Faaborg - Midtfyn Kommune Center for Botilbud, Opholdssteder og Plejefamilier Den 14.03.2011 Journal nr. 16.15.00-K09-30-07 Socialfaglig konsulent: Ulla Mørk og Kirsten Nørgaard Undersøgelse og vurdering af ansøgning om ændring af Botilbuddet Herureckas fysiske rammer Ansøgning Botilbuddet Herurecka, Svendborgvej 336, Åstrup, 5600 Faaborg, har søgt om godkendelse af låneoptagelsen til ombygning, herunder godkendelse til ombygningen af eksisterende bygninger til tidssvarende lejligheder til voksne med fysisk og psykisk funktionsnedsættelse. Herurecka Herurecka blev etableret i 2000 og er godkendt til privat botilbud for 7 voksne fra 20 år og opefter, som er sindslidende, såvel normalt begavede og sent udviklede. Beboerne skal kunne profitere af at bo i et botilbud, hvor det er en forudsætning, at den enkelte beboer deltager i botilbuddets fælles aktiviteter og gøremål. Beboerne skal være indstillet på aktivt at medvirke til at arbejde på egen personlig udvikling. Beboerne skal tage del i bofællesskabets hverdag og være indstillet på at tage ansvar for eget liv i det omfang det er muligt. Personer med voldsom udadreagerende adfærd kan ikke optages i botilbuddet. Aktuelt Herurecka er fuld belagt og det er kendetegnet, at der er tale om stabile og midlertidige ophold. Herureckas værdigrundlag: Der er på Herurecka rummelighed med plads til forskellighed og respekt for den enkelte. Ærlighed og oprigtighed i relationen. Individuel støtte, behandling, tid til den enkelte med mulighed for socialt samvær. Kontinuitet i hverdagen via struktur med faste trygge rammer. Udvikling med henblik på at tage ansvar for eget liv. Faglig udvikling via supervision, temadage m.m. Menneskeog livssyn: Mennesket er unikt, skal behandles individuelt med respekt og forståelse. Overordnede vision / målsætning: Hjælpe den enkelte med at skabe et værdigt og godt liv efter eget ønske. Socialfaglige metoder: På Herurecka styrkes beboerens livskvalitet, selvværd og selvtillid. Beboerne støttes i at leve et liv efter egne ønsker og behov. Beboerne træner, genvinder og udvikler færdigheder - styring af impulser - støtter selvstændighed taler om konsekvenser af handling - sætter ord på og beskriver, hvad beboeren selv oplever / ser - opmuntres til at gøre noget selv om beboeren er bange. Metodens redskaber er at skabe rum til dialog - samtaler, aftaler, opfølgning, inddragelse af netværk - handleplaner, mål / delmål - ADL træning, beskæftigelse og fritidsaktiviteter. 1
Metodens systematik er individuel skemalægning i samarbejde med den enkelte beboer, omkring arbejdsopgaver, fritidsaktiviteter, beskæftigelse m.m. Erfaringer viser, at metodens effekt er, at beboeren får større selvværd og tryghed i hverdagen. Større selvstændighed, bedre overblik og større accept af egen situation. Det fremgår af tilsynsbesøgene på Herurecka, at der er tale om et botilbud, hvor det virker rart at bo. Der er plads og rum til alle. Alt er velstruktureret. Det er beboernes behov, aktiviteter og pædagogik, der er udgangspunkt for indretning. Der er en løbende udvikling af personalekompetencer, driften, aktiviteter og de fysiske rammer. Pædagogik Herurecka vil med de nye fysiske rammer bedre kunne sikre beboeren: Selvforståelse Ansvar Overskud Værdighed Muligheder At den enkelte oplever sig selv som et voksent menneske med egen lejlighed og dermed mulighed for privatliv. At den enkelte vil opleve større ansvar og indflydelse på eget liv og bolig At have egen lejlighed vil give mere ro for den enkelte og dermed mere overskud til at lære At være et voksent menneske, der har en lejlighed til rådighed, med mulighed for den støtte, der er nødvendig og med mulighed for at vælge fællesskabet til i stedet for altid at skulle agere i det. Have sit eget krus, bestik, glas mm. Indrette badeværelse, køkken og stue