Påtale for fejl i en tilstandsrapport Scan-jour Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H-07- -0424, dateret 29. oktober 2007. Påtalen tildeles i henhold til 10 stk. 2 i bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har en teknisk revisor gennemført kontroleftersyn af følgende tilstandsrapporter udarbejdet af den sagkyndige: 1) H-06- -0132 af 3. maj 2006, med et kontroleftersyn den 14. juli 2006, 2) H-06- -0175 af 24. maj 2006, med et kontroleftersyn den 4. juli 2006, 3) H-06- -0319 af 26. september 2006, med et kontroleftersyn den 18. okt. 2006 og 4) H-07- -0424 af 29. oktober 2007, med et kontroleftersyn den 13. december 2007. Den sagkyndige var ikke selv mødt frem til de tre første kontroleftersyn, men var repræsenteret af Claus P. Seidel fra OBH-Gruppen A/S ved nummer 2, mens både den sagkyndige og Claus P. Seidel var til stede ved nummer 4. Den sagkyndige fik derefter de foreløbige kontrolrapporter for nummer 1, 2 og 4 til udtalelse, og Claus P. Seidel fremsendte på vegne af den sagkyndige kommentarer for nummer 2 og 4, dateret henholdsvis den 21. juli 2006 og den 14. januar 2008. Teknisk revisor har på denne baggrund udarbejdet de endelige kontrolrapporter, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Nummer 1, 2 og 4 er desuden sendt til orientering for de respektive husejere. Det fremgår af de endelige kontrolrapporter, i hvilket omfang de er tilrettet efter kommentarerne. De endelige kontrolrapporter er gennemgået i FEM-sekretariatet, som derefter har fremsendt indstillinger til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision, dateret 6. og 27. september 2006, 30. november 2006 og 1. februar 2008. *) De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bkg. nr. 1713 af 20. dec. 2006, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk, at der er ændringer i paragrafnumrene.
2/8 Høring inden afgørelsen På baggrund af det nævnte materiale var det styrelsens foreløbige vurdering, at den sagkyndige skulle tildeles en påtale for fejl i tilstandsrapporten H-07- -0424. Den sagkyndige fik ifølge forvaltningslovens bestemmelser tilsendt et udkast til påtalen den 26. november 2008, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Efter styrelsens vurdering, var der fejl af tilsvarende omfang i H-06- -0132 og H- 06- -0175, men dette blev ikke tillagt skærpende betydning, idet revisionsforløbene ikke var afsluttet, da de efterfølgende kontroller blev udtaget. Disse 2 kontrolrapporter blev derfor ikke gennemgået nærmere i forbindelse med høringen, men der blev henvist til, at styrelsen fandt revisors bemærkninger og fejlangivelser underbyggede. H-06- -0319 var i det væsentlige fundet retvisende ved kontroleftersynet, men også her henviste styrelsen til kontrolrapporten vedrørende de fejl, der var konstateret. Efter anmodning fra OBH Ingeniørservice blev svarfristen forlænget til den 5. januar 2009, og på vegne af den sagkyndige fremsendte Claus P. Seidel fra OBH herefter høringssvar af 2. januar 2009. Indsigelse fra den sagkyndige Den sagkyndiges udførlige indsigelse er her gengivet af styrelsen i kortform. Det fremføres generelt, at den sagkyndige ikke kan acceptere styrelsens fejlangivelser som grundlag for en påtale, idet vurderingerne ikke følger håndbogen, og de tekniske revisorer ikke vurderer ensartet, ligesom det er kritisabelt, at de sagkyndiges faglige skøn tilsidesættes. Den sagkyndige har tillige rejst konkret indsigelser mod 5 af de 12 fejlangivelser. Styrelsen skal dertil bemærke, at revisorernes dokumentation efterprøves teknisk og juridisk i FEM-sekretariatet og styrelsen, med henblik på en ensartet vurdering, i overensstemmelse med de gældende retningslinier, herunder håndbogen. Det er ikke muligt for styrelsen at tage nærmere stilling til den generelle del af indsigelsen, da den ikke er nærmere konkretiseret. Den konkrete del af indsigelsen er behandlet under de respektive punkter nedenfor. Indsigelsen har ikke givet anledning til ændringer i den samlede konklusion, og sagen er herefter afsluttet med mindre redaktionelle ændringer i forhold til det udkast, der var i høring.
