BERETNING 2011 BYGGESKADEFONDEN vedrørende BYGNINGSFORNYELSE Ny Kongensgade 15 1472 København K Telefon 8232 2400 bvb.dk BYGGESKADEFONDEN vedrørende BYGNINGSFORNYELSE
BvB Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse er en selvejende institution, der blev oprettet ved lov i 1990. BvB s virksomhed er reguleret af bestemmelserne i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter er ressortministerium. BvB s formål er at gennemføre eftersyn, at yde økonomisk støtte til udbedring af skader, at opsamle og formidle erfaringer af bygge teknisk art, at deltage i andre aktiviteter, der kan fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet. FOTOS BERETNING 2011 Beretningen er i år illustreret med fotos fra BvB s udstillingsvirksomhed, herunder den mobile udstilling Gode vådrum
2011 BvB 1 03 erfaringsformidling Nyt stort formidlingsprojekt GODE TAGE har fået en pendant i GODE VÅDRUM - en mobil udstilling opbygget i en stor trailer, hvor det er muligt at se forskellige detailløsninger i 1;1. BvB sætter med de to udstillinger fokus på to vigtige områder i forbindelse med byfornyelse og renovering. 06 tema: gode vådrum Præsentation af GODE VÅDRUM det seneste formidlingsprojekt. 10 eftersyn Fortsat lavt niveau i svigt og skader BvB har gennem årene blandt andet fremhævet brugen af robuste og gennemprøvede løsninger inden for tage og vådrum. Resultatet ses i de lave svigtprocenter. BvB gennemfører kun 5-års eftersyn af udvalgte ejendomme. Til gengæld er vejledningsindsatsen overfor ejerne styrket. 14 skadedækning Et fald i skadeanmeldelser BvB har i 2011 modtaget 23 skadeanmeldelser. Det er lidt under gennemsnittet for de 5 forudgående år. De fleste anmeldelser vedrører byfornyelsessager, der er afleveret i perioden 1991-2001. 20 Økonomi / organisation Årets resultat viser et underskud på 2,5 mio. kr. og en egenkapital på 66,5 mio. kr.
2 BvB deltager i udstilling på Almene Boligdage i Bella Centret 02
2011 erfaringsformidling GODE VÅDRUM Den 14. oktober 2011 blev BvB og GI s nye store formidlingsprojekt GODE VÅDRUM officielt indviet ved et arrangement på pladsen foran Dansk Arkitektur Center (DAC). Den mobile udstilling er indrettet i en 63 m 2 stor trailer. Godt fra start Udstillingen nåede i 2011 at besøge fire tekniske skoler i Københavnsområdet. Her har teknikere fra BvB og GI holdt foredrag og præsenteret projektet. Både lærlinge og lærere har modtaget GODE VÅDRUM meget positivt. GODE VÅDRUM har desuden været en del af et BYG- ERFA seminar Vandtætte vådrum med omkring 60 deltagere, og udstillingen var med i Byggecentrum i Ballerup i forbindelse med arrangementet Byg om og Forny. Der er stor interesse for at få udstillingen på besøg, både fra uddannelsesinstitutioner og rådgivere. GODE TAGE Formidlingsprojektet GODE TAGE er fortsat aktuelt I 2011 blev mock-upperne i den mobile udstilling eftergået, og der blev foretaget enkelte småreparationer og opdateringer. BvB får jævnligt henvendelser fra studerende og rådgivere om GODE TAGE. Det giver et fingerpeg om, at projektet er kendt og bliver flittig brugt rundt om på skoler og tegnestuer. Hjemmesiden er velbesøgt, og de mange detailtegninger bliver brugt i forbindelse med projekteringsopgaver. ALMENE BOLIGDAGE BvB deltog, sammen med Byggeskadefonden (BSF), i Almene Boligdage den 8.-9. oktober 2011 i Bella Centret i København. En af tag mock-upperne fra GODE TAGE indgik i standen og var blandt andet med til at sætte fokus på vigtigheden af tætte dampspærrer. UNDERVISNING Den mobile udstilling GODE TAGE og ikke mindst hjemmesiden godetage.dk er blevet en fast ingrediens i forbindelse med undervisning om renovering af tagkonstruktioner på de tekniske skoler, men også på konstruktøruddannelserne og Ingeniørhøjskolen bliver GODE TAGE brugt som basisviden. Den mobile udstilling har i 2011 været opstillet på ni tekniske skoler. Derudover har BvB holdt flere indlæg for både lærlinge og studerende, uden at udstillingen var med. Alt i alt har ca. 2000 personer hørt BvB s indlæg dertil komme alle de lærlinge og studerende mfl., der har set udstillingen, når den har stået på skolerne, eller når de har besøgt den permanente udstilling i Byggecentrum i Ballerup. BYGGECENTRUM BALLERUP Den permanente udstilling GODE TAGE bliver både besøgt af fagfolk og private boligejere. Skolerne i Københavnsområdet har her mulighed for at se udstillingen når det passer dem, udover at de naturligvis har mulighed for at få den mobile udstilling på besøg. BvB har desuden deltaget i Byggecentrums faste halvårlige arrangementer Byg om og Forny. Der er især stor interesse for problematikken omkring efterisolering i tagkonstruktioner. RÅDVAD TEMADAG OM TAGE BvB medvirkede også i 2011 med indlæg om GODE TAGE og om BvB s erfaringer på Raadvad Centrets tagdag. bvb.dk bvb.dk er fortsat velbesøgt, og BvB har i løbet af 2011 fået mange positive tilkendegivelser om websiden. Her 3 03
