OKTOBER 2015 REMA EJENDOM DANMARK A/S DETAILHANDLEN I PANDRUP NYE BUTIKKER I PANDRUP ADRESSE COWI A/S Parallelvej 2 2800 Kongens Lyngby TLF +45 56 40 00 00 FAX +45 56 40 99 99 WWW cowi.dk INDHOLD 1 Sammenfatning 2 2 Baggrund 3 3 Detailhandlen i Pandrup 4 3.1 Dagligvarehandlen i Pandrup 4 3.2 Udvalgsvarehandlen i Pandrup 4 3.3 Øvrige funktioner i Pandrup bymidte 4 3.4 Udvikling af detailhandlen i Pandrup 4 4 Udvidelse af bymidteafgrænsningen 6 4.1 Statistisk bymidteafgrænsning for Pandrup 6 5 Detailhandelsstrukturen omkring Pandrup 9 6 Befolkning og opland 10 7 Forbrug, omsætning og dækningsgrad 12 7.1 Forbrug 12 7.2 Omsætning 13 7.3 Dækningsgrad 13 8 Arealbehov for detailhandel i Pandrup 2015-2027 13 8.1 Befolkningsudvikling 14 8.2 Udvikling i privatforbruget 14 8.3 Udviklingen i handelsbalancen over for omverdenen 15 8.4 Scenarier for arealbehovet i 2027 15 9 Konsekvenser for den eksisterende detailhandel 16 9.1 Konsekvenser for dagligvarehandlen 17 PROJEKTNR. A074912 DOKUMENTNR. 2 VERSION 1.0 UDGIVELSESDATO 22.10.2015 UDARBEJDET KRLB KONTROLLERET KRBR GODKENDT KRBR
2/17 DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 9.2 Konsekvenser for udvalgsvarehandlen 17 1 Sammenfatning Rema Ejendom A/S har søgt om tilladelse til at etablere en Rema 1000 dagligvareforretning på Lundbakvej i Pandrup. I tilknytning til butikken ønsker Jammerbugt Kommune, at udlægge et areal til en udvalgsvarebutik. Pandrup har ca. 2.900 indbyggere, og byens detailhandel har en årlig omsætning på ca. 150 mio. kr. Byens største dagligvarebutikker ligger i den nordlige del af bymidten, og der er aktuelle planer om at udvikle et nyt ankerpunkt med en dagligvarebutik og en udvalgsvarebutik i den sydlige del af bymidten. Det nye butiksområde vil ligge i forlængelse af den eksisterende bymidte, over for rådhuset og vil indgå som en del af ankomsten til Pandrup. Den statistiske bymidteafgrænsning viser, at en del af området kan inddrages i bymidten, og at der kan redegøres for, at hele området kan inddrages. Arealberegningen viser, at der er behov for én ny dagligvarebutik i Pandrup de næste 12 år på 650-1.300 m². Det er også muligt, at der vil være behov for en ny udvalgsvarebutik på op til ca. 1.000 m². Konsekvensvurderingen viser, at størstedelen af omsætningen i den nye dagligvarebutik, 50-60 % eller ca. 15-20 mio. kr. pr. år, vil blive hentet fra de eksisterende butikker i bymidten. Det svarer til en omsætningsreduktion i de eksisterende butikker på ca. 14-18 %. 20-30 % eller ca. 5-10 mio. kr. vurderes at blive hentet fra de andre lokale butikker i Kaas, Moseby og Saltum. Det svarer til, at de tre byer vil opleve en reduktion på ca. 10 %. De resterende ca. 20-30 % af omsætningen i den nye butik, eller ca. 5-10 mio. kr. pr. år, vurderes at blive hentet fra de resterende byer, herunder Brønderslev, Aabybro mv. På grund af byernes store dagligvareomsætning vil byernes eksisterende dagligvarebutikker stort set ikke blive påvirket af en ny dagligvarebutik i Pandrup. Konsekvenserne for udvalgsvarehandlen er afhængige af, om det etableres et butikskoncept, der konkurrerer direkte med de eksisterende butikker, eller om der er tale om et helt nyt butikskoncept i Pandrup. Uanset butikskæden vurderes det, at Pandrups detailhandel under ét vil opnå en positiv udvikling som følge af en ny stor udvalgsvarebutik i bymidten.
DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 3/17 2 Baggrund Baggrunden for notatet er et konkret ønske fra Rema Ejendom A/S om at etablere en dagligvarebutik på ca. 1.000 m² på Lundbakvej i Pandrup. Jammerbugt Kommune ønsker endvidere at undersøge muligheden for at udlægge et areal til en udvalgsvarebutik på op til 1.000 m² i tilknytning til dagligvarebutikken. Området til de to butikker er ubebygget og ligger sydøst for den udpegede bymidte og over for rådhuset. I dag er byens tre største dagligvarebutikker Super Brugsen, Fakta og Kiwi, der alle er placeret omkring Bredgade og Blokhusvej i den nordlige del af bymidten. Området ved den nordlige del af Bredgade tiltrækker mange daglige kunder, og i tilknytning til butikkerne ligger flere udvalgsvarebutikker som tøjbutikker, farvehandler, optiker og isenkræmmer samt flere andre funktioner som frisører, spisesteder, ejendomsmæglere mv. De største udvalgsvarebutikker i Pandrup er på op til ca. 350 m². Den sydlige del af bymidten er mindre attraktiv set fra et detailhandelsmæssigt perspektiv. Her er længere mellem butikkerne, og der er enkelte tomme lokaler. Fraværet af store ankerbutikker betyder, at kundeflowet i den sydlige del af bymidten er væsentligt lavere, end i den nordlige del af bymidten. Med to nye butikker ved Lundbakvej over for rådhuset vil Pandrup få et nyt ankerpunkt i den sydlige del af handelsmiljøet. De nye ankerfunktioner vil være med til at tiltrække flere kunder til den sydlige del af bymidten og dermed spændes handelsmiljøet i Pandrup bedre ud langs byens handelsgade, Bredgade. På den anden side vil der reelt blive tale om to adskilte dagligvareområder. Placeringen ved Lundbakvej ligger uden for den eksisterende bymidteafgrænsning. Der er udarbejdet en statistisk bymidteafgrænsning, der viser, at bymidten kan udvides til at omfatte en del af det ønskede projektområde. Der er eksisterende restrummelighed i kommuneplanen, og butiksstørrelserne på højst 1.000 m² ligger inden for de maksimalt tilladte butiksstørrelser i Pandrup bymidte. For at gennemføre planlægningen skal der udarbejdes en ny lokalplan med et tilhørende kommuneplantillæg, der tillader en udvidelse af bymidten. Denne rapport indeholder en samlet redegørelse for udvidelsen af Pandrup bymidte, herunder den statistiske bymidteafgrænsning, en beregning af arealbehovet til dagligvarer og udvalgsvarer i Pandrup de næste 12 år samt konsekvenserne for den eksisterende detailhandel ved at planlægge for en dagligvarebutik på 1.000 m² og en udvalgsvarebutik på 1.000 m² ved Lundbakvej syd for rådhuset.
4/17 DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 3 Detailhandlen i Pandrup Detailhandlen i Pandrup er koncentreret langs byens hovedgade, Bredgade. Butikkerne og de fleste af de øvrige byfunktioner ligger på en ca. 500 meter lang strækning mellem Blokhusvej i nord og Lundbakvej i syd. Områderne langs Bredgade udgør også størstedelen af Pandrups udpegede bymidte. Der er ca. 20 butikker i Pandrup, som i alt omsætter for ca. 160 mio. kr., og har et bruttoareal på ca. 5.500 m². 3.1 Dagligvarehandlen i Pandrup Detailhandlen i Pandrup er kendetegnet ved få store dagligvarebutikker og flere mindre udvalgsvarebutikker. Super Brugsen er byens største butik, og ligger sammen med to andre store dagligvarebutikker i den nordlige del af byen. I 2009 flyttede Fakta fra en placering nærmere bymidten til en placering ved Blokhusvej lidt længere mod vest. Den tidligere Fakta-butik står stadig tom. På grund af størrelsen og indretningen er det ikke sandsynligt, at lokalerne er attraktive for en ny dagligvarebutik. De øvrige dagligvarebutikker er mindre butikker som bager, apotek mv. Dagligvarebutikkerne har et samlet areal på ca. 3.600 m² og en årlig omsætning på i størrelsesordenen 110 mio. kr. 3.2 Udvalgsvarehandlen i Pandrup De knap 15 udvalgsvarebutikker i Pandrup ligger også langs Bredgade. Udvalget dækker over en isenkræmmer, sportsbutik, optiker, farvehandler, tøjbutikker mv. Udvalgsvarebutikkerne har et samlet areal på ca. 1.900 m² og en årlig omsætning på i størrelsesordenen 40-50 mio. kr. De fleste butikker i Pandrup er selvstændige butikker uden for et kædesamarbejde. Kædebutikkerne i Pandrup har generelt en højere omsætning end butikkerne uden kædetilknytning. 3.3 Øvrige funktioner i Pandrup bymidte Detailhandlen i bymidten er suppleret med flere servicefunktioner, herunder bank, biograf, dyrlæge, flere spisesteder samt den kommunale administrationsbygning, der ligger i det tidligere Pandrup Rådhus. Byens posthus, politistation samt flere banker, frisører, butikker mv. er lukket siden 2010. Parkeringen i bymidten sker fortrinsvis på parkeringsområder bag butikkerne med facader vendt imod Bredgade. Størstedelen af detailhandlen i Pandrup er organiseret i Pandrup Handelsstandsforening. 3.4 Udvikling af detailhandlen i Pandrup Den 7. april 2014 modtog Jammerbugt Kommune tilsagn fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om reservation af investeringsramme til områdefornyelsesprojekt i Pandrup på 1.400.000 kr. Byfornyelsen omfatter Bredgade på strækningen mellem Blokhusvej i nord og Bisgaardvej i syd.
DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 5/17 I masterplanen for Pandrup fra 2012 foreslås det at forlænge allébeplantningen på Bredgade ad Lundbakvej for at skabe et helhedsindtryk og en tydelig ankomst til Pandrup bymidte. Et skift i belægningen på Lundbakvej og en overgang fra 80 km/t til 50 km/t foreslås også. De nye butikker får en central rolle i forbindelse med ankomsten til Pandrup. Med en placering ud til Lundbakvej, i tilknytning til Bredgade og lige over for Jammerbugt Kommunes administrationsbygning, vil området kunne fungere som en naturlig ankomst til Pandrup. Etableringen af en ny dagligvarebutik og en stor udvalgsvarebutik i bymidtens sydlige del vil bidrage positivt til at sikre en levende bymidte med en kundestrøm gennem Bredgade. Særligt dagligvarebutikkerne er vigtige forudsætninger for udviklingen af byernes bosætningskvaliteter. Etableringen af en ny dagligvarebutik og en stor udvalgsvarebutik ved Lundbakvej vil tilføre området i den sydlige del af Bredgade en ny attraktivitet. Der er også overvejelser om at udvikle to yderligere to arealer som vist på figur 1. Det ene areal forventes anvendt til ca. 10 parcelhusgrunde sydvest for det nye butiksområde, og det andet areal forventes udviklet med serviceerhverv nordøst for området. Figur 1. Detailhandlen i Pandrup.
6/17 DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 4 Udvidelse af bymidteafgrænsningen Den eksisterende bymidteafgrænsning i Pandrup omfatter de centrale dele af byen og de fleste butikker og andre funktioner langs Bredgade. Placeringen af det nye butiksområde vil få en beliggenhed i forlængelse af den eksisterende bymidte og syd for rådhuset. For at kunne udvikle det nye butiksområde er der i første omgang behov for en analyse af, om bymidten kan udvides efter den statistiske metode, som er beskrevet i Bekendtgørelse om afgrænsning af bymidter og bydelscentre, 2007. Figur 2. Den eksisterende bymidteafgrænsning og den nødvendige udvidelse af bymidten. 4.1 Statistisk bymidteafgrænsning for Pandrup Den statistiske metode tager udgangspunkt i, at en bymidte karakteriseres ved stor oplevelsesrigdom, høj tæthed og variation i forskellige kunde- og publikumsorienterede funktioner, herunder butikker, kulturtilbud og privat og offentlig service. Vha. det centrale virksomhedsregister, CVR, der indeholder oplysninger om alle offentlige og private virksomheder, identificeres og stedfæstes byfunktionerne ud fra den angivne adresse, så hver registreret enhed kan vises på et kort. CVR-
DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 7/17 udtrækket er genereret 21.05.2015 og er fulgt op af en fysisk besigtigelse 08.08.2015. På baggrund af udtrækket fra det centrale virksomhedsregister, CVR, er byfunktionerne blevet identificeret og stedfæstet ud fra den angivne adresse. Hovedafdelingerne er opdelt på 8 grupper, jf. Bekendtgørelse om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. Hovedafdelinger Detailhandel mv. Hoteller, restaurationer mv. Persontransport Pengeinstitutter, forsikring mv. Forretningsservice mv. Offentlig administration Sundhedsvæsen Kultur mv. Bymidteafgrænsningen efter den statistiske metode tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række funktioner, herunder butikker, kulturtilbud og privat og offentlig service. Den konkrete afgrænsning af bymidten i Pandrup tager udgangspunkt i, at afstanden mellem funktionerne maksimalt må være 50 m, hvilket er i overensstemmelse med bekendtgørelsen. Hvor der er maksimalt 50 m mellem funktionerne, er der tale om et