Sag: Scan-jour Påtale for alvorlige fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for alvorlige fejl i tilstandsrapporten H 06- -0010, dateret, jf. 7 stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1501 af 12. december 2007 om huseftersynsordningen. (De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse nr. 190 af 14. marts 2006 som ændret ved bekendtgørelse nr. 706 af 23. juni 2006, der var gældende ved tilstandsrapportens datering.) Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 19. september 2006 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige deltog ved kontroleftersynet og fremkom herunder med nogle kommentarer vedrørende pression fra anden side, som han anmodede om at få indføjet i kontrolrapporten. Disse er refereret af teknisk revisor under punktet Uddybende bemærkninger og konklusioner. En foreløbig kontrolrapport blev derefter forelagt den bygningssagkyndige, som ikke fremsendte yderligere kommentarer. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 22. november 2006 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 25. februar 2008 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den sagkyndige fremkom ikke med bemærkninger, og styrelsen afgjorde derefter sagen uden ændringer i forhold til det udkast der var i partshøring.
2/5 Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 10 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 7, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Ifølge styrelsens vurdering er der 13 punkter i rapporten, hvorunder der kan konstateres i alt 18 forhold med fejl, mangler og unøjagtigheder. Herunder er alene de manglende registreringer under bad-toilet så alvorlige, at de tangerer en påtale. Dertil kommer, at de øvrige forhold omfatter flere betydelige fejl. Efter styrelsens vurdering er tilstandsrapporten dermed så fejlbehæftet, at det skal medføre en påtale. Nedenstående er opregnet de fejl og unøjagtigheder med styrelsens kommentarer og vurderinger, som er lagt til grund for afgørelsen. Medmindre andet fremgår, er hver enkelt fejl beskrevet i kontrolrapporten fra teknisk revisor, der er vedlagt som bilag til afgørelsen. Yderligere begrundelse for de enkelte fejl kan ligeledes findes i kontrolrapporten. Bygning A, bad-toilet: Under pkt. 9.3: Den sagkyndige har i vådzone overset en større åben revne i kantfuge omkring badekar (K3). Da fliserne er opsat på pladebeklædning kan risikoen for følgeskader være forøget, afhængigt af pladernes fugtfølsomhed, hvilket burde være angivet i forbindelse med skaden. Under pkt. 9.2: Den sagkyndige har desuden overset, at vægfliserne stedvist mangler vedhæftning på pladebeklædningen i lettere omfang, hvilket kan medføre mug og skimmelvækst bag fliserne. Under pkt. 9.1: Den sagkyndige har overset at gulvfliserne i badeværelset stedvist har markant mangelfuld vedhæftning. Efter styrelsens vurdering er de manglende skadesregistreringer under bad-toilet så alvorlige at de samlet set tangerer en påtale.
3/5 Bygning A i øvrigt: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst om der forelå tidligere tilstandsrapport, energimærke eller tegningsmateriale mv. Forholdet har ikke væsentlig betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke registreret af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.03. Under bemærkninger, normalt tilgængelig burde den sagkyndige have præciseret hvilke gulve der ikke er besigtiget på grund af løse og faste tæpper, samt hvilke dele af skunkrummene der ikke er besigtiget på grund af opmagasinering. Forholdene er ikke medtaget af teknisk revisor, men er ikke uden betydning i styrelsens vurdering da der kan opstå tvivl når indboet fjernes, hvilket må påregnes ved en fraflytning. Under Generelle kommentarer bør der kommenteres på tilstanden af samtlige litrerede bygninger. Bygningstypen og den tilstand der kan forventes bør nævnes, så brugerne kan sætte de konstaterede skader i de rette proportioner. Under pkt. 1.3: Den sagkyndige har givet karakteren K1 for mangelfuld vedhæftning af fliser på udvendige trapper. Karakteren skulle have været K2 da der er nærliggende risiko for frostafskalninger. Under pkt. 3.6: Den sagkyndige har overset løsnet og fugtskadet tapet flere steder på indvendige vægge, og har ikke fulgt op med en kontrol for fugt i væggene, som kan konstateres flere steder. Sælgers oplysning om at ventilationshuller i fundamenter har været lukket i vinterperioder, burde ligeledes have medført en skærpet opmærksomhed. Der skal ikke påregnes fugt i væggene i et hus fra 1930 som det pågældende, selvom det ikke er helt usædvanligt, men da problemet i dette tilfælde ikke skønnes at have noget større omfang, har styrelsen ikke vurderet fejlen til en påtale i sig selv, men den har dog væsentlig betydning i den samlede vurdering. Den sagkyndige har ligeledes ikke registreret, at indvendige vægge stedvist har mangelfuld pudsvedhæftning i lettere omfang (K1). Denne skade skønnes ikke at være fugtrelateret. Under pkt. 3.7: Den sagkyndige har overset at vægfliser i køkkenet stedvist har mangelfuld vedhæftning (K1). Under pkt. 4.2: Den sagkyndige har ikke registreret nedbrudt træ i bunden af sidekarme på bryggersvindue og på det ene stuevindue mod vej (K2).