4 kan man bl.a. læse om, hvordan byfornyelse foregår både før, under og efter selve byggesagen, samt om eftersyn og skadesagsbehandling. Desuden kan man finde oplysninger om, hvilke svigt og skader BvB ser ved eftersyn, og når skader anmeldes. På websiden kan man også downloade BvB s publikationer, se hvor de mobile udstillinger befinder sig, og teste sin viden om bl.a. tage eller vådrum. SAMARBEJDE MED GI BvB arbejder sammen med GI om at udvikle bygningsrenoveringen. I 2011 har samarbejdet koncentreret sig om færdiggørelsen af den mobile udstilling GODE VÅDRUM. GI kan finansiere initiativer, projekter og forsøg inden for bl.a. byfornyelse, byøkologi og istandsættelse af den ældre boligmasse. med henblik på at undgå uhensigtsmæssige løsninger i byggeriet, men også med viden om hvordan man kan rette op og afhjælpe, når det er gået galt. BYG-ERFA bladene er derfor oplagte at bruge som supplement, når BvB sender eftersynsrapporter og BvB s sammenfatning til ejerne. DUKO BvB er sammen med Dansk Byggeri og Byggeskadefonden for det støttede nybyggeri stifter af DUKO (Dansk Undertagsklassifikationsordning ApS). BvB er repræsenteret i både bestyrelse og teknikergruppe. DUKO er en uvildig klassifikationsordning for undertagsprodukter. Formålet er at hjælpe bygherrer, rådgivere og udførende med at vælge det rette undertag. I 2011 er det besluttet at oprette en tilsvarende ordning for dampspærrer under DUKO. SAMARBEJDE MED BYG-ERFA BvB er repræsenteret både i BYG-ERFA s bestyrelse og i teknikergruppen, der står for kvalitetssikringen af BYG-ERFA s erfaringsblade. BYG-ERFA bladene formidler erfaringer om byggetekniske problemer, både VIDEN OM BYGGERI BvB er medlem af foreningen Viden om Byggeri, og er repræsenteret i bestyrelsen. Viden om Byggeri har etableret en hjemmeside, som samler autoriseret byggeteknisk viden ét sted. BvB deltager i udstilling på byggemesse i Fredericia 04
5 BvB deltager i udstilling på byggemesse i Fredericia 05
tema gode vådrum Gode vådrum - en genvej til bedre vådrumsløsninger 6 GODE VÅDRUM er et formidlingsprojekt, der sætter fokus på god byggeskik ved renovering og udskiftning af vådrum. Projektet tilbyder en række nye værktøjer til bygherrer, rådgivere, entreprenører og især uddannelsessteder. GODE VÅDRUM omfatter en mobil udstillingstrailer, hvor de byggetekniske principper ved vådrum blandt andet er vist med 1:1 modeller. GODE VÅDRUM består derudover af en række digitale værktøjer som film, 3D animationer og en webside, hvor det blandt andet er muligt at opbygge et virtuelt vådrum. BvB ønsker med den mobile udstillingstrailer at bidrage til vidensformidling om vådrum til forskellige uddannelsesinstitutioner herunder specielt de tekniske skoler. Det er vores erfaring fra andre projekter, at en levende præsentation i blandt andet fuld skala giver et godt overblik og en god forståelse af sammenhæng mellem teori og praksis. 06
tema gode vådrum 7 mobil trailer Den mobile udstillingstrailer indeholder modeller (mock-upper) af forskellige vådrumsløsninger. Herudover indeholder traileren interaktive skærme, hvor man blandt andet kan navigere rundt på www. godevådrum.dk og bygge et virtuelt vådrum. Midt i traileren er placeret en procesvæg, der på den ene side af væggen viser processen med at opbygge et vådrum og på den anden side de færdige løsninger. Den mobile udstillingstrailer giver et godt indblik i, hvordan et vådrum kan opbygges i såvel ældre som nye ejendomme og ved forskellige typer af materialer og konstruktioner. 07
tema gode vådrum 8 1:1 modeller Udstillingen indeholder 12 modeller i fuld 1:1 skala af både tunge- og lette konstruktionsløsninger. Modellerne viser udvalgte knudepunkter i opbygningen af gode vådrum og illustrerer samtidig løsninger ved forskellige materialetyper. Besøg af den mobile vådrumstrailer kan arrangeres ved henvendelse til BvB. 08
