Fremgangsmåde ved overdragelse af andelslejligheder (boliger) i AB Bøgeparken Under henvisning til vedtægternes 13, 14 og 15. Bente Naver Ejendomsrådgivning og -administration ApS. Ejendomsmægler/valuar og administrator MED Røgerupvej 4 DK 4050 Skibby Telefon +45 36 44 11 74 CVR 36 02 68 47 E-mail info@naveradmin.dk Web www.naveradmin.dk Revideret 16.08.2016 af administrator Ej 1048 Information og aktiviteter Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelslejlighed, kan dette ske uden brug af venteliste, opslag eller andet, hvis salget sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst de seneste 2 år før overdragelsen. Findes ingen interesserede i denne personkreds, kan salg ske til andre jf. nedenstående. Internt opslag Iflg. vedtægterne kan bestyrelsen føre ventelister, hvilket p.t. ikke sker. I stedet udbydes andelslejligheden internt ved opslag, som bestyrelsen deler rundt til alle andelshavere. Af opslaget skal fremgå til hvilken pris, andelen ønskes udbudt, dog maks. den højest tilladte salgspris med tillæg af eventuelle forbedringer m.v. hhv. fradrag for mangler, ligesom foretrukne overtagelsesdag og tidspunkt for besigtigelse skal fremgå. Salg til andre Findes der heller ikke en køber via internt opslag, kan andelshaveren sælge til andre interesserede - enten selv eller via ejendomsmægler. Hvis der ved udbud til andre findes en køber, som ønsker at købe til en pris, der er mere end 15% lavere end den udbudte lovlige pris excl. løsøre, er køber bundet af sit tilbud i 10 hverdage. I den periode skal andelshavere via nyt internt opslag tilbydes andelen igen til den pris, som er budt. Andelshavernes acceptfrist udløber dagen før købers 10-dages frist udløber. Godkendelse af ny andelshaver Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Hvis godkendelse nægtes, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles. Vurdering af andelslejligheden Når man ønsker at sælge sin andelslejlighed, skal der som det første foretages en vurdering af eventuelle fejl og forbedringer. Denne vurdering skal rekvireres skriftligt hos administrator, gerne pr. e-mail på adressen info@naveradmin.dk. Efter aftale med bestyrelsen er det administrator, der forestår vurderingen. Rekvirering skal ske gerne min. 2 måneder før den forventede overtagelsesdag og kan normalt forventes udført indenfor 1-2 uger efter bestilling. Vurderingen og udarbejdelse af vurderingsrapport sker for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter vurderingen er foretaget, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Kontaktet formanden vedr. opslag om internt udbud Evt. interesseret andelshaver budt kr. Tilbud mere end 15% lavere end udbudspris modtaget på kr. med udløb Frist for andelshavere udløber Vurdering bestilt AB Bøgeparken (Ej 1048) - version 2 Side 1 af 6
Ved besigtigelsen skal der foreligge en liste over de forbedringer, der er udført i lejligheden, vedlagt dokumentation for udgifterne. Til brug herfor kan anvendes administrators hjælpeskema (Excel), som kan rekvireres samtidig med bestilling af vurderingen. Hvis der er arbejder, som er udført af ejeren selv, skal der foreligge en fortegnelse over, hvilke arbejder, der er tale om, og hvor mange timer ejeren skønner, at en fagmand ville være om disse arbejder. Dette skøn er dog ikke bindende for, hvor mange timer, der medtages i vurderingen. Hvis der ikke er sket forbedringer i lejligheden, vedrører synet alene lejlighedens vedligeholdelsesstand og en vurdering af, om der skal ske fradrag i den anledning. Desuden skal oplyses ønsket overtagelsesdag og forventet salgspris, hvis denne er lavere end den maksimale pris. Endvidere skal der oplyses et telefonnummer, der kan anvendes i dagtimerne til brug for aftale om besigtigelse af lejligheden. El- og VVS-tjek Der skal udarbejdes et El- og VVS-tjek for sælgers regning. Sælger kan selv afgøre, om vedkommende selv vil bestille disse rapporter, eller om administrator skal bestille de to tjek hos en af administrators samarbejdspartnere. Hvis arbejdet udføres af en af administrators samarbejdspartnere, sendes regning derfor til administrator, og beløbet forfalder til betaling 3 mdr. efter udført arbejde. