Besigtigelsesrapport Besigtigelse torsdag d. 16. december 2015 Stokbrovej 6, 9381 Sulsted Matr. nr. 3b, Kirkegårde, Ajstrup Udført for Aalborg Kommune 11. januar 2016
Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundheds- eller brandmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Flemming Sørensen fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler i bygningen. Varsling af besigtigelse er udsendt af Aalborg Kommune. Ved besigtigelsen deltog: Flemming Sørensen, Søren Garde Rådgivning A.2 Generelle oplysninger. Der er tale om et ubeboet og fritliggende enfamiliehus. Ejendommen er registreret som ejet af Jan Løgsted, Sulsted. Bygningen er opført i 1899 med et bebygget areal på 112 m 2, og en udnyttet tagetage på 10 m 2. Det samlede boligareal udgør 122 m ² jf. BBR. Bygningens facader er udført i murværk som er pudset/vandskuret og tagdækningen er udført med teglsten. På ejendommen findes desuden en nedlagt minkfarm med minkhaller og en bygning med pelseri. Konklusion og anbefaling. B.1 Konklusion Der er konstateret fugt- og skimmelangreb i et omfang i den besigtigede bolig, som skønnes at udgøre sundhedsfare ved ophold og beboelse i strid med byfornyelseslovens 75. (LBK nr. 1041 af 31/08/2015)
Der er registreret brandfarlige beklædninger i flere opholdsrum på ydervægge, indervægge og lofter. Bygningen er generelt ikke tilfredsstillende vedligeholdt. Der kunne ved besigtigelsen konstateres fugt og skimmelangreb i et omfang, der gør opholdsrum uanvendelige til beboelse og ophold. De registrerede sundhedsfarlige forhold kan ikke udbedres uden en gennemgribende renovering. Bygningen vurderes til at være nedbrudt i et sådant omfang, at en renovering til et tidssvarende niveau ikke skønnes at være økonomisk og teknisk realistisk. Bygningen skønnes på nuværende tidspunkt uden værdi og at skæmme for omgivelserne. B.2 Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at beboelse og ophold i boligen Stokbrovej 6 er forbundet med nærliggende sundhedsfare, i strid med byfornyelseslovens (LBK nr. 1041 af 31/08/2015) 75 stk. 3 nr. 5, hvorfor der bør nedlægges forbud mod beboelse og ophold (kondemnering) i henhold til 76 stk. 1. Det anbefales, at forbud mod ophold træder i kraft hurtigst muligt, da sundhedsfare er nærliggende jf. lovbekendtgørelse om byfornyelse og udvikling af byer af 31/08/2015 76 stk. 2. at bygningen påbydes nedrevet, da den er udtjent og i stærkt tiltagende forfald, og ikke økonomisk forsvarligt kan renoveres til dagens standard jf. lovbekendtgørelsens 77 stk. 2. Anbefaling om kondemnering af boligen begrundes med sundhedsfare og brandfare som følge af: Skimmelvækst af sundhedsfarlig karakter i opholdsrum i boligen. Brandfarlige beklædninger på ydervægge, indervægge og lofter. Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i landzone ud til offentlig vej. Forholdene på friarealerne skønnes at være til gene for naboer og forbipasserende, da grunden er meget tilgroet og med oplag af skrot og affald.