tema gode vådrum Det er godt at se det i de rigtige materialer Den mobile udstilling falder i god jord hos Nikolaj Schnoor, som er 22 år og går på 4. hovedforløb på tømreruddannelsen hos Københavns Tekniske Skole (KTS) i Rødovre. Traileren har besøgt Rødovre for nylig. Den mobile udstilling er god til de tekniske skoler, fordi det er svært at se tingene for sig teoretisk. Det er meget bedre, når man kan se det i perspektiv, og i de rigtige materialer, som man kan med modellerne i den her udstilling, siger Nikolaj Schnoor. 9 Det er nemmere at forstå end tegninger Mads Ruus er 28 år og støtter op om ovenstående synspunktet, og eksemplificerer det med et udsagn om modellerne i udstillingen. Det er ligesom en snit-tegning, men bare nemmere at forstå, fordi man kan se fra loftet og opefter. Det er ligesom skåret ud af en bygning, og det er spændende. Også fordi det er i 1:1, og fordi man nemt forstår hvilke materialer, det handler om, forklarer Mads, som anbefaler at besøge udstillingen, når den kommer på besøg. godevådrum.dk Som en del af formidlingsprojektet indgår også websiden godevådrum.dk. Her kan man blandt andet opbygge et badeværelse virtuelt ved hjælp af en konfigurator. På websiden vises desuden en filmserie på 12 afsnit om det at bygge gode vådrum. Se mere på hjemmesiden www.godevaadrum.dk 09
10 10
2011 eftersyn EFTERSYN Formålet med BvB s eftersyn er at registrere svigt og skader, så der hurtigst muligt kan rejses krav om udbedring overfor de ansvarlige parter. For ejendomme, hvor ejeren har fået tilsagn om offentlig støtte inden 1. januar 1998 (gammel ordning), skal BvB kun gennemføre et 5-års eftersyn. For ejendomme med tilsagn efter 1. januar 1998 (ny ordning) kan BvB gennemføre to eftersyn, nemlig 1- og 5-års eftersyn. Fra 1. januar 2011 gennemfører BvB altid et 1-års eftersyn, mens der kun gennemføres 5-års eftersyn af udvalgte ejendomme. Ca. 4.100 eftersyn BvB har siden 1995 gennemført 5-års eftersyn af 2.394 ombygninger efter gammel ordning, og 1-års eftersyn af 973 ombygninger efter ny ordning. Af sidstnævnte er der endvidere gennemført 5-års eftersyn af 700 ejendomme. Det akkumulerede antal eftersyn fremgår af diagram 1. GAMMEL ORDNING 5-års eftersyn I 2011 er der ikke gennemført 5-års eftersyn efter denne ordning. Der er kun én enkelt sag tilbage, hvor tilsagn om offentlig støtte er givet før 1. januar 1998. Sagen forventes afsluttet i 2012. NY ORDNING 1-års eftersyn I 2011 er der gennemført 74 eftersyn. Der er registreret svigt og skader i 85 ud af 569 bygningsdele. Det svarer til et gennemsnit på 15 %. Der er ikke registreret væsentlige byggetekniske svigt og skader, som kan være dækningsberettigede. 5-års eftersyn (forenklet) Fra 2011 gennemfører BvB kun 5-års eftersyn af udvalgte ejendomme. BvB vurderer på baggrund af 1-års eftersynet hvilke ejendomme og bygningsdele, der bør efterses. Der er i 2011 kun gennemført eftersyn af 79 bygningsdele fordelt på 27 ejendomme. Der er ikke registreret væsentlige byggetekniske svigt og skader, som kan være dækningsberettigede. 11 antal 4500 Diagram 1. Antal eftersyn 1995-2011 (akkumuleret) 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1995/96 1996/97 1997/98 1998/991999/00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (9 mdr.) 2011 Gl. ordning, 5-års eftersyn Ny ordning, 1-års eftersyn Ny ordning, 5-års eftersyn Reduceret 5-års eftersyn 11
12 I fire ejendomme (stikprøver) er der foretaget 5-års eftersyn af alle de bygningsdele, der er omfattet af byfornyelsessagen. Én enkelt underbygningsdel har udviklet et svigt, men samlet set er svigtprocenten uændret fra 1-års eftersynet til 5-års eftersynet. I 15 ejendomme gennemførte BvB ikke noget 5-års eftersyn, men ejerene fik tilsendt publikationen Hold øje med og hold dit hus (2011), som er en vejledning om, hvordan ejeren selv bør gennemgå sin ejendom systematisk og jævnligt. Vejledningen som er blevet modtaget meget positivt er suppleret med et afkrydsningsskema, man kan hente på bvb.dk. Udviklingen i svigt og skader BvB har siden 1995 gennemgået ca. 53.800 bygningsdele fordelt på de forskellige eftersynstyper. Da 5-års eftersynene i 2011 kun er gennemført af udvalgte ejendomme og bygningsdele, redegøres der kun for svigt og skade i forbindelse med de gennemførte 1-års eftersyn. Som det fremgår af diagram 2, er niveauet for svigt og skader næsten halveret, siden de første 1-års eftersyn blev gennemført i 1999. Hovedparten af de konstaterede svigt og skader er af mindre omfang eller væsentlighed. Den gennemsnitlige svigtprocent dækker imidlertid over store forskelle for de enkelte bygningsdele. Taget er forsat den bygningsdel, der har flest svigt I 2011 er der gennemført 1-års eftersyn på tag i 64 ejendomme, heraf er der svigt i ca. 36 %. Halvdelen er af en sådan karakter, at de kræver udbedring. Væsentlige svigt Procenten for ejendomme med væsentlige byggetekniske svigt og skader, der kan være dækningsberettigede, har været meget lav de seneste år. For 1-års eftersyn har den svinget mellem 6 % i år 2000 og er nu 0 % i 2011. Mindre