4/5 Under pkt. 4.3: Den sagkyndige har overset et slip mellem bundkarm og elastisk fuge, der er udført delvist glat med forkant og har blokeret for drypnotens funktion. Dette indebærer risiko for fugtbetinget nedbrydning af bundkarmen. Under pkt. 8.4: Den sagkyndige har ikke registreret at emhætteaftræk gennem loftrum foregår i nedtaget skorsten med utæt aflukning og videre til tagventil i uisoleret rør. Varm og fugtig rumluft kan herved trænge ud i tagrummet og give anledning til fugtbetinget skade (K3), ligesom den vil kondensere i det uisolerede rør. Under pkt. 8.11: Den sagkyndige har overset at tagrum over hanebånd ikke er tilstrækkeligt ventileret (K1). Forholdet har ikke medført fugtskader på træværk i usædvanlig grad i forhold til husets alder, men da der er udført senere efterisolering, er forholdet efter styrelsens vurdering væsentligt for en fyldestgørende bedømmelse af ejendommen. Under pkt. 8.12: Den sagkyndige har overset at isolering i skunkrum er kraftigt nedtrampet til venstre for skunklem mod haveside (K1). Den sagkyndige har imidlertid taget forbehold for besigtigelse af dele af skunkrummet uden at præcisere hvilke dele det drejer sig om, og styrelsen kan derfor ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om der her har været fornøden adgangsmulighed. Det bemærkes under sælgeroplysninger at lidt fygesne har ligget i skunkrum engang (1998) og at teknisk revisor udpeger årsagen til at være en tidligere utæthed ved velux vindue, hvorunder der står en gulvspand i skunkrummet. Se teknisk revisors foto. Sælgeroplysningen burde have været bemærket af den sagkyndige, og medført en særlig omhyggelig besigtigelse af skunken. Under pkt. 8.15: Den sagkyndige har overset uisoleret og utæt loftlem, der kan medføre skadelig kondensdannelse på lem og loftrum i vinterhalvåret. Under pkt. 10.3: Den sagkyndige har overset, at overløbsrør fra sikkerhedsventil ikke er ført til afløb. Under kontrolrapportens uddybende bemærkninger og konklusioner: Den sagkyndige har overfor teknisk revisor anført, at han bliver presset af ejendomsmæglere i lokalområdet til en mildere skadesbedømmelse. Styrelsen skal i den anledning understrege, at beskikkelsen som bygningssagkyndig forudsætter en neutral, uafhængig virksomhed, på et fagligt, professionelt grundlag, jf. håndbogens kapitel 3, afsnit 1.04 og 5.00. En for mild skadesbedømmelse i en tilstandsrapport kan ikke undskyldes med andre branchers synspunkter på de normer, der skal følges. Oplysningen har derfor ikke haft indflydelse på styrelsens vurdering af tilstandsrapportens kvalitet.
5/5 Konsekvenser af afgørelsen: Påtalen gælder i 3 år. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel med offentliggørelse på styrelsens hjemmeside www.boligejer.dk. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning: Erhvervs- og Byggestyrelsen den 2008 Pernille Lange Sekretær