UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER

Nyhedsbrev December 2013 nr. 6 14. årgang Efterårets kurser Se midtersiderne UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER

BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Nyhedsbrev December 2013 nr. 6 14. årgang PERFEKT TIL FORÆLDREKØB NY PRIS! SOLGT! VELBELIGGENDE UDLEJNINGSEJENDOM Energibesparelser igen, igen DANNEBROGSGADE 26 AARHUS C. 4 flotte lejligheder. 3 lejligheder kan blive ledige til køber. Skøn lille have og parkering lige ved ejendommen. Ejendommen er totalt renoveret sidst i 80 erne og først i 90 erne. Flot pudset facade. Nyere listepaptag. Alle lejligheder er gennemgribende moderniseret. Købesum: 6.600.000 Sagsnummer:13100208 Allan Nørgaard Indehaver Erhverv Statsaut. ejendomsmægler MDE, HD (A) 40 72 36 64 Lars Ørbæk Indehaver Erhverv Ejendomsmægler 20 90 20 90 Forrentning: 4,30% Boligareal: 309 m 2 Peter Fredberg Indehaver Erhverv Erhvervsrådgiver HD (A) 51 17 17 88 Carsten D. Sørensen Statsaut. ejendomsmægler MDE, HD (A) Erhverv 40 81 54 89 Prinsensgade 41 Aalborg C. SOLGT! Vesterbrogade 16 Nørresundby Anders H. Rom Statsaut. ejendomsmægler & Valuar MDE Erhverv 20 40 30 06 Heidi Thybo Erhvervskoordinator Erhverv 96 31 60 80 ODDERVEJ 57 HØJBJERG, AARHUS Meget velbeliggende udlejningsejendom i Højbjerg, med i alt 6 stk. boliglejemål og 1. stk. erhvervslejemål. Store og rummelige 2-værelses lejligheder fra 72 75 m 2 med udsigt til mod Marselis Skoven. Stueetagen er indrettet med en kiosk med et samlet erhvervsareal på 125 m 2. Købesum: 9.200.000 Sagsnr.: 13100307 Forrentning: 3,68% Boligareal: 441/176 m 2 Hasserisvej 143 9000 Aalborg Tlf.. 96 31 60 00 Efterårets kurser Se midtersiderne UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER Forsiden: Den Gamle By, Aarhus Foto: Venligst udlånt af Den Gamle By UDLEJERFORENINGEN AARHUS Fredensgade 30, 8000 Aarhus C Telefon: 8612 1132 ufaa@ufaa.dk www.ufaa.dk UDGIVES AF Udlejerforeningen Aarhus, Redaktionsudvalget ANNONCESALG Gert Hald: 8612 1132 Hans Jespersen: 8675 0155 / 4028 3823 ANNONCEPRISER 1/4 side: kr. 1.300,- 1/2 side: kr. 2.500,- 1/1 side: kr. 5.000,- Yderligere information vedr. deadlines, formater, tekniske specifikationer mv. kan rekvireres hos Gert Hald eller Hans Jespersen. Så prøver Folketinget endnu engang at begrænse vores muligheder for at drive forretning. Næsten alle partier i Folketinget har indgået Energiaftalen. Er du på vej til at igangsætte renoveringsprojekter, som efterfølgende forventes udlejet efter boligreguleringslovens 5 stk. 2, bør du stoppe arbejdet og genoverveje din investering! Ifølge aftalepapiret, lovforslaget fremsættes januar 2014, er det kun ejendomme med energimærke D eller bedre som kan genudleje renoverede lejligheder efter 5 stk. 2. Ligeledes skal Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter efter lovvedtagelsen udarbejde retningslinjer for afgrænsningen mellem forbedringer og vedligeholdelse i forbindelse med energiinvesteringer, herunder fradrag for sparet vedligeholdelse og dermed udlejers adgang til at kræve lejeforhøjelse. Energiaftalen indeholder som tidligere også nye tiltag om Grøn Byfornyelse, forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelse, Huslejenævnenes sagsbehandlingstider som sættes til max 2 måneder, større råderetsbeløb til lejerne og sidst men ikke mindst reglen om totaløkonomisk rentable forbedringer. For sidstnævnte gælder at den reduktion som lejeren får i f.eks. varmeudgiften efter udlejers energiinvestering kan tilfalde udlejer til forrentning af investeringen, krone til krone. Men vær opmærksom på at ingen kender den endelige lovtekst og heller ikke ikrafttrædelses datoen! Så opfordringen er lige at afvente et bedre beslutningsgrundlag og nøje overveje risikoen inden de store renoveringsprojekter igangsættes. ANSVARSHAVENDE DETTE NUMMER Lars H. Rasmussen Telefon: 8616 0055 e-mail: lhr@rasu.dk REDAKTIONSUDVALGET Claus Jespersen, formand Lars H. Rasmussen, redaktør Mogens Weinreich, journalist Hans Jespersen, annoncer Karin Press, foto Niels Meldahl Ole Mathorne Niels Lucassen Vi følger naturligvis lovarbejdet og vil såfremt loven vedtages, hurtigst muligt afholde et eller flere kurser om lovteksten, konsekvenser og muligheder. Læs også artiklen side 15, som omhandler ovennævnte problemstillinger. Med ovenstående i baghovedet går vi et spændende 2014 i møde, og jeg vil benytte lejligheden til at ønske alle en glædelig jul samt et lykkebringende nytår. Erhvervschef Inga Dombrowski Tlf. 4526 8204 Erhvervschef Thomas Röck Tlf. 4526 8203 Redaktionen er afsluttet d. 30.11.2013 Oplag: 1.000 stk. Næste nummer: januar 2014 Udlejerforeningen Aarhus Nyhedsbrev sendes til samtlige medlemmer af foreningen. ÅBNINGSTIDER Mandag til torsdag: kl. 9.00-16.00 Fredag: kl. 9.00-12.00 Medlemmerne er ALTID meget velkomne på kontoret. Med venlig hilsen Claus Jespersen Formand 2 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 3