3/8 Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl i H-07- -0424 Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret en række fejl og unøjagtigheder ved tilstandsrapporten. De er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, der lægges til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Teknisk revisor har bemærkninger til 11 forhold, hvoraf 9 er angivet som egentlige fejl. Styrelsen har bemærkninger til yderligere 2 punkter. 5 af forholdene drejer sig om utilstrækkelige eller manglende registreringer af skader i et badeværelse, hvilket styrelsen samlet vurderer som en betydelig fejl. 7 andre forhold vurderes som fejl af mindre betydning. De 12 fejl, som lægges til grund for afgørelsen, fremgår af følgende fejlangivelser: Den betydelige fejl vedrørende badeværelset (5 delfejl): Under pkt. 9.1 har den sagkyndige angivet 3 K1-skader for mangelfuld vedhæftning af forskellige gulvfliser i badeværelset, og har i 1 af tilfældene angivet, at det er udenfor vådzone, mens de 2 andre skader ikke er nærmere bestemt. Teknisk revisor oplyser, at de to sidstnævnte skader forefindes i brusenichen, og i en forsænkning med vaskemaskine og gulvafløb. Karakteren for skader af denne type vil normalt være K3, når de befinder sig i vådzonen, og den sagkyndige skal under alle omstændigheder tilkendegive, om der er tvivl eller mistanke om en igangværende skadesudvikling, således at karakteren er begrundet. For alle tre skader gælder, at de skal lokaliseres entydigt på bygningsdelen. Se håndbogens kapitel 3, afsnit 4.05 og 5.02. Der er rejst indsigelse mod fejlangivelsen med følgende begrundelser: - at karaktererne tilkendegiver den sagkyndiges faglige skøn, - at det af karakteren fremgår, at der ikke skønnes risiko for skadesudvikling, og - at skaderne er henført til pkt. 9.1, og dermed til bygningsdelen. Styrelsen henviser derfor til følgende citat fra afsnit 5.02: Det er vigtigt, at der ud over registreringen af skader eller tegn på skader, også tilkendegives, om der er tvivl eller mistanke om, at et symptom indikerer en igangværende skadesudvikling. For en skade i vådzone, og herunder den vandbelastede del af vådzonen, betyder det, at der i forbindelse med karakteren skal afgives en kommentar fra den sagkyndige om betydningen af skaden. Den sagkyndiges skøn er ikke tilsidesat, men beskrivelsen er ikke tilstrækkelig for en forståelse af skaden.
4/8 Styrelsen skal desuden citere fra afsnit 4.05: Eventuelle skader skal i bemærkningerne klart henføres til en specifik bygning/bygningsdel, og til placeringen på bygningsdelen. Skaderne på badeværelsesgulvet er ikke lokaliseret i overensstemmelse med denne retningslinie, og det er styrelsens vurdering, at brugerne herefter må gætte sig til, om de har fundet skaderne, og at der vil være risiko for forvekslinger med andre skader. Fejlvurderingen er derfor fastholdt. Under pkt. 9.4 har den sagkyndige desuden overset 2 K3-skader, idet gulvafløbene i brusenichen og forsænkningen er udført med fri betonstøbning, med deraf følgende risiko for fugtvandring. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med følgende begrundelser: - at der trods daglig brug ikke har vist sig følgeskader, - at tilsvarende konstruktioner har fungeret uden følgeskader i 30-40 år, - at fugerne og fliseunderlaget ikke har større fugtmodstandsevne end afløbet, og - at der er divergerende faglige holdninger til betonoverstøbninger i gulvafløb. Styrelsen skal dertil bemærke, at konstruktionen er en klar afvigelse fra kravene i afløbsnormen, hvilket bør stå en bygningssagkyndig klart (se f.eks. byg-erfa blad 02 09 26). Det skal derfor angives som en åbenlys overtrædelse af bygningslovgivningen. Den sagkyndige skal i den forbindelse foretage et skøn over risikoen for følgeskader, som skal afspejles i beskrivelsen og karakteren. Det er efter styrelsens vurdering ikke korrekt, at overstøbningen kan sidestilles med glittet beton af vandtæt kvalitet, idet der typisk vil være risiko for revnedannelse mellem materialerne, men det er