Administrativ temadag Administrativ temadag 3. december 2013 tirsdag den 3. december 2013 Danske Havnes standardkontrakt for arealudleje Danske Havnes standardkontrakt v/nete Herskind for arealudleje Danske Havne v/nete Herskind Danske Havne
Standardlejekontrakten består af : Generelle bestemmelser for: Kontrakt om leje af havneareal Kontrakt om leje af havneareal Påtegning (rev. i 2006 efter ønske fra realkreditrådet og lejerne) Procedure for aflevering af havnearealer
Fakta om kontrakten Fra 1991 til 1995 førtes forhandlinger om en revision af standardlejekontrakten fra 1951. Revisionen havde udgangspunkt i, at TRM holdt op med at kontrollere udleje af arealer. Den 3. januar 1995 slog Danske Havne søm i det, man opfattede som et forhandlingsresultat. Forhandlingsparterne var: Det Danske Handelskammer, Danmarks Skibsmæglerforening, Dansk Stevedoreforening, Foreningen af Arealejere i danske havne, Foreningen af areallejere i Aarhus Havn og Importørforeningen i Fredericia. Efterspørgere efter en revision er Danske Havnevirksomheder. Havnelovudvalgets anbefaling om, at branchen drøfter kontrakten.
Danske Havnes arbejdsgruppe: Henrik Munch Jensen, Aarhus Havn Carsten Aa, Odense Havn Henrik Thykjær, Aabenraa Havn Poul Vinther Nielsen, ADP A/S Max Hansen, Rønne Havn A/S Nete Herskind, Danske Havne
Generelt Danske Havne ønsker en standardkontrakt, der ikke har en opsigelse. Den skal være løbende, og medlemmerne skal have adgang til at rette til efter lokale forhold. (Agreed document?) Der har været fremført ønske om en lignende standardkontrakt for leje af bygninger. Hvis lejemålet omfatter bygninger, vil kontraktforholdet også være reguleret af erhvervslejeloven, hvor der er en række regler, der ikke kan fraviges til skade for lejer. Vi kigger på de standarder der findes hos blandt andre Ejendomsforeningen Danmark.
Forurening Depositum for sikkerhed for fremtidig forurening måske opdatering af 11, stk. 5. Måske skal den bare håndhæves? Ny? Såfremt lejer vil påberåbe sig forhold omkring jordbundsforhold og/eller forurening, skal dette ske inden 8 uger efter overtagelsen af arealet Vi foreslår ind i kontrakten.
Forurening Havnen skal forholde sig til udgangspunktet er det lejer eller udlejers pligt at undersøge tilstanden af arealet? Lejeren har ret og pligt til at undersøge arealet, inden de underskriver kontrakten.
Midlertidige lejemål Der er vidst kun problemer, hvis vi taler bygninger, da erhvervslejelovens rammer så kommer ind. Det er ikke nok, at man misligholder formålet. Er der en bagatel i erhvervslejeloven eller en mulighed for undtagelse/dispensation?
Ledningsføring 1, stk. 7 Etablere afløb skal udvides, så stiklednings- og tilslutningsudgifter til vand, spildevand og regnvand mv. er havnen uvedkommende. Ledningsregisteret: Lejeren er gjort bekendt med, at der på det lejede areal kan være beliggende forsyningsledninger. Lejer er forpligtet til at respektere tilstedeværelsen af disse ledninger og til at give ledningsejerne uhindret adgang til nødvendige vedligeholdelsesarbejder mv. Eventuel flytning af ledninger må kun ske med samtykke fra ledningsejerne og udlejer og uden udgift for udlejer. Nærmere oplysning kan indhentes hos ledningsejerne og i Ledningsejerregistret (LER)
Nye krav Forslag til ny 1, stk. 7: I det omfang det fremgår af lovgivningen eller er et myndighedskrav, at der skal etableres særlige foranstaltninger (adgangskontrol) i henhold til ISPS reglerne herom, skal lejer etablere disse foranstaltninger i henhold til påkrav og uden udgift for havnen.
Påtegningen Kan havnen få tilbagemelding, når pantet aflyses? Långiver skal forpligtes til at give oplysninger. Tinglyses lejekontrakterne? Nogle gør, andre ikke. Långiver bør underskrive påtegningen.
Lejernes ønsker? Option på forlængelse og køb af areal. Hvor lang tid lejer I typisk ud på? Forureningskravene går for vidt. Hvis havne opsiger, skal der være bedre dokumentation for, hvorfor de skal bruge arealet. Erstatning skal da også dække indirekte tab. Omklassifikation dokumentationskrav.
Lejernes ønsker Fremleje af arealet til andre kunder. Fremtidige skatter og afgifter skal kun på udlejer. Afgift på jernbanevogne skal kun være en mulighed.
Lejernes ønsker Omsætningsgarantien: 1. den stiger i samme tak som lejen det bør den ikke. 2. flere lejemål skal kunne lægges sammen. 3. der står landværts men det er kun søværts vi bruger.
Konkurrencerådets godkendelse: omsætningsgaranti 2006 Konkurrencerådet traf beslutning om; at der ikke gribes ind over for omsætningsgarantien. at den indeholdte klausul om nettopristalsregulering er i orden. at det fortsat er muligt at gribe ind over for eventuelle tilfælde af misbrug af dominerende stilling efter konkurrencelovens 11 i de enkelte havne, også i tilfælde hvor arealudlejningen i øvrigt sker i henhold til standardlejekontraktens betingelser. Til forskel fra tidligere er ikke-indgrebserklæringerne ikke tidsbegrænset.
Påtegning Ny påtegning fra 2006: Realkreditrådet ville kunne sættes ind i lejers rettigheder og pligter + sikre pantet i hele løbetiden. Noget fleksibilitet blev fjernet i forhold til havnenes rettigheder. Men det var også et behov for areallejerne, der ellers ikke ville kunne opnå lån.