Referat, styringsdialogmøde Lejerbo Emne: Samarbejdet mellem Thisted Kommune og kommunens almene boligorganisationer Formål med mødet: Dialog om status på boligorganisationen, fremtidsvisioner og godkendelse af styringsrapporter og regnskab Referent: Robert Langeland Dato: 11. november 2015 Varighed: 2 timer Tilstedeværende: Fra Lejerbo: Forretningsfører Pia Hesselvig og formand i organisationsbestyrelsen Kenneth Høfler Fra Thisted Kommune: Børge Nygaard, Gitte Dahlgaard og Robert Langeland. Dagsordenspunkt: Konklusion: Sidste års konklusioner og aftaler Ad. punkt 1 i aftaledokumentet for 2014 omkring nedlæggelser af almene ældreboliger i afd. 731 i Hundborg. Lejerbo undrer sig over, at Thisted Kommune ikke har ansøgt Ministeriet om nedlæggelse af de 15 boliger. Tomgangslejen i afd. 731 ventes i 2015 at beløbe sig til godt 0,7 mio. kr. for Thisted Kommune, idet kommunen har anvisningsret på boligerne, så kommunen har en stor økonomisk interesse i hurtigst muligt at afdække mulighederne for at reducere tomgangsudgifterne, eksempelvis via nedlæggelse af boliger. Det er aftalt, at kommunen snarest mulig giver en tilbagemelding til Lejerbo omkring muligheden for nedlæggelse af boliger i afdelingen. Ad. punkt 2 omkring afvikling af akkumuleret underskud i afdeling 730 og 915. Det akkumulerede underskud pr. 30.09.2014 i afd. 730 og 915 er øget med hhv. ca. 180 tkr. og 172 tkr. til hhv. 412 tkr. og 466 tkr. i løbet af regnskabsåret 2013/14. De akkumulerede underskud er massive, når afdelingernes størrelse på hhv. 10 og 14 lejemål tages i betragtning. De store underskud skyldes lejetab, der er udgiftsført i afdelingerne. Lejerbo har ikke en handleplan for økonomisk genopretning af afdelingerne, herunder afvikling af det akkumulerede underskud i afdelingerne, men driftsoptimerer så meget som muligt, blandt andet ved at udskyde vedligeholdelse. Pr. 30.11.2015 er der hhv. tre og en tom bolig i afd. 730 og 915. Idet der altid har været minimum to tomme boliger i afd. 915, er udlejningssituationen her forbedret, mens udlejningssituationen i afd. 730 er uforandret. Lejerbo har ansøgt Landsbyggefonden (LBF) om særstøtte til afd. 730 i Vilsund. Særstøtten, der kan komme på tale, lyder på i alt 620 tkr., og de potentielle bidragsydere til en eventuel særstøtte forventes at blive kontaktet af LBF inden udgangen af 2015. Lejerbos hovedorganisation gennemgår løbende, hvilke afdelinger på landsbasis der måtte have
behov for støtte. Vælger Lejerbo at tiltræde en eventuel særstøtteordning til afd. 730, vil bidraget ske fra administrationsorganisationen som et rente- og afdragsfrit lån. Det er aftalt, at Lejerbo orienterer Thisted Kommune, når der er væsentligt nyt vedrørende afdelinger med økonomiske udfordringer, herunder afd. 730 og 915. Status på boligorganisationen og dens afdelinger, herunder økonomi og drift Boligorganisationen havde et driftsoverskud på 95 tkr. i regnskabsåret 2013/14 Pr. 30.09.2014 var egenkapitalen 3.542 tkr., hvoraf arbejdskapitalen og dispositionsfonden udgjorde hhv. 910 tkr. og 2.632 tkr. Ifølge regnskabet består dispositionsfonden pr. 30.09.2014 udelukkende af en disponibel del og således ingen bunden del. Ifølge årsberetningen for regnskabsåret 2013/14 er den bundne del af dispositionsfonden dog 1.080 tkr., og den forventes pr. 30.09.2015 at udgøre 315 tkr. Det er aftalt, at Lejerbo fremsender kommunen oplysninger om, hvad de hhv. 1.080 tkr. og 315 tkr. vedrører. Dispositionsfonden forventes ifølge årsberetningen 2013/14 at falde markant hvert år i perioden 2013-2022, så ud fra de kendte forudsætninger om blandt andet budgetteret lejetab ser udviklingen for dispositionsfonden de kommende år meget negativ ud. Ved afslutningen af årsregnskab 2013/14 forelå der tilsagn for 2.676 tkr. til anvendelse i regnskabsåret 2014/15 fra dispositionsfonden til afdelingerne til blandt andet ydelsesstøtte og dækning af lejeledighed. Der var et samlet overskud i afdelingerne i regnskab 2013/14 på i alt 520 tkr. 12 afdelinger havde overskud, mens fem (afd. 631, 682, 730, 735 og 915) havde underskud. Der er stor forskel på driftssikkerheden i de enkelte afdelinger, som generelt set har ret begrænset eller ingen polstring. Revisor har afgivet supplerende oplysninger i revisionspåtegningen i forhold til, at der ikke er henlagt tilstrækkelige midler til dækning af afholdte udgifter til tab ved lejeledighed og fraflytninger i afd. 631, 682, 730, 735 og 915. Desuden har revisor afgivet supplerende oplysninger, idet tre afdelingers egenkapital pr. 30.09.2014 er negativ, og regnskabet af aflagt med fortsat drift for øje. Det drejer sig om afd. 730 (med 276 tkr.), afd. 735 (med 7 tkr.) og afd. 915 (med 365 tkr). Kommunen anser situationen for afd. 730 og afd. 915 for alvorlig i forhold til en going concern problematik og henstiller til, at boligforeningen arbejder på at øge egenkapitalen i de to afdelinger. Lejerbo oplyste på dialogmødet, at der i Lejerbo er en politisk holdning om, at boligforeningens administrationsorganisation sikrer afdelinger med økonomiske udfordringer med den fornødne likviditet, hvorfor der de senere år ikke har været konkurser i Lejerbo på landsplan. Administrationsorganisation stiller således nødvendig likviditet til rådighed for afd. 730, afd. 735 og afd. 915.