C.2 Udvendig besigtigelse Tagbelægning er udført med teglsten, på nordside ses manglende tagsten, så tagrum er åbent for nedbør. Der er ingen tagrender på bygningen, så der tilføres ekstra fugt til sokkel og ydervægge. Ved skorsten ses mangelfuld inddækning mod tag og nedbrudt murværk. Tegltaget på udhus ses med manglende rygningssten. Ved den murede sokkel ses nedbrudte og udvaskede fuger og med kraftigt opfugtet murværk. Ydervægge er udført af murværk som er pudset/vandskuret. Gulvniveau i bygningen er mod nord og øst meget lavt i forhold til terrænniveau, hvilket betyder yderligere opfugtning af murværk. Vinduer og udvendige døre er generelt i meget ringe stand, der ses flere vinduer med kraftige rådangreb og delvist manglende bundkarm og ramme. Vinduer ses med både termoruder og enkelt lag glas. En del vinduer ses med knuste ruder. C.3 Indvendig besigtigelse I bygningen ses forsatsisolerede ydervægge beklædt med brandfarlige polystyrenplader samt træpanelplader i flere opholdsrum. På 1. sal ses skillevægge, skunkvægge og lofter beklædt med brandfarlige masonitplader. I de fleste opholdsrum er gulve udstøbt i beton og belægning udført delvist med tæpper og klinker. I køkken ses udbredt rådskade i loftet. Loftet er generelt meget opfugtet grundet utæt tag. Ved besigtigelsen kan der måles meget højt fugtindhold i forsatsvægge, ydervægge og indervægge i alle opholdsrum, og der ses udbredt skimmelvækst overalt i bygningen. Der blev udtaget aftryksprøver til laboratorieundersøgelse på loft i værelse på 1. sal og på loft i køkken. Prøverne viste høj koncentration af levedygtige svampesporer. I prøverne forekommer arter med høj individuel forekomst af skimmelsvampe med sundhedspåvirkende karakteristika. C.4 Vurdering af årsag Det vurderes at det høje fugtindhold i ydervægge skyldes opstigende grundfugt, da der grundet bygningens alder ikke skønnes at være indbygget fugtspærre under facademur. Desuden vil den nedslidte og porøse murede sokkel og det høje
terrænniveau samt manglende tagrender og nedløb i væsentlig grad forøge tilførslen af fugt i ydervægge. Det vurderes på baggrund af målinger af fugt i forsatsvægge, at der er udbredt skimmelvækst i forsatsvæggene. Det bemærkes dog, at bygningen tilsyneladende ikke har været beboet og opvarmet i en længere periode. Målinger ved besigtigelsen D.1. Generelt om fugtmålinger Forekomst af fugt er bedømt ud fra nedenstående skema: Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Træværk/gips (%) < 13 13-15 15-17 Over 17 Murværk (digits) 20-45 45-60 60-75 >75 * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen. **Høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Meget høj fugtbelastning med højere risiko sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. D.2 Registrerede fugtmålinger Rum/Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd***
Stue gavl mod øst, ved gulv og 1.8 m over gulv. Stue, ydervæg mod syd Værelse mod syd, ydervæg Værelse mod syd/vest, ydervæg Værelse mod syd/vest, skillevæg Værelse mod vest, forsatsisoleret ydervæg Værelse mod vest, forsatsisoleret ydervæg mod udhus Værelse 1. sal, gavl mod øst X X X X X X X X D.3 Aftryksprøver skimmelsvamp Der blev udtaget 2 skimmelprøver i forbindelse med besigtigelse af Stokbrovej 6. Goritas A/S har d. 28.12.2015 fremsendt resultatet af de udtagne skimmelprøver. Laboratorierapport er vedlagt rapporten som bilag. Prøve nr. 1, aftryksprøve, udtaget på loft i værelse på 1. sal, viste at der er høj aktiv sporeforekomst af arten Cladosporium sp. og Ulocladium sp., moderat aktiv sporeforekomst af arten Penicillium glabrum samt begrænset aktiv sporeforekomst af arten Penicillium spp. tilstede på udtagsstedet. Prøve nr. 2, aftryksprøve, udtaget på loft i køkken, viste at der er høj aktiv sporeforekomst af arten Cladosporium sp., samt moderat