sammenhængende bykerneområde. Metodisk sikres dette ved at fastsætte en bufferzone på 25 m omkring hvert punkt, der repræsenterer en byfunktion inden for de 8 hovedafdelinger. Omkring den faktiske kerne, der opfylder kravene om variation og tæthed, lægges en randzone på 100 m. Tilsammen udgør kernen og randzonen den statistisk afgrænsede bymidte, som fremgår af kortet på s. 9 (den røde afgrænsning). Med udgangspunkt i de 5 trin i Bekendtgørelse om afgrænsning af bymidter og bydelscentre er bymidtekernen blevet afgrænset. Resultatet viser, at funktionerne omkring Kulturskolen i den sydlige del af bykernen lige netop har kontakt med den øvrige del af bykernen. Resultatet viser også, at ikke hele det nye butiksområde er omfattet af den statistiske bymidteafgrænsning. Udviklingen af bymidten i Pandrup sker i overensstemmelse med et princip om udvikling "inde fra og ud", og en betydelig del af matriklen, som ønskes udviklet til butiksformål, er omfattet af den statistiske bymidteafgrænsning. For at tilpasse bymidten de matrikulære skel kan der derfor argumenteres for at inddrage hele matriklen i bymidten.
8/17 DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP Figur 3 Den statistiske bymidteafgrænsning for Pandrup bymidte.
DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 9/17 5 Detailhandelsstrukturen omkring Pandrup Pandrup ligger i den nordlige del af Jammerbugt Kommune ca. 30 km nordvest for Aalborg. Via hovedvej 55 er der ca. 10 min kørsel til Aabybro, der er hovedbyen i Jammerbugt Kommune. De fleste byer omkring Pandrup har egen dagligvare- og udvalgsvareforsyning. De mindre byer syd for Pandrup, Kås og Moseby, har begge én dagligvarebutik henholdsvis en Spar og en Min Købmand. I Kås ligger desuden en slagterbutik og en bager. Ca. 10 minutters kørsel fra Pandrup ligger Saltum med en Meny, en slagter og ca. 5 udvalgsvarebutikker. Saltum har knap 700 indbyggere. Ca. 10 minutters kørsel fra Pandrup ligger Blokhus og Hune med en Dagli' Brugsen, Aldi, Spar mv. foruden ca. 20 udvalgsvarebutikker, et antal restauranter og caféer og andre turistorienterede byerhverv. Der er tilsammen lidt over 1.000 indbyggere i Blokhus og Hune. Området er kendetegnet ved mange sommerhuse og et stort antal turister i sommerhalvåret. Ca. 10 minutters kørsel fra Pandrup ligger Aabybro med bl.a. Netto, Fakta og Meny samt ca. 35 udvalgsvarebutikker. Aabybro har knap 5.700 indbyggere. Ca. 25 minutters kørsels fra Pandrup ligger Brønderslev med ca. 12.200 indbyggere. Brønderslev har et bredt udvalg af både dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Ca. 35 minutters kørsel fra Pandrup ligger Aalborg, som er det regionale center for detailhandel med både bymidten og aflastningscentret City Syd. Den korte afstand fra Pandrup til Aalborg betyder, at mange arbejdspladser kan nås inden for ca. en halv times kørsel.
10/17 DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP Figur 4. Køretiderne til byerne omkring Pandrup. 6 Befolkning og opland Der bor ca. 2.900 personer inden for bygrænsen til Pandrup og yderligere ca. 500 i områder lige uden for selve bygrænsen. I områderne syd for Pandrup, Moseby og Kaas, der stort set er vokset sammen med Pandrup, bor der yderligere ca. 3.160 personer. Det samlede opland til Pandrup består således af ca. 6.560 personer. Dertil kommer de mange arbejdspladser i erhvervsområderne i den sydlige del af byen, de administrative medarbejdere i det gamle rådhus og de mange turister, som hvert år kører forbi Pandrup på vej til og fra sommerhusområderne ved vestkysten.
DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 11/17 Figur 5. Oplandet omkring Pandrup. Der er udlagt 7 områder i Pandrup, Kaas og Moseby, som planlægges inddraget i byzone. Yderligere 3 områder er udlagt til potentiel fremtidig byzone. Der er flere steder i Pandrup, hvor der allerede er planlagt for nye boliger, og med de korte afstande til arbejdspladser i Aalborg, Brønderslev og Aabybro er det sandsynligt, at Pandrup fortsat kan udvikles som en attraktiv boligby. Ifølge boligbyggeprogrammet i den seneste befolkningsprognose for Jammerbugt kommune forventes der etableret ca. 20 nye boliger i Pandrup hvert år frem mod 2026. Hvis det antages, at der vil bo ca. 2-2,5 person i hver af de nye boliger vil befolkningstallet i Pandrup stige med ca. 500-600 personer frem mod 2026. På den anden side viser befolkningsprognosen, at indbyggertallet i Pandrup, Kaas og Moseby forventes at falde med ca. 300 personer frem mod 2026. Uanset udviklingen er det sandsynligt, at der vil komme nye borgere til Pandrup. En ny dagligvarebutik i den sydlige del af byen vil medvirke positivt til at tiltrække borgere til Pandrup.
12/17 DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP Figur 6. Fremtidige byzoner i Pandrup. 7 Forbrug, omsætning og dækningsgrad For at kunne beregne arealbehovet i Pandrup de næste 12 år er der behov for tal for detailhandlens aktuelle tilstand. Særligt forbruget, omsætningen og dækningsgraden har betydning for arealbehovet i Pandrup. 7.1 Forbrug I forbindelse med detailhandelsanalysen fra 2008 blev borgernes forbrug på detailhandel beregnet til ca. 44.500 kr. pr. person pr. år. Forbruget var fordelt med ca. 23.200 kr. til dagligvarer og ca. 21.300 kr. til udvalgsvarer. I forbindelse med detailhandelsanalysen for Pandrup i 2015 er der foretaget en tilsvarende opgørelse af privatforbruget på detailhandel. Den nye beregning tager højde for forbrugsudviklingen i perioden 2008-2015, indkomstniveauet i Jammerbugt Kommune og udviklingen i internethandlen og viser, at det gennemsnitlige forbrug på detailhandel er steget en anelse i Jammerbugt Kommune i perioden 2008-2015. For dagligvarer er forbruget beregnet til ca. 24.000 kr. pr. person pr. år. De ca. 6.560 personer i oplandet har dermed samlet set et årligt dagligvareforbrug på ca. 158 mio. kr. pr. år.
DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 13/17 For udvalgsvarer er forbruget steget til ca. 25.000 kr. pr. person pr. år. Oplandets samlede årlige forbrug i udvalgsvarebutikker er dermed opgjort til ca. 164 mio. kr. pr. år. 7.2 Omsætning Omsætningen i butikkerne i Pandrup blev senest opgjort i forbindelse med detailhandelsanalysen fra 2008. I efteråret 2015 er der foretaget en besigtigelse af butikkerne i Pandrup, og der er foretaget en opdateret vurdering af omsætningen for det seneste regnskabsår (2014) på baggrund af erfaringer med udviklingen i den danske detailhandel og udviklingen i andre tilsvarende byer. Dagligvareomsætningen i Pandrup er opgjort til ca. 110 mio. kr. i 2014, hvilket er en stigning på ca. 5-10 mio. kr. i forhold til 2008. Det vurderes, at særligt Faktas flytning til nye og moderne lokaler har haft en positiv effekt for byens dagligvareomsætning. Hvis butikkerne i Kaas og Moseby medregnes, er dagligvareomsætningen i størrelsesordenen 140 mio. kr. pr. år for hele oplandet omkring Pandrup. Udvalgsvareomsætningen er opgjort til ca. 45 mio. kr. i 2014, hvilket stort set er på niveau med 2008. Der er lukket få butikker, og andre er kommet til. Bortset fra et byggemarked er det er der stort set ingen udvalgsvarebutikker i Kås og Moseby. Samlet set vurderes omsætningen i udvalgsvarehandlen at være på niveau med 2008. 7.3 Dækningsgrad Dækningsgraden udtrykker forholdet mellem butikkernes omsætning og borgernes forbrug inden for et afgrænset opland. En dækningsgrad over 100 viser, at butikkerne omsætter for flere penge, end borgerne inden for oplandet forbruger, og dermed er der overskud på handelsbalancen. På den anden side viser en dækningsgrad under 100, at der er et underskud på handelsbalancen, da butikkerne omsætter for mindre end borgernes forbrug. For dagligvarer er dækningsgraden beregnet til 90. Hvis dækningsgraden for dagligvarer var 100, ville der være balance. Det svarer til, at underskuddet for dagligvarehandlen i er på ca. 20 mio. kr. For udvalgsvarer er dækningsgraden beregnet til 29. Det svarer til, at der et underskud på handelsbalancen med udvalgsvarer på ca. 120 mio. kr. pr. år. Den lave dækningsgrad svarer også til, at kun ca. 30 % af borgernes udvalgsvareforbrug lægges i butikker i Pandrup. 