FORMANDSBERETNING UDLEJERFORENINGEN SVENDBORG Generalforsamling den 29. april 2015, kl. 19.00 på adressen Hotel Svendborg, Centrumpladsen, 5700 Svendborg 1. MEDLEMSTAL/MEDLEMSFORHOLD Medlemstallet i foreningen er på datoen for denne generalforsamling den 29. april 2015-202 medlemmer. Medlemsfordelingen er således, at 57 medlemmer betaler kontingent på 400 kr. 145 medlemmer betaler kontingent på 700 kr. Der er fortsat stor aktivitet i foreningen, og bestyrelsen er meget tilfredse med det store medlemstal, som der er i Udlejerforeningen Svendborg og også særdeles tilfredse med, at medlemsantallet er så stort, som det er. Det er fortsat foreningens mål at holde det aktivitetsniveau, der er på nuværende tidspunkt, og som bl.a. består i afholdelse af faglige informative møder og i at alle medlemmer kan få gratis telefonisk eller e-mailrådgivning vedrørende lejespørgsmål hver mandag mellem kl. 15 og 16 og torsdag mellem kl. 15 og 17 og det er en rådgivning, der bliver søgt hyppigt. Der udsendes samtidig jævnligt infomail til alle de der er tilsluttet foreningens mailadressekartotek. De der ikke har tilsluttet sig dette mailadressekartotek opfordres til at meddele deres mailadresse til mail@bertelrasmussen.dk ligesom evt. ændringer i mailadresse omgående bedes meddelt mail@bertelrasmussen.dk. 2. FORENINGENS ØKONOMI Foreningens økonomi er fortsat særdeles tilfredsstillende. I 2014 kom foreningen ud med et overskud på kr. 21.756 mod et budgetteret overskud på kr. 14.000. Egenkapitalen er herefter på kr. 162.409.
Der er i 2015 budgetteret med et overskud på kr. 4.000,00. Egenkapitalen er placeret således, at der udover den almindelige driftskonto står et større beløb bundet til en højere forrentning i Spar Nord. 3. DANSKE UDLEJERE Udlejerforeningen Svendborg er medlem af Danske Udlejere, der som bekendt har til formål at forbedre vilkårene for Danmarks udlejere af private bolig- og erhvervsejendomme. Det er denne forenings formål at være et samlingsorgan for grund- og udlejerforeninger og at være forhandlingspart på landsplan samt servicekontor for medlemmerne og at samarbejde med andre interesseorganisationer. Der er i alt 29 foreningsmedlemmer fordelt på Jylland og Fyn i Danske Udlejere. Foreningen skiftede som bekendt navn i 2010 fra Jydske Grundejerforeninger til Danske Udlejere. Udlejerforeningen Svendborg har et bestyrelsesmedlem nemlig Olav Grønn Hansen som medlem af Danske Udlejeres bestyrelse og på den måde sidder foreningen meget tæt på det landspolitiske arbejde omkring lejelovgivningen. Herudover er foreningen tildelt to delegeretpladser i repræsentantskabet, og disse to pladser beklædes fortsat af formand J. Bertel Rasmussen og næstformand Ole Jacobsen. 4. KONTINGENT/SERVICENIVEAU. Der betales i dag kr. 400,00 i kontingent for lejere med 1-2 lejemål og kr. 700,00 for lejere med flere end 2 lejemål. Der er som sagt mindst 3 kurser om året med faglige indlæg inkl. generalforsamlingen og der bliver serveret sandwich m.v. og i år vil der også være et ekstra møde den 3. juni 2015 om de nye lejelovsændringer med den nye lejekontraktsformular, indflytningsrapport og udflytningsrapporter, stadigvæk gratis. Samlet kan foreningen konstatere, at foreningen fortsat er rigtig tilfreds med at være medlemmer af Danske Udlejere. 5. DELEGERETMØDET I DANSKE UDLEJERE Holstebro afholdt delegeretmøde den 3. maj 2014 og der var deltagelse fra bestyrelsen til delegeretmødet dels ved Olav Grønn Hansen, der er medlem af Danske Udlejeres bestyrelse og dels ved Svend Madsen og Jens Bertel Rasmussen. Det var et som sædvanlig godt delegeretmøde, som gav mulighed for at drøfte relevante forhold med andre foreninger der er medlem af Danske Udlejere og også gav mulighed for sociale drøftelser. Delegeretmøde i år afholdes den 9. maj i Århus og her deltager Svend Madsen, Jens Bertel Rasmussen, Ole Jacobsen og Jens Ole Olesen, idet Jens Bertel Rasmussen og Ole Jacobsen er delegeret i repræsentantskabet. 2.
