Forundersøgelse og vurdering af det tidligere rådhus i Aarup vedr. ombygning til integreret dagsinstitution. 25.09.2009
Indholdsfortegnelse Forundersøgelse og vurdering Side 2 1. INDLEDNING OG FORUDSÆTNINGER... 3 2. FAKTA VEDR. EJENDOMMEN.... 4 3. BESIGTIGELSE OG VURDERING AF EJENDOMMEN... 5 4. ANBEFALINGER VEDR. NYINDRETNING AF EJENDOMMEN TIL INTEGRERET DAGSINSTITUTION... 8 5. DETALJEREDE ANBEFALINGER VEDR. OMBYGNING AF EJENDOMMEN TIL INTEGRERET DAGSINSTITUTION.... 9 6. ØKONOMISK OVERSLAG OVER SAMLET OMBYGNIGSUDGIFT.... 11 7. OVERSLAG OVER BARMARKSPROJEKT... 12 8. KONKLUSION... 13 Bilag: 1: Fotos af den eksisterende ejendom 2: BBR-oplysninger 3: ELO-rapport fra 2005 4: Plantegning af stue- og kælderetage
Forundersøgelse og vurdering Side 3 1. Indledning og forudsætninger SPECTRAS AS har efter aftale med Forvaltningen for Børn & Unge i Assens Kommune foretaget en indledende vurdering af mulighederne for ombygning af det tidligere rådhus i Aarup til integreret dagsinstitution. Vurderingen af ejendommen er baseret dels på besigtigelser og drøftelser med relevant tekniske personale dels gennemgang af relevant skriftligt materiale, herunder eksisterende tegningsmateriale, ELO-rapport fra 2005 samt brug af egne erfaringstal vedr. indretning af dagsinstitutioner. Det forudsættes generelt, at der ikke forefindes skimmelsvamp, asbest eller råd i konstruktionen og forurening på grunden.
Forundersøgelse og vurdering Side 4 2. Fakta vedr. ejendommen. Ejendommen er beliggende Indre Ringvej 2 i Aarup og er opført i 1971. Der er i 2006 foretaget en ombygning, som efter vore oplysninger alene omfatter ændring i den indvendige indretning af ejendommen. Grundens størrelse kendes ikke. Det bebyggede areal i stueplan udgør 1.200 m 2, og kælderarealet er på 565 m 2. Kælderloftet er mindre end 1,25 m over terræn og klassificeres derfor ikke som bebygget areal. Kælderarealet benyttes alene til depot og teknik. Ejendommens klimaskærm består af ydervægge opført i cementmursten og builtup tag med folie. Taget er jf. tegningsmateriale efterisoleret i 1993, således at den samlede isoleringstykkelse er 150 mm. I BBR-oplysningerne for ejendommen er desuden anført 3 mindre bygninger eller udhuse, alle opført efter 2006: 32 m 2 pavillon til møder 9 m 2 udhus til cykelparkering 32 m 2 pavillon til kontorer Det skal undersøges om pavillonerne er lejede eller ejes af Assens Kommune. Til ejendommen er der et parkeringsanlæg med plads til ca. 75 stk. biler. Ejendommens varmeforsyning består dels af et varmluftanlæg dels af et radiatoranlæg. Varmluftanlægget forsyner ca. 60 % af ejendommen med varme, som blæses ind via riste i facaden. Udsugningen foregår over loft med tilslutning til 2 stk. tagventilatorer. Ristene i facaden er udført med spjæld, således at det er muligt at regulere indblæsningshastighederne i tilfælde af træk eller lignende. Det er i forbindelse med vor besigtigelse oplyst, at ejendommens varmetab er stort, og det derfor er nødvendigt at opvarme bygningen ved selv høje udendørstemperaturer. Det er i forbindelse med besigtigelsen oplyst, at ejendommen ikke har mangler af brandteknisk karakter, men vi har ikke fået udleveret dokumentation i form af brandsyn eller lignende. Forholdet bør undersøges nærmere. I ELO-rapporten fra 2005 er bl.a. oplyst, at bygningens varme- og elforbrug er højt.