udsving i svigtprocenten kan ikke tillægges betydning. Et enkelt eller to væsentlige byggetekniske svigt påvirker svigtprocenten relativt meget, da det er et relativt lille datagrundlag, der indgår i statistikken. Der er ingen tvivl om, at bevidstheden om, at BvB gennemfører et eftersyn inden otte måneder efter byggeriets aflevering, har en væsentlig betydning for det lave antal skadesager. Siden de første 1-års eftersyn blev gennemført i 1999, har det været klart for rådgivere og entreprenører, at arbejdet bliver efterset kort tid efter byggeriets aflevering, og dette har en positiv indflydelse på det færdige resultat. En medvirkende årsag til den positive udvikling er også erfaringsopsamlingen og den tilhørende formidling, som er en af BvB s vigtige opgaver. BvB har gennem årene bl.a. fremhævet brugen af robuste og gennemprøvede løsninger fx inden for tage og vådrum. % 45 40 35 30 25 20 15 10 5 Diagram 2. Udvikling i svigt og skader 0 1995/96 1996/97 1997/98 1998/99 1999/00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (9 mdr.) 2011 Alle svigt og skader i % af eftersete bygningsdele Væsentlige svigt og skader i % af eftersete ejendomme 12
13 13
2011 Skadedækning 14 BvB yder økonomisk støtte til udbedring af væsentlige byggeskader, der hidrører fra gennemførelsen af byggeri eller ombygninger støttet efter byfornyelsesloven. Den forsikringsmæssige side af BvB s virke er bl.a. knyttet sammen med kravet om kvalitetssikring af såvel projekt som arbejdets udførelse, så antallet af byggeskader minimeres. Fra det tidspunkt, hvor byggeriet er afleveret, har entreprenører og rådgivere et 5-årigt ansvar. I den periode har de både ret og pligt til at udbedre svigt eller skader, som de er ansvarlige for. I samme periode dækker BvB derfor kun væsentlige byggeskader i de tilfælde, hvor entreprenøren eller rådgiveren er gået konkurs eller på anden måde ikke er i stand til at opfylde deres forpligtigelser. I praksis volder det imidlertid en del bygherrer besvær at få entreprenører og rådgivere til at udføre den udbedring, de er ansvarlige for. I de tilfælde, hvor det drejer sig om væsentlige byggeskader, hjælper BvB bygherren med at få sagerne løst ved forligsforhandlinger, syn og skøn eller voldgift. Fra det 5. til det 20. år dækker BvB indtil 95 % af udgiften til udbedring af væsentlige byggeskader efter fradrag for opbrugt levetid og eventuelle forbedringer i den byggetekniske kvalitet. Den resterende del afholdes af ejeren som en slags selvrisiko. Byggeskader skal anmeldes inden 20 år efter afleveringen. ANMELDTE SKADER BvB har i 2011 modtaget 23 skadeanmeldelser mod 36 anmeldelser året før. Antallet ligger lidt under gennemsnittet for de 5 forudgående år. Erfaringerne viser imidlertid, at antallet af skadeanmeldelser kan variere meget fra år til år (se diagram 3). Det akkumulerede antal anmeldte skader har siden 2001 udgjort ca. 5-8 % af det akkumulerede antal eftersyn. I alt har BvB siden sin oprettelse modtaget 328 skadeanmeldelser. Heraf er ca. en tredjedel anerkendt som dækningsberettigede. Det svarer til ca. 2,6 % af de samlede eftersyn. Diagram 3. Skadeanmeldelser pr. år antal 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 14
Diagram 4. Skadeanmeldelser 1993-2011 fordelt på bygningsdele antal 160 140 120 100 80 60 40 20 0 tag facader vådrum vandinstallationer kældre etagedæk vinduer andre 15 Alle anmeldte skader Anerkendte skader Flest anmeldelser i de ældste ombygninger BvB har tidligere modtaget lidt over halvdelen af anmeldelserne i tilknytning til sine eftersyn og resten efter udløbet af den 5-årige ansvarsperiode. De seneste år har der imidlertid været en stigning i antallet af anmeldelser, hvor den 5-årige ansvarsperiode er udløbet. Disse sager udgør i 2011 ca. 78 % af de nye skadeanmeldelser. 50 % af de anmeldte byggeskader i 2011 vedrører byfornyelser, der er 15 20 år gamle. Tage er fortsat det største problem Skader på tag udgør fortsat den største andel af de skader, der anmeldes til og anerkendes som dækningsberettigede af BvB. De fleste af disse anmeldelser vedrører byfornyelsessager, der er afleveret i perioden 1991-2001. og udførelsen. Tagskader er forholdsmæssigt dyre at udbedre, blandt andet på grund af de ofte store udgifter til stillads. Skader på tag udgør således 59 % af de anslåede udbedringsudgifter (reservationsbeløbene) se diagram 5. Reservationsbeløbet udgør den anslåede udgift til tekniske rådgivere og entreprenører i forbindelse med udbedringen af anerkendte skader. De næststørste udgifter vedrører vandinstallation, facader og vådrum. I kategorien skader på andre bygningsdele