SVANE ÅRHUS PERSONLIGT OG PROFFESIONELT Hos Svane Køkkenet i Århus har vi opbygget en solid erfaring og ekspertise i renovering af inventar til udlejningsejendomme. Vi kender alt til værdien af, at få kvalitet, økonomi og proces til at gå op i en højere enhed. Som kunde hos os får du en fast erhvervskonsulent tilknyttet din forretning. Det giver os mulighed for at imødekomme dine behov og varetage dine interesser. Hos Svane Køkkenet Århus er et kundeforhold ganske enkelt personligt. Kontakt en af vores erhvervskonsulenter og hør nærmere om dine fordele og muligheder. Per Ole Kobberø mobil: 4018 9918. Svane Køkkenet Vinterrvej 9 8210 Århus V Tlf: 8619 1888 svane.com Hvad vil du helst være....til salg - eller helt solgt? Oplev forskellen på TIL SALG og SOLGT! Ejer du en boligudlejningsejendom, så sælger vi den for dig. Timingen er rigtig nu. Vi har mange kunder, der efterspørger boligudlejningsejendomme. Det betyder, at vi hurtigt sælger de ejendomme, vi får til salg. SOLGT SOLGT Vores styrker er Dine fordele: Du får Danmarks største og mest solide ejendomsmæglerfirma i ryggen Salget bliver varetaget af erfarne specialister i salg af boligudlejningsejendomme Stort landsdækkende kartotek med interesserede købere Frederiks Allé 60, Aarhus Mejlgade 17, Aarhus Klostergade 52, Aarhus Ny Munkegade 28, Aarhus C Ring til os og lad os få en snak om salg af din ejendom: 87 30 99 30 SOLGT SOLGT Rotten hører stadig til hovedfjenderne I bekæmpelsen af den smittefarlige gnaver har Aarhus Kommune behov for et medspil fra husejerne. Af Mogens Weinreich I den mørke middelalder truede pesten, også kaldet den sorte død, med at udrydde menneskeracen. Millioner endte i graven som ofre for en smitte udbredt af rotter, som stortrivedes under datidens uhygiejniske forhold. Siden har rottebekæmpelse haft en høj prioritering i de fleste samfund, og en overgang blev der herhjemme satset på en total udryddelse af den smittefarlige gnaver, hvilket efterfølgende har vist sig at være en illusion. At vi stadig må leve med rotternes tilstedeværelse, vil fremgå af en ikke særlig opmuntrende statistik udarbejdet af Aarhus Kommunes rottebekæmpelse, som taler om, at der siden 2009 har kunnet registreres en stigning på 40 pct. i anmeldelserne af besøg af de ubudne gæster. Uden at overdramatisere denne udvikling, kan den alligevel betegnes som foruroligende. Under alle omstændigheder forekommer en øget indsats for at decimere dette tal påkrævet, hvilket blandt andet lægger op til et medspil fra byens husejere. Ved et besøg på Aarhus Kommunes afdeling til rottebekæmpelse med adresse på Edwin Rahrsvej viser set sig, at kontoret kun er bemandet med to medarbejdere, hvilket kan forekomme en smule overraskende på baggrund af det samfundsproblem, man beskæftiger sig med. Men forklaringen skal søges i, at det er her, den administrative side af rottebekæmpelsen foregår, mens den fysiske indsats er overdraget til Anticimex, der er et internationalt servicefirma grundlagt i 1934 og med 3000 ansatte, der servicerer 2.2 mio. kunder. Fra at beskæftige sig med udryddelse af alle former for skadedyr har Anticimex udbygget sit koncept til at tilvejebringe et sundere indeklima for såvel virksomheder som private. I dette koncept indgår også brandsikkerhed og energibesparelser. De defekte kloakker På rottekontoret på Edwin Rahrsvej har overgangen til EDB på ingen måde lagt en dæmper på anmeldelserne, hvilket turde fremgå af, at man i fjor modtog mere end 6.000 henvendelser eller mere end 100 om ugen fra folk, der har registreret tilstedeværelse af rotter både inde og ude. Det første ser man ifølge assistent Tonny Thomsen, der i 12 år var beskæftiget med rottebekæmpelse i marken, inden han overgik til administrative funktioner, mest alvorligt på. Af samme grund rykker folkene fra Anticimex ud samme dag, når der konstateres rotter inde i et hus, fordi det øger risikoen for smitte. Ikke mindst hvis rotterne sikrer sig adgang til fødevarer. I værste fald kan man ved at komme i berøring med skadedyrenes urin pådrage sig Weills syge. Denne optræder i form af svær blodforgiftning og gulsot, som kan få en dødelig udgang, hvis ikke den angrebne behandles med penicillin. For at gardere sig mod Weills syge, som kun optræder i en snes årlige tilfælde herhjemme, anbefales det kloakarbejdere at bruge åndedrætsværn. Kloaknettet er rotternes foretrukne tilholdssted, fordi de her er nogenlunde fredede. Man kan godt tale om væbnet neutralitet. Forstået på den måde, at jagten intensiveres, når de forlader det underjordiske og trænger ind i boliger. Utætte kloaker er derfor ondets rod, forklarer Tonny Thomsen. Selv om kloaksystemet i den centrale del af Aarhus er gammelt og nedslidt, hvilket øger risikoen for, at rotterne kommer op til overfladen, er kloakkerne trods alt i bedre stand i kraft af det arbejde, Aarhus Vand har udført. Det største problem udgøres derfor af defekte stikledninger ind til husene, og her kan man godt ønske sig større agtpågivenhed fra grundejernes side, hvilket er i egen interesse, mener Tonny Thomsen. Af samme grund kunne han godt ønske sig, at den tilstandsrapport, som i de fleste tilfælde går forud for en ejendomshandel, også kommer til at indeholde en gennemgang af kloakforholdene. Som det er nu, kan køberne godt komme ud for ubehagelige overraskelser, når defekte stikledninger skal istandsættes. Strømpeforing Men når nøden er størst, er hjælpen som bekendt nærmest. Og i det foreliggende tilfælde er hjælpen identisk med firmaet Aarsleff A/S med hovedsæde i Aabyhøj. Her har man udviklet en teknik baseret på at tætne defekte rør uden at behøve at grave dem op. Efter hvad salgschef Henrik Kjær fra Aarsleff oplyser, er der ikke tale om et nyudviklet system, men dette forbedres til stadighed og udføres for såvel kommune som private husejere. Fortsættes på side 11 4 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 5

