FREDERIKSSUND KOMMUNE DETAILHANDLEN I VINGE - EFFEKTER OG OPLAND NOTAT INDHOLD 1 Baggrund og indledning 1 2 Metode 2 3 Butiksmiks og omsætningen i butikkerne 3 4 Vinge og den regionale konkurrence 5 4.1 Effekterne for nabobyerne 6 1 Baggrund og indledning Ca. 5 km sydøst for Frederikssund er en ny by, Vinge, under udvikling. Med et areal på ca. 370 ha er Vinge et af Danmarks største byudviklingsprojekter. Det forventes, at der om ca. 25 år vil bo omkring 20.000 personer i Vinge. Byen udvikles løbende frem mod 2040, men de første spadestik er allerede taget. Vinge får en god trafikal placering med egen station og god tilgængelighed til de store hovedlandeveje, især når Frederikssundmotorvejen åbnes. København vil kunne nås inden for ca. 40 min. i både tog og bil. Der planlægges også for ca. 4.000 arbejdspladser i Vinge. Med de mange nye borgere og arbejdspladser er der også behov for nye butikker. Hvis de nye butikkers omsætning overstiger det lokale forbrugsgrundlag, vil butikkerne også hente omsætning fra nabobyerne. Spørgsmålet er, hvordan et butiksmiks kan se ud, hvis der udlægges 26.500 m² til detailhandel i Vinge, hvor stor omsætningen i butikkerne vil være, og hvilke effekter udviklingen af detailhandlen i Vinge vil få for nabobyerne. Ud over butikkerne, der er vurderet i dette notat, vil der sandsynligvis også være et vist behov for butikker med særligt pladskrævende varegrupper og for andre byfunktioner som spisesteder, fitness og mange andre erhverv, der baserer sig på et lokalt forbrugsgrundlag PROJEKTNR. DOKUMENTNR. A088729 3 VERSION UDGIVELSESDATO BESKRIVELSE UDARBEJDET KONTROLLERET GODKENDT 2.0 22.09.2016 Notat KRLB KRBR KRBR http://projects.cowiportal.com/ps/a088729/documents/03 Project documents/2_opland og Effekter_v2.0.docx
2 DETAILHANDLEN I VINGE - EFFEKTER OG OPLAND Udgangspunktet for vurderingerne er dels baseret på de forudsætninger om detailhandlen i Frederikssund Kommune, der er foretaget i forbindelse med detailhandelsanalysen for Frederikssund Kommune fra 2015, og dels på erfaringer med butikssammensætninger og omsætninger i tilsvarende byer. Det skal understreges, at der er tale om brede skøn med betydelige usikkerheder, da det er vanskeligt at forudsige udviklingen i Vinges detailhandel de næste ca. 25 år. 2 Metode For at kunne svare fyldestgørende på spørgsmålet om, hvilken butikssammensætning, der kan tænkes i Vinge, hvor stor omsætningen vil være, og hvad effekterne for nabobyerne sandsynligvis vil være, er der opsat en model med fire trin. Modellen anvendes også i andre opgaver, som eksempelvis vurderinger af effekter ved etablering af nye butikscentre. For at kunne sammenligne tallene på tværs af tid, er alle omsætningstal i notatet opgivet i 2015-priser. Det første trin omfatter udviklingen af to scenarier for udviklingen. Begge scenarier tager udgangspunkt i en butikssammensætning, der tilsammen står for ca. 26.500 m² detailhandel i Vinge. I de fleste byer er butiksarealet nogenlunde ligeligt fordelt mellem dagligvarer og udvalgsvarer derfor er den fordeling også forudsat i Vinge. Butiksmikset og omsætningen er dannet og beregnet på baggrund af erfaringer fra tilsvarende danske byer. Det ene scenario beskriver en udvikling, hvor butikkerne har en forholdsvis lav arealintensitet (omsætning pr. m² pr. år). Dermed er der tale om et minimumsscenarie for omsætningen i Vinge og dermed for påvirkningen på nabobyerne. Det andet scenario beskriver en udvikling, hvor butikkerne har en højere arealintensitet, og dermed er der tale om et maksimumsscenarie for omsætningen i Vinge og for effekterne på oplandet. Det andet trin omfatter en gennemgang af detailhandelsanalyserne for nabokommunerne og de nærmeste handelsbyer. De indhentede omsætningstal er alle fremskrevet til 2015-priser for at kunne sammenligne på tværs. Omsætningstallene for nabobyernes dagligvare- og udvalgsvarer er lagt ind i modellen sammen med afstanden til Vinge. For det tredje vurderes oplandet til Vinge. Oplandets udstrækning er vurderet på baggrund af afstande til Vinge, omsætningen i Vinges butikker og omsætningen i de konkurrerende byer. For det fjerde vurderes effekterne for den eksisterende detailhandel. Der tages udgangspunkt i to scenarier Hvis butikkerne etableres inden for en kort tidshorisont, og hvis butikkerne først er fuldt etableret i 2040. Det er vanskeligt at vurdere, hvordan detailhandlen i nabobyerne ser ud om 25 år, så vurderingerne er behæftet med betydelig usikkerhed og skal ses som grove overslag for påvirkningerne.