8 Arealbehov for detailhandel i Pandrup 2015-2027 Som grundlag for den fremtidige detailhandelsplanlægning omsættes forbrugstilvæksten til to scenarier for det fremtidige arealbehov. Afhængigt af udviklingen i privatforbruget, væksten i e-handel mv. kan der forventes alt mellem et større behov for areal til detailhandel til, at fremtidens forbrug kan ske på et detailhandelsareal, der er mindre end det nuværende.
14/17 DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP Forbrugsudvikling og fremtidigt arealbehov Siden 2007/2008, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen er ramt i et væsentligt omfang. I de kommende år vil den økonomiske krise fortsat have stor betydning for udviklingen i forbruget og dermed også det fremtidige arealbehov til butikker. Andre faktorer vil også have indflydelse på detailhandlens udviklingsmuligheder i Pandrup. Følgende faktorer vil have betydning for udviklingen: Befolkningsudviklingen. Udviklingen i privatforbruget. Udviklingen i internethandlen. Udvikling i handelsbalancen over for nabokommunerne. Det forudsættes desuden, at omsætningen pr. m² er konstant i perioden 2015-2027 og at turismen fortsat vil være et højt niveau. Der opstilles to scenarier for udviklingen. Maksimumscenariet beskriver en fremtidig udvikling, hvor alle parametre har udviklet sig positivt for detailhandlen. Minimumscenariet udtrykker den omvendte situation. 8.1 Befolkningsudvikling Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for detailhandlens udviklingsmuligheder. Ifølge Jammerbugt Kommunes befolkningsprognose vil der ske en tilbagegang i indbyggertallet i Pandrup på ca. 300 personer fra 2015 til 2027. Det svarer til en reduktion på ca. 5 %. Samtidig forventes der større aldersforskydninger mod flere ældre i forhold til den nuværende befolkningssammensætning. Der regnes kun med én mulig befolkningsudvikling svarende til Jammerbugt Kommunes seneste prognose fra 2014. 8.2 Udvikling i privatforbruget Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen blev ramt. I de kommende år peger tendenserne i retning af, at den økonomiske krises konsekvenser aftager, hvilket kan få betydning for udviklingen i forbruget. Siden 2007 er omsætningen på landsplan i handlen med tøj og andre beklædningsvarer faldet med ca. 25-30 %, omsætningen i øvrige udvalgsvarer er faldet med ca. 10-15 %, og for dagligvarer er omsætningen faldet med ca. 5-10 %. I et 12-årigt tidsperspektiv er forbrugsudviklingen usikker. De kommende år må det forventes, at forbrugsudviklingen vil blive afdæmpet, og at forbruget herefter vil udvikle sig afhængigt af, hvornår de økonomiske konjunkturer vender. På den baggrund er det i minimumscenariet forudsat, at forbruget stort set ikke stiger frem
DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 15/17 til 2027, hvilket i store træk svarer til, at stagnationen i forbruget de seneste år vil fortsætte i mange år endnu. I maksimumscenariet antages forbruget i 2027 at være steget til et niveau, der svarer til det niveau, som forbruget havde, da det nåede højdepunktet i 2007-2008. Internethandel Internethandlen vinder frem. Siden 2009 er omsætningen i internethandlen steget med ca. 15 % om året og vurderes i dag at udgøre i størrelsesordenen 10-15 % af det samlede privatforbrug ekskl. boligudgifter. Internethandlen forventes at fortsætte væksten de kommende år. Væksten forventes især at ske inden for udvalgsvarer. Hvis væksten primært sker i rene internetbutikker, vil det reducere behovet for arealer til butiksformål, da varelagre og distribution vil kunne foregå i f.eks. lagerbygninger i erhvervsområder. Sker omsætningen derimod som et supplement til omsætningen i den fysiske butik, kan det medvirke til at sikre eksistensen af fysiske butikker og i nogle tilfælde direkte medvirke til at øge behovet for butiksareal. Overordnet set forventes internethandlen at fortsætte sin vækst og vil komme til at udgøre en stadig større del af detailhandlen. I scenariet, der beskriver minimumbehovet for nyt areal til detailhandel, er det forudsat, at internethandlen vil vokse kraftigt. Eksempelvis forventes den at dække ca. 40 % af forbruget inden for øvrige udvalgsvarer i 2027. I maksimumscenariet forventes internethandlen at vokse mere beskedent og vil eksempelvis kun dække ca. 27 % af forbruget inden for øvrige udvalgsvarer i 2027. 