Nybolig Erhverv Nyt website /nyboligerhverv.dk Kursusoversigt Vi søger boligudlejningsejendomme til salg Nybolig Erhverv Aarhus oplever en fortsat stor efterspørgsel på boligudlejningsejendomme. I 2012 solgte vi et større antal ejendomme og søger nu flere til salg til kapitalstærke købere. Aarhus har et meget stærkt lejemarked, som er stigende, hvilket betyder, at investeringen i boligudlejningsejendomme i Aarhus er meget sikkert, der medfører en større efterspørgsel end udbud. Vi sætter pris på at have overblik over detaljerne, når vi prissætter ejendommene, idet det er vores opfattelse, at et grundigt forarbejde giver et bedre salg. Få en gratis og uforpligtende salgsvurdering. Nybolig Erhverv Aarhus Europaplads 2 8000 2 8000 Aarhus Aarhus C C Tlf. Tlf. 8620 8620 8585 8585 8100@nybolig.dk Bavnehøjvej 20 20 8500 8500 Grenaa Grenaa Tlf. Tlf. 8620 8620 8582 8582 8501@nybolig.dk SOLGT En En del En del En del af del af en af en af landsdækkende kæde kæde med med internationale med relationer relationer nyboligerhverv.dk/aarhus SOLGT Kontakt: Jan Poulsen Kirkebæk og Erik Andresen for en drøftelse af dine muligheder for et optimalt salg. Nr. Titel Underviser Dato 1 Nyheds kursus Søren Lyager og Louise Kaczor 20.01.14 2 Gennemgribende moderniserede lejligh. Erik Aagaard Poulsen 27.01.14 herunder de nye vilkår jf.lovforslag 3 Bedre lejekontrakter Erik Aagaard Poulsen 03.02.14 4 Kursus om Pcb, bly og asbest Michael Due 17.02.14 5 Flytteopgørelse Louise Kaczor 24.02.14 6 Vedligeholdelsesplaner Michael Due 03.03.14 7 Forbedringsforhøjelser og nye Erik Aagaard Poulsen 10.03.14 regler for energisparende foranstaltninger 8 Relevante el-tekniske forhold i en udl.ejd. Thomas Baiemler og Michael Due 17.03.14 9.1 Regnskab/skat 1.del Hans A. Nielsen og Jan Mehlsen 24.03.14 9.2 Regnskab/skat 2.del Hans A. Nielsen og Jan Mehlsen 31.03.14 INFORMATION Max. deltagerantal til alle kurser: 50 Aftenkurser starter kl. 19.00 og slutter senest kl. 22.00. Alle kurser består af 3 x 50 min. Hvert medlem har ret til 2 deltagere på hvert kursus uden deltagergebyr. For ekstra deltagere og ikke medlemmer betales kr. 250,- pr. kursus. TILMELDING! Din kursustilmelding foretages via vores hjemmeside: www.ufaa.dk ALLE KURSER AFHOLDES PÅ NEDENSTÅENDE ADRESSE Scandic Hotel Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus. Telefon 8931 8100 AFBUD Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret, skal du sende afbud. Det er der mange der gør, men også mange som glemmer. Til hvert kursus er der omkring 5 medlemmer, som glemmer det. På et enkelt kursus mødte kun halvdelen af de tilmeldte, hvilket er uacceptabelt. Udlejerforeningen Aarhus kurser er en Filial af Danske Udlejeres kursusvirksomhed. KURSUSBEVIS Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser til alle som ønsker det. Advokater og revisorer vil således kunne lade vore kurser indgå i deres faglige forpligtelser til kursusdeltagelse. Alle kurser er på 3 lektioner og giver 3 kursuspoint. AFBUD Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret skal du sende afbud. Det vil give andre mulighed for at deltage i kurset eller modsætningsvis spare foreningen for omkostninger. Bestyrelsen har derfor truffet en principbeslutning om at kurserne fortsat skal være gratis, men at de som bliver forhindret i at møde op og som glemmer at melde afbud vil blive opkrævet et gebyr på kr. 250,- Gældende fra 1. januar 2014. GRUNDEJERNES FORSIKRINGSORDNING DIN FORSIKRINGSKONTAKT Erhvervsassurandør Henrik Andersen Alm. Brand Århus Tlf. 35 47 97 89 Mail: abrhnd@almbrand.dk Yderligere oplysninger om forsikringsordningen kan fås ved henvendelse til: James Andersen, Herning tlf. 97 12 59 75 Leon Vetter, Grenaa tlf. 87 58 95 00 Danske Udlejere, Århus tlf. 86 18 51 55 BONUSORDNING Ved er areal der samlet overstiger 5.000 kvm. ydes følgende bonus: 5.000-10.000 kvm.: 10% 10.000-20.000 kvm.: 15% 20.000-30.000 kvm.: 20% 30.000-40.000 kvm.: 25% over 40.000 kvm.: 40% Udbetaling af bonus forudsætter en skadeprocent under 40. Endnu en grund når du sigter efter flest plusser. RSM plus kan du altid regne med. Vi tilbyder specialiseret indsigt, udsyn og kompetent sparring. Statsaut. revisor & Partner Hans A. Nielsen Tlf. 8739 3744 hn@rsmplus.dk Skattekonsulent, cand. jur. Jørgen Tind Larsen Tlf. 8739 3708 jtl@rsmplus.dk Jens Baggesensvej 90 N 8200 Aarhus N Tlf. 86 12 78 88 Fax 86 12 78 85 aarhus@rsmplus.dk www.rsmplus.dk ALM. SUND FORNUFT RSM plus er Danmarks 7. største revisionsfirma med ca. 210 medarbejdere, afdelinger 8 steder i Danmark og egen skatte- og IT-afdeling. På kontoret i Aarhus beskæftiger vi pt. 45 medarbejdere. RSM plus er et selvstændigt medlem af RSM International. 6 www.ufaa.dk UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER www.ufaa.dk 7