I henhold til fast og af generalforsamlingen godkendt praksis kan bestyrelsen deltage med partner/ægtefælle der betales af Udlejerforeningen Svendborg. 6. KURSER I den forgangne periode har der været afholdt følgende kurser: Nyhedskursus med Danske Udlejer d. 12. marts 2014 med 65 deltagere og med følgende indhold: - Lejers fraflytning - Det mest kritiske forhold i lejeforholdet herunder gennemgang af flytteopgørelsen, indflytningsrapport, fraflytningsrapport, istandsættelse samt nye afgørelser fra lejeretten. Kursusholdere var advokat J. Bertel Rasmussen og advokat Adam Ringsby-Brandt. På begge kurser var boligdommer og huslejenævnsrepræsentant Ole Jacobsen og boligdommer og suppleant til huslejenævnet Olav Grønn Hansen med i panelet til besvarelse af spørgsmål fra deltagerne samt med supplerende kommentarer til foredragene, der blev gennemgået og afholdt. Nyhedskursus om lejelovsændringer m.v. d. 29. oktober 2014 med 68 deltagere og med følgende indhold: a) Obligatorisk ind- og fraflytningssyn. b) Normalistandsættelse ved fraflytning dette indebærer, at muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning afskaffes. c) Vedligeholdelsesregler forenkles og moderniseres. d) Reglerne om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelser og beboerrepræsentations kompetence forenkles og moderniseres. e) Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler. f) Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af husleje for udlejere af enkelte ejerlejligheder. g) Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen dette indebærer, at muligheden for at aftale trappeleje fremover afskaffes. h) Ubetinget adgang for udlejere af en ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen. i) Enslydende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven fjernes, så de kun fremgår af én lov. j) Lejeloven og boligreguleringsloven sammenskrives dette skal foretages senest 2 år efter lovændringernes ikrafttræden. k) Gennemsigtighed i huslejenævnene. l) Sommerhuse og fritidshuse undtages fra lejelovgivningen. 3.