den sagkyndiges ansvar at foretage det konkrete skøn i situationen. Det skal desuden bemærkes, at flisebelægningen ifølge fotodokumentationen er af nyere dato, og derfor bør være udført med vådrumssikring. Hvis den sagkyndige vurderer, at fuger og fliseunderlag ikke opfylder kravene, skulle det derfor være angivet i tilstandsrapporten. Fejlvurderingen er derfor fastholdt. For de 5 ovenstående fejl er der efter styrelsens vurdering risiko for, at eventuelle fugtrelaterede følgeskader når et betydeligt omfang, inden brugerne opdager det, idet de omgivende gulve og vægge er af organisk materiale, og en del af krybekælderen ikke er tilgængelig. Den utilstrækkelige registrering og beskrivelse af de 5 skader vurderes derfor som en betydelig fejl. De 7 øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå har den sagkyndige ikke oplyst, om der var fremlagt forsikringspolice eller tidligere energimærke. Den sagkyndige har desuden oplyst,
5/8 at der i BBR er anført et udhus, som er nedrevet, men denne oplysning mangler under pkt. 5 i bemærkninger til BBR, hvor den rettelig hører hjemme. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at det ikke er praksis at udfylde feltet, hvis materialet ikke forelå, og at oplysningen om policen ikke har relevans, da den alligevel bortfalder ved ejerskiftet. Styrelsen skal derfor bemærke, at når felterne ikke udfyldes, vil der være tvivl om det skyldes en forglemmelse, eller om materialet ikke forelå, og dermed ikke var efterset af den sagkyndige. Den angivne praksis er ikke anerkendt, da forholdet er tidligere er påtalt overfor andre sagkyndige. Som led i forberedelsen af eftersynet skal den sagkyndige aktivt efterspørge relevant materiale vedrørende ejendommen (håndbogens kapitel 3, afsnit 4.01 og 6.05). Det forekommer mindre sandsynligt, at der ikke skulle kunne fremskaffes en forsikringspolice, og der efterlades derfor tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt den. Policen kan indeholde bygningsmæssige forbehold, som er relevante for eftersynet, og eventuelt bør omtales i tilstandsrapporten, og der bør derfor anføres en grund til at den sagkyndige ikke har set materialet, ikke mindst hvis ejer ikke ønskede at fremlægge det. Fejlvurderingen er derfor fastholdt. Under pkt. 2 i bemærkninger om normalt tilgængelige bygningsdele har den sagkyndige ikke taget forbehold for den utilgængelige del af krybekælderen. Det fremgår af ejeroplysningerne, at krybekælderen er tilgængelig, men den sagkyndige har under konstruktionsoplysningerne oplyst, at der forefindes en utilgængelig del. Styrelsen finder det særligt væsentligt, at den sagkyndige gør situationen fuldstændig klar, så der ikke kan opstå tvivl, som følge af modstridende oplysninger i tilstandsrapporten. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at krybekælderen ikke er normalt tilgængelig. Det kan derfor ikke forventes, at den besigtiges, og der skal derfor ikke tages forbehold. Styrelsens skal dertil bemærke, at når der forefindes både en tilgængelig og utilgængelig del, bør den sagkyndige efter styrelsens vurdering angive begrænsningen i besigtigelsen, og herunder gøre det klart, om den utilgængelige del har kunnet besigtiges delvist, eller er helt aflukket. Der henvises herunder til risikoen for følgeskader i dækket, som følge af skaderne i badeværelset. Fejlvurderingen er derfor fastholdt. Under pkt. 1.1 har den sagkyndige ikke angivet, at en stenrende langs facaden er i direkte kontakt med facadetræværket, med deraf følgende risiko for følgeskader. Forholdet vil normalt skulle karakteriseres med K3. Der kan anvendes K1, hvis den sagkyndige har en begrundet formodning om, at risikoen for følgeskade ikke er nærliggende, men