Forundersøgelse og vurdering Side 5 3. Besigtigelse og vurdering af ejendommen Vore besigtigelser af ejendommen er foretaget i uge 38 og 39 i 2009, og der henvises bl.a. til Bilag 1, som viser udvalgte fotos af ejendommen. I forbindelse med besigtigelsen er følgende bygningsdele visuelt registreret og vurderet: 1. Tag og tagkonstruktion 2. Udvendige facader, træværk, vægge og vinduer 3. Rumhøjder 4. Overflader i stueetagen og kælderetagen 5. Indeklima 6. Tekniske anlæg og energiforbrug 7. Adgang, parkeringsplader, udendørs anlæg og belysning Ad 1: Taget og afdækning af murkroner m.m. fremstår uden skader. Murkronen er opført med en zinkafdækning med underliggende betonoverligger og muret væg. Betonoverliggeren fremstår med lodrette revner pr. ca. 1000 mm, sandsynligvis forårsaget af spændinger mellem murstensvæggen og betonoverliggeren. Tagdækningen er jf. tegningsmateriale udført som folie i 1993. Ad 2: Ejendommens udvendige facader er generelt konstruktivt godt beskyttet pga. et stort tagudhæng på ca. 2 m. Følgende bygningsdele trænger til mindre reparationer: Murstensvægge, lokalt (revner og begyndende nedbrydning af cementsten) Fugtophobning ved afdækning af limtræsbjælker (fugt) Fugtophobning og evt. råd i vinduesrammer ved ankomsten Vinduesrammerne er generelt slidte, og det bør vurderes om vinduespartierne skal skiftes generelt. Vinduerne er flere steder udført som faste partier.
Ad 3: Rumhøjden i stueetagen er ca. 3,0 m. Forundersøgelse og vurdering Side 6 Ad 4: Indvendige overflader i stueetagen består af Gulve: Ydervægge: Indvendig vægge: Lofter: Belysning: tæpper i kontormiljø og i kantine klinker i ankomst og forbindelsesgang mellem ankomst og kantineområde malede murstensvægge lette vægge i kontormiljø og tunge vægge mellem ankomst og kantine og i østlig fløj nedsænkede akustiklofter planforsænkede armaturer i loftet i kombination med pendler Indvendige overflader i kælderen består af Gulve: Vægge og lofter: Belysning: Betongulve, støvbundet/malede Beton, malet Lysstofrør Ad 5: Det nuværende indeklima i kontormiljøerne oplyses at være generet af temperaturproblemer og trækgener fra indblæsningen i facadens brystningspartier. I dele af bygningen f.eks. i kantinen er der ikke tidssvarende ventilation. Ejendommen er forsynet med et godt dagslys langs med facaderne, men pga. den store bygningsdybde er dagslyset i de indre områder begrænset. Dette suppleres dog ved et par store ovenlysvinduer, placeret i taget centralt i ejendommen. Ad 6: Ventilationsanlægget har en lav virkningsgrad på både ventilatorer og varmegenvinding set i forhold til nye anlæg. Kedelanlægget vurderes at være funktionsdygtigt, men med en relativ lav virkningsgrad. Ad 7: Der er niveaufri adgang til ejendommen. Udendørs anlæg består af besfæstede arealer mod nord og græsarealer mod syd og vest. Vejanlæg, parkeringsanlæg og de øvrige udendørs belægninger vurderes at være i rimelig stand og uden større behov for omgående renovering.
Forundersøgelse og vurdering Side 7 Den udendørs belysning er ikke kontrolleret.
