Krav og kvalitet. - i bygningsfornyelsen

Transkript

1 Krav og kvalitet - i bygningsfornyelsen 1

2 Kolofon Sammenfatningen er udarbejdet af: sbs rådgivning a/s Fotos: sbs og BvB Layout: sbs rådgivning a/s ISBN: Elektronisk: Indenrigs- og Socialministeriet, 2009 Pjecen og baggrundsrapporten kan downloades fra Indenrigs- og Socialministeriets hjemmeside 2

3 Forord Byfornyelsesmidlerne er blot et af flere virkemidler, som kommunen kan benytte sig af, til at få højnet kvaliteten i et givent område. Når byfornyelse indgår i en strategisk overvejelse omkring en bys eller et byområdes udvikling, vil der være en større chance for, at den ønskede tekniske og æstetiske kvalitet kan opnås. Flere undersøgelser peger ligeledes på, at byfornyelse virker som løftestang for private investeringer i byfornyelsesområdet f.eks. i form af private renoveringer. En fortsat fokus på æstetiske og tekniske krav i forbindelse med bygningsfornyelse kan derfor fremover med stor sandsynlighed give en afsmittende effekt også på kvaliteten af de private renoveringer. I 2008 blev der udarbejdet en analyse, Krav og kvalitet i bygningsfornyelsen, som havde til formål at afdække og ef-terprøve kvaliteten i bygningsfornyelsen set i forhold til den administrative sagsbehandling i 8 udvalgte kommuner for perioden fra 1999 til Analysen byggede, dels på datatræk fra Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelses (BvB) eftersynsstatistik, dels en kortlægning af den kommunale praksis i København, Frederiksberg, Helsingør, Odense, Randers, Kolding, Århus og Aalborg Kommuner omkring realiserede bygningsfornyelser. Disse kommuner repræsenterer ca. 75 % af investeringerne i bygningsfornyelse i perioden Denne pjece er en sammenfatning af analysens konklusioner. Den er udformet som en række anbefalinger til, hvor og hvordan kommunerne kan stille krav til bygningsfornyelsen, samt hvordan kommunen kan følge op på de stillede krav, så de ønskede byggetekniske og æstetiske kvaliteter bedst muligt kan nås. 3

4 Relevante krav medfører bedre kvalitet Når der bruges offentlige midler til renovering, skal kommunen også sikre, at renoveringen udføres på en ordentlig måde. Kommunen kan derfor stille relevante kvalitetskrav ved tilsagn om støtte til bygningsfornyelse og derigennem opnå en høj kvalitet af den byggetekniske og æstetiske kvalitet. Kommunen kan efter lov om byfornyelse og udvikling af byer stille arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser for støtte samt krav om gennemførelse af bestemte arbejder. Krav er de betingelser, som kommunen stiller for tilsagn om støtte til bygningsfornyelse efter byfornyelsesloven. Kvalitet er både den opnåede byggetekniske kvalitet, som kan dokumenteres i BvB s eftersyn efter byfornyelsesloven, og den æstetiske og arkitektoniske kvalitet, som er kommunens egen vurdering. Kommunen har mulighed for at tage en bred vifte af virkemidler i brug for at få det bedste resultat af en bygningsfornyelse. De mest succesfulde administrative virkemidler knytter sig både til den politik og de eventuelle bystrategier, som eksisterer i kommunen, og til den daglige administrative sagsbehandling, ikke mindst i forhold til at følge op på de stillede krav. Hvis der i kommunen er klare retningslinjer om og ønske om at skabe ejerskab til byens udformning blandt både politikere, embedsmænd og borgere, kan det medføre en skærpet administrativ praksis i forhold til den æstetiske kvalitet i bygningsfornyelserne. Vigtige forudsætninger for at kunne stille kvalitetskrav er, at: 1. Kommunen har en formuleret politik og klare retningslinjer om byens arkitektoniske kvalitet. 2. Der følges op på byggesagen undervejs i forløbet. 4

5 Håndbog om Bevaringsværdige bygninger. Udgivet af Socialministeriet I håndbogen er der opregnet en række særlige forhold vedrørende forskellige bygningsdele, som kommunen skal være opmærksom på ved ombygning og istandsættelse af ældre bygninger. Håndbogen kan således medvirke til at gøre kommuner og bygningsforbedringsudvalg bedre rustet til at tage teknisk, arkitektonisk og kulturhistorisk stilling til de arbejder, der søges støtte til dels bedre til at vejlede om eller stille krav til udførelsen af de ansøgte arbejder. 5