8.3 Udviklingen i handelsbalancen over for omverdenen Dagligvarer købes i højere grad lokalt og tæt på bopælen, hvorimod udvalgsvarer i højere grad købes i de større byer, i centre eller via internettet. I minimumscenariet forudsættes det, at Pandrups andele af handlen med dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer vil forblive på det nuværende niveau. I maksimumscenariet forudsættes det, at dækningsgraden for dagligvarer stiger til et niveau, så der er balance mellem borgernes forbrug svarende til en stigning på 10 procentpoint. Dækningsgraden for udvalgsvarer er lav. I maksimumscenariet forudsættes det, at Pandrup kan holde lidt mere af handlen hjemme i byen. På den anden side anses det ikke som realistisk, at dækningsgraden kan stige til mere end 50. Samlet set svarer maksimumsscenariet til, at dækningsgraden for udvalgsvarer i Pandrup stiger til 40 svarende til en stigning på 11 procentpoint. 8.4 Scenarier for arealbehovet i 2027 Med udgangspunkt i de beskrevne forudsætninger er der opstillet to scenarier for det fremtidige arealbehov til detailhandel i Pandrup. De to scenarier beskriver som nævnt to yderpunkter for arealbehovet i 2027. 8.4.1 Scenarie 1: Lavt arealbehov Minimumscenariet, hvor der er mindst behov for areal til detailhandel, kan beskrives ved:
16/17 DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP At den økonomiske krise fortsætter i mange år endnu, og at borgerne ikke får flere penge til privatforbrug, end de har i dag. At internethandlen vokser kraftigt og tager større andele fra de fysiske butikker i 2027. At dækningsgraderne forbliver på det nuværende niveau. At indbyggertallet falder med ca. 300 personer i perioden 2015-2027. Det svarer til, at der vil være behov for at udvide arealet til detailhandel med ca. 650 m². Der vil stort set kun være behov for areal til dagligvarebutikker. Udviklingen skal ses i lyset af befolkningsudviklingen, og at særligt øvrige udvalgsvarer er konkurrenceudsat fra internethandlen. 8.4.2 Scenario 2: Stort arealbehov Maksimumscenariet, hvor der er maksimalt behov for areal til detailhandel, kan beskrives ved: At forbruget igen vil vokse og i 2027 nå niveauet fra 2007-2008, hvilket vil betyde vækst i forbruget af både dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer. At væksten i internethandlen bliver mindre markant og kun i mindre grad vil tage andele fra de fysiske butikker. At dækningsgraderne stiger. At indbyggertallet falder med ca. 300 personer i perioden 2015-2027. Maksimumscenariet indebærer, at der vil blive behov for udvidelse af butiksarealet med i størrelsesordenen 2.500 m². Arealet i maksimumscenariet er fordelt på ca. 1.300 m² til dagligvarebutikker og ca. 1.100 m² til udvalgsvarebutikker. Samlet set viser beregningerne af de to scenarier, at det skønnede arealbehov i Pandrup er forholdsvis robust. Både minimums- og maksimumsscenariet viser, at der sandsynligvis vil være behov for en ny dagligvarebutik på ca. 1.000 m² i Pandrup. Udviklingen i arealet til udvalgsvarebutikker er lidt anderledes. Minimumsscenariet lægger op til en udvikling, hvor arealet til udvalgsvarebutikker er status quo de næste 12 år. Maksimumsscenariet viser en udvikling, hvor der er behov for ca. 1.100 m² nyt udvalgsvareareal. Det skal understreges, at vurderingen af arealbehovet i de to fremskrivninger ikke tager højde for, at en del af den skønnede forbrugstilvækst også vil kunne omsættes i de eksisterende butikker ved en højere omsætning pr. m² og derved ikke give anledning til et øget behov for nyt butiksareal. Modsat forventes der at være behov for en vis omfordeling af butiksarealer, hvor nogle butikker lukker, mens der etableres nyt butiksarealer andre steder. 9 Konsekvenser for den eksisterende detailhandel I det følgende er der foretaget en vurdering af konsekvenser for udvikling af detailhandlen i Pandrup bymidte. Konsekvensvurderingen tager udgangspunkt i, at der etableres en ny dagligvarebutik på 1.000 m² og en ny udvalgsvarebutik på 1.000 m². Der tages også udgangspunkt i, at butikkerne etableres inden i nærmeste fremtid.