indgår bl.a. skader i kældre, etagedæk, indervægge, vinduer, kloak, varmeanlæg. Inden for hver af disse kategorier er der tale om meget få anmeldelser. I diagram 4 ses fordelingen af primære skadetyper for anmeldte og anerkendte skader i perioden 1993-2011. Verserende sager, hvor der endnu ikke er truffet afgørelse om dækning, vil kunne påvirke tallene i diagrammet. Anmeldte skader på tag udgør 44 % af alle anmeldte skader. Anerkendte skader på tag udgør 52 % af de anerkendte skader. vandinstallationer vådrum facader andre tag Udbedringsudgifter fordelt på bygningsdele Tagskader skyldes ofte et samspil af flere forskellige faktorer, men fælles for dem er, at de registrerede problemer knytter sig til fejl både ved projekteringen Diagram 5. Udbedringsudgifter fordelt på bygningsdele 15
Diagram 6. Årsager til afvisning, skadeanmeldelser modtaget 1991-2011 manglende væsentlighed ejer har ikke reklameret rettidigt ikke omfattet af byfornyelsen ejers manglende vedligehold ingen aktuel skade 16 svigt tidligere udpeget ikke udbedret 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Skadesager med regres Behandlingen af byggeskader, der anmeldes til BvB i tilknytning til den 5-årige ansvarsperiode, kompliceres af, at BvB udover den byggetekniske vurdering skal forholde sig til, om det er muligt og hensigtsmæssigt at gøre ansvar gældende (regres) overfor en eller flere af byggeriets parter. Det er bl.a. en forudsætning for BvB s dækning, at ejeren har reklameret rettidigt overfor de ansvarlige. I disse sager vurderes det nøje, om det vil være muligt at opnå en mindelighedsløsning, hvor de involverede parter selv afhjælper forholdene. Ved forligsforhandlingerne forsøger BvB via en konstruktiv dialog at opnå en hurtig løsning, som samtidig sparer alle parter for omkostningerne til syn og skøn, voldgift og advokathonorarer. Siden 2002 har BvB i alt haft en besparelse på ca. 9,5 mio. kr. i forbindelse med indgåelse af forlig. Den økonomiske effekt af BvB s regresbestræbelser er, at de ansvarlige betaler erstatning eller, at de foretager udbedring af de pågældende skader uden beregning. Er det ikke muligt at opnå en forligsmæssig løsning, vil regresbestræbelserne resultere i syn og skøn og anlæggelse af voldgiftssag. I disse skadesager vil det ofte være ensbetydende med et langt sagsforløb over flere år. Skadesager uden regres Behandlingen af byggeskader, der anmeldes efter udløbet af den 5-årige ansvarsperiode, er mindre kompliceret, da BvB alene skal vurdere, om det anmeldte forhold, ud fra en byggeteknisk vurdering, opfylder betingelserne for skadedækning. Det samme gør sig gældende i de situationer, hvor fx rådgiveren eller entreprenøren inden udløbet af den 5-årige ansvarsperiode er gået konkurs eller lignende. SAGER DER ER BORTFALDET Nogle sager falder bort, fordi de ansvarlige udbedrer skaden, mens sagen er under behandling i BvB. I lidt over halvdelen af de bortfaldne anmeldelser har de ansvarlige således foretaget udbedring af forholdene. I en del sager er det tilsyneladende tilstrækkeligt, at ejeren anmelder skaden til BvB, hvorefter de ansvarlige udbedrer de påtalte forhold uden BvB s egentlige medvirken. Andre sager bortfalder, fordi ejeren vælger at trække anmeldelsen tilbage, eller fordi skaden allerede er udbedret. Desuden bortfalder enkelte sager, fordi BvB ikke modtager tilstrækkeligt materiale til at kunne behandle sagen. 16
SAGER DER ER AFVIST Diagram 6 viser, hvordan forskellige grunde til afvisning fordeler sig. manglende væsentlighed Af de anmeldte skader afvises en del mindre skader på grund af manglende væsentlighed. Skaderne afvises, fordi udbedringsudgiften er relativ lille, skaden er af mindre betydning eller hører ind under den almindelige drift af ejendommen. oprindelige forhold, der ikke er udbedret Et mindre antal anmeldte skader afvises, da det anmeldte forhold ikke stammer fra byfornyelsen, men er oprindelige byggetekniske problemer, der ikke er udbedret. ejeren har ikke reklameret eller reklameret for sent Et mindre antal anmeldte skader afvises, da ejeren enten har undladt at reklamere eller har reklameret for sent. Det fremgår af skadebekendtgørelsen, at ejeren i mangelafhjælpningsperioden først skal forsøge at få byggeskaden udbedret efter reglerne i Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB 92). Det betyder bl.a., at ejeren skal reklamere overfor de ansvarlige. Har ejeren ikke reklameret eller gjort det for sent, har BvB ikke mulighed for at yde økonomisk støtte til at udbedre byggeskaden. ejerens manglende vedligehold Det er forhold, der har udviklet sig til skader på grund