Nyhedskursus d. 18. februar 2015 om de sidste nye lejelovsændringer til ikrafttræden den 1. juli 2015 med 72 deltagere. På kurserne er boligdommer og huslejenævns repræsentant Ole Jacobsen og boligdommer og suppleant til Huslejenævnet Olav Grønn Hansen med i panelet til besvarelse af spørgsmål fra deltagerne samt med supplerende kommentarer til foredragene, der blev/bliver gennemgået og afholdt. 29. april 2015 generalforsamling Med indlæg fra Nykredit og Alm. Brand. Indlæg fra kasserer Svend Madsen om lejeportalen samt advokaterne Jens Bertel Rasmussen og Adam Ringsby-Brandt med nyt fra lejelovsområdet, herunder de nye lejelovsændringer samt nye retsafgørelser. Generalforsamlingen er sponsoreret af Nykredit, Alm. Brand samt Danske Udlejere og Udlejerforeningen Svendborg. Kurserne, generalforsamlingen og gå-hjem-møderne giver underskud, men det er der plads til i foreningens økonomi. Der er lagt vægt på, at det er gratis for medlemmerne og at der samtidig serveres øl, vand, sandwich, kaffe og kage. Det er der fortsat og skal der fortsat være plads til. Jeg vil derfor samtidig i denne formandsberetning opfordre medlemmerne til at kontakte mig, såfremt der er et ønske om specielle emner som kunne tages op på de kurser, som vi påregner yderligere 2015/2016. 7. BESTYRELSEN Bestyrelsen har i det forgangne år bestået af følgende medlemmer: J. Bertel Rasmussen Ole Jacobsen Olav Grønn Hansen Svend Madsen Jens Ole Olesen Bestyrelsen konstituerede sig således at J. Bertel Rasmussen har fungeret som formand og sekretær med Ole Jacobsen som næstformand og med Svend Madsen som kasserer. Olav Grønn Hansen og Ole Jacobsen samt Jens Ole Olesen har fungeret som boligretsdommere. Huslejenævnet bliver varetaget med repræsentation af Ole Jacobsen og med Olav Grønn Hansen som suppleant. Disse er blevet genudnævnt i forbindelse med genudnævnelsen den 31. december 2013. Olav Grønn Hansen fungerer som medlem af Facadeudvalget. 4.
Svend Madsen fungerer som medlem af Bygningsforbedringsudvalget. 8. HJEMMESIDE opgradering af hjemmesiden Hjemmesiden bliver løbende moderniseret og opgraderet. Sidste år oplyste jeg, at der var kommet mere liv på layouten med masser af billeder fra det sydfynske område og det er der blevet taget godt imod fra medlemmernes side. Vi håber fortsat, at medlemmerne vil gøre god brug af hjemmesiden. Udlejerforeningens hjemmeside er www.udlejerforeningen-svendborg.dk. På Danske Udlejeres hjemmeside kan der hentes diverse formularer, fx indflytnings- og udflytningsrapporter samt lejeforhøjelsesskemaer m.v. Hvis et medlem ønsker stof medtaget på Udlejerforeningen Svendborgs hjemmeside, kan dette ske ved kontakt til sm@smadsen.dk, hvorefter kasserer Svend Madsen vil tage sig af dette. 9. BROCHURE Udlejerforeningens brochure udsendes fortsat til hvert nyt medlem, der indmelder sig i foreningen. 10. FORSIKRINGSORDNING MED ALM. BRAND Danske Udlejere har forlænget den indgåede forsikringsordning med Alm. Brand, idet Alm. Brand bl.a. har dækning af retshjælp til udlejere i tilfælde af retssager. Aftalen indebærer, at der opnås en speciel og særlig rabat ved at tegne forsikring i Alm. Brand, når der kan dokumenteres medlemskab med de lokale udlejerforeninger eller med foreningen Danske Udlejere. Sidste år orienterede jeg om, at det desværre beklageligvis havde været nødvendigt for Alm. Brand at forhøje selvrisikoen og for visse medlemmer at forhøje præmien pga. mange og store anmeldte skader. Jeg ved, at dette har givet anledning til en hel del utilfredshed, men jeg har i hvert enkelt tilfælde henvist de enkelte medlemmer til at ringe direkte til Alm. Brand og drøfte deres egen situation med Alm. Brand og dette vil jeg fortsat gøre og opfordre de enkelte medlemmer til. Udlejerforeningen Svendborg opnår en provision hver gang et medlem i Udlejerforeningen Svendborg tegner forsikringer i Alm. Brand. I året 2014 kunne der konstateres en indtægt på kr. 28.990 og det er en lille nedgang i forhold til år 2013, hvor indtægten var på kr. 29.285. Det er selvfølgelig en ganske god indtægt at få i Udlejerforeningen på denne måde. 5.