som den enkelte ønsker det. At have muligheder for at have overnattende gæster og have gæster i det hele taget. Beboerne i boligerne vil få den samme støtte som hidtil. Ledelse og personale vil fortsat lægge vægt på, at botilbuddet fortsat bevarer det godkendte koncept, indeholdende fællesskab, tryghed, omsorg og interesse for den enkelte og hinanden. Byggeplanerne har været længe undervejs. De er således velovervejet og nøje gennemtænk i forhold til beboernes behov. Lederne har gjort sig mange gode og relevante tanker i forhold til at beskytte beboerne mest muligt i hele byggeperioden Det er Centrets vurdering, at de nye boliger vil styrke de godkendte pædagogiske mål og metoder på Herurecka. Det er ligeledes Centerets vurdering, at beboerne fortsat vil få den støtte og omsorg, som botilbuddet er kendetegnet for. Boligerne vil give beboerne bedre muligheder for at få en tryg og tidssvarende bolig, og dermed være medvirkende til at øge deres livskvalitet. 2
Byggeri Herurecka er beliggende på Svendborgvej 336, Åstrup, 5600 Fåborg. Ejendommen er fra 1930, og den er senest ombygget i 2000. Der er tale om et tidligere bageri på 321 m2/beboelse. I stueetagen er der 3 værelser til beboerne, 1 fælles bad/toilet og fællesrum såsom køkken, spisestue og tilstødende tv- og opholdsstue, samt grovkøkken, depotrum og garage. Beboerne har hver deres værelse på mellem 8 og 20 m2. På 1. sal er der 4 værelser og 1 fælles bad/toilet og stue med udgang til terrasse. Til ejendommen er en hyggelig terrasse med grill og en stor velanlagt have. Herurecka ønsker i forbindelse med ombygningen, at beboerne får selvstændige lejligheder på 30 m2 med Trinette køkken ( tekøkken ), stue, soveværelse, og eget bad/toilet. Eksisterende fællesrum berøres ikke af ombygningen. Herurecka finder ikke, at beboernes nuværende boligforhold er tidssvarende for deres beboere. De ønsker derfor med ombygningerne at gøre Herureckas fysiske rammer tidssvarende. De ønsker at give beboerne mulighed for at bo i egen lejlighed, som andre voksne mennesker. Centeret vurderer, at det er relevant at ændre de fysiske rammer. De eksisterende værelser er utidssvarende for de voksne beboere. Beboerne har under nuværende forhold eget værelse af varierende størrelse med fælles badefaciliteter og der er fælles opholdsrum. Mulighederne for privatliv for den enkelte beboer er meget begrænset. En evt. godkendelse bør være betinget af, at projektet ikke ændres væsentligt, herunder ikke påvirker økonomien væsentligt i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse. Økonomi Herurecka har pr. d. 31.12.2010 en egenkapital på kr. 1.6 mio. Den offentlige ejendomsvurdering af Herucka er kr.2.336.75,-. Likviditetsbeholdningen er kr.0,6 mio. Finansiering Der er følgende udgifter forbundet med ombygningen 01 1. sal på baghus excl. Kvist og ståltrappe 332.052,00 kr. 02 Kvist og ståltrappe 62.743,00 kr. 03 Garage ombygges til beboelse 121.590,00 kr. 04 Udvendig efterisolering af garagetag 32.500,00 kr. 05 Redskabsrum ombygges til beboelse 76.680,00 kr. 06 Fjernelse af skorsten 9.000,00 kr. 07 Fjernelse af bageriovn 48.450,00 kr. 08 Indretning af bolig 1 71.542,00 kr. 09 Indretning af bolig 2 98.423,00 kr. 10 Indretning af bolig 3 82.772,00 kr. 11 Indretning af bolig 4 89.865,00 kr. 12 Indretning af bolig 5 88.451,00 kr. 13 Indretning af bolig 6 84.256,00 kr. 14 Indretning af bolig 7 85.377,00 kr. 15 levering af 7 minikøkkener 36.000,00 kr. 16- Levering og montering af mekanisk 14.000,00 kr. udsugning i 7 badeværelser 3