af ejerens manglende handlinger. - ingen aktuel skade En række sager afvises, da der ikke er en aktuel skade. Der er registeret et svigt, som måske vil udvikle sig til en byggeskade. Der er typisk tale om sager, hvor det er flere år siden, at den 5-årige ansvarsperiode er udløbet, og hvor BvB vurderer, at risikoen for om og hvornår svigtet udvikler sig til en byggeskade er usikker og en årrække ud i fremtiden. er blevet gjort opmærksom på, at der er registreret svigt som skal udbedres. Der er imidlertid ikke foretaget en udbedring, og nu har forholdet udviklet sig til en skade. Retsafgørelser 2011 Bygherre anlagde sag mod BvB for dårlig rådgivning På baggrund af en voldgiftskendelse som fastslog, at bygherren i en større skadesag ikke havde reklameret rettidigt, afviste BvB i 2007 at dække en anmeldt byggeskade. Ejeren anlagde i 2008 sag mod BvB med krav om, at fonden skulle dække de opståede skader, da ejeren bl.a. var af den opfattelse, at BvB var skyld i den for sene reklamation. Den 28. oktober 2009 afsagde Østre Landsret dom i sagen, hvoraf det bl.a. fremgik, at der ikke var grundlag for at pålægge BvB et ansvar, fordi fonden ikke havde henledt ejerens opmærksomhed på spørgsmålet om, hvornår reklamationsfristen udløb, idet retsforholdet mellem ejeren og hhv. entreprenøren og rådgiveren var BvB uvedkommende, indtil en byggeskade var anmeldt til fonden. Samtidig fandt Landsretten det godtgjort, at ejeren ikke havde søgt byggeskaden udbedret i mangelafhjælpningsperioden efter reglerne i AB 92. Landsretten påpegede desuden, at ejeren havde været bistået ikke blot af arkitektfirmaet, men tillige fik professionel bistand fra et byfornyelsesselskab og sin advokat. BvB blev frifundet. Dommen blev anket til Højesteret med et ændret og mere afgrænset tema. Bygherren meddelte den 30. juni 2011 Højesteret, at man ønskede at hæve sagen mod BvB. Højesteret har den 1. november besluttet, at bygherren skal betale BvB 100.000 kr. i omkostninger i forbindelse med sagen. 17 - svigt tidligere påpeget ikke udbedret I en del skadesager afviser BvB at dække en opstået byggeskade, fordi bygherren på et tidligere tidspunkt 17
skadesag på frederiksberg 18 Skade opdaget før aflevering senere følgeskade En ejendom fik i forbindelse med byfornyelsen i 2010 udført facadeafrensning. Der trængte i den forbindelse vand ind bl.a. ved vinduerne, og indvendigt træværk blev skadet. Vandskaden blev udbedret af entreprenøren. I 2011 modtager BvB en skadeanmeldelse, da der i flere lejligheder blev registreret skimmelvækst. Skimmelvæksten var opstået på grund af den tidligere vandskade. BvB s mulighed for at yde økonomisk støtte til opståede byggeskader indtræder først, når byfornyelsesarbejderne er endeligt afleveret. BvB afviste at dække den opståede skimmelvækst, da skimmelvæksten var en påregnelig følgeskade, som entreprenøren var pligtig til at betale for. Bygherrens byggetekniske rådgiver havde taget forbehold for mulig opståen af skimmelvækst i afleveringsprotokollen. Sagen understreger imidlertid vigtigheden af, at bygherren og den tekniske rådgivere følger op på de uheld eller skader, der kan ske under et byggeri, og eventuelt sørger for at sikkerhedsstillelsen ikke nedskrives eller at garantiperioden forlænges. Selvom bygherren delvist fik dækket udgifterne til udbedring af skimmelafrensningen af entreprenøren, endte bygherren med at måtte betale hele udgiften for at få skadeomfanget fastslået, til advokat og efterfølgende tilsyn med udbedringen. 18
skadesager i odense 19 Skadesager afvist på grund af ejerens passivitet Et boligselskab i en større provinsby fik fra 1992-1995 byfornyet 10 næsten identiske ejendomme. Ejendommene fik bl.a. udført nye badeværelser og tagkonstruktioner. Boligselskabet anmelder i slutningen af 2009 bl.a., at der er utilstrækkelig udluftning af tagrummene, at der er for lille overlæg på tagstenene, og at undertagene i to ejendomme er ødelagte på grund af UV-stråling. Da BvB i 1996 gennemførte sit 5-års eftersyn, blev boligselskabet gjort opmærksom på, at tagstenene var dårlig oplagt, og at der stort set ikke var noget sideoverlæg på tagstenene. Dette ville betyde, at der kom lysindfald eller direkte sollys ind på undertaget (polyethylen-film på polypropylenfilt). BvB oplyste boligselskabet om, at undertaget ville nedbrydes af sollysets UV-stråler og gjorde opmærksom på, at det fremgik af producentens anvisninger, at undertaget straks skulle afdækkes med tagplader. Samtidig blev boligselskabet gjort opmærksom på, at BvB forventede, at tagstenene blev lagt om, så tagstenene fik et forsvarligt overlæg. Forholdene blev imidlertid ikke udbedret i mangelafhjælpningsperioden. Da boligselskabet anmelder skaderne, vurderer BvB derfor, at boligselskabet ikke har gjort tilstrækkeligt for at få afhjulpet svigtene inden for mangelafhjælpningsperioden jf. AB 92, og at muligheden for at udøve regres derfor er tabt. BvB afviser derfor at dække udskiftningen af undertaget på grund af boligselskabets passivitet. 19