KURSUS 1 KURSUS 3 KURSUS 5 KURSUS 7 Nyhedskursus Bedre lejekontrakter Flytteopgørelse Forbedringsforhøjelser Mandag d. 20. januar 2014, kl. 19.00 Underviser Advokat (H) Søren Lyager og ( LL.M.) Louise Kaczor Mandag d. 3. februar 2014, kl. 19.00 Underviser Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen Mandag d. 24. februar 2014, kl. 19.00 Underviser Advokat (LL.M.) Louise Kaczor Mandag d. 10. marts 2014, kl. 19.00 Underviser Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen Tilmelding/evt. afbud senest 13. januar 2014 Tilmelding/evt. afbud senest 27. januar 2014 Tilmelding/evt. afbud senest 17. februar 2014 Tilmelding/ evt.afbud senest 3. marts 2014 På kurset gennemgås det seneste års mest markante nyheder i lejelovgivning og retspraksis indenfor boligudlejning i den private sektor. Kurset indeholder en grundig gennemgang af kontraktformular A 8 med særlig vægt på indholdet af 11-tillægget. På kurset gennemgås de regler i lejeloven, der ligger til grund for afholdelsen af flyttesyn og opgørelsen af fraflytningskrav mod lejer med henblik på at afdække risiciene for tabgivende fejl. Både formelle og materielle regler skal overholdes for at udlejer kan gøre kravene gældende. Kurset gennemgår regler og retspraksis om, hvad der anses som forbedringsforhøjelser i modsætning til vedligeholdelsesarbejder samt varsling af adgang/iværksættelse, beregning, foreløbige og endelige forhøjelser m.v. både i store ejendomme, samt de nye regler om varsling af forbedringer i småhusejendomme. KURSUS 2 Gennemgribende moderniserede lejligheder, herunder de nye vilkår efter regeringens lovforslag Mandag d. 27. Januar 2014, kl. 19.00 Underviser Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen Tilmelding/evt. afbud senest 20. januar 2014 Der gennemgås praktiske eksempler på formulering af formkrav og gyldighedsbetingelser, herunder lovkrav for gyldigheden af den aftalte lejes størrelse (markedsleje, lejeværdi mv.) og for den løbende regulering og forhøjelse af lejen (trappeleje, forbedringstillæg, forhøjet afkast og regulering i byfornyede ejendomme). Særlige problemer vedr. tidsbegrænsede lejemål. Endvidere praktiske eksempler på formulering af lejers vedligeholdelsespligt, flyttesyn, istandsættelse ved fraflytning, trappevask og andre forpligtelser, begrænsninger i fremlejeretten, hæftelse, opsigelse og fraflytning i delelejemål (2 eller flere lejere på kontrakten) osv. Orientering om nye regler. Det er nye regler for 5, stk. 2. lejemål og nye regler om forhåndsgodkendelse. Der udleveres fyldigt kursusmateriale. GENNEMGRIBENDE MODERNISEREDE LEJEMÅL (boligreguleringslovens 5, stk. 2) På kurset gennemgås bl.a. følgende: 1. Hvad er forbedring og hvad er vedligeholdelse? 2. Gennemgang af BRL 5, stk. 2 før og efter 01.01.2001. 3. Beløbsgrænser og øvrige betalinger for aftalefrihed om lejens størrelse. 4. Dokumentationspligt efter BRL 5, stk. 4. 5. Orienteringspligt efter BRL 5, stk. 3. 6. Opretholdelsespligt efter BRL 5, stk. 5. 7. Førstegangsudlejning efter modernisering. 8. Genudlejning af lejligheder moderniseret 01.07.1996-31.12.2000. 9. Genudlejning af lejligheder moderniseret før 01.07.1996- gælder 1500 kr.-reglen??? 10. Regler om byttebegrænsning i LL 73. 11. Retspraksis vedr. forbedringsbegrebet i LL 58. 12. Opgørelse og dokumentation for forbedringer. 13. Aftalevilkår i lejekontraktens 11. Der udleveres fyldigt kursusmateriale. 8 www.ufaa.dk KURSUS 6 Vedligeholdelsesplaner Mandag d. 3. marts 2014, kl. 19.00 Underviser Rådgivende ingeniør Michael Due Kurset gennemgår betingelserne i reglerne om gennemgribende moderniserede lejemål, herunder særligt retspraksis vedr. fordeling af moderniseringsudgifterne på vedligeholdelse og forbedring. Endvidere kravet om forøget brugsværdi og de formelle betingelser og bevisbyrdereglerne. Kurset vil endvidere berøre det lovforslag, som regeringen har varslet fremsættes igen efter aftalen om energisparepakken, som forventes at indeholde de samme begrænsninger om muligheden for gennemførelse af gennemgribende moderniseringer, som var indeholdt i regeringens tidligere lovforslag, forudsat at det nye lovforslag er fremsat inden kursets afholdelse. I gennemgangen indgår endvidere afgørelser fra huslejenævn og domstolene, der kan belyse og supplere de gældende lovregler, og det tilstræbes, at både nybegynderen, den erfarne udlejer og de professionelle skal kunne få inspiration på dette kursus. Tilmelding/evt. afbud senest 24. februar 2014 KURSUS 4 Kursus om PCB, BLY og ASBEST Mandag d. 17. februar 2014, kl. 19.00 Underviser Rådgivende ingeniør Michael Due Tilmelding/evt.afbud senest 10. februar 2014 Hvad er PCB? Hvad er farligt ved PCB? Hvor findes PCB og hvorfor skal der screenes for det? Hvad skal man være opmærksom på i forbindelse med renoveringer af bygninger som er opført/renoveret i perioden 1950-1977? Forekomsten af BLY og ASBEST i bygninger ved renoveringer. 1. Hvad er en vedligeholdelsesplan, og hvad kan den bruges til? 2. Vedligeholdelsesplanen er et godt arbejdsredskab. 3. Vedligeholdelsesplanen hjælper dig og din ejendoms- funktionær med at holde styr på ejendommen og dens renoveringstilstand. 4. Vedligeholdelsesplanen kombineret med ejendommens renoveringsøkonomi. Få en grundlæggende indsigt i hvad en vedligeholdelsesplan er, hvad den kan bruges til, og hvorfor det er en god idé at have en vedligeholdelsesplan for din ejendom. Få styr på din renoveringsøkonomi og planlæg samt tilrettelæg fornuftige renoveringsarbejder. Endvidere gennemgås problemstillingen om omberegning af tidligere (ældre) lejeforhøjelser ved genudlejning, idet disse ofte er beregnet forkert med for lave beløb. På kurset gennemgås bl.a. følgende: 1. Hvad anses som forbedringer efter LL 58 2. Retspraksis om forbedringer 3. Varslingsregler for store ejendomme 4. Varslingsregler for store småhusejendomme (4, 5 og 6 lejligheder) 5. Varslingsregler for mindre småhusejendomme (1, 2 og 3 lejligheder) 6. Varsling for besigtigelse og opmåling og for udførelse 7. Forhåndsgodkendelse 8. Erstatningslejlighed? 9. Beregning af foreløbige og endelige lejeforhøjelser 10. Formkrav for store og små ejendomme 11. Omberegning af gamle forbedringstillæg 12. Kan det betale sig? 13. Huslejenævnspraksis 14. Retspraksis 15. Aftalte forbedringer 16. Orientering om forbedringsberegning efter nyt lovforslag Der udleveres fyldigt kursusmateriale. KURSUS 8 Relevante el-tekniske forhold i en udlejningsejendom Mandag d. 17. marts 2014, kl. 19.00 Underviser Thomas Baiemler fra Viby-el og Rådgivende ingeniør Michael Due Tilmelding/ evt.afbud senest 10. februar 2014 1. Trappelys, kælderlys, mm. med LED og sensor 2. Centraludsugning. Vedligehold, og styrring Hvorfor ikke emhætte? 3. Fællesvaskeri eller vaskeri i lejlighederne 4. Porttelefon. Hvor er udviklingen og hvor fleksibelt er det 5. Solceller muligt/ikke muligt 6. Intelligente forbrugsmålere www.ufaa.dk 9