Forundersøgelse og vurdering Side 8 4. Anbefalinger vedr. nyindretning af ejendommen til integreret dagsinstitution Vi anbefaler, at forslag til nyindretning af ejendommen på nuværende tidspunkt vurderes på basis af følgende 2 overordnede forudsætninger: Der bør være min. 8 m 2 bruttoareal pr. barn svarende til Kvalitetskrav B i BUPLs branchevejledning vedr. nybyggeri og indretning af dagsinstitutioner. 2 stk. grupperum sammenlægges med henblik på deling af toilet, garderobe og tørrerum. Det samlede bruttoareal bør efter vore oplysninger være ca. 75 m 2. Ud fra ovenstående forudsætninger bliver det samlede antal børn (1200 m 2 /8 m 2 ) = max. 150 børn. Det antages i det følgende, at ejendommen kan huse i alt 140 børn med 20 i hver gruppe (børnehave eller vuggestue). Arealbehovet for den integrerede dagsinstitution i stueplan bliver herefter ca. Ankomst m.m. 100 m 2 8 stk. grupperum inkl. øvrige funktioner 600 m 2 Køkken og kantine 100 m 2 2 stk. fællesrum 150 m 2 1 stk. funktionsrum 50 m 2 Personalelokaler inkl. lederkontor 150 m 2 Teknik, bryggers og rengøring 50 m 2 I alt 1.200 m 2 Kælderarealet på 565 m 2 foreslås indrettet med 1 ekstra teknikrum og depoter som bestående. Øvrige funktioner som skal etableres i tilknytning til den integrerede dagsinstitution: 1,50 m højt hegn inkl. dobbelt låge omkring ejendommen. Cykelparkering (f.eks. nuværende cykelskur) Kiss and ride (nuværende parkeringsareal) Overdækket udeareal ved grupperum (f.eks. anvendelse af nuværende udhæng) Krybberum på ca. 75 m 2 Depoter på ca. 50 m 2 (f.eks. i kælderen eller i nuværende pavilloner) Legerum
Forundersøgelse og vurdering Side 9 5. Detaljerede anbefalinger vedr. ombygning af ejendommen til integreret dagsinstitution. Vi anbefaler, at følgende krav indgår i den detaljerede planlægning af den integrerede dagsinstitution: Særlige pædagogiske principper (indgår ikke i denne rapport) Det nuværende energiforbrug reduceres, hvor det er teknisk og økonomisk forsvarligt Der etableres en central ankomst og køkkenfunktion Der etableres et godt indeklima og arbejdsmiljø Der anvendes sunde og vedligeholdelsesvenlige overflader Der anvendes slidstærke overflader Der etableres radiatorvarme og evt. gulvvarme, hvor det er muligt Der etableres mekanisk ventilering af alle lokaler Der etableres nyt belysningsanlæg med bevægelsesdetektorer Forslag til overordnet disponering: Der etableres 2 stk. vuggestuegrupper inkl. personalefunktioner østlig fløj ca. 150 m 2. Indretning jf. afsnit 4. Der etableres 6 stk. børnehavegrupper og personalefunktioner i vestlig fløj ca. 600 m 2. Indretning jf. afsnit 4. Fællesrum og funktionsrum placeres i vestlig fløj. Der etableres et nyt ventilationsaggregat i den nuværende teknikkælder. Der etableres et nyt ventilationsaggregat i det nuværende depotrum (sikringsrum) i kælderetagen. Der etableres ny naturgaskedel og vandbaseret radiatoranlæg med synlig installation i stueetagen. Renovering af ejendommens automatikanlæg tilsluttes CTS
