenlægges med Æblelunden efter opførelse) Boligerne ligger alle indenfor en radius af 250 meter, og det muliggør for de eksisterende boliger en tæt og omkostningseffektiv drift og vedligeholdelse af boligerne. Vælger Lejre Kommune, at lade Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskab opføre de nye boliger på matrikel 4bk St. Karleby By, vil boligerne ligge i direkte forlængelse af Æblehaven. Dermed vil driftspersonalet have deres daglige gang i området, hvilket i sig selv kan virke tryghedsskabende. Boligerne vil i så fald indgå i samdriften og således afspejle en lavere driftsudgift, der vil have en direkte og positiv effekt på huslejeniveauet. 2) De fem boliger i Ebbemosen er en del af afdeling Æblelunden, der er Lejre- Bramsnæs almennyttige Boligselskabs største afdeling med 93 boliger fordelt på 8 forskellige adresser. Fordelene ved at vælge fortætning i en allerede eksisterende boligafdeling er, at man kan reducere anskaffelsessummen væsentligt, da udgiften til grundkøb kan holdes lavt. Derudover eksisterer der allerede et velfungerende beboerdemokrati i Æblelunden, som de nye beboere kan indgå positivt i. Vi lægger således op til en fortætning i Ebbemosen med 5 nye 2-værelses boliger på ca. 50 m² brutto. Ved denne udbygning af den eksisterende afdeling udnyttes den rest af byggeretten der ligger på grunden i forhold til gældende lokalplan. Ved at udnytte den eksisterende byggeret, nedbringes udgifterne til grundkøb og der sikres en bedre driftsøkonomi i afdelingen, da bl.a. ejendomsskatter samt normale driftsudgifter kan fordeles på flere m². Det skal dog nævnes, at en fortætning i Ebbemosen kræver en godkendelse af boligafdelingen, hvilket først vil kunne finde sted, når kommunen har taget stilling til nærværende oplæg. Planløsninger og bebyggelsesplaner Set i lyset af den korte tidsfrist og at der pt. ikke er taget stilling til en konkret bebyggelsesplan for de to forslag, vil bebyggelsesplanen selvfølgelig vil blive det første vi engagerer os i, hvis kommunen kan se perspektivet i vores oplæg. Vi har i dette oplæg taget udgangspunkt i de mere generelle forhold der skal være tilstede for at sikre et langtidsholdbart grundlag for etablering af nye små boliger, set i sammenhæng med en god bebyggelsesplan. Oplægget indeholder således ikke et skitseforslag til, hvorledes de nye boliger på de nævnte lokationer kan se ud. Vi har i stedet taget udgangspunkt i de principielle grundforhold vi mener, der skal være til rådighed for at sikre en god boligafdeling. Side 3
Et element i den forbindelse er muligheden for at sikre boligplaner med fleksibilitet for små boliger. Det skal forstås således, at boligerne i det lange perspektiv bør have mulighed for at kunne tilpasses skiftende behov på det lokale boligmarked. Boligplaner for små boliger I DAB har vi gennem flere konkrete projekter arbejdet med muligheden for at skabe gode små boliger med høj fleksibilitet. Det betyder, at der med de valgte planløsningsprincipper er skabt mulighed for, at de små boliger på sigt vil kunne sammenlægges til større boliger, hvis kommunens boligbehov skulle ændre sig. Det er vores opfattelse, at selv små boliger som minimum ikke bør være med mindre end to værelser. Følgende eksempler viser en model på en boligtype vi forestiller os ville kunne komme i spil med dette oplæg. 2 = 1 Planløsning på 2-værelses bolig på ca. 50 m². Boligerne er lagt i to etager og det er således på sigt muligt at sammenlægge boligerne horisontalt og dermed skabe en 3- eller 4-værelses bolig på ca. 100 m² i to plan. Det er efter vores erfaringer en rigtig eftertragtet boligstørrelse for tæt-lav byggeri. Bebyggelsesplaner Gode almene boliger handler ikke kun om boligen og dens planløsning. Det handler i lige så høj grad om de ydre rammer som skabes med bebyggelsesplanen, med et blandet boligudbud samt gode fællesfaciliteter. Her er det DAB s opfattelse, at der som minimum for tæt-lav byggeri, som dette oplæg lægger op til, skal være mulighed Side 4