KURSUS 9 Regnskab / skat 1+2 Mandag d. 24. marts 2014, kl. 19.00 Mandag d. 31. marts 2014, kl. 19.00 Underviser Statsaut. Revisor Hans A. Nielsen og Jan Mehlsen Tilmelding/ evt.afbud senest 17. marts og 24. marts 2014 Kurset indeholder de grundlæggende regnskabs- og skatteregler for udlejere af udlejningsejendomme. Nyheder på området vil særskilt blive gennemgået dels for 2013 og dels for 2014. Af kursets øvrige indhold kan nævnes: 1. Hvad er vedligeholdelse, og hvad er forbedringer 2. Hvorledes forholdes med medregnede og udbetalte beløb fra GI 3. Den skattepligtige indkomst (overskud af udlejningsejendom) 4. Afskrivningsreglerne 5. Virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen 6. Bogføringslovens bestemmelser 7. Beregning af skattemæssig avance ved salg, herunder muligheder for generationsskifte 8. Frivillig registrering efter momsloven, momspligtige lejeindtægter, væsentlige til- og ombygninger. AFBUD Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret skal du sende afbud. Det vil give andre mulighed for at deltage i kurset eller modsætningsvis spare foreningen for omkostninger. Bestyrelsen har derfor truffet en principbeslutning om at kurserne fortsat skal være gratis, men at de som bliver forhindret i at møde op og som glemmer at melde afbud vil blive opkrævet et gebyr på kr. 250,- Gældende fra 1. januar 2014. Telefonisk medlemsservice tilbydes gratis uafhængigt af kontorets åbningstid Lejeret og ejendomsjura Søren Lyager, Advokat 7011 1122 Erik Aagaard Poulsen, Advokat 8612 2366 Skat Hans Anton Nielsen, Statsaut. revisor 8739 3744 Salg, vurdering og administration Peter Lautrup, Direktør, EA 2013 0111 Gert Sauer, Statsaut. ejend.mægler 8620 2233 Lars H. Rasmussen, Direktør 8616 0055 Flemming Mørk Pedersen, Statsaut. ejend.mægler, MDE 7022 9602 Praktiske og tekniske grundejerforhold Michael Due, Rådgivende ingeniør 8616 4755 Hans Jespersen, Direktør 8675 0155 Henning Poulsen, Civilingeniør 8619 0700 Jørgen Stounberg, Ingeniør 8622 4515 Medlemsfordele Magasinet, Danske Udlejere 10x årligt Nyhedsbrevet, Udlejerforeningen Aarhus 6x årligt Aktuelle kurser og møder Telefonisk rådgivning Lejekontrakter og blanketter mv. - gratisk til kopiering Tilskud til principielle retssager Fordelagtig forsikringsordning med retshjælpsdækning Yderligere oplysninger på www.ufaa.dk Rotten hører stadig til hovedfjenderne Fortsat fra side 5 Aarsleff Rørteknik er som specialist i renovering af rørledninger markedsførende i Danmark med hensyn til strømpeforing i og under ejendomme. Renoveringen omfatter ventilationskanaler, brønde, ledninger i jorden samt faldstammer med forgreninger til toiletter. Der er tale om en metode, der skåner omgivelserne for en langsommelig og kostbar proces, fordi vi renoverer den eksisterende faldstamme med strømpen. Det specielle udstyr, som strømpen installeres med, er kompakt og minimeret både med hensyn til vægt og volumen. Det kræver heller ikke meget plads at udføre arbejdet. Kun adgang til start og slutpunkter, hvor renoveringen foretages samt kortvarig adgang til de stik, der skal åbnes fra toilettet, forklarer Henrik Kjær, som tilføjer, at det kun tager nogle få dage at udføre arbejdet Men også oppe på jorden kan husejerne gardere sig mod rottebesøg. Når kulde og frost for alvor sætter ind, savner fuglene føde, hvilket får velmenende mennesker til at etablere foderpladser. Men det er samtidig en invitation til rotterne, påpeger Tonny Thomsen. Det samme er tilfældet med kompostbunker, som blandt andet indeholder kasserede fødevarer. Også det er egnet til at tiltrække rotter, som kan finde på at indrette sig i kompostens behagelige varmegrader. Det er derfor en hjælp til selvhjælp at afskære rotternes adgang ved at overdække kompostbunken. Endelig understreger Tonny Thomsen det hensigtsmæssige i at sørge for, at holde døre og vinduer tæt lukkede. Der skal kun smalle sprækker til for at ubudne gæster kan smutte ind. Gift kontra fælder Hos Anticimex ser den presseansvarlige, direktør Jens Peter Nielsen, en klar sammenhæng mellem den aktuelle rottebestand og de klimatiske betingelser. De kraftige oversvømmelser, vi oplevede tidligere på året, betød så voldsom en belastning for kloakkerne, at mange rotter druknede, mens andre blev tvunget op til overfladen. Derfor var rotterne en overgang så synlige, at det førte til de mange anmeldelser. Til dette billede hørte også de mange druknede rotter, der ikke frembød noget behageligt syn. Jens Peter Nielsen mener også, at den øgede rottebestand skyldes konstante temperaturer altså ikke de store udsving mellem sommer og vinter. Men hvis der kommer en længere periode med hård barfrost, bukker mange rotter under. Derimod klarer de sig bedre, hvis der er et lunende snelag, som de kan grave gange under. Anticimex angriber