Ren slaraffenland for boliglåntagere Renterne er styrtdykket i Danmark på det seneste. Det åbner nærmest dagligt for nye lånetyper til boligejerne, og slår alt hvad der før er set. Af Lars Erik Skovgaard. Juni 2012.
03 Rent slaraffenland for boliglåntagere 05 Grafik: Regneeksempel 06 Det er et uhyre svært valg 08 Konverteringseksempler for lån på 1 mio. kr. 10 Endnu billigere lån på trapperne 2
Rent slaraffenland for boliglåntagere Muligheden for at få et supergodt og ultra- billigt boliglån er bedre end nærmest nogensinde før. Der er faktisk så mange muligheder for at få lån med historisk lave renter lige nu, at det slår alt, hvad der før er set herhjemme. Hvem fristes eksempelvis ikke af et F1- lån uden afdrag og med en rente på sølle 0,55 procent. Lånet lokker dermed med en ydelse efter skat på bare 750 kroner om måneden, hvis man låner en million kroner. Eller var det noget med et F5-lån, hvor renten er nede på 1,22 procent og tilmed ligger fast fem år frem i tid til kun 1.100 kroner om måneden for hver ene million kroner, der lånes? I næste uge vil både Nykredit og Realkredit Danmark tilmed også åbne et nyt 3,0 procent lån med løbetid til 2044 uden afdrag. Det sker, efter, at de ellers så populære 3,5 procent obligationer både med og uden afdrag de sidste dage er suset op over kurs 3
100 og dermed har lukket for boligejerne. Fastrentelån på tre procent 30 år frem Dette nye lån med en fast rente på kun tre procent 30 år frem i tid koster bare 2.100 kroner om måneden, hvilket aldrig før er set bedre og billigere herhjemme. oligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft ergmann, siger da også, at deres anbefaling lige nu er, at man tager et tre procent fastrentelån med eller uden afdrag. som ingen i praksis kan gøre, uden at der er tale om rent held.»men,«siger Mikkel Høegh,»den historiske rente på F1-lånet har i snit ligget på 3,5 procent om året siden 1996. Men lige nu kan man få et fastforrentet lån med en rente på lidt under 3,5 procent, så det taler for, at man i den aktuelle situation, hvor renterne er nærmest sindssygt lave, vælger det fastforrentede lån.det er det klart bedste lån lige nu,«siger hun og peger på, at renten sandsynligvis vil stige før eller siden. Seniorøkonom Mikkel Høegh fra RFkredit siger dog, at F1-lånet historisk set har været det billigste. Har man således konsekvent holdt fast i F1-lån, lige siden de kom på markedet herhjemme i 1996, er det så meget som 230.000 kroner efter skat, man har kunnet spare i stedet for at have et lån på en million kroner med fast rente. Det gælder tilmed, hvis det fastforrentede lån er blevet lagt om på de mest optimale tidspunkter, når muligheden har været tilstede. Men at omlægge lån på de mest optimale tidspunkter er noget nær umuligt, eftersom det svarer til at købe en aktie, netop når kursen er i bund, og sælge lige akkurat når den er i top. Noget "Lige nu kan man få et fastforrentet lån med en rente på lidt under 3,5 procent, så det taler for, at man i den aktuelle situation, hvor renterne er nærmest sindssygt lave, vælger det fastforrentede lån." Mikkel Høegh, seniorøkonom i RFkredit. 4
5
Et uhyre svært valg At udpege det bedste boliglån er noget af det mest indviklede i denne verden. For om det ene eller andet lån vinder på lang sigt, afhænger helt af, hvordan renten udvikler sig. Men renten går sine egne veje og er stort set umulig at forudse med sikkerhed. Selv de største eksperter har de senere år taget grueligt galt, når de har forsøgt at forudse rentens bevægelser. De har sagt, at renten skulle op, hvorefter den er faldet stort, og de har sagt, at renten ville gå ned, lige før den begyndte at stige med ekspresfart. Renten styres da også af så mange forhold, der hver især er vanskelige at forudse, at det ikke giver meget mening at gætte på, hvor renten vil være om bare et, to eller tre år. For slet ikke at tale om hvor den vil ligge om de ti, 20 eller 30 år, som et typisk boliglån løber over. Derfor er det også uhyre vanskeligt at optage lån på det rette tidspunkt og vide, om man skal vente og se tiden an, eller om man skal slå til nu. Men jo værre krisen bliver i Europa, jo mere vil renten falde, og skulle det igen begynde at gå bedre, vil renten med stor sandsynlighed suse i vejret med stor fart. Fast rente kan give kursgevinst Men ellers er det lidt groft sagt sådan, at lån med fast rente er bedst, hvis renten på et tidspunkt begynder at stige. Så vil man nemlig ikke blive ramt af stigende ydelser, men derimod få en kursgevinst, fordi kursen på de