17 Levering og montering af emhætter i 7 boliger 18 Udvendig maling af hele den eksisterende bygning Tilbudssum i alt ekskl. moms Moms 25 % Tilbudssum i alt inkl. moms 16.200,00 kr. 64.000,00 kr. 1.413.901,00 kr. 353.475,20 kr. 1.767. 376,20 kr. Det samlede byggeprojekt jf. ovenstående: Licitationsresultat Byggetilladelse, gebyr, kopi m.m. Finansieringsomkostninger Uforudsete udgifter/ekstraarbejder Reetablering af fællesarealer/udenomsarealer Opbevaring af møbler/evt. genhusning I alt Moms 25 % I alt omkostninger 1.413.901.00 kr. 25.000,00 kr. 150.000,00 kr. 280.000,00 kr. 50.000,00 kr. 50.000,00 kr. 1.968.000 kr. 492.000,00 kr. 2.460.000,00 kr. Finansieringen af byggeudgifterne sker således: Egenfinansiering Lånebehov I alt omkostninger 960.000,00 kr. 1.500.000,00 kr. 2.460.000,00 kr. Boliglån 1.500.000,00 kr. Rente 5,75 % Afvikling 10 år Omkostninger + stempel og afgifter til staten 5.000,00 kr. ifm. oprettelse af ejerpantebrev Det er Centerets vurdering, at Herurecka er en økonomisk veldrevet institution, som gennem alle årene har haft styr på økonomien / har en god økonomi. Centeret er bekendt med, at Herurecka har forsøgt at få låneaftaler med banker og Realkreditforeninger, men forgæves. Herurecka er således ramt af den aktuelle økonomiske krise. De har dog kunnet få en aftale i stand med Merkur banken, som kunne tilbyde en rente på 7,85 %, men er endt med at indgå en aftale med Andelskassen Fyn, Odense City, som kan tilbyde en rente på 5,75 %. Ejendommen afskrives lineært over 30 år og der er ingen forventninger om, at der vil komme nogen stigninger på den front i 2012, 2013 o.s.v. De samlede afskrivninger såvel gamle, som nye lån udgør således kr.95.400,00, hvilket er det beløb der er indregnet i budget 2011. Centeret har gennemgået lånevilkårene og finder, at der er tale om en forsvarlig finansieringsform, som samtidig sikre opholdsprisen stiger minimalt. Centeret kan på den baggrund anbefale, at der bliver givet godkendelse til, at ombygningen finansieres som ansøgt. 4
Budget i hovedrammer Budgetforudsætninger er 7 beboere med en personalenormering på 5,86 Godkendte budget 2011 Budget efter ombygning Lønninger 2.430.740 2.430.740 Ejendom 318.300 407.400 Øvrig drift 607.157 607.157 Særlige omkostninger Tilsyn 37.543 37.345 95 % belægningstillæg 178.618 183.297 I alt 3.572.358 3.665.939 Pr. beboere pr. måned 42.528 43.642 Egenbetaling max 6.011 7.027 Ombygningen medfører en stigning af døgnprisen pr. måned svarende til en prisstigning på kr.1.114,- pr. måned pr. beboer. Huslejen kr.3.752,00, el, vand og varme kr.1.200,00, og kost kr.2.075,00. Beboerne kan søge boligsikring. Vurdering af budgettet: Det er Centerets vurdering, at prisstigningen på døgnpladsen er acceptabel set i forhold til forbedringen af boligforholdende og den øgede livskvalitet det bliver for beboerne ved indflytning i egne lejligheder. Det er derfor Centerets vurdering, at der fortsat er god overensstemmelse mellem tilbuddet og prisen. Sammenfattende vurdering For at få Herureckas fysiske rammer i overensstemmelse med nutidig standard vil Herurecka ombygge værelser til lejligheder. Fællesarealerne i de eksisterende fysiske rammer vil ikke blive berørt. Beboerne kan, som udgangspunkt, blive boende i ejendommen under ombygningen, men der er i byggebudgettet taget højde for, at der vil kunne lejes en beboelsesvogn, hvis der skulle blive brug for det pga. byggelarm/-rod. Det er Centerets vurdering, at Herurecka herved imødekommer fremtidens krav til bolig standarden for voksne, der har behov for en boligform i henhold til servicelovens 107. Centeret finder, at den foreslåede finansiering er rimelig. Centeret finder ligeledes, at den nye opholdspris afspejler kvaliteten af tilbuddet. Centeret anbefaler på ovennævnte grundlag, at Faaborg-Midtfyn Kommune imødekommer Herureckas ansøgning om godkendelse af låneoptagelse på 1.5 mio til ombygning af de eksisterende fysiske rammer, til tidssvarende lejligheder til voksne handicappede. Dette under forudsætning af, at der er indhentet de for byggeriet nødvendige tilladelser, såsom bygge- og landzonetilladelse, m.v.. 5