6 Brug de kendte planlægningsværktøjer Arkitekturpolitik En arkitekturpolitik er med til at skærpe den daglige administrations praksis, særligt i forhold til forståelsen af et lokalt æstetisk kvalitetsniveau. Dette er yderligere blevet aktuelt efter, at kulturmiljø og kulturarv også er blevet en del af kommuneplanarbejdet. Skilte- og facadepolitik En skilte- og facadepolitik er god til at beskrive kommunens æstetiske kvalitetskrav. Politikken kan evt. følges op med vejledninger. Derudover kan kommunen nedsætte et decideret facadeudvalg, som har deltagelse af eksterne parter, bl.a. handelsstandsforening m.fl. Sikring af arkitektonisk kvalitet. Arkitektonisk kvalitet forstået som kombinationen af skønhed, nytte og holdbarhed skal bygge på respekt for helheden og detaljen i byer og bygninger. Arkitektonisk kvalitet skal komme til udtryk i såvel helhed som detalje. ( I Helsingør Kommune har man udarbejdet retningslinjer for skiltning som en vejledning for erhvervsdrivende. 6

7 Kommuneplanen Kommuneplanen fastlægger de overordnede mål for, hvordan kommunerne skal udvikles. Kommuneplanens rammer regulerer lokalplanlægningen i kommunens enkelte dele med hensyn til bl.a. byfornyelsen. Kommuneplanen kan derfor bruges som et overordnet bypolitisk grundlag, hvor der kan redegøres for bl.a.: `` En overordnet bypolitik eller byudviklingsstrategi. `` Byarkitektoniske og æstetiske prioriteringer. `` Byfornyelsespolitik. `` En geografisk rækkefølgeplan. `` Ejendommes bevaringsværdi som angivet i SAVE-registrering og/eller kommuneatlas. Geografisk prioritering af byfornyelsen praktiseres f.eks. i København, Aalborg, Kolding og Randers Kommuner og angives i kommuneplanen. Lokalplaner Lokalplanerne kan bruges aktivt til at sikre bevaringsværdier og anden arkitektonisk og æstetisk kvalitet. Bevarende lokalplaner bruges til at formidle og sætte rammer for bevaring af bebyggelse eller bymiljøer, ikke alene i bycentre, men også i øvrige dele af byen samt i landsbyer. SAVE-registreringer Ejendommes bevaringsværdi kan registreres efter SAVE-metoden. Bevaringsværdien kan f.eks. oplyses, når BBR-oplysninger udsendes til bygningsejeren, ligesom det praktiseres i Helsingør Kommune. I Frederiksberg og Odense Kommuner anvender man en kombination af kommuneplan og sektorplan til at redegøre for byfornyelsespolitikken, herunder redegøres for byarkitektoniske og æstetiske krav i byfornyelsen. 7

8 Formidling af kravene til bygherren De tekniske og æstetiske krav, som kommunen ønsker at stille til bygherren, har forskellig karakter og kan formidles på forskellige måder. Der skal dog være en rimelig balance mellem de stillede krav og den tildelte støtte. Som eksempler på krav til bygherren kan nævnes: Krav om særlige tekniske undersøgelser Der kan stilles krav om, at der skal udarbejdes forudgående tekniske undersøgelser og rapporter f.eks.: `` Svamperapport. `` Tv-inspektion af kloakforhold. Besigtigelser forud for skitseprojekt Der kan indgå en besigtigelse af ejendommen som en tidlig del af forhandlingsforløbet. På denne besigtigelse kan der være deltagelse af bygherre og dennes rådgivere. Ejendommen gennemgås for mangler og forbedringsmuligheder drøftes sammen med byfornyelsesadministrationens medarbejdere. På denne baggrund går bygherren videre med skitsering af løsningsforslag. Krav om anvendelse af rådgiverbistand Der kan stilles krav om, at bygherren anvender professionelle rådgivere i udarbejdelsen af sit byggeprojekt. Krav i tilsagnsskrivelsen Der kan vedlægges vejledningsmateriale til tilsagnsskrivelsen hvoraf det fremgår, hvilke tekniske og æstetiske krav kommunen stiller. F.eks. BvB s Logbog, som er en vejledning til bygherrer og rådgivere. Se Kommunen kan også vedlægge eget vejledningsmateriale, som beskriver tekniske og æstetiske krav. 8