rotterne på to måder. Ved at lægge gift i kloaker og ved huse, der modtages anmeldelser fra, og ved at opstille fælder, når rotter er trængt ind i boliger. Når der ikke lægges gift her, er det for at undgå luftgener fra døde rotter, som går i forrådnelse bag paneler. I Aarhus opstilles årligt 1.000 1.500 fælder. Handlingsplan på vej Der bliver gået anderledes til værks i kloaksystemet, hvor der hvert år sænkes 5.000 giftblokke ned til rotterne. Ifølge Jens Peter Nielsen. Giftens styrke fastsættes af Naturstyrelsen, men hvis det viser sig, at nogle Nyt køkken, bryggers eller bad FLYTTELEJLIGHED - PROJEKT - MODERNISERING Modulia er dansk design, dansk produceret og dansk ejet Levering fra 48 timer. rotter udvikler resistens, kan det være nødvendigt at bruge stærkere midler. Anticimex kan i øvrigt i samarbejde med et forsikringsselskab tilbyde at formidle forsikringer mod skadedyr og kan melde om øget interesse i takt med den voksende rotteplage. Aarhus Kommune står i begreb med at udarbejde en ny handlingsplan for rottebekæmpelse, men den økonomiske ramme fastlægges først på den anden side af kommunalvalget. Under indtryk af det øgede tal af anmeldelser forventes det, at der afsættes et større beløb til denne post. I mellemtiden kan husejerne yde et bidrag til at holde rotterne i ave ved her på tærsklen til vinteren, hvor rotterne søger ind i varmen, at underkaste deres huse et vedligeholdseftersyn af såvel sokkel som stikledninger. At det betaler sig at tætne de steder, der giver rotterne mulighed for at trænge ind, vil fremgå af, at et hul i muren eller en sprække i døre eller vinduer, kun behøver at være på størrelse med en 10 kr. mønt for blive forceret af en rotte, som også kan sikre sig adgang til et hus ved at benytte indersiden af et nedløbsrør. Det betaler sig også at sikre, at riste i bryggers og badeværelse er solidt fastgjort. For rotten betegnes ikke som en gnaver uden, at det har en baggrund! Hertil kan føjes, at det frygtede skadedyr forekommer i 56 forskellige arter, men i Danmark kun i to. Og her er den brune rotte mest udbredt. Selv om en rotte sjældent lever i mere end et år, kan den i dette tidsrum nå at formere sig i hundredvis. Et kraftigt signal om, at den fortsatte rottebekæmpelse har krav på en høj prioritering. Kontorets åbningstider: Mandag til torsdag: kl. 9.00-16.00 / fredag: kl. 9.00-12.00 for telefoniske og personlige henvendelser. Fredensgade 30 8000 Aarhus C Tlf. 8612 1132 ufaa@ufaa.dk Modulia erhverv Erhvervschef Jesper Lykkeskov, tlf. 2531 0869, jel@concepta.dk Modulia, Mars Allé 50, 8700 Horsens modulia.dk 10 www.aagf.dk www.ufaa.dk 11

MALERFIRMA APS LAD OS REGNE DET UD... - OG GivE DEN RiGTiGE RåDGivNiNG Arne Elkjær A/S er en rådgivende ingeniørvirksomhed med 17 kvalificerede og engagerede medarbejdere som samlet dækker over alle ingeniørmæssige fagområder inden for byggeri- og anlægsarbejder. Hos os kan du få udført alt fra mindre tilsyns- og projekteringsopgaver inden for et enkelt fagområde til store, totale anlægs- og byggeprojekter. vi rådgiver inden for alle former for byggeri- og anlægsarbejder - såsom konstruktionerr, VVS installationer, ventilation, el-installationer samt anlægsarbejder med veje og kloakker. Vi bistår med bygherrerådgivning, projektering, konstruktionsberegninger og energimærkninger og mange andre ting ved større opgaver. 23 66 65 62 klintrupmalerfirma.dk Medlem af: og meget mere Vi har stor erfaring med beregninger vedrørende montering af altaner - ligesom vi yder tilsyn med énfamiliehuse og udarbejder tilstandsrapporter. Uanset din opgave og dens størrelse sætter vi en stor ære i at levere rådgivning af høj kvalitet, til den aftalte tid - og pris. Ring til os på tlf. 86 16 47 55 og få et uforpligtende tilbud - eller se mere på vores hjemmeside www.arneelkjaer.dk Bredskifte Allé 7, 8210 århus v, tlf. 86 16 47 55 Arne Elkjær A/S er medlem af Foreningen af Rågivende Ingeniører I sne står urt og busk i skjul, der er så koldt Vinterens komme gør det relevant at erindre de lokale grundejere om deres forpligtelser med hensyn til snerydning. Af Mogens Weinreich Frem til midten af november har vi haft et mildt efterår. Måtte det fortsætte et stykke tid endnu! Men alle naturlove siger, at før eller senere kommer sneflokkene vrimlende, som det hedder i Jeppe Aakjærs vinterbillede. Det indebærer, at der står snerydning på programmet for grundejere og udlejere, og de dermed forbundne opgaver er beskrevet i Aarhus Kommunes vinterregulativ. Et digert værk på en snes sider. Det er dog ikke alle sider, som er lige relevante for grundejerne, men vi fremdrager her de væsentligste blandt andet de konsekvenser og ansvarspådragelse, der vil være forbundet med at tilsidesætte sine forpligtelser. Regulativet for vintervedligehold opdeler opgaverne med snerydning mellem den kommunale og den private indsats, som sne og frost kræver. Ifølge trafikministeriets lovbekendtgørelse påhviler det den enkelte kommune at sørge for snerydning og forebyggelse af glat føre på offentlige veje, stier og pladser. I hvor høj grad Aarhus Kommune efterlever dette skal der nok herske delte meninger om. Men det ændrer ikke ved, at rollefordelingen er klart defineret. Det kommunale beredskab etableres i perioden 15. oktober 15. april, hvis ikke særlige vinterforhold nødvendiggør en forlængelse. Snerydning iværksættes, når snefaldet har et omfang, som skaber trafikale problemer med et snelag fra 3 til 15 cm. Snerydningen kan finde