Lejerbo har søgt LBF om særstøtte til afd. 729 i Klitmøller. LBF har anmodet Thisted Kommune om at deltage på i alt 400 tkr. Thisted Kommunalbestyrelse tiltrådte d. 30.09.2015 særstøtteplanen med et lån på 80 tkr., og LBF afventer kreditforeningens stillingtagen til særstøtteplanen.. Siden seneste dialogmøde blev afholdt d. 11.11.2014, har kommunen efter ansøgning fra Lejerbo behandlet en række ansøgninger om låneomlægninger samt en budgettvist i afd. 122. I relation til sidstnævnte sag skal der ikke henlægges til udskiftning af køkkener i afd. 122. I stedet har afdelingsmødet godkendt, at beboerne via den kollektive råderet kan vælge at få nyt køkken mod at få en huslejestigning i en given periode. Lejerbo vil gerne boligplacere flygtninge i sine boliger beliggende i Thisted Kommune for at imødegå tomgang. Kommunen forventer at kontakte Lejerbo herom, idet kommunen overveje at gøre brug af ¼- reglen i forbindelse med, at kommunen kan pålægge boligforeningerne at stille indtil hver fjerde ledige almene familiebolig til rådighed for kommunen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen. Ledelse og beboerdemokrati Lejerbo fortæller, at boligorganisationen forsøger at skabe et aktivt og levende beboerdemokrati. Som følge af manglende interesse fra beboerne er det imidlertid vanskeligt at danne afdelingsbestyrelser i de små afdelinger. Lejerbo, Thisted, er i færd med at udarbejde visioner og målsætninger med udgangspunkt i det materiale, som hovedbestyrelsen har lavet. Lejerbo har sammenlagt afd. 297 (Dragsækparken i Thisted) med afd. 378 (Møgelvej i Snedsted) samt afd. 631 (Hovedgaden i Snedsted) med afd. 682 (Idrætsvej i Snedsted). Lejerbo har en strategi om at sammenlægge bæredygtige afdelinger i en afdeling i yderområderne og Thisted samt lave en afdeling bestående af ældreboliger. Formålet med sammenlægninger er at styrke beboerdemokratiet, idet muligheden for at oprette afdelingsbestyrelser forbedres. Alt andet lige gør afdelingssammenlægninger også de sammenlagte enheder mindre sårbare økonomisk set. Der var ikke økonomiske konsekvenser af afdelingssammenlægningen i afd. 631 og 682 samt afd. 297 og 378 i form af huslejestigninger. Kommunen undrer sig over, at der ikke er hjemmel til, at kommunen skal godkende afdelingssammenlægninger, idet den kommunale garantistillelse er ydet over for lån optaget af afdelingerne. Det betyder, at kommunens økonomiske risiko forbundet med garantistillelsen over for afdelinger, der lægges sammen, kan ændres, uden at kommunen har medindflydelse herpå. Udlejning Tabet ved lejeledighed udgjorde i regnskabsåret 2013/14 1.140 tkr., hvilket er en forbedring på 111 tkr. i forhold til forrige regnskabsår.
Forbedring dækker over er markant reduktion i tabet ved lejeledighed i afd. 122, afd. 230 og afd. 915, mens der er sket en stor stigning i af. 631, afd. 730 og afd. 735. Lejerbo foretager forskellige markedsføringsmæssige tiltag for at reducere tomgangen i afdelingerne i kommunen. Pr. 30.11.2015 har Lejerbo i alt 8 tomme boliger uden kommunal anvisningsret i afdelingerne i Thisted Kommune, hvorfor udlejningssituationen er halveret det seneste år, idet der på samme tidspunkt i 2014 var 15 tomme boliger uden anvisningsret. De 8 tomme boliger fordeler sig med 2 i afd. 631., 1 i afd. 682, 3 i afd. 730, 1 i afd. 735 og 1 i afd. 915. Nybyggeri og renoveringer Nybyggeri er ikke relevant. Afdelingen har ingen større igangværende renoveringer og påtænker heller ingen det kommende år. Lejerbo redegjorde kort for, hvordan opdatering af vedligeholdelsesplanerne generelt gribes an. Lejerbos henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse har efter eget udsagn været relativt spinkle generelt set. Årets henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse i afdelingerne i regnskabsåret 2013/14 er for en del afdelingers vedkommende øget i forhold til det foregående regnskabsår. Lejerbos mål er, at afdelingernes opsparing til planlagt og periodisk vedligeholdelse kommer op på benchmark. Eventuelt Intet. Aftaledokument og mødereferat Udarbejdes af Thisted Kommune og fremsendes til godkendelse hos forretningsfører. Næste møde Dialogmødet i 2016.