2011 økonomi 20 ÅRETS RESULTAT Årsresultatet udviser et driftsunderskud på 2,5 mio. kr. Det negative årsresultat skyldes primært urealiserede kursreguleringer på aktier. BvB s egenkapital er som en følge heraf faldet med 2,5 mio. kr. til 66,5 mio. kr. GI har i 1996-97 ydet BvB rentefrie lån på i alt 30 mio. kr. Lånene forfalder i år 2020 med en afvikling over 3 år (2020-22). Både størrelsen af modtagne bidrag og forholdet mellem udgifter og hensættelser til eftersyn og skadedækning er betydelige faktorer i BvB s økonomi. Der redegøres herfor i afsnittene TILSAGN OG BIDRAG, EFTER- SYN og SKADEDÆKNING. TILSAGN OG BIDRAG BvB s aktiviteter finansieres ved bidrag, der indbetales for ejendomme, der efter den 30. juni 1990 har modtaget tilsagn om støtte efter byfornyelsesloven. Bidraget udgør 1,5 % af ombygningsudgiften. Der hensættes 1 % til eftersyn m.m. og 0,5 % til skadedækning. Kommunen indbetaler bidraget, når ombygningsregnskabet er godkendt. Hvis eftersynsudgifterne er mindre end hensættelserne til eftersyn, kan den ikke-forbrugte hensættelse overføres til dækning af fondens øvrige driftsudgifter. De samlede bidrag siden 1990 udgør ultimo 2011 316 mio. kr. Heraf udgør årets andel ca. 7,5 mio. kr. Bidraget forventes i 2012 at udgøre ca. 7,2 mio. kr. EFTERSYN Overskud på eftersyn I sager efter gammel ordning, skal der kun gennemføres ét eftersyn (5-års). I 2011 har der ikke været gennemført eftersyn af denne type. 1- og 5-års eftersyn ( ny ordning ) har i 2011 resulteret i et overskud på i 20
alt ca. 3,0 mio. kr. på. Det akkumulerede overskud på eftersyn siden 1990 udgør p.t. 89,3 mio. kr. Ultimo 2011 udgør det samlede eventualbeløb 14,8 mio. kr. fordelt med 14,7 mio. kr. fra godkendte skadesager og 0,1 mio. kr. fra eftersynssager, der er gennemført inden for de sidste to år. Samlede udgifter til to eftersyn Der er i alt gennemført 1- og 5-års eftersyn på 706 ejendomme ( ny ordning ). Den samlede udgift udgør i gennemsnit 42.500 kr. pr. ejendom. BvB kan bestemme, at 5-års eftersynet gennemføres af BvB s eget byggesagkyndige personale. I 2011 er denne mulighed anvendt i 11 sager. PROGNOSE FOR FREMTIDIG UDVIKLING Tidligere viste de økonomiske prognoser, at BvB med stor sandsynlighed ville opleve årlige underskud og faldende egenkapital fra omkring 2012. Baggrunden var det store fald i antallet af byfornyelsessager samt en stigende andel af små sager, som giver direkte underskud. 21 SKADEDÆKNING Udgifter til skadesagsbehandling og udbedring Ultimo 2011 udgør de akkumulerede afholdte udgifter til behandling og udbedring af skader i alt 57,3 mio. kr. Se specifikation under Nøgletal på side 19. Disse bruttoudgifter bliver reduceret med indbetalte ejerandele og indbetalte beløb i forbindelse med regres mod entreprenør og rådgiver på i alt 18,0 mio. kr. Ovennævnte udgifter og indtægter vedrører såvel afsluttede som verserende sager. Ultimo 2011 er der således netto afholdt 39,3 mio. kr. til udbedring af skader. Eventualbeløb Når BvB i forbindelse med eftersynene vurderer, at et forhold ud fra en byggeteknisk vurdering er dækningsberettiget, registreres et eventualbeløb i en note i regnskabet svarende til den skønnede udbedringsudgift. Er der ikke indgivet skadeanmeldelse inden to år efter eftersynets afrapportering til ejeren, slettes den pågældende eventualforpligtigelse, idet det antages, at forholdet er udbedret af byggeriets parter. For byggeskader, der anerkendes på grundlag af en skadeanmeldelse, opgøres et eventualbeløb på tilsvarende måde. Når skaden er udbedret, slettes eventualbeløbet. På denne baggrund igangsatte BvB i 2010 en række tiltag med det formål at styrke økonomien på langt sigt, uden at kvaliteten af BvB s indsats forringes. Den væsentligste ændring består i, at der fremover gennemføres færre eftersyn. Der gennemføres således kun 2 eftersyn af udvalgte ejendomme. Til gengæld er vejledningsindsatsen overfor de ejere, der kun får ét eftersyn, styrket. Dette fører sammen med en række administrative omlægninger til lavere administrationsudgifter. På formuesiden er der sket en gradvis omlægning af obligationer til aktier, idet der er almindelig enighed om, at det samlede afkast herved kan forøges, uden at risikoen på lang sigt øges væsentligt. På kort sigt er der dog risiko for større kursfald. BvB har fået mulighed for at placere op til 25 % af aktiverne i aktier, og ultimo 2011 lå andelen på 20 %. Med disse ændringer vurderer ledelsen, at det vil være muligt at opnå balance i BvB s økonomi. 21