11. RETSHJÆLPSORDNING VED ALM. BRAND Det er som nævnt muligt for medlemmerne af Udlejerforeningen Svendborg at tegne en retshjælpsforsikring ved Alm. Brand. Forsikringen er særdeles nyttig for udlejere, idet den dækker udgifter såvel i forbindelse med huslejenævnssager, fogedretssager samt naturligvis boligretssager. Udlejeres familieforsikring eller alm. ejendomsforsikring dækker oftest ikke omkostninger ved tvister med lejerne, idet udlejning betragtes som erhvervsudøvelse. Retshjælpsforsikringen er betinget af, at ejendomsforsikringen for den udlejede ejendom er tegnet i Alm. Brand hvilket i øvrigt kan ske til fordelagtige priser gennem Udlejerforeningen Svendborg. Dækningen er maksimeret til kr. 125.000 pr. sag pr. år, hvilket i langt de fleste tilfælde er rigeligt. Derudover er der en selvrisiko på kr. 5.000. Tegning af forsikring kan ske ved henvendelse til assurandør Søren Pedersen på tlf. 23 36 08 85 eller e-mail abrspd@almbrand.dk. 12. BOLIGDOMMERE Som boligdommere er efter forslag fra Udlejerforeningen Danmark udpeget følgende i perioden: Direktør Ole Jacobsen Solvænget 36 5700 Svendborg Direktør og Ejendomsadministrator Olav Grønn Hansen Søndervej 83, Thurø 5700 Svendborg Kundechef og statsaut. ejendomsmægler og valuar Jens Ole Olesen Grastenvej 207, Thurø 5700 Svendborg Alle 3 er genindstillet af Udlejerforeningen Svendborg og udpeget af Østre Landsret. 13. GRATIS JURIDISK BISTAND Der ydes fortsat gratis juridisk bistand for medlemmerne således, at medlemmerne kan kontakte Bertel Rasmussen Advokater på følgende dage: Mandag i tidsrummet kl. 15.00 16.00 Torsdag i tidsrummet kl. 15.00 17.00 Herudover er der gratis rådgivning fra bestyrelsesmedlemmerne Ole Jacobsen på tlf. 40 16 94 55 og Olav Grønn Hansen på tlf. 40 44 93 02. 6.
Denne ordning fungerer særdeles godt. En konsultation på andre tidspunkter kan opnås hos Bertel Rasmussen Advokater for et beløb af kr. 500,00 inkl. moms pr. konsultation. 14. LEJERFORENINGEN Forholdet til Svendborg Lejerforening har også i den forgangne periode været tilfredsstillende. Det er fortsat Udlejerforeningen Svendborgs opfattelse og holdning, at lejeniveauet er tilfredsstillende og fornuftigt, men foreningen er fortsat opmærksom på, at lejeniveauet skal afprøves jævnligt af hensyn til udlejningsejendommenes økonomiske sammenhæng. 15. RENTENIVEAU PRISER PÅ UDLEJNINGSEJENDOMME Renteniveauet er fortsat historisk lavt, hvilket hjælper med til mulighederne for at afhænde og sælge udlejningsejendomme til fornuftige priser. Handlen med udlejningsejendomme er begyndt at komme godt i gang igen. Udlejerforeningen opfordrer dog fortsat medlemmerne til at passe på deres lejere og deres ejendomme med vedligeholdelse og pasning og i enhver henseende forsøge at optimere driften og sørge for at driften giver overskud på udlejningsejendommene. 16. FACADEUDVALGET Olav Grønn Hansen har i perioden repræsenteret Udlejerforeningen Svendborg i dette udvalg og har således på dygtig vis varetaget Udlejerforeningens interesser. Udvalgets arbejde er af stor betydning, idet dette udvalgs arbejde er med til at præge den indre bys udseende i betydelig grad. Farvesammensætning og skiltning kan med tilfredshed konstateres efterhånden at indgå i en rigtig fin helhed. 17. HUSLEJENÆVNET I Huslejenævnet repræsenteres Udlejerforeningen Svendborg fortsat på dygtig vis af Ole Jacobsen og Olav Grønn Hansen som suppleant, og begge gør her et godt og flot stykke arbejde. Det har været vigtigt hen over perioden at have både Ole Jacobsen og Olav Grønn Hansen med i vores faglige paneler, når vi har kurser idet de kan kommentere mange af emnerne og spørgsmålene med deres faglige praktiske viden. 18. BYGNINGSFORBEDRINGSUDVALGET I Bygningsforbedringsudvalget er Udlejerforeningen repræsenteret ved Svend Madsen, der gør et grundigt og godt stykke arbejde her og det er fortsat således, at der ydes støtte til bevaringsværdige ejendomme: 7.