DETAILHANDELSSTRUKTUREN I PANDRUP 17/17 Dagligvarebutikken forventes at kunne opnå en årlig omsætning på 30-35 mio. kr. Det svarer til omsætningen pr. m² for de øvrige store dagligvarebutikker i Pandrup. Udvalgsvarebutikken forventes at omsætte for ca. 10-20 mio. kr. alt efter, hvilken butikstype der bliver tale om. 9.1 Konsekvenser for dagligvarehandlen Omsætningen til den nye dagligvarebutik vil blive hentet fra de eksisterende butikker i og uden for Pandrup. Erfaringsmæssigt handles de fleste dagligvarer i nærheden af bopælen, og derfor vil den største andel af omsætningen i den nye butik sandsynligvis blive hentet fra de nærmeste butikker. Det vurderes, at ca. 50-60 % af omsætningen vil blive hentet fra dagligvarebutikkerne i Pandrup, hvilket svarer til ca. 15-20 mio. kr. pr. år. Effekterne svarer til en reduktion på ca. 14-18 % i de eksisterende dagligvarebutikker i Pandrup. Yderligere ca. 20-30 % eller ca. 5-10 mio. kr. pr. år vurderes at blive hentet fra andre lokale butikker i Jammerbugt Kommune, herunder særligt fra Kaas, Moseby og Saltum. Det svarer til en reduktion i de eksisterende butikker i områderne nærmest Pandrup på ca. 5-10 %. Med beliggenheden nær Pandrup Rådhus, nærheden til hovedvej 55 og de mange arbejdspladser syd for Pandrup vurderes det, at de resterende ca. 20-30 % bliver hentet fra andre områder, herunder Aabybro, Brønderslev og Aalborg. Det svarer til, at ca. 5-10 mio. kr. år bliver hentet fra andre områder. Dagligvareomsætningen i Aabybro, Brønderslev og Aalborg er så stor, at en reduktion på 5-10 mio. kr. pr. år stort set ikke vil kunne mærkes. 9.2 Konsekvenser for udvalgsvarehandlen Konsekvenserne for udvalgsvarehandlen vil være meget afhængige af, om den nye butik vil være i direkte konkurrence med byens udvalgsvarehandel. Hvis der eksempelvis etableres en stor isenkræmmer eller sportsbutik vil det sandsynligvis have store konsekvenser for de enkelte butikker i Pandrup bymidte, der forhandler samme varegrupper. På den anden side vil der stort set ikke være negative effekter for de eksisterende butikker, hvis konceptet bliver et supplement til det eksisterende udbud i Pandrup. Forhandlere af autodele- og udstyr, møbler, dyr og dyreudstyr, jagtudstyr og andre varegrupper, der ikke er repræsenteret i Pandrup, vil sandsynligvis få positive konsekvenser for detailhandlen i Pandrup. Uanset butikskonceptet vurderes det, at en ny stor udvalgsvarebutik vil få positive effekter for handelslivet i Pandrup under ét. Hvis der samtidig fokuseres på at indgangen til den nye butik skal vende mod Bredgade, at der etableres gode passager fra det nye butiksområde til det eksisterende handelsliv, og hvis parkeringen sker et sted med synlighed til Bredgade, er der endnu bedre muligheder for, at der kan opnås positive synergieffekter mellem det nye butiksområde og de øvrige butikker ved Bredgade.