Forslag til bygningsmæssige arbejder: Forundersøgelse og vurdering Side 10 Taget efterisoleres med ca. 100 150 mm isolering. Folien udskiftes samtidig. (Tilbagebetalingstiden vurderes at være ca. 5 år) Alle vinduesbånd udskiftes, og der etableres adgangsdøre til alle grupperum. (tilbagebetalingstiden for nye vinduer vurderes at være ca. 7 år) Der foretages lokal renovering af udvendige overflader. Alle indvendige vægge demonteres og der opsættes nye lette vægge. Alle tæpper fjernes og erstattes med linoleumsgulve. Alle loftsplader udskiftes (skinnesystem genanvendes) Belysningsarmaturer udskiftes/ændres, hvor det er nødvendigt. Etablering af udendørs anlæg mod syd og vest ekskl. legeinventar. Anbefaling vedr. øvrige bygningsarbejder, som kan overvejes: Hybridventilation (periodevis ventilering af ejendommen via åbninger i vinduer uden anvendelse af mekanisk ventilering)
Forundersøgelse og vurdering Side 11 6. Økonomisk overslag over samlet ombygnigsudgift. Alle beløb er kr. ekskl. moms. (prisniveau K3, 2009) Udgiftstype Omfang Enhedspris Totalpris Demontering af vægge, 1 100.000 100.000 tæpper og loftsplader Udlægning af nye gulve 1.100 m2 600 660.000 incl. spartling Nye indvendige vægge i 1.100 m 2 800 880.000 stueplan inkl. maling, døre Maling af indvendige 750 100 75.000 ydervægge og ved ankomst og kantine Omforandring af 1.200 250 300.000 lysinstallationer i lofter 2 stk. nye 1 600.000 600.000 ventilationsanlæg Ny gaskedel og 1 600.000 600.000 radiatoranlæg Nye vinduesbånd og døre 400 m 2 3.500 1.400.000 Opgradering af 1 250.000 250.000 automatikanlæg/cts Efterisolering af tag 1.200 m 2 500 600.000 Renovering af udvendige 100 m 2 500 50.000 overflader Installation af varslings- og 1 150.000 150.000 ABA-anlæg Nye vvs-installationer for 1 150.000 150.000 toiletter i terrængulv Renovering af køkken og 1 500.000 500.000 kantine, afsat Nyt hegn, etablering af 1 500.000 500.000 krybberum, anlæg m.m., afsat Samlet håndværkerudgift 6.815.000 Afsat til uforudseelige 1.000.000 udgifter, udlæg m.m. ca. 15 % af kr. 6.615.000 Projekteringsudgift ca. 11 850.000 % af kr. 7.815.000 Samlet ombygningsudgift, afrundet 8.650.000
Forundersøgelse og vurdering Side 12 7. Overslag over barmarksprojekt For god ordens skyld vurderes også etableringsudgiften i forbindelse med et barmarksprojekt for en integreret dagsinstitution for 140 børn. Forudsætninger: Byggeri ca. 1.200 m 2. Grundstørrelse ca. 5.000 m 2, heraf ca. 1.500 m 2 afsat til vejanlæg og parkeringsareal. Alle beløb er kr. ekskl. moms. (prisniveau K3, 2009). Udgiftstype Omfang Enhedspris Totalbeløb Grundkøb 1 Ikke vurderet Byggemodning 1 150.000 150.000 Byggeri inkl. 1.200 11.000 13.200.000 legeområde Vej- og 1.500 600 900.000 parkeringsanlæg inkl. belysning og beplantning Uforudseelige 1.100.000 udgifter m.m. sættes til ca. 8 % af ca. kr. 14 mio. Projekteringsudgift 1.500.000 sættes til ca. 10 % ca. kr. 15 mio. Samlet etableringsudgift, afrundet 17.000.000
Forundersøgelse og vurdering Side 13 8. Konklusion Vi har i de foregående afsnit dokumenteret nedenstående vurderinger: Ombygning af det tidligere rådhus i Aarup til integreret dagsinstitution til ca. 140 børn vurderes at kunne realiseres for ca. kr. 6,0 mio. ekskl. moms. Opførelse af integreret dagsinstitution til 140 børn som barmarksprojekt vurderes at kunne realiseres for ca. kr. 17 mio. ekskl. moms og ekskl. udgift til grundkøb. Vor analyse er foretaget med udgangspunkt i bygningsteknisk vurdering af den eksisterende ejendom og en forventet indretning af den integrerede dagsinstitution med plads til 140 børn. Analysen er foretaget uden hensyn til særlige pædagogiske hensyn og bør derfor suppleres og konkretiseres med en egentlig analyse af ejendommens egnethed i samarbejde med udvalgte repræsentanter fra Børn & Unge Forvaltningen. Aarhus den 25.09.2009.