sted alle dage primært i tidsrummet kl. 04-22. Rydningerne af parkerings- og rastepladser samt holdebaner iværksættes som udgangspunkt først efter, at der er genoprettet en acceptabel trafiksituation på kørebanerne. Husejerens forpligtelser Så meget om den kommunale indsats. Herefter til husejerne, som byrådet i Aarhus i henhold til loven pålægger at rydde sne og træffe foranstaltninger mod glat føre på fortov og stier, der grænser til offentlige veje. Med hensyn til gågader, pladser og torve er grundejerne ansvarlige for snerydning i en zone på op til 10 meter fra ejendommenes facader, men kommunen rydder et resterende areal. I gågaderne i den indre by glatførebekæmpes ved hjælp af varmelegemer. De dermed forbundne omkostninger afholdes af grundejerne. Regulativet fastslår også, at snerydning og glatføreforebyggelse af private fællesveje og stier påhviler grundejerne. Ejere af ejendomme, der grænser op til fællesveje, har ligeledes pligt til at snerydde. Denne pligt omfatter også rydning af færdselsarealer snarest muligt efter snefald. Med hensyn til glatføre påhviler det grundejerne at bestrø fortovene med grus, sand eller salt. De anførte forpligtelser er næppe ukendte, men mindre heldige eksempler på forsømmelser kan gøre det påkrævet med en påmindelse. En grundejer har mulighed for at overdrage sine forpligtelser til en anden i ejendommen eller en beboer i nærheden. Denne overdragelse kan finde sted, hvis ejeren ikke bor i eller i nærheden af sin ejendom og skal anmeldes skriftligt til kommunen. Denne kan nægte at godkende aftalen, hvis den udpegede person ikke anses for egnet til at varetage de beskrevne forpligtelser. Erstatningsansvar Grundejerne har mulighed for at dække sig ind forsikringsmæssigt, hvis en fodgænger glider på fortovet og pådrager sig arm- eller benbrud. En forsikring kan også tage højde for, at fodgængeren begraves af nedfalden sne fra et hustag. Men ifølge assurandør Henrik Andersen, Alm. Brand, er det afgørende, at grundejeren har opsat et advarselsskilt. I modsat fald kan vedkommende pådrage sig erstatningsansvar. Sammenfattende kan det konstateres, at erstatningsansvaret er aktuelt i tilfælde, hvor der ikke er foretaget snerydning. Hvis der derimod er ryddet og saltet, er det op til den skadede person at løfte bevisbyrden, som det hedder i den juridiske terminologi. Men også i anden henseende udsætter grundejere, der undlader den lovbefalede snerydning, sig for ubehageligheder. Hvis Trafik & Vejafdelingen inden for Aarhus Kommune modtager anmeldelser og klager fra trafikanter, der må forcere store snebunker, vil det i første omgang afføde et påbud om at fjerne sneen. Hvis dette påbud ignoreres, kan det medføre, at kommunalt mandskab bliver sat på opgaven, hvorefter regningen sendes videre til den forsømmelige. I yderste konsekvens kan politiet også involveres, hvilket vil udløse en bøde. Men til historien hører, at det hører til sjældenhederne, at Trafik & Veje må på banen i denne henseende. 12 www.aagf.dk www.ufaa.dk 13

Lever din ejendom op til lovgivningen? Der forventes, at der indenfor kort tid, træder nye regler i kraft. Lejerne har herefter krav på adgang til løbende forbrugsværdier. Det betyder at manuelle målere (bl.a. fordampningsmålere) skal udskiftes til intelligente fjernaflæsningsmålere. Det nye EUdirektiv blev vedtaget i efteråret 2012. Intelligente fjernaflæsningsmålere Forbrugsværdier og analyser Målermonitorering www.techem.dk - tlf.: 87 44 77 05 Målere og løsninger der lever op til de nye krav fra EU - og mere til Brug for service inden for el og hvidevarer? Skal de eksisterende elektriske installationer serviceres, eller overvejer I at bygge nyt? Viby El-værk udfører el-opgaver af enhver art. Vi kan hjælpe dig med: Focus på ressourcer Service og vedligeholdelse på elektriske installationer Renovering og ombygning i lejligheder, hele opgange og huse m.m. Reparationer og vedligeholdelse af hvidevarer m.m. Nybyggeri og midlertidige installationer Installation af varmepumper og solceller Grøn energi og energibesparelser Gør det ordentligt Brug Viby El-værk Vi har 100 års erfaring. Viby El-værk Skanderborgvej 180, 8260 Viby J. Telefon: 86 14 10 11 Mail: ve@vibyelvaerk.dk www.vibyelvaerk.dk Regeringens nye lovkatalog Som det er almindeligt kendt, har der i mange år været god økonomi i at modernisere utidssvarende lejligheder gennemgribende efter BRL 5, stk. 2, og genudleje disse til det lejedes værdi, ikke mindst i Aarhus. De seneste års retspraksis har således godkendt huslejestørrelser på kr. 1.100,00 kr. 1.300,00 pr. m 2 for centralt beliggende moderniserede lejligheder i Aarhus, og på det seneste har huslejenævnet også godkendt en højere leje i sådanne lejemål, herunder f.eks. kr. 1.404,00 pr. m 2 i Falstersgade, kr. 1.354,00 i Marstrandsgade, kr. 1.389,00 ved Randersvej, kr. 1.363,00 i Skovgårdsgade, og kr. 1.455,00 i Ålborggade. Særligt mindre lejligheder (1-, 2- og små 3-værelses) kan komme op i dette niveau. Endvidere har der også været fast praksis for god økonomi i forbedringsforhøjelser, når der er tale om energibesparende foranstaltninger, herunder særligt isolering af enhver art og nye termovinduer. Den nuværende regering har to gange tidligere fremsat et lovforslag senest kaldet lovforslag nr. 109 der radikalt forringer disse muligheder, og i regeringens annoncerede katalog over kommende lovforslag i 2013/14 er det annonceret, at det tidligere lovforslag nr. 110 bliver genfremsat i