aktiv sporeforekomst af arten Acremonium sp. tilstede på udtagsstedet. Acremonium sp. er i stand til at danne helbredsskadende mykotoksiner og er kraftigt sporespredende. Væksten ses som vatagtig bevoksning på fugtige bygningsdele. Ved optimal temperatur på ca. 25 C og rette fugtforhold udvikler væksten sig med ca. 1-3 cm om dagen. Arten påvirker typisk personer med nedsat immunforsvar og er i sjældne tilfælde rapporteret til at have forårsaget meningitis (hjernehindebetændelse). Cladosporium sp. kendetegnes ved at have allergifremkaldende egenskaber. Arten er naturligt forekommende i vores omgivelser, men ved voldsomme spore-
koncentrationer kan mennesker opleve allergiske symptomer. Dette gør sig specielt gældende hvis personer har nedsat immunforsvar og opholder sig meget i et inficeret areal. Penicillium, Penicillium-slægten består af et utal af arter, og penicillium forekommer hyppigt indendørs bl.a. på fugtige bygningsoverflader så som tapet, lim, maling og træ. Penicillium-arterne er i stand til ved givne betingelser at producere toxiner, som kan give anledning til sundhedsmæssige gener. Ulocladium sp. kendetegnes ved at kunne udløse luftvejsallergier. Arten er naturligt forekommende i vores omgivelser, men ved voldsomme sporekoncentrationer kan mennesker opleve ovennævnte symptomer. Dette gør sig specielt gældende hvis personer har nedsat immunforsvar og opholder sig meget i et inficeret areal. Den 11. januar 2016 Søren Garde Rådgivning Udarbejdet af: Flemming Sørensen Bygningskonstruktør Tlf. 25 71 46 55 e-mail: fls@garderaad.dk Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Skimmelundersøgelser 3. Billeder fra besigtigelsen 4. Laboratorieanalyse
Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er ikke foretaget destruktive undersøgelser på adressen. Der er taget fugtmålinger i tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler 2. Skimmelundersøgelser Der er taget aftryksprøver til laboratorieanalyse (skimmelundersøgelser) følgende steder: Loft i værelse på 1. sal - Prøve nr. 1 Loft i køkken - Prøve nr. 2 Aftryksprøverne er analyseret af Goritas A/S. Laboratoriets rapport vedlægges.
3. Billeder fra besigtigelsen Gavl mod øst og facade mod syd ved indkørsel. Facade mod nord, udhus ses th.
Facade mod nord. Nedbrudt murværk på skorsten og defekt inddækning mod tag. Der er ingen tagrender på bygningen og højt terrænniveau, som bevirker opfugtning af sokkel og murværk. I tagflade ses manglende tagsten over køkken og i flere vinduer ses knuste ruder.
Facade mod syd, der ses afskallet sokkelpuds og opfugtet muret sokkel og murværk. Facade mod syd, vindue med råd og manglende bundkarm.
Gavl mod øst, bygning med pelseri og minkhaller ses th. Opholdsstue, meget fugtige ydervægge, skillevægge og loft med skimmel- vækst.
Loft i køkken med udbredt fugt og rådskade grundet manglende tagsten. Køkken, der ses udbredt skimmelvækst på loft og vægge.
Værelse mod vest, der ses brandfarlige træpaneler på vægge. Værelse mod syd/vest. Der ses brandfarlige polystyrenplader på ydervægge.
Entré med udbredt skimmelvækst på loft og vægge. Værelse på 1. sal med udbredt skimmelvækst på loft.
I værelse på 1. sal ses brandfarlige bløde masonitplader på vægge og loft. Entré ved trappe til 1. sal. Der ses udbredt skimmelvækst på vægge og loft.
Værelse mod vest, fugtmåling på 17 % i træpanelbeklædning. Værelse mod syd/vest. Fugtmåling på 95 digits på skillevæg.
Værelse mod syd. Fugtmåling på 92 digits i ydervæg. Ydervæg i stue, fugtmåling på 95 digits.
Gavlmur mod øst i stue, fugtmåling på 93 digits. Gavlmur mod øst i stue, fugtmåling på 94 digits.
Værelse på 1. sal, fugtmåling på gavlvæg mod øst på 95 digits. Værelse på 1. sal, aftryksprøve 1 på loft.
Loft i køkken, aftryksprøve 2.
Søren Garde Rådgivning Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v.