DETAILHANDLEN I VINGE - EFFEKTER OG OPLAND 3 3 Butiksmiks og omsætningen i butikkerne Som nævnt er det forudsat, at der etableres 26.500 m² detailhandel i Vinge i perioden frem mod 2040. I de fleste byer er arealet nogenlunde ligeligt fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer, og derfor er denne fordeling også anvendt i Vinge. Ved dagligvarer forstås de varer, som forbruges inden for en kort tidshorisont fra købet, dvs. fødevarer, midler til personlig pleje, blomster mv. Arealintensiteten for dagligvarer ligger generelt på et forholdsvist højt niveau, og udsvingene mellem de forskellige butikskæder er relativt beskedne. Generelt er det sådan, at arealintensiteten stiger i takt med dagligvarebutikkens størrelse. Ved udvalgsvarer forstås her varer, som kan anvendes over en længere tidsperiode, herunder tøj, sko, elektronik, bøger, smykker mv. Arealintensiteten i udvalgsvarebutikker kan varierer meget fra eksempelvis en attraktiv tøjbutik på 250 m² med forholdsvis mange varer på lidt plads (ca. 20.000 kr. pr. m² pr. år) til en stor møbelbutik, der har større varer men færre kunder og dermed behov for mere plads (ca. 12.000 kr. pr. m². pr. år). I minimusscenariet er der taget udgangspunkt i, at Vinge i 2040 vil have 1 varehus på ca. 3.500 m² foruden 4 discountbutikker på ca. 1.000 m². Dertil forventes knap 20 specialbutikker som bager, ostehandler, slagter, blomsterbutik, apotek mv. Et sådant butiksmiks vil omsætte for i størrelsesordenen 385 mio. kr. pr. år. For udvalgsvarer er der taget udgangspunkt i etableringen af en stor udvalgsvarebutik på ca. 5.000 m², 4 boksbutikker på 1.000-2.000 m² foruden ca.10 specialbutikker som skobutik, tøjbutikker, smykkebutik, legetøj, boghandel mv. Et sådan butiksmiks vil omsætte for i størrelsesordenen 215 mio. kr. pr. år. I maksimumsscenariet er der taget udgangspunkt i en effektivt drevet dagligvarehandel med 3 varehuse, 2 discountbutikker og kun få specialbutikker. Et sådant butiksmiks vil omsætte for i størrelsesordenen knap 500 mio. kr. pr. år. For udvalgsvarer er der taget udgangspunkt i en mere effektivt drevet udvalgsvarehandel med lidt mindre enheder. Her forudsættes der etableret 5 boksbutikker på hver 1.000-2.000 m² foruden ca. 30 specialbutikker som skobutik, tøjbutikker, smykkebutik, legetøj, boghandel mv. Et sådan butiksmiks vil omsætte for i størrelsesordenen 260 mio. kr. pr. år (2015-priser). Hvis der etableres 26.500 m² detailhandel i Vinge, hvis byen vil have 20.000 indbyggere og hvis fordelingen af butiksarealet vil være nogenlunde ligeligt fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer, vil butikkerne kunne opnå en samlet omsætning på i størrelsesordenen 600-750 mio. kr. pr. år. Omsætningsniveauet i de valgte butikssammensætninger i Vinge svarer til en dækningsgrad på ca. 75-95 for dagligvarer og ca. 50-65 for udvalgsvarer. Dagligvarer Udvalgsvarer I alt Min. dækningsgrad 73 52 64 Maks. dækningsgrad 94 63 80 Dækningsgrader for Vinge ved forskelligt butiksmiks i 2040.