for at have et privat uderum til hver bolig, enten som en lille have, eller som egen altan. Derudover bør boligafdelingen give mulighed for et skur og parkering for hver bolig i umiddelbar nærhed af hver enkelt bolig. Med en gennemtænkt disponering af bygningerne, kan der skabes en god bevægelse gennem boligafdelingen, der giver mulighed for at sikre et godt naboskab og tryghed. Følgende eksempler viser hvorledes vi med andre projekter har skabt denne sammenhæng: Vi vedlægger endvidere sammen med dette oplæg, en række referencer fra de sidste af DAB s nybyggerier som inspiration til den baggrund vi tænker, at dette nye boligprojekt kunne tage afsæt i. Vi vedlægger endvidere med dette oplæg en række referencer for gennemførte byggerier som DAB stået for inden for de sidste par år. Økonomien for nye boliger Som vi tidligere har nævnt, er det at skabe små og billig boliger ofte lidt af en udfordring, da der er færre m² at fordele køkken- og badinstallationerne på. Det er dog vores vurdering, at man samlet set med de nævnte boligtyper, vil kunne bygge de 63 boliger til en anskaffelsessum på under 10 % af rammebeløbet. Dette forudsætter en reduceret grundpris, svarende til kommunens tilskud på grundkapitalbidrag. Forstået således, at grundprisen sættes til de 10 % jf. krav til kommunens grundkapitalbidrag fratrukket tilskud fra staten. Derudover ser vi også mulighed for at varmeudgiften, ved at bygge boligerne energimæssigt selvforsynende, vil kunne sættes til nul og dermed reducere netto huslejen. Med muligheden for at kunne sikre optimerede driftsforhold qua samdrift med- og kort afstand til naboafdelingerne, samt ovennævnte forudsætninger, vil det således være Side 5
muligt at komme på et huslejeniveau på ca. 980 kr./m² pr. år. Det vil for en 2-værelses bolig på ca. 50 m² resultere i et huslejeniveau på ca. 4.000 kr./mdr. ex. forbrugsudgifter, hvor varme vil være nul kr. grundet alternativ forsyning. Oplæg til det videre forløb Det er med dette oplæg Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskabs ønske, at illustrere muligheden for en samlet plan, der tilfører kommunen cirka 63 nye boliger, hvoraf de 35 boliger er små boliger, med en månedlig husleje på omkring 4.000 kr./mdr. Vi håber naturligvis Lejre Kommune kan se de økonomiske og sociale perspektiver i oplægget, og vi ønsker en positiv og konstruktiv videre dialog om byggeprojektet. Med venlig hilsen Steen Ejsing Byggechef Byg og renovering Vedlagt referencer for Bytoften og Søtoften Side 6 4011315
GST Oversigtskort Kirke Hyllinge 4bk St. Karleby By, Kirke Hyllinge Tidspunkt: 03-11-2016 10:24:20 Udskrevet af: Gitte Klejs Jensen Målestoksforhold: 1:4344
Lejre-Bramsnæs almennyttige Boligselskab, afdeling Æblelunden, Ebbemosen 22-26, 23-25, 4070 Kirke Hyllinge (Ejby) Forslag til placering af nye boliger
GST Oversigtskort Ejby 6ff Ejby By, Rye Tidspunkt: 03-11-2016 13:38:44 Udskrevet af: Gitte Klejs Jensen Målestoksforhold: 1:4407
Referencer på bygherreopgaver for almene familieboliger Ny Bytoften Gladsaxe 114 smukt placeret rækkehuse iopført i lavenergiramme 1, klasse 2015, udlagt i en fingerplan i 9 boliggrupper omkring et lille nyetableret sø. Boliger fra 39 stk 2rums på70-73m², 53 stk 3 rums fra 79-107m²samt 31 stk 4 rums fra 99-115m² Bygherre: Gladsaxe almennyttige Boligselskab v/dab Ibrugtagning: 1.etape 1. juni 2013. 2. etape 1.december 2014 Areal: 10.810 m 3 Anskaffelsessum: Kr. 214.214.000 Totalrådgiver: Virumgaard arkitekter A/S Ingeniør: Teytaud A/S Landskabsarkitekt: Lea Nørgaard Entreprenør:Sigman Entreprise A/S
Referencer på bygherreopgaver for almene passivhuse/indeklimamærkede boliger Søtoften 15 + 20 rækkehuse opført som certificerede passivhuse. Den første bebyggelse med indeklimamærkede boliger. Bygherre: Ballerup almennyttige Boligselskab Ibrugtagning: September 2012 Areal: 3.774 m 2 Anskaffelsessum: Kr. 79.500 mio. Totalentreprenør: Domus Arkitekter A/S