9 Det kan også være en god idé at vedlægge specifikke vejledninger på bygningsdelsniveau, f.eks. vinduer. I forbindelse med licitation kan der stilles krav til entreprenøren Hvis kommunen vil sikre sig, at arbejdet udføres i en håndværksmæssig og teknisk god kvalitet, er det muligt at anbefale bygherren at lægge et kvalitetskriterium ind i udbuddet, f.eks. at bydende skal vedlægge referencer fra tidligere udførte arbejder. Kriterierne må dog ikke være hverken diskriminerende eller favoriserende. Deklaration i forbindelse med bevilling af tilskud Kommunen kan udfærdige en deklaration i forbindelse med den afsluttende forhandling med bygherren. Heri kan der specifikt henvises til de aftalte tekniske og æstetiske krav, der er opnået enighed om igennem forhandlingsforløbet. Eksemplet praktiseres i Helsingør Kommune. Erfaringsudveksling mellem politikere, lokale rådgivere, bygherrer mv. Kommunen kan løbende arrangere erfaringsudveksling og lignende aktiviteter for de lokale aktører indenfor bygningsfornyelsen. Dvs. tekniske og administrative rådgivere, byfornyelsesselskaber, politikere, den lokale ejendomsformidlingsbranche, boligselskaber og ejendomsmæglere. 9

10 Følg op på de stillede krav Det er ikke nok, at der er en faglig opmærksomhed på både teknisk og æstetisk kvalitet. Der skal også være opmærksomhed omkring opfølgningen af de stillede krav. De stillede krav er typisk en blanding af tekniske og æstetiske krav, som f.eks. farvevalg og materialevalg. Byfornyelsesadministrationen er oftest alene opmærksom på de specifikke krav, den har stillet som vilkår for tilskud. Mens byggesagsbehandlingen og -tilsynet ikke kontrollerer de stillede krav, da de ofte ligger udover de almindelige krav efter byggelovgivningen. Gentænk den administrative struktur Der er stadig mange kommuner, hvor der ikke er tradition for samarbejde mellem byfornyelsesadministrationen og byggesagsbehandlingen, fordi byfornyelsesadministrationen ikke er en organisatorisk del af byggesagsadministrationen. Dvs. at sagen, efter beslutning om tilskud er truffet, glider ud af byfornyelsesadministrationens hænder og over til byggesagsbehandlerne. Byfornyelsesadministrationen og byggesagsbehandlingen kan imidlertid godt placeres administrativt samme sted. Denne praksis har kørt i 25 år i Kolding Kommune og har virket som en byfornyelsens kvikskranke, hvor bygherrer er blevet vejledt af én kontaktperson i kommunen. Kvalitetssikring i samarbejde med BvB Det lovpligtige kvalitetsikringsmateriale i byggesager er i dag meget omfangsrigt. Der foreligger grundige eftersynsrapporter og dermed muligheden for at identificere centrale elementer til nærmere eftersyn. I dag fremsender BvB disse eftersynsrapporter til kommunen og dette materiale kan bruges til opfølgning. Fotoregistrering En før- og efter-fotoregistrering giver mulighed for, at administrationen konkret kan se, om de krævede arbejder er udført. Dette praktiseres f.eks. i Odense Kommune. 10

11 Obligatorisk tilsyn Der kan indføres tilsyn, som udføres af byfornyelsens medarbejdere under byggesagen. Tilsynet kan lægges med faste intervaller f.eks.: `` `` `` Ved udarbejdelse af prissat projekt-forslag. Ved licitation. Vedr. afrensning af facader, farvesætning, m.v. Der kan også gennemføres tilsyn, når ca. 80 % af det bevilgede arbejde er gennemført således, at der fortsat er mulighed for at rette op, hvis noget er gået skævt. Obligatoriske tilsyn praktiseres bl.a. i København og Frederiksberg Kommuner. 11

12 Velfærdsministeriet Holmens Kanal 22, 1060 København K Tlf vfm@vfm.dk