indeværende folketingssamling med enkelte ændringer. Det må derfor forventes og befrygtes, at boligministeren fremsætter stort set de tidligere forslag, som markant forringer de hidtidige muligheder om gennemgribende modernisering og forbedringsforhøjelser af de hidtidige afkast, hvorfor de aarhusianske udlejere bør forberede sig på og overveje snarest muligt at gennemføre foranstaltninger, der begrænser de fremtidige ulykker, der kan beskrives således: 1. Gennemgribende modernisering, BRL 5, stk. 2 Efter de gældende regler kan en gennemgribende moderniseret lejlighed genudlejes til det lejedes værdi, såfremt der forinden (indenfor en 2-årig periode) erudført forbedringer for kr. 2.145,00 pr. m 2 (i 2013), og forbedringsbeløbet må medregnes dels af de individuelle forbedringer i selve lejligheden, men også generelle forbedringer udført på hovedejendommen indenfor den nævnte 2 års periode. Efter de tidligere lovforslag vil det fremover være en yderligere betingelse for at kunne anvende disse regler, at ejendommen har et energimærke, som ikke må være ringere end D. Hvis ejendommens energimærke er et E, eller ringere, må man ikke fremover udleje til det lejedes værdi, uanset gennemgribende modernisering, med mindre der enten er udført energibesparende foranstaltninger, som bringer energimærket op på mindst en kategori D, eller udlejeren i stedet for inden den gennemgribende modernisering afholder en udgift på minimum kr. 400,00 pr. m 2 bruttoetageareal for hele ejendommen til rene energiforbedringer. 2. Energibesparende foranstaltninger Som anført ovenfor har det hidtil været en fornuftig investering af at udføre isoleringsarbejder, idet disse i retspraksis hidtil er blevet godkendt som 100% s forbedringer, og hvor der var tale om nye termovinduer i forhold til enkeltlagsvinduer kunne der beregnes en forbedringsforhøjelse på grundlag af 75% af udgifterne. Disse principper er i det hidtidige lovforslag blevet skudt ned ved indførelse af et nyt princip, nemlig således at den lejeforhøjelse, som man fremover kan kræve efter udførelse af energibesparende foranstaltninger, ikke må overstige den besparelse som arbejderne medfører for lejerne. Det har i de hidtidige lovforslag været forudsat, at udlejer hos nærmere angivne energikonsulenter skulle fremskaffe dokumentation for hvor stor energibesparelsen blev for lejerne, og først herefter har udlejeren kunnet varsle den endelige lejeforhøjelse. Gennemføres en sådan ændring, er det klart, at dette princip vil medføre, at de hidtidige forbedringsforhøjelser vil blive mere end halveret. Regeringen har hidtil kaldt dette princip for totaløkonomisk rentable forbedringer. Denne betegnelse kan da kun være gældende set fra lejers side, da der ikke kan være nogen totaløkonomisk rentabilitet i det set fra udlejers side, men kun en forringelse. 3. Hvad kan jeg gøre? Selvom indholdet af lovforslaget endnu ikke er kendt, må det efter beskrivelsen i lovkataloget forventes, at de hidtidige hovedingredienser og markante ændringer vil blive genfremsat. Derfor kan man med fordel allerede nu fremskynde eventuelle påtænkte energibesparende foranstaltninger efter de hidtidige regler. Endvidere vil det være en god ide ved henvendelse til en energikonsulent, at få undersøgt, hvad der skal til for at opnå et energimærke i kategori D, således at en ekstra investering på kr. 400,00 pr. m 2 i hele ejendommen og ikke kun for lejligheden kan spares. Udlejerforeningen Aarhus vil, så snart lovforslaget bliver fremsat, orientere medlemmerne nærmere herom. Der er også annonceret yderligere ændringer i lejelovgivningen under overskriften forenkling og modernisering, men indholdet heraf er ikke kendt på nuværende tidspunkt. Nogen egentlig forbedring for udlejeren skal man næppe forvente. Af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus Digitalprint i ægte trykkvalitet i små oplag og til hurtig levering Få en gratis og uforpligtende salgsvurdering. Kontakt valuar Gunnar Broholm for en drøftelse af mulighederne for et optimalt salg. -uafhængig erhvervsmægler www.broholmerhverv.dk tlf. 53 52 58 53 Skilte - Bannere - Tryksager - Digitalprint - Tekstiltryk - Autoreklamer Storformat print - Reklameartikler Vittenvej 54, 8382 Hinnerup, 87 57 60 00 www.vittengrafisk.dk SØGES 14 www.aagf.dk Boligudlejningsejendomme søges i Aarhus til konkrete www.ufaa.dk 15

Oplev hvordan stærk rådgivning kan forøge din indtjening markant Ejendomsadministration Løbendeoptimering ograpportering Rådgivningomfinansiering Langsigtedebudgetterog følsomhedsanalyser Rådgivningomrenovering oglejeforhøjelser Byggeadministration Ejendomsservice Få rådgivning, der skaber resultater LAROS kommer hele vejen rundt om din ejendom praktisk, juridisk og økonomisk. Vi har over 30 års erfaring med optimering og administration af boligog erhvervsejendomme, andelsbolig- og ejerforeninger. Book et uforpligtende møde med os Peter Lautrup EA, direktør Lægdommeriboligretten Medlemafhuslejenævnog byfornyelsesnævn Lejersageroglejefastsættelse Byggerådgivningogprojektering Byggeadministration Køb/salgogværdiansættelse Tlf.: 8730 9748 Mobil: 2013 0111 Morten Holst Aaen cand.oecon., indehaver Lægdommeriboligretten Optimeringafløbendedriftogfinansiering Langsigtetbudgetteringforejendomme ogporteføljer Risikovurderingogfølsomhedsanalyser Økonomiskrapportering Køb/salgafejendommeogduediligence Tlf.: 8730 9742 Mobil: 2844 7000 Sønder Allé 5 8000AarhusC. www.laros.dk Telefon: 8730 9740