19. BYFORNYELSESNÆVNET FOR REGION SYDDANMARK Bestyrelsesmedlem Olav Grønn Hansen er beskikket medlem af Byfornyelsesnævnet for Region Syddanmark og repræsenterer her Udlejerforeningen Svendborg. 20. NORMTAL 2015 Vicevært: 2.300 kr. Administration (uden dokumentation) pr. lejlighed: kr. 3.100 ekskl. moms. Fremmed administration: Dokumenterede rimelige udgifter med tillæg af moms. Udarbejdelse af varmeregnskab: Dokumenterede rimelige udgifter Forbedringsforhøjelser: Ydelsen på langfristede lån Fradrag for sparet vedligeholdelse ved forbedringer som følge af udskiftning af vinduer: 30 %. Her udover kunne der ske henlæggelser til fornyelse af hårde hvidevarer m.v., der tilhører udlejer. 21. P-HUS OG PARKERING Udlejerforeningen har hele tiden bakket op om et P-hus og det kommer der nu, idet det er besluttet, at der skal komme et P-hus i Hulgade. Udlejerforeningen har også med stor interesse fulgt ændringer på Torvet med stor tilfredshed og noteret at der fortsat er parkeringspladser og også nu kommet et springvand, så Udlejerforeningen Svendborg ser frem til, at der kommer rigtig meget liv på Torvet her fra sommer af. 22. HAVNEN Udlejerforeningen Svendborg følger også med stor interesse udviklingen omkring havnen og det ser nu ud til, at der endelig er kommet en god politisk beslutning omkring havnens udvikling, hvor der både bliver plads til boliger, men også fortsat reserveres den nødvendige plads til det erhverv, der er på havnen og specielt omkring Frederiksøen bliver det rigtigt spændende at se udviklingen på denne meget charmerende ø. 23. LEJELOVSÆNDRINGERNE Efter at regeringspartierne den 11. juni 2014 sammen med Venstre, SF og Enhedslisten i forening indgik en aftale om at ændre lejelovgivningen markant til skade for udlejerne, har Danske Udlejere såvel direkte som indirekte forsøgt, at overbevise politikere og embedsmænd om, at lovforslaget ikke bør gennemføres. Det er i den forbindelse vigtigt at notere sig, at 2 af de høringsberettigede lejeorganisationer også er af den opfattelse, at lovforslaget ikke skal gennemføres. Der er således ikke tale om egentlige partsindlæg, hvor vi kunne få skyld for, at vi kun vil varetage egne særinteresser. Indledningsvis skal det også fremhæves, at Danske Udlejere ikke har været involveret i formuleringen af indholdet af det politiske forlig overskrifterne af forliget, som fortsat gengives på Ministeriets hjemmeside ser således ud: a) Obligatorisk ind- og fraflytningssyn. 8.