4 DETAILHANDLEN I VINGE - EFFEKTER OG OPLAND Type Kæde (eks.) Areal (m²) Arealintensitet (2016) Antal Samlet areal (m²) Samlet omsætning mio. (2016) Dagligvarer Varehus Føtex, Meny, 3.500 40.000 1 3.500 140 Kvickly, Super Brugsen Dagligvarer Discountbutik Rema 1000, Netto, 1.000 30.000 5 5.000 150 Lidl, Fakta, Aldi, Kiwi Dagligvarer Specialbutik Slagter, bager, 250 20.000 19 4.750 95 apotek, blomster I ALT, DV - - - - - 13.250 385 Udvalgsvarer Stor udvalgsvarebutik ILVA, Idé Møbler, 5.000 12.000 1 5.000 60 XL Byg Udvalgsvarer Boksbutik, stor Jysk, Toys'R'Us, 2.000 17.500 2 4.000 70 Harald Nyborg Udvalgsvarer Boksbutik, lille T.Hansen, Skousen, 1.000 20.000 2 2.000 40 Punk1, Pet- World Udvalgsvarer Specialbutik Tøj, sko, briller, 250 20.000 9 2.250 45 smykker I ALT, UV - - - - - 13.250 215 TOTAL - - - - - 26.500 600 Eksempel på butiksmiks, minimumsscenario. Type Kæde (eks.) Størrelse Arealintensitet (2016) Antal Samlet areal (m²) Samlet omsætning mio. (2016) Dagligvarer Varehus Føtex, Meny, 3.500 40.000 3 10.500 420 Kvickly, Super Brugsen Dagligvarer Discountbutik Rema 1000, Netto, 1.000 30.000 2 2.000 60 Lidl, Fakta, Aldi, Kiwi mv. Dagligvarer Specialbutik Slagter, bager, 250 20.000 3 750 15 apotek, blomster I ALT - - - - - 13.250 495 Udvalgsvarer Boksbutik, stor Jysk, Toys'R'Us, 2.000 17.500 1 2000 35 Harald Nyborg Udvalgsvarer Boksbutik, lille T.Hansen, Skousen, 1.000 20.000 4 4.000 80 Punk1, Pet- World Udvalgsvarer Specialbutik Tøj, sko, briller, 250 20.000 29 7.250 145 smykker I ALT - - - - - 13.250 260 TOTAL - - - - - 26.500 755 Eksempel på butiksmiks, maksimumsscenario.
DETAILHANDLEN I VINGE - EFFEKTER OG OPLAND 5 4 Vinge og den regionale konkurrence Vinge ligger i den nordvestlige del af Sjælland som en af de yderste grene af Fingerplanen for Hovedstadsområdet. Fra Vinge er der kun ca. 5 km til Frederikssund, og ca. 20-30 km til de øvrige store handelsbyer som Hillerød og Roskilde. Der er kun ca. 10 km til Ølstykke og Stenløse, som stort set kun har dagligvarebutikker og derfor kan betegnes som lokale handelsbyer til den lokale dagligvareforsyning. By Omsætning DV (mio. kr. pr. år) Omsætning UV (mio. kr. pr. år) Opgørelsesår Afstand til Vinge Frederikssund 615 700 2013 5 km Ølstykke 262-2012 10 km Stenløse 366-2012 10 km Frederiksværk 292 302 2008 20 km Hillerød 1.357 1.860 2010 20 km Roskilde 1.564 2.320 2014 25 km Vinges muligheder for at udvikle sig til en større regional handelsby afhænger af flere forhold, herunder særligt beliggenheden i oplandet og nærheden til trafikal infrastruktur. En særlig god trafikal beliggenhed i det regionale opland kunne give Vinge mulighed for at udvikle detailhandel, som tiltrækker kunder fra et større regionalt opland. Vinge har en god beliggenhed til nær det lokale vejnet, og byen vil få egen station. På den anden side ligger Vinge ikke ved en af de store hovedfærdselsårer, som giver adgang til et stort regionalt opland. Derfor er der ikke et stort pendlingsopland, der vil passere Vinge på vej til eller fra hovedstadsområdet. Når tredje etape af Frederikssundmotorvejen bliver etableret, vil Vinges trafikale beliggenhed ændres markant. Frederikssund, Jyllinge, Ølstykke og Stenløse vil også blive koblet på Frederikssundmotorvejen. Syd for Jyllinge og Stenløse er der kun mindre byer frem til vejen når hovedstadsområdet. Den samlede vurdering af Vinges muligheder for at udvikle sig til en større regional handelsby vil være begrænsede, hvilket begrundes af følgende: Inden for passende afstand findes stærke udvalgsvarebyer som Hillerød og Roskilde, som sammen med nærheden til hovedstadsområdet vil sætte grænser for Vinges muligheder for at etablere sig som regional handelsby. Vinge ligger forholdsvist yderligt på vejnettet både i dag og når motorvejen etableres. Pendlerne mod hovedstadsområdet, der passerer Vinge, vil begrænse sig til Frederikssund og et lokalt opland mod nord ved Jægerspris, Ølsted mv. Mulighederne for at tiltrække kunder på vej hjem fra hovedstadsområdet er derfor begrænsede. Samtidig vil motorvejen give bedre tilgængelighed for de lokale kunder til udvalgsvareudbuddet i hovedstadsområdet. Det forventes, at Frederikssund fortsat vil spille hovedrollen som udvalgsvareby i Frederikssund Kommune, hvilket begrænser spillerummet for udvikling af den regionale detailhandel i Vinge, da de to byer i stor udstrækning vil konkurrere om de samme kunder.