6/8 forholdet må normalt ikke udelades af tilstandsrapporten. Det bør endvidere fremgå, i hvilket omfang ventilationen af krybekældrene er influeret af forholdet. Under pkt. 3.1 har den sagkyndige ikke angivet en temmelig markant K0-skade, i form af en facadereparation efter et tidligere røgrør. Fejlen er ubetydelig, men det er styrelsens vurdering, at forholdet bør fremgå af tilstandsrapporten under indtryk af ejendommens generelt pæne tilstand, sådan som den også fremgår af den sagkyndiges beskrivelse under Generelle kommentarer. Under pkt. 4.2 har den sagkyndige ikke angivet, at indfatningen om et temmelig stort vindue i sydfacaden ikke er beskyttet af fodblik eller tilsvarende, således at vandet fra vinduesarealet ledes ind bagved, hvor eventuelle følgeskader i fugen eller træværket ikke kan iagttages (K3). Under pkt. 6.1: har den sagkyndige ikke angivet, at nogle gulvbrædder i entreen er beskadiget i feren, således at en underliggende membran af alucraft er synlig. Forholdet kan karakteriseres med K1, idet bræddernes stabilitet ikke synes påvirket, ellers K2. Under pkt. 10.1 har den sagkyndige ikke angivet, at tilslutningen af opvaskemaskinen mangler rørbrudsventil eller anden oversvømmelsessikring. Forholdet bør karakteriseres med K3, eller UN, hvis det ikke med sikkerhed kan konstateres, at den mangler. I kommentaren til den foreløbige kontrolrapport afviser den sagkyndige, at dette skulle være et krav. Kravet har imidlertid været gældende siden 1985, og omfatter derfor de fleste installationer i dag. Efter styrelsens vurdering bør den sagkyndige også notere manglende sikring som en risiko, selvom en installation undtagelsesvis skulle være ældre end 1985. (Se DS 439 (Vandnormen) eller afsnit 10 i håndbogens Ståbi). Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at ejendommen fra 1971 er ældre end DS 439 fra 1985, og at alle nyere maskiner er forsynet med indbygget overløbssikring. Styrelsen skal dertil bemærke, at ejendommens alder ikke er relevant i denne sammenhæng, idet installationen ifølge fotodokumentationen er af nyere dato. Det bemærkes endvidere, at der ikke er indbygget sikring i alle nye maskiner. Hvis en maskine med automatisk vandpåfyldning opstilles i rum uden gulvafløb, skal den være forsynet med betryggende sikkerhed mod utilsigtet vandudstrømning, og udsivning skal kunne konstateres. Uanset om der er gulvafløb, skal der være en afspærringsventil foran tilslutningen, slangen må maksimalt være 2 m lang, og skal være forsynet med omløber. Det forudsættes at de sagkyndige er bekendt med dette, og derfor efterser tilslutningen. En sikring vil som regel være synlig ved tilslutningen, f.eks. i form af en magnetventil (aquastop), som også sikrer slangen. Hvis sikringen ikke ses, bør det ved eftersynet søges konstateret, om den er skjult i maskinen, f.eks. ved at efterspørge brochuren hos
7/8 ejer, som i dette tilfælde var til stede under eftersynet. Hvis det ikke kan konstateres, bør forholdet anføres med karakteren UN. Fejlvurderingen er derfor fastholdt, men det bemærkes, at den ikke er tillagt væsentlig betydning. (Det er frafaldet, at der skulle være forhøjet risiko, da ejendommen ikke er et sommerhus, som det ved en fejl var angivet i det udkast, der var i høring). Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildele en påtale, hvis den bygningssagkyndige begår fejl i tilstandsrapporterne. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H-07- -0424 belastes væsentligt af de 12 ovennævnte fejl, og at dette skyldes manglende omhyggelighed fra den sagkyndiges side. Det vurderes som skærpende, at der er i flere tilfælde er risiko for følgeskader, som vil være langt fremskredne, før de erkendes af brugerne. Fejlene sidestilles derfor med en alvorlig fejl efter håndbogens kapitel 3 afsnit 8, og vurderes til en påtale. Det bemærkes, at den ovennævnte betydelige fejl fører til denne konklusion, sammen med halvdelen af de øvrige fejl. Mindst 4 af de mindre fejl skulle derfor være undgået, før der ikke var tilstrækkeligt grundlag for en påtale. Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen har virkning i en periode på 3 år, jf. bekendtgørelse om huseftersynsordningen 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel.
8/8 Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 7. maj 2009 Hans Møller Arkitekt