b) Normalistandsættelse ved fraflytning dette indebærer, at muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning afskaffes. c) Vedligeholdelsesregler forenkles og moderniseres. d) Reglerne om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelser og beboerrepræsentations kompetence forenkles og moderniseres. e) Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler. f) Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af husleje for udlejere af enkelte ejerlejligheder. g) Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen dette indebærer, at muligheden for at aftale trappeleje fremover afskaffes. h) Ubetinget adgang for udlejere af en ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen. i) Enslydende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven fjernes, så de kun fremgår af én lov. j) Lejeloven og boligreguleringsloven sammenskrives dette skal foretages senest 2 år efter lovændringernes ikrafttræden. k) Gennemsigtighed i huslejenævnene. l) Sommerhuse og fritidshuse undtages fra lejelovgivningen. Lejelovsforslaget blev førstebehandlet i Folketinget den 15. januar 2015, andenbehandlet den 17. marts 2015 og blev så endeligt vedtaget på 3. behandlingen den 19. marts 2015. Vi afventer nu de nye lejekontrakter og vi afventer også formular til indflytningsgennemgang og også redigeret formular til fraflytningsgennemgang. Overskrifter kan lyde meget fornuftige men i forbindelse med, at disse overskrifter er overført til lovtekst er det gået helt galt. Trappelejeaftaler gøres ulovlige, udlejer kan miste krav på at få dækket udgifterne til maling af væge, lofter og træværk, hvis meget formalistiske krav ikke overholdes, der indføres et administrativt tungt system for vurdering af om der er behov for at male en lejlighed efter lejers fraflytning m.v. Der er nu ingen garanti for, at det hele og fulde arbejde med den nye lejelov bliver færdig inden den 1. juli 2015. Minister Carsten Hansens forslag til ændring af boliglejeloven var på Folketingets dagsorden ved 2. behandlingen og her var boligordfører Charlotte Dyrmose fra Det Konservative Folkeparti en af dem der meldte sig på banen og på talerstolen udtrykte hun bekymring for hvad der sker når den nye lejelov træder i kraft til sommer. I værste fald går det private arbejdsmarked i stå, hvis der ikke er styr på f.eks. typeformularer for lejeaftaler. Problemet er, at der vil være en periode, hvor der gælder en lov man ikke kan navigere efter og det vil have konsekvenser for mange mennesker sagde hun. Charlotte Dyrmose spurgte derfor ministeren om han kunne garantere, at alle vejledninger, bekendtgørelser, formularer ligger klar til brug, når loven træder i kraft den 1. juli 2015. Dette meddelte minister Carsten Hansen, at det skulle de nok være. 9.
24. AFSLUTNING Det er fortsat foreningens opfattelse at medlemmerne, når de har behov herfor gør brug af adgangen til at rette henvendelse til foreningens sekretariat, og det har vi kunnet konstatere ved den undersøgelse og registrering af tid, der løbende foretages. Kontakten tages til sekretariatet hos Bertel Rasmussen Advokater med adressen MÆGLERGAAR- DEN, Frederiksgade 1, 5700 Svendborg, tlf. 70 25 21 15, og med e-mail mail@bertelrasmussen.dk, jbr@bertelrasmussen.dk eller arb@bertelrasmussen.dk og www.bertelrasmussen.dk. Bestyrelsen kan konstatere, at medlemmerne er rigtig dygtige til at sørge for at aftalegrundlaget på lejeområdet er i orden. Det er fortsat vigtigt efter foreningens opfattelse, at alle udlejere står sammen, således at der ikke blot lokalt, men også på landsbasis fortsat kan bestå en slagkraftig Udlejerforening som Danske Udlejere, der kan stå mål med LLO både lokalt og på landsbasis. Udlejerforeningens bestyrelse vil således fortsat søge at sikre, at udlejerne har så gode forhold som overhovedet muligt i forhold til Svendborg Kommune og i forhold til lejerne og lejernes organisation. 25. TAK TIL BESTYRELSEN Til slut vil jeg gerne takke bestyrelsen for et godt, loyalt, engageret og udbytterigt samarbejde i det forløbne år. 23. april 2015 Formand J. Bertel Rasmussen jbr@bertelrasmussen.dk www.bertelrasmussen.dk 10.