6 DETAILHANDLEN I VINGE - EFFEKTER OG OPLAND Visionen og den aktuelle planlægning for Vinge viser, at detailhandlen i Vinge skal lokaliseres centralt i den nye by og tæt på stationen. Erfaringsmæssigt begrænser lokalisering af detailhandlen i bymidte oplandseffekten, da tilgængeligheden til bymidten er lidt sværere, end hvis detailhandlen koncentreres ud mod de store indfaldsveje med boksbutikker mv. Samlet vurderes det, at Vinge ikke vil have forudsætningerne for at blive et nyt regionalt handelscentrum, der tiltrækker kunder fra et større regionalt opland. Vinge kan blive en lokal handelsby, hvis detailhandel især baserer sig på de lokale forbrugere fra Vinge og fra det nære opland. 4.1 Effekterne for nabobyerne Der er mulighed for, at Vinge i nogen udstrækning kan blive indkøbsby for Jyllinge, Ølstykke, Stenløse og Slangerup, som ligger inden for forholdsvis korte afstande af Vinge. På den anden side forventes det, at dagligvarehandlen forbliver lokalt i byerne, der er store nok til at opretholde et bredt dækkende dagligvaresortiment. Det skal særligt ses i sammenhæng med undersøgelser, der peger på, at de fleste dagligvarer bliver handlet nær bopælen. Vinge vil få et godt og bredt dækkende udbud af dagligvarebutikker, men udbuddet i Vinge vil ikke adskille sig markant fra udbuddet i de omkringliggende byer. Ofte vil de samme kædebutikker være tilstede i flere af byerne. Det forventes, at borgerne i Vinge og i de omkringliggende byer vil foretage de mere specialiserede udvalgsvareindkøb i de større regionale indkøbsbyer som Roskilde, Hillerød, Frederikssund og i hovedstadsområdet. Motivationen til at foretage indkøb i hovedstadsområdet vil øges med færdiggørelse af Frederikssundmotorvejen. Måske vil Vinge få enkelte udvalgsvarebutikker, som kan tiltrække kunder fra byerne omkring Vinge, men sandsynligheden taler for, at Vinge vil aflevere mere udvalgsvarehandel til de større indkøbsbyer end der kan tiltrækkes udvalgsvarehandel udefra. Som beregningen af dækningsgraderne for maksimums- og minimumsscenariet for at udlægge 26.500 m² til detailhandel i Vinge viser, vil et sådan udlæg betyde, at Vinges dækningsgrad vil være lavere end 100 % for både dagligvarer og udvalgsvarer. Det betyder, at butikkerne i Vinge vil omsætte for mindre end borgerne forbruger på detailhandel. En del af borgernes forbrug vurderes derfor at blive lagt i butikker uden for Vinge, herunder i Frederikssund, Hillerød og de andre nærmeste handelsbyer. Omregnet til handelsbalancen (forskellen mellem butikkernes årlige omsætning og borgerne årlige forbrug) viser et handelsunderskud på i størrelsesordenen 180-340 mio. kr. pr. år, som sandsynligvis bliver lagt i andre byer end i Vinge. Derfor vil Vinge samlet set blive en gevinst for de større omkringliggende handelsbyer. Frederikssund vil få fordel af, at få en by på ca. 20.000 indbyggere tæt på, ligesom byer som Roskilde, Hillerød og hovedstadsområdet vil få fordel af, at kunne tiltrække kunder fra Vinge. Udviklingen af detailhandlen i Vinge vil sandsynligvis ske løbende i takt med at befolkningsgrundlaget stiger, hvilket vil betyde, at der ikke vil være behov for at basere en hurtig udvikling af detailhandlen i Vinge på kunder fra det nære opland i større omfang.
DETAILHANDLEN I VINGE - EFFEKTER OG OPLAND 7
8 DETAILHANDLEN I VINGE - EFFEKTER OG OPLAND