obligationer, der ligger bag lånet, falder. Dette kursfald vil give en lavere restgæld, og dermed bliver det billigere at slippe ud af lånet, hvis man skal betale det tilbage. Det kan være ret store summer, der kan høstes på denne konto. Stiger renten således bare ét procentpoint fra tre til fire procent, falder restgælden med så meget som 80.000 kroner for hver ene million kroner, der er tale om, på de mest kursfølsomme obligationer. Typisk dem uden afdrag. Skulle renten falde endnu mere, er det omvendt bedst at have lån med variabel rente, som typisk har navne som F1, F3 og F5-lån, alt efter hvor ofte de forsynes med nye renter. Så får man nemlig hurtigere glæde af den lave rente. Disse variabelt forrentede lån, som lige nu har en ydelse, der er pænt 6
lavere end på fastrentelån, har også den fordel, at afdragene er større. Det betyder, at man så at sige både får i pose og sæk. Men betaler mindre hver eneste måned, men sparer samtidig mere op end med et fastrentelån, hvis der vel at mærke er tale om lån med afdrag. Men prisen skal så betales i form af øget usikkerhed om, hvilken rente, der skal betales ved næste refinansering. F-lånene er også inkonvertible, så de kan ikke indfris til kurs 100 eller derunder som fastrentelånet. Det kan blive et problem, hvis renten fortsætter med at falde, og man af den ene eller anden grund skal ud af sit F- lån. Så skal man nemlig købe obligationerne op i markedet til den aktuelle kurs. Lige nu er F5-lån, der blev optaget for bare omkring et år siden, oppe i kurs 102. Det betyder, at man taber mindst 20.000 kroner, hvis man skal indfri et lån på en million kroner her og nu. Det nye 20-årige 2,5 procent lån, som er åbnet de seneste dage, har en ydelse efter skat, der er 1.300 kroner højere end på et tre procent 30-årigt lån. Til gengæld spares der tæt ved 200.000 kroner i renteudgifter over hele lånets løbetid, hvis der er tale om en million kroner, hvilket må siges at være en ret klækkelig gevinst. Attraktiv rente på opsparingslån Vil man gerne spare meget op i sin bolig, er der også mulighed for at vælge låne med en løbetid på bare 20, 15 eller måske endda ti år. Lånene har en yderst attraktiv lav rente lige nu. Ulempen er så bare, at ydelsen er pænt højere end på lån med 30 års løbetid, hvorfor kun ganske få overhovedet overvejer denne mulighed. 7
Konverteringseksempler for lån på 1 mio. kr. 8
Konverteringseksempler for lån på 1 mio. kr. 9
Endnu billigere lån på trapperne Realkreditten har mulighed for at give danskerne endnu billigere lån, end den gør i dag. Det kan ske, hvis de åbner 30-årige såkaldte inkonvertible obligationer med en pålydende rente på bare to procent. De vil ligge meget tæt på kurs 100 og dermed være optimale at optage nye boliglån i. I dag er den laveste pålydende rente, som realkreditten udsteder 30-årige lån i, på tre procent. Det skyldes, at de er konvertible obligationer, der altid kan udtrækkes til kurs 100. Denne risiko for at obligationen trækkes ud til kurs 100 gør dem lidt mindre interessante for alle, der skal spare penge op til fremtiden, og dermed bliver renten også højere. Hvor slemt er en fastlåst rente på to procent? Inkonvertible obligationer kan derimod ikke trækkes ud til kurs 100, og dermed vil flere pensionskasser og andre store investorer hellere have inkonvertible obligationer, hvorfor de får en bedre kurs og lavere rente. Det er investeringsdirektør hos Sampension, Henrik Olejasz Larsen, der peger på dette. Han er helt med på, at inkonvertible obligationer kan låse folk fast til deres lån, hvis renten fortsætter med at falde, og kursen på obligationerne dermed kommer op i 105, 110 eller måske endnu mere. Det kan betyde, at man skal betale meget mere tilbage, end man har lånt, hvis man skal ud af lånet.»det skabte engang problemer herhjemme, da renten var meget høj. Men hvor slemt er det lige at blive låst fast til et lån med en rente på to procent?«spørger Henrik Olejasz Larsen. Han peger også på, at renten på danske statsobligationer helt op til fem års løbetid er noget så enestående som negative. En fem procent obligation med løbetid til 2013, er således oppe i kurs 107. Det vil sige, at man får fem procent i rente om året, men vil tabe syv kurspoint frem til at obligationen udløber om lidt mere end et år.»det giver en effektiv rente på minus 0,1 procent. Det er helt vildt, når man samtidig tænker på, at inflationen er på omkring 2,3 procent. Også de tiårige danske statsrenter er uhørt lave og nede på bare 0,9 procent,«siger Henrik Olejasz Larsen. 10