2011 regnskab Sammendrag regnskabet i sin helhed kan rekvireres. resultatopgørelse 2011 2010 mio. kr mio. kr Bidrag 7,390 7,618 22 Eftersyn Hensat andel af årets bidrag -4,928-5,078 Anvendte hensættelser til årets afholdte eftersyn m.m. 4,961 6,218 Forskydning i hensættelse til eftersyn 33 1,140 Udgifter til årets lovpligtige eftersyn -1,914-3,311 Eftersyn efter regulering af hensættelser -1,881-1,971 Skadedækning Hensat andel af årets bidrag -2,462-2,539 Anvendte hensættelser til skader, jf. nedenfor 88 6,802 Forskydning i hensættelse til skadedækning -2,374 4,263 Afholdte udgifter vedrørende anmeldte skader -2,789-10,194 Ejerandel og regres m.m. 2,701 3,392 Skadedækning efter regulering af hensættelser -2,462-2,539 Resultat af bidrag, eftersyn og skader 3,047 3,107 Administrationsudgifter Personaleudgifter -7,316-9,273 Afskrivninger -261-235 Øvrige driftsomkostninger -1,827-1,721 Administrationsudgifter -9,404-11,679 Finansielle poster 3,879 12,005 Resultat af primær drift -5,525 326 Modtaget tilskud 1,276 Årets driftsresultat -2,477 4,710-1,999 balance 31.12.2011 31.12.2010 mio.kr mio. kr Aktiver Likvider, tilgodehavender og investeringer 184,398 185,288 Passiver Egenkapital 66,539 69,017 Hensat til eftersyn 10,203 10,236 Hensat til skadedækning 75,413 73,039 Hensættelser i alt 85,616 83,275 Skyldige omkostninger 2,242 2,995 Gæld til GI 30,000 30,000 Samlet gæld 32,242 32,995 Passiver i alt 184,398 185,288 22
2011 nøgletal nøgletal ultimo ultimo 2011 2010 Bidrag i alt Antal sager med bogført bidrag akk. 3.375 3.288 mio. kr mio. kr Indbetalte og tilgodehavende bidrag akk. 315,8 308,4 23 Bidrag pr. sag kr kr Gennemsnitligt og afrundet bidrag 93,300 93,900 Heraf hensat til eftersyn 62,200 62,600 Heraf hensat til skadedækning 31,100 31,300 Hensat og anvendt til eftersyn mio. kr mio. kr Hensat til fremtidige eftersyn akk. 201,384 196,456 Afholdte udgifter til eftersyn akk. -101,915-100,001 Overskydende hensættelser, overført til driftsregnskabet akk. -89,266-86,218 Indbetalt og hensat til eftersyn, jf. balancen akk. 10,203 10,237 Hensat og anvendt til skadedækning mio. kr mio. kr Indbetalt og hensat til skadedækning akk. 114,673 112,211 Indbetalte ejerandele og regres akk. 18,021 15,319 Afholdte udgifter i forbindelse med skadesagsbehandling akk. -9,209-8,919 Afholdte udgifter til skadedækning akk. -48,072-45,573 Hensat til fremtidig skadedækning, jf. balancen akk. 75,413 73,038 Eventualbeløb pr. 31.12.2011 1) mio. kr mio. kr Principielt dækningsberettigede ved eftersyn vedrørende to sidste år 90 13,090 Godkendte dækningsberettigede skader, verserende sager 14,732 11,598 Eventualbeløb i alt 14,822 24,688 2011 2010 Pengestrøm mio. kr mio. kr Driftens likviditet 3,425-5,261 Anvendt til nettoinvestering i obligationer -6,260 5,408 Ændring af likviditet -2,835 147 1) Beløbene er ikke regnskabsført, men fremgår af note til regnskabet. Beløbene søges i størst muligt omfang dækket af byggeriets parter. 23
2011 organisation BESTYRELSE Advokat Jens Anker Hansen, Formand Ejendomsforeningen Danmark Direktion Adm. direktør, cand. polit. Lars Axelsen Vicedirektør cand. jur. Inge-Marie Kryger 24 Sekretariatschef Claus S. Højte Lejernes Landsorganisation Direktør Jan Hansen Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation Vicekontorchef Pia Færch Kommunernes Landsforening Områdechef Jane Drejer Nielsen Københavns og Frederiksberg kommuner MEDARBEJDERE PR. 31.12.2011 Margrethe Petri Godtkjær, Teknisk chef, arkitekt m.a.a. Anette Zachhau, adm. rådgiver Anita Agger, bygningskonstruktør Frank B. Reigstad, bygningskonstruktør Helge Birkerod Aaquist, cand. jur. Johan Elsass Nørby, bygningskonstruktør Orla Christoffersen, arkitekt m.a.a. Pia Ildved Jensen, koordinator BvB har fælles direktion med GI. Der er indgået en administra tionsaftale mellem selskaberne. REVISION ERNST & YOUNG Godkendt Revisionspartnerselskab Statsaut. revisor Henrik O. Larsen Statsaut. revisor Henning I. Jensen 24
BERETNING 2011 BvB maj 2012 Eftertryk tilladt med angivelse af kilde Foto: BvB og Jens V. Nielsen Repro: Scanpress Layout: Tegnestuen Jens V. Nielsen Print: Vilhelm Jensen & Partnere Oplag: 400
BERETNING 2011 BYGGESKADEFONDEN vedrørende BYGNINGSFORNYELSE Ny Kongensgade 15 1472 København K Telefon 8232 2400 bvb.dk BYGGESKADEFONDEN vedrørende BYGNINGSFORNYELSE