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Hvis der ikke er HFI-relæ, skal der opsættes HPFI-relæ, der kan medtages som forbedring. Ligeledes er det et krav, at der findes aquastop og drypbakke under opvaskemaskiner. I modsat fald skal sådanne installeres, idet det er en forudsætning for forsikringsdækning ved vandskade. Vurdering foretaget Modtaget vurderingsrapport Bestilt El-tjek Bestilt VVS-tjek Modtaget El-tjek Modtaget VVS-tjek Når vurderingen og El- og VVS-tjek foreligger Først når der foreligger en vurdering, er det hensigtsmæssigt, at andelslejligheden annonceres til salg. Det er ikke et ubetinget krav, at El- og VVStjek foreligger, inden vurderingsrapporten udarbejdes, men ønskeligt, idet man derved undgår forbehold for disse rapporter. Energimærkning Andelshaver skal selv bekoste energimærkning af andelsboligen, som kan bestilles via administrator. Betaling derfor forfalder 3 mdr. efter udarbejdelsen. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Nøgleoplysningsskemaer I henhold til lovgivningen skal nøgleoplysningsskema 1 og 2 udarbejdes og udleveres til køber inden første underskrift. Iflg. lovgivningen skal disse udarbejdes indenfor 10 arbejdsdage efter, at andelshaver har anmodet herom, og efter vurderingsrapporten foreligger. Nøgleoplysningsskema 1 omhandler oplysninger om ejendommen, herunder grundlæggende oplysninger, oplysninger om driften, om byggeteknik og vedligeholdelse samt om Bestilt energimærkning Modtaget energimærke Modtaget nøgleoplysningsskema 1 Modtaget nøgleoplysningsskema 2 AB Bøgeparken (Ej 1048) - version 2 Side 2 af 6
ejendommens finansiering og foreningens økonomi, mens nøgleoplysningsskema 2 omhandler specifikke nøgletal om den pågældende andelslejlighe Disse skemaer udarbejdes af administrator for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter udarbejdelsen, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Når en køber er fundet udarbejdelse af overdragelsesaftalen Når køber er fundet, skal administrator udarbejde en overdragelsesaftale. Arbejdet forbundet dermed afhænger af, om salget er sket via ejendomsmægler. Det er som udgangspunkt sælger, der fastlægger overtagelsesdagen, men den kan alene fastsættes til 1. eller 15. i en måne Inden udarbejdelse af overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Sælger betaler gebyr for indhentelse af oplysning fra Andelsboligbogen. Gebyret fratrækkes ved afregning. Sælger skal desuden fremsende sit andelsbevis til administrator, med mindre det er udleveret til administrator i forbindelse med vurderingen. Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 2 uger fra det tidspunkt, hvor vurderingsrapport, nøgleoplysningsskemaer og køberoplysninger foreligger og fremsendes sædvanligvis til elektronisk underskrift med NemID af parterne - sælger, køber og bestyrelsen. Når alle parter har underskrevet overdragelsesaftalen, modtager parterne kopi af den underskrevne aftale. Hvis der ikke medvirker mægler Nøgleoplysningsskemaerne skal være udleveret til køber, inden overdragelsesaftale underskrives. Administrator sørger for, at dette overholdes. Sælger skal sende alle nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale til administrator. Skema, som skal udfyldes i den forbindelse, kan rekvireres hos administrator. Desuden skal sælger udlevere dokumenter til køber, jf. afsnittet 'Dokumenter til køber' på side 4. Hvis køber beder om yderligere oplysninger, må sælger rekvirere en administratorbesvarelse herfra. Hvis der først er afgivet en administratorbesvarelse, besvarer administrator uden beregning eventuelle yderligere spørgsmål fra køber og dennes rådgiver, men indtil afgivelse af en administratorbesvarelse, besvarer administrator ikke diverse spørgsmål fra køber eller dennes rådgiver. Det skal ses i lyset af, at svarene på købernes spørgsmål jo afklares af ejendomsmægleren, hvis en sådan medvirker, men når der ikke medvirker ejendomsmægler, kan administrator ikke påtage sig at varetage en sådan formidlingsrolle uden beregning. Hvis der medvirker mægler Ejendomsmægleren informerer administrator om, at der skal udarbejdes en overdragelsesaftale. Skema til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale skal ikke udfyldes, idet der i så tilfælde i stedet foreligger en købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet. Desuden rekvirerer ejendomsmægleren selv en administratorbesvarelse hos administrator. Fremsendt andelsbevis til administrator Rekvireret skema hos administrator Returneret udfyldt skema til administrator AB Bøgeparken (Ej 1048) - version 2 Side 3 af 6
Uanset der medvirker mægler eller ej Køber betaler berigtigelsesgebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftalen inkl. udarbejdelse af overdragelsespåtegning på andelsbevis. Normalt kan en overdragelsesaftale ikke forventes udarbejdet betids, hvis der er mindre end 10 arbejdsdage til deponeringsfristen indtræffer. Der kan dog evt. mod betaling af et ekspresgebyr ske en hurtigere ekspedition. Sælger skal være opmærksom på, at hvis salget senere trækkes tilbage, skal sælger betale et gebyr for allerede udført arbejde og desuden betale for allerede udførte rapporter. Underskrevet overdragelsesaftale Modtaget kopi af underskrevet overdragelsesaftale Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen hhv. overdragelsesaftalen, når der ikke medvirker mægler, skal køber have udleveret regnskab, budget, vedtægter, husorden, referat af sidste generalforsamling og eventuel(le) efterfølgende ekstraordinær(e) generalforsamling(er), evt. tilstandsrapport og denne forretningsgang for overdragelse, som alle kan udskrives via foreningens område på administrators hjemmeside. Derudover vurderingsrapport, energimærke, nøgleoplysningsskemaer og El- og VVS-tjek. Dokumenter udleveret til køber Udleveringspligten påhviler sælger. Administrator sikrer dokumentation for udleveringen i forbindelse med overdragelsesaftalen. Fortrydelsesret Køber har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept. Fortrydelsesret starter Hvis der medvirker mægler, starter fortrydelsesfristen, når køber er underrettet om, at sælger har underskrevet købsaftalen. Hvis der ikke medvirker mægler, får køber besked om tidspunktet for fortrydelsesfristens start fra administrator, hvilket sker, når køber og sælger har underskrevet overdragelsesaftalen. Denne dag er dog nr. 0 og tæller derfor ikke me Fortrydelsesret udløber ved midnat Handlens øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende med, at fortrydelsesfristen løber. Generalforsamling inden overtagelsesdagen Hvis der i perioden mellem fortrydelsesrettens udløb og overtagelsesdagen afholdes generalforsamling, har køber mulighed for at deltage på denne, evt. sammen med sælger. Ifølge vedtægterne kan sælger via fuldmagt overgive sin stemmeret til køber, hvis køber i forvejen er andelshaver i foreningen. Hvis generalforsamling i perioden: Givet køber fuldmagt Købesummen Senest 5 hverdage før overtagelsesdagen skal købesummen samt berigtigelsesgebyret være indgået på foreningens bankkonto i Sydbank, reg.nr. 8075, konto nr. 0001411317. Hvis der er mere end 2 uger til overtagelsesdagen, skal køber senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen, jf. ovenfor. AB Bøgeparken (Ej 1048) - version 2 Side 4 af 6
Samtidig med købesummen opkræves også første måneds boligafgift m.v. Hvis overtagelsen er 15. i en måned, opkræves en halv måneds boligafgift m.v. Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når overdragelsesaftalen er underskrevet af parterne, og handlen således er endelig, indhenter administrator indfrielsesbeløb hos eventuelle panthavere og sørger for indfrielse deraf, når købesummen frigives. På frigivelsestidspunktet sørger administrator desuden for afregning af foreningens eventuelle tilgodehavende (med tillæg af morarenter) samt afregning til mægler eller banker, som har fået noteret transport. Ved frigivelse af købesummen tilbageholdes et beløb på kr. 20.000,- til afregning af evt. tvistligheder og uforudsete udgifter i forbindelse med salget og eventuelle yderligere udgifter, som foreningen måtte afholde i denne forbindelse. Når afregning af disse udgifter har fundet sted, afregnes senest 3 mdr. efter overtagelsesdagen endeligt overfor sælger f.s.v. angår differencen mellem det tilbageholdte beløb på kr. 20.000,- og de eventuelt yderligere afholdte udgifter. Á conto-afregning Allerede når køber har deponeret købesummen hos foreningen, og sælger er fraflyttet, er det ofte muligt for sælger at få en á conto-afregning på størstedelen af købesummen. En sådan afregning vil først blive brugt til indfrielse af eventuelt eksisterende lån og kan desuden reducere behovet for en udlægskredit (sælgers midlertidige lån hos sit pengeinstitut). Dette kan ofte medføre en ikke uvæsentlig rentebesparelse. Henvendelse herom skal i givet fald ske til foreningens daglige administrator. For á conto-afregning betales et ekspeditionsgebyr, som fratrækkes ved endelig afregning af salget. Mangelsindsigelser vs. frigivelse Snarest muligt efter overtagelsen kan køber gennemgå lejligheden sammen med bestyrelsen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelsen med boligen - i det omfang disse ikke allerede indgår i vurderingen. Bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler, kan køber komme med mangelsindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen/dispositionsdagen. Eventuelle mangelsindsigelser skal ske skriftligt overfor formanden for bestyrelsen og administrator. Foreningen skal gøre købers og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Frigivelse kan derfor først ske, når denne frist er passeret og skal ske senest 6 uger efter overtagelsesdagen med mindre, køber har gjort mangelsindsigelser. Dog tilbageholdes kr. 20.000,- i 3 mdr. jf. tidligere. Anmodning om á contoafregning givet Frist for mangelsindsigelser udløber Frist for frigivelse af købesummen Forlanger køber prisnedslag for påtalte mangler, kan bestyrelsen, hvis kravet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregning til sælger, sådan at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler ifølge El- og VVS-tjek skal udbedres af sælger eller dokumenteres udbedret af køber (hvis prisafslag derfor) inden 3 mdr. fra overtagelsen. AB Bøgeparken (Ej 1048) - version 2 Side 5 af 6
Pant i andelen Hvis der er pant i andelen, sker afregningen under forudsætning af, at sælgers pengeinstitut sørger for, at eventuelt ejerpantebrev aflyses eller overdrages til køber. Tilsvarende gælder, at sælgers pengeinstitut skal indestå for, at evt. udlæg i lejligheden slettes. Sælger afkræves et gebyr for afregning overfor eventuelle panthavere. Gebyret fratrækkes ved afregning. Transport i salgsprovenuet Eventuel transport i salgsprovenuet kan ikke noteres, før der er indgået bindende aftale om salg af en andel. Der beregnes gebyr for notering af transport. Gebyret fratrækkes ved afregning. Ingen panthavere Hvis der ikke er panthavere, sker afregningen overfor sælger uden beregning. Når bestyrelsen har godkendt handlen, påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og sendes til køber. Det er alene selve det oprindelige andelsindskud, som fremgår af andelsbeviset og aldrig købesummen. Købesummen fremgår af overdragelsesaftalen. Fraflytning og istandsættelse Med henblik på istandsættelse skal boligen iflg. vedtægterne fraflyttes 14 dage før overtagelsesdagen. I praksis accepterer bestyrelsen dog i et vist omfang, at køber varetager istandsættelsen. Med mindre andet aftales og godkendes af bestyrelsen sker istandsættelsen for sælgers regning. På overtagelsesdagen Senest på overtagelsesdagen sørger parterne i forening for aflæsning vedrørende el, vand og varme og sørger for at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet. Der kan også være andre installationer i boligen, hvor der skal meddeles flytning - fx el, telefon, antenneforening, bredbånd, internet, kabel-tv. Disse meddelelser skal sælger sørge for. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato. Aflæsning foretaget Meddelelse om ejerskifte til forsyningsselskaber Ny adresse er meddelt til administrator Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne, end hvis man låner uden sikkerhe Når banken skal have pant i en andelslejlighed, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor faktureres til pengeinstituttet. Hvis der derimod sker udlæg, opkræves honoraret direkte hos andelshaver. Prisliste For gebyrer og honorarer henvises til prisliste, som kan rekvireres hos administrator via mail til info@naveradmin.dk. AB Bøgeparken